رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي : 1/11/69
شماره دادنامه : 1097/22
مرجع رسيدگي  : شعبه 22 ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده :
در تاريخ 20/3/69 آقاي (الف ) با وكالت آقاي (ب ) بطرفيت آقاي (ج ) بخواسته صدور حكم بر فسخ و بطلان معامله مربوط بفروش و واگذاري 4 دستگاه آپارتمان بانضمام يك باب اطاق و راهرو مربوطه جزءپلاك 1838 فرعي از يك اصلي بخش 9 تبريز موضوع قرارداد مورخه 31/3/67 و خلع يد از مورد معامله مقوم بمبلغ سي ميليون ريال تقديم دادگاه حقوقي يك تبريز نموده كه بشعبه چهارم ارجاع گرديده و خلاصتا" توضيح داده طبق قرارداد مورخ 23/3/67 تعداد چهار دستگاه آپارتمان و يك باب اطاق و راهرو مربوط از پلاك 1828 فرعي از يك اصلي بارنج بخش 9 تبريز با شرايط مقرره در آن از طرف موكل بخوانده واگذارشده قطع نظر از اينكه وجه چك بمبلغ 8 ميليون ريال پرداخت نگرديده خوانده با تبديل راه پله دوم بمغازه مرتكب تخلف ساختماني شده كه انجام معامله را متعسر نموده و با عدم تاديه قسمتي از وجه مورد تعهد مقرر در واقع از انجام معامله منصرف شده و حق مطالبه وجه پرداختي را نداشته و اساسا" چون براي آقاي (الف ) فروشنده موكل حق انصراف از انجام بطور صريح در متن قرارداد منظور نگرديده بدون اينكه براي اين شرط خيار فسخ مدت و مهلت معين قيد شده باشد لذا با استفاده از اين حق و خيار فسخ انصراف خود را از انجام معامله اعلام مي دارد كما اينكه بشرح اظهارنامه از طريق دادگستري تبريز مراتب را بنامبرده ابلاغ كرده اصولا" چون براي خيار شرط مدت معين نشده وفق ماده 401 قانون مدني هم شرط مزبور و هم بيع ومعامله باطل است و چون با اين وصف ادامه تصرفات خوانده در حكم غصب است موكل حاضر است وجه دريافتي از ثمن معامله را عينا" مسترد و ملك خود را تحويل بگيرد مستندات فتوكپي مصدق قرارداد و فتوكپي اظهارنامه مي باشد.
 با تعيين وقت و ابلاغ بطرفين آقاي (د) با تقديم يك برگ وكالتنامه خود را وكيل خوانده معرفي ضمن لايحه تقديمي پس از ذكر مقدمه اي خلاصتا" اظهار داشته كه آنچه در مبايعه نامه مورخه 30/3/67 پيش بيني شده اينستكه فروشنده متعهد شده كه طرف 4 ماه از تاريخ امضاء قرارداد سند رسمي بخريدار بدهد ولي چون هر چهار دستگاه آپارتمان مورد معامله خالي از سكنه بوده تحويل خريدار شده بنابراين در خيار شرط براي توجيه استفاده ازحق خيار پرداخت هيچگونه وجهي براي استفاده از حق خيار فسخ براي طرفين پيش بيني نشده بلكه وجه التزامي جهت الزام خواهان به تنظيم سند پيش بيني شده و اينكه مدت 4 ماه براي تنظيم سند تعيين شده كه فروشنده متهد شده ظرف 4 ماه از تاريخ امضاء مبايعه نامه بخريدار سند رسمي بدهد خلاف ادعاي خواهان را ثابت مي كند و نتيجه ديگرآنكه اگر ظرف 4 ماه خواهان با وجود انجام امور تكليف از تنظيم سند خودداري كند موكل مي تواند الزام او را بانجام تعهدات بخواهد بنابراين آنچه در قرارداد پيش بيني شده وجه التزام است نه خيارشرط عليهذا ادعاي بطلان معامله محكوم ببطلان است و ادعاي تبديل راه پله به مغازه كه موجب تعسر انجام معامله شده غير موجه است زيرا قصد و توافق طرفين بر تبديل راهرو بمغازه در قرارداد مسلم و محرز است ثانيا" يكي از راهروها را خواهان خودش ديوار كشي كرده و ادعاي عدم پرداخت وجه چك غيرموجه است زيرا در بدو امر مقرربوده كه 38 ميليون ريال از ثمن معامله پرداخت كرد و بقيه درحين تنظيم سند رسمي بخواهان پرداخت شود بنابراين براي 20 ميليون ريال از وجه معامله تنظيم سند رسمي شرط شده و پرداخت موكول به آن گرديده و ايرادي متوجه موكل نيست سي وهشت ميليون ريال پرداختي نيز طي دو فقره چك پرداخت شده و بقيه نيز پس از تنظيم وكالتنامه بنام موكل براي تجميع از پلاك 2001 پلاك مورد دعوي پرداخت شود كه بهر حال عدم پرداخت اين قسمت از ثمن معامله دليلي بر فسخ معامله نخواهد بود و خواهان فقط حق الزام موكل را به پرداخت آن دارد و موكل نيز حاضر است با توجه بتوافقات فيمابين وجه چك مزبور را بپردازد عليهذا با توجه بمراتب مذكور استدعاي رسيدگي و عندالزوم معاينه و تحقيق محلي تقاضاي صدور حكم ببطلان دعوي خواهان كرده است
 طبق صورتجلسه مورخ 19/6/69 پس از توضيحات وكلاي طرفين دادگاه وضعيت ثبتي ملك را استعلام كرده كه پاسخ واصل شده و پس از كسب نظر آقاي (ه) طبق نظريه مورخه 4/7/69 خلاصتا" چنين اظهارنظر كرده است:
 ( ...  با توجه به محتويات پرونده گرچه دعوي معنون تحت عناوين فسخ و بطلان معامله (صرفنظر از ادعاي خلع يد ) جمع نقيضين ملحوظ است مع الاصف نظر باينكه بحكايت قولنامه ابرازي با تنظيم قرارداد (مبايعه نامه ) مورخ 31/3/67 طرفين بمدت 4 ماه از تاريخ قرارداد باستفاده از شروط مندرج در متن قولنامه مقيد گرديده و با فرض عدم ذكر ابتداء مدت خيار طبق مدلول ماده 400 قانون مدني ابتدا خيار فسخ از تاريخ عقد محسوب مي گردد و طبق اوراق پرونده بايع (خواهان ) در مدت اشعاري چهارماه از تاريخ تنظيم قرارداد و تحويل سند رسمي با عدم استفاده از خيار فسخ قبض و اقباض در قسمتي از ثمن و مبيع صورت گرفته ايضاء حسب مدلول ماده 403 قانون مدني با حصول قصد بايع در التزام به بيع خيار فسخ وي ساقط است و توجها" به حكم ماده 404 همان قانون كه مويد اين معني است با تسليم تمام مبيع مشتري از ناحيه بايع ، اختيار فسخ از نامبرده ساقط مي گردد و ادعاي وكيل خواهان در بطلان معامله باستناد ماده 401 قانون مدني نيز با توجه بمدت معينه فوق الذكر و تسليم و تسلم معموله بلاوجه مي باشد و قبول چكهاي شماره 960378 - 1/4/67 و 860279 - 30/4/67 از ناحيه بايع از بابت ثمن معامله و امكان مطالبه و وصول از ناحيه وي و توافق بعدي بمورخ 28/4/67 طرفين درخصوص چك شماره 860284 تمسك آقاي وكيل خواهان بمورد مذكور موجب تزلزل (معامله ) نبوده و دعوي مطروحه را موجه نمي دارد و اشاره به تغيير و تبديل در وضعيت مبيع تحويل شده و در تصرف خوانده بفرض تخلف از ناحيه خريدار و احتمال تعلق جريمه ( قطع نظر از توافق طرفين در اين زمينه ) مورد خلل بر اركان صحيح و قانوني وشرعي معامله وارد نمي كند و دعوي خلع يد مطروحه نيز با عنايت بمراتب فاقد محمل قانوني در پذيرش مي باشد بنابراين دادگاه نظر به رد دعوي مطروحه دارد ... )
 آقاي (ب ) وكيل خواهان ضمن لايحه تقديم بنظريه مذكور اعتراض كرده كه خلاصه اظهارات وي تكرار مطالبي است كه در مرحله بدوي عنوان شده و در جهت مخدوش ساختن نظريه دادگاه مي باشدكه هنگام شور قرائت خواهد شد پس از ارسال پرونده بديوانعالي كشور وارجاع آن باين شعبه اينك دروقت بالا هيئت شعبه تشكيل با بررسي محتويات پرونده ومشاوره بشرح زيراظهارنظرمي نمايد

بسمه تعالي
نظريه : با ملاحظه محتويات پرونده اعتراض آقاي وكيل معترض به نظريه دادگاه بنحوي نيست كه موثر در نظريه دادگاه باشد و با توجه به اينكه نظريه موصوف موجه تشخيص نمي شود لذا با رد اعتراض مزبور تائيد مي شود.

مرجع :
كتاب قانون مدني در آراء ديوان عالي كشور- خيارات واحكام راجع به آن - به اهتمام يداله بازگير - انتشارات فردوسي - چاپ اول 1379 - چاپ دريا