رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

راي شماره : 670/21  تاريخ : 25/11/73   مرجع رسيدگي : شعبه 21 ديوان عالي كشور
خلاصه جريان پرنده :
ابتداءدر تاريخ71/5/27  آقاي ( الف ) داد خواستي بطريفيت آقاي (ب) بخواسته خلع يد از زمين  مزروعي وخانه روستائي موضوع 1862-14/2/51و فسخ سند معا مله مور خ10/8/68 جمعا" مقوم به مبلغ سييصد وپنجاه هزار تومان به دادگاه حقوقي  يك سقز داده كه به شماره72/322 ثبت ورسيدگي به آن  به عهده شعبه اول محول گرديده به ادعاي اينكه در 10/8/68 چهار قطعه زمين مزروعي موضوع سند مالكيت 51/1862  متعلق به خود را به خوانده فروخته و به منظور فرار از  مقررات قانوني اجاره نامه99 ساله منعقد شده است كه به منزله معامله قطعي است چنين معامله اي به مستفاد از مواد7و19.و20و تبصره 2 نحوه واگذاري زمين  به زارعين ممنوع ومشمول ماده 348  قانون مدني است0  درخواست خلع از آنها نموده است به منظور اثبات ادعا فتوكپي اجاره نامه عادي 10/8/69 كه به موجب آن ششدانگسه قطعه زمين مزروعي شامل بيست پوط آبي و 50 پوط ديم و مقداري اشجار اعم از مثمر ازپلاك 16 اصلي به مدت 99 سال بهمال الاجاره سيصد و پنجاه هزار تومان كه تماما نقد به موجر پرداخت گرديده و فتوكپي سند 1762 ـ 14/2/51 واگذاري اصلاحات ارضي خوانده به شرح دادخواست متقابل به شماره 72/464 كه به طرفيت خواهان اصلي طرح نموده مطالبه ده ميليون ريال بابت هزينه هاي انجام شده در خانه و زمينها پس از انعقاد قرارداد متحمل شده نموده بدين توضيح كه سه فقره قرار قولنامه كليه نسق زراعي خود واقع در روستاي قشلاق صالح نيك را در مقابل 2500000 ريال به وي منتقل كرده است از تاريخ 30/7/62 مبلغ خواسته  براي آماده كردن زمين كه مدتها رها شده و باير و لم يزرع شده بوده و جمع آوري خروارها سنگ قلوه داخل زمين كه جمع آوري كرده و استخر ساخته و ديواركشي نموده است هزينه نموده و مطالبه رقم فوق را نموده است دادگاه به منظور تعيين ميزان خسارت وارده ميزان خسارت وارده به خواهان دعواي تقابل قرار كارشناسي صادر نموده كه آقاي «ج» كارشناس كشاورزي خسارات و هزينه هايي متحمل شده خوانده اصلي و قيمت اشجار موجود را جمعا 2309000 ريال و آقاي «د» هزينه هاي احداث خانه را 2335000 ريال بر آورده نموده دادگاه پس از استماع اظهارات طرفين راي بر فسخ معامله و خلع يد از مورد معامله در قبال تاديه مبلغ اجاره بها پرداخت شده به خوانده با كسر اجاره سنوات مورد دعوي و پرونده 4664000 ريال بابت خسارت از طرف خواهان اصلي به خوانده (خواهان دعوي متقابل ) داده اين راي در تاريخ 13/6/73 به خوانده ابلاغ گرديده و در 21/6/73 تقاضاي تجديد نظر نموده كه لايحه تجديد نظر خواسته در هنگام شور قرائت ميگردد .
بسمه تعالي
هيات شعبه در تاريخ تشكيل گرديد پس از قرائت گزارش آقاي ... عضو مميز پرونده و لوايح طرفين و دادنامه شماره 338 و 339/73 تجديد نظر خواسته مشاوره نموده چنين راي مي دهد :
«راي»
مستند و استدلال دادگاه در مورد اعلام فسخ قرارداد و خلع يد خوانده از موضوع قرارداد اينست كه اجاره نامه نود و نه ساله را بيع نسق زراعي تلقي و حسب مقررات قانون اصلاحات ارضي آنرا صحيح تشخيص نداده است و حال آنكه اولا ـ قراردادي عادي مورخ 10/8/68 با توجه به الفاظ و عبارات مذكور در آن و با عنايت به ماده 224 قانون مدني محمول بر مبناي عرفي و در قالب عقد اجاره بوده و طول مدت اجاره موجب قلب ماهيت عقد اجاره به بيع نبوده (نظير اجاره اراضي موقوفه ) و تعهد موجر نيز در ذيل قرارداد به انتقال ملك به مستاجر در صورت مجاز شدن انتقال اينگونه اراضي از نظر قانوني تاثيري در عنوان فعلي قرارداد و نوع رابطه حقوقي طرفين ندارد .
رابطه ( من له الحق ) و وزارت اصلاحات ارضي قائم مقام او بوده نه خواهان كه با علم و اطلاع از مقررات مربوطه قرارداد را امضا نموده است .
ثالثا : با توجه به مقررات مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت قانونگذار انتقال اراضي موضوع نسقهاي زراعي را به كيفيت مذكور در اين مواد اجازه داده است بنابراين اعلام فسخ قرارداد عادي مورخ 10/8/68 بدون موافقت خوانده دعوي و استدلال و استنتاج دادگاه واجد ايراد قضايي و ايراد و اعتراض تجديد نظر خواه وارد تشخيص و با نقض دادنامه تجديد نظر خواسته پرونده جهت رسيدگي مجدد مستندا به بند ماده 6 قانون تجديد نظر آرا دادگاهها به شعبه ديگر دادگاه حقوقي يك شهرستان سقز ارجاع ميگردد .