رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي  9/2/69
شماره دادنامه  781/22
مرجع رسيدگي شعبه 22 ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده : در تاريخ 3/12/67 آقاي (الف) با وكالت آقاي (ع) به طرفيت آقاي (ح) دادخواستي به خواسته الزام به تنظيم سند مالكيت ثبتي نسبت به پلاك 3170 بخش 5 تبريز مقوم به 2100000 ريال تقديم دادگاه حقوقي يك تبريز نموده كه به شعبه اول ارجاع گرديده و خلاصتا" توضيح داده خوانده به موجب يك فقره مبايعه نامه عادي مورخ 10/7/67 يك دستگاه آپارتمان با موكل معامله نموده و مقداري از ثمن معامله را قبلا" دريافت و مقرر مي گردد بقيه ثمن را نيز حين تنظيم سند مالكيت رسمي و انتقال قطعي مبيع دريافت نمايد خوانده عليرغم مراجعات مكرر از تنظيم سند مالكيت امتناع مي نمايد و در خاتمه تقاضاي صدور حكم بشرح خواسته كرده و مستندات خواهان فتوكپي مبايعه نامه و وكالتنامه وكيل مي باشد با تعيين وقت وابلاغ به طرفين آقاي دكتر (ف) با تقديم يك برگ وكالتنامه خود را وكيل خوانده معرفي كرده است طبق صورتجلسه مورخه 13/2/68 وكيل خواهان اظهار داشته دعوي بشرح دادخواست تقديمي است مضافا" به اينكه به موجب مبايعه نامه طرفين تراضي معامله با جميع خصوصيات آن ازجمله تنظيم سند نموده اند و از جمله خصوصيات اين معامله تنظيم سند رسمي است به طوريكه ماده 225 قانون مدني ناظر به مورداست مضافا" به اينكه موكل به موقع با ارسال اظهارنامه مراتب را به فروشنده تذكر و در صدد تنظيم سند برآمده كه فتوكپي گواه دفترخانه جهت استحضار به پيوست پرونده تقديم مي گردد وآقاي وكيل خوانده خلاصتا" اظهار داشته اولا" مختلف از اجزاي مدلول قرارداد شخص خواهان بوده چه به موجب سطر11 قولنامه مورد استناد خواهان خريدار متعهد شده و در آخر سال 67 در يكي از محاضر رسمي سند تنظيم نمايد و قراربود معامله با اخذ وام از بانك صورت گيرد بر اين اساس خواهان بدوا" در تبريز اقدام به اخذ وام از بانك سپه نموده ليكن خواهان موفق به اخذ نشده در حالي كه موكل نسبت به تدارك مقدمات تنظيم سند اقدام كرده و سپس خواهان گفته است موفق به اخذ وام نشده ودرنتيجه تنظيم سند رسمي معامله تا آخر سال 67 ميسر نگرديده و خواهان در تاريخ 10/10/67 به شماره 78 از بانك ملت دو ميليون تومان وام اخذ و در تاريخ 2/11/67 آمادگي خود را براي تنظيم سند به وسيله اظهار نامه اعلام داشته و بنابراين متخلف از قراردادخواهان بوده ثانيا" در سطر10 قولنامه تصريح گرديده كه هرگاه فروشنده ازتنظيم سند خودداري و يا از معامله منصرف شود بيعانه دريافتي را بايد بپردازد گرچه بنا به استدلالي كه قبلا" عنوان شده متخلف از اجراي قرارداد خواهان بوده مع الوصف لو فرض متخلف موكل بوده توجه به سطر ده قرارداد جنبه الزامي آن را از بين مي برد زيرا قرارداد مقيد به شرط بوده و متخلف از شرط ضمانت اجرائي دارد وطرف استحقاق دريافت وجه التزام دارد و در خاتمه تقاضاي صدور حكم بر بطلان دعوي خواهان را كرده است دادگاه با توجه به پاسخ استعلاميه ثبتي اخذ توضيح از طرفين را در موردي كه مورد معامله كدام يك از آپارتمانها و قطعات مي باشد ضروري تشخيص و پس از اخذ توضيح طبق صورتجلسه مورخه 19/4/68 و اظهارات خواهان مبني بر اينكه پلاك مورد بحث قطعه چهارم است آقاي موكل خوانده اظهار داشته مورد معامله در رهن نبوده و آزاد است و قبض و اقباضي به عمل نيامده و اگر قبض و اقباضي صورت مي گرفت در قولنامه با اين امرتصريح مي گرديدسرانجام دادگاه پس از كسب نظر آقاي مشاور طبق نظريه مورخه 19/4/68 خلاصتا" چنين اظهار كرده است ( ...  نظر به اينكه قرارداد مستند دعوي مورد قبول هر يك از طرفين بوده و به موجب آن فروشنده (خوانده) به صراحت تعيين كرده است ك در آخر آذرماه سال شصت و هشت در يكي از محاضر رسمي تنظيم سند نمايد كه قرارداد مزبور توجها" به ماده 10 قانون مدني كه مقرر مي دارد (قراردادهاي خصوص نسبت به كسانيكه آن را منعقد نموده اند در صورتي كه مخالف صريح قانون نباشد نافذ است) داراي ارزش و اعتبار قانوني است وحسب مدلول ماده 219 همان قانون كه حاكيست (عقودي كه بر طبق قانون واقع شده باشد بين متعاملين و قائم مقام آنها لازم الاتباع است ... ) بين طرفلين لازم الوفا مي باشد و نظر به اينكه با عنايت به كيفيت تنظيم قرارداد وتشخيص طرفين قصد ايشان به انجام معامله و نتيجتا" تنظيم سند رسمي تعلق داشته است چه اينكه عليرغم ادعاي آقاي وكيل خوانده مبني بر عدم قبض و اقباض خريدار پس از تنظيم اين اندازه ازعمل خواهان بر فعليت قصد طرفين و تحقق ماده 191 قانون مدني كافي به نظر مي رسد و با در نظر گرفتن اينكه خواهان به موجب اظهارنامه اي كه فتوكپي آن پيوست پرونده مي باشد قصد و اراده خود را مبني بر تنظيم سند رسمي متكي به دليلي نيست تمسك ايشان بوجود شرط اخذ مبلغي برابر مي باشد در قرارداددرصورت خودداري ياانصراف فروشنده از انجام معامله الزامي است موجه و به نظر نمي رسد زيرا چنين شرطي نه تنها مانع اعمال قصد خواهان به تنظيم سند رسمي وانجام معامله نمي تواند باشد توجها" به مراتب اشعاري و فقدان موانع قانوني دعوي خواهان را محمول بر صحت تشخيص ونسبت به (ح)با وكالت آقاي (ف) به نظريه مذكور اعتراض كرده كه اعتراض وي خلاصتا" تكرار مطابق است كه در مرحله بدوي عنوان كرده و خلاصه آنكه اولا" تخلف از ناحيه موكلش نبوده بلكه تخلف از ناحيه خواهان بوده ثانيا" به فرض تخلف ضمانت اجراي تخلف از ناحيه موكلش نبوده بلكه تخلف از خواهان بوده ثانيا" به فرض تخلف ضمانت اجراي تخلف و به الزام مي باشد عليرغم ادعاي وكيل خوانده قبض و اقباضي هم صورت نگرفته و ساختمان در تاريخ قرارداد نيمه تمام بوده  ثالثا" به لحاظ عدم آمادگي خواهان موكلش (خوانده) مجبور به اخذ وام ازبانكهاي استان آذربايجان شرقي و ملت گرديده و از عدم انجام معامله خواهان صدها هزار تومان متضرر گرديده براي صحت ادعاي خود قراردادهاي وام را كه عمده مبلغ آن در تاريخ 8/12/67 يعني چهل روز بعد از عدم انجام مدلول قرارداد به وسيله خواهان اخذ گرديده تقديم كرده است پس از ارسال پرونده به ديوانعالي كشور و ارجاع آن به اين شعبه آقاي وكيل خوانده لايحه اي تقديم نموده كه ضمن خلاصتا" اظهار داشته (به دلالت سند مالكيت املاك در تاريخ 19/12/66 در رهن بانك ملت قرار گرفته و در تاريخ 17/11/67 فك رهن به عمل آمد است .  2 تاريخ تنظيم قولنامه مستند دعوي 15/7/67 مي باشد بنابراين در تاريخ تنظيم قولنامه ملك مورد قرارداد در رهن بانك بوده است .  3 موكل در تاريخ قولنامه حق فروش مورد رهن را نداشته بنابراين قولنامه مستند دعوي فاقد اعتبار قانوني و شرعي مي باشد 4 عدم جواز تصرف راهن در مورد رهن اجمالي بوده و نظر حضرت امام رضوان الله عليه نيزدر مسئله 19 تحريرالوسيله تصريح گرديده كه فتوكپي آن تقديم مي گردد و ماده 793 قانون مدني نيز صريح در موضوع است اينكه در وقت بالا هيئت شعبه تشكيل با بررسي محتويات پرونده و مشاوره بشرح زير اظهارنظر مي نمايد.

نظريه
اعتراضات وكيل خوانده بر نظريه صادره به جهات زير وارد است.
 1 - استدلال دادگاه به اينكه قصد طرفين به انجام معامله ونتيجتا" تنظيم سند انتقال رسمي تعلق داشته به هيچ وجه منشاء بي ارزش شدن شرط حق انصراف در راس موعد مقرر نمي تواند باشد مگر آنكه شرط مزبور في حد نفسه باطل بوده باشد و حتي از موجبات تاكيد و استحكام قرارداد هم به شمار نيايد و حال آنكه ذيل نظريه صادره خلاف اين معني را نشان مي دهد و بر اين اساس برخلاف آنچه كه در نظريه عنوان شده انفساخ معامله توسط هر يك از طرفين قرارداد در راس موعد مقرر (30/9/67 يعني تاريخ تعيين شده براي تنظيم سند) هيچ منع شرعي و قانوني نداشته است
 2 - استدلال دادگاه به اينكه عليرغم ادعاي وكيل خوانده دائر بر اينكه قبض و اقباض خريدار ... به موجب فاكتورهاي تقديمي و هزينه هاي انجام شده بر فعليت قصدطرفين كافي به نظر مي رسد) قابل قبول نيست زيرا نه تحقيق و معاينه محلي در اين مورد صورت گرفته و نه صرف ارائه فاكتورها دلالت قطعه بر تصرف بودن خواهان دارد و نه وقوع قبض و اقباض و متصرف شدن خريدار قبل از فرا رسيدن تاريخ تنظيم سند رسمي انتقال دلالت بر اسقاط حق انصراف از انجام معامله رسمي دارد
3 - صرف ارسال اظهارنامه از ناحيه خريدار (خواهان) نه دليل آنست مشاراليه به تعهدات خود عمل نموده و نه مي تواند مانع از اقدام فروشنده به استفاده از حق انصراف گردد بنا به مراتب اعتراضات وكيل معترض وارد تشخيص و به اين لحاظ به مخدوش بودن نظريه صادره اظهارنظر مي شود.

مرجع :
كتاب قانون مدني در آيينه آراء ديوان عالي كشور - عقود وتعهدات
به اهتمام يدالله بازگير- انتشارات فردوسي - چاپ اول - چاپ دريا