رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ :  18 / 10 / 76    شماره پرونده :  74 / 1746   شماره دادنامه :  1043
مرجع رسيدگي :  شعبه 131 دادگاه عمومي تهران
خواهان :  حسين ... با وكالت فريبا توكلي
خواندگان :  1 - جلال 2 - حسين 3 - امير 4 - اسماعيل 5 - بتول 6 - بانو اعظم 7 - بانو حائزه 8 - بانو اكرم همگي ... 9 - بانواقدس همگي با وكالت 1 - محمد پايور پور 2 - سيد مصطفي موسوي به نشاني ... 
خواسته :  مطالبه اجرت المثل مورد تصرف
گردشكار :  دادگاه پس از بررسي محتويات پرونده ختم رسيدگي را اعلام و مبادرت بصدور راي مي نمايد .

راي دادگاه
در 30 / 9 / 71  آقاي حسين ... با وكالت بعدي خانم فريبا توكلي به طرفيت وراث مرحوم  حاج سيد ابوالقاسم ... دستگير به اسامي آقايان و خانمها جلال , حسين , امير, اسمعلي , خديجه , سكينه , فاطمه (اين سه نفر به ترتيب مشهور اعظم , حائزه , اكرم و اقدس شهرت آنان ... دستگير و بانو بتول ... با وكالت آقايان محمد پاپورپور و سيد مصطفي موسوي دادخواستي بخواسته مطالبه اجرت المثل قطعات مورد تصرف خواندگان از 24 / 12 / 1320 الي 31 / 9 / 71  فعلا به قرار ساليانه 50000 ريال جمعا به مبلغ 23000000 ريال و صدور حكم بر فروش عرصه و اعيان و حقوق زارعانه پلاك هاي ثبتي 2767 تا 2770 فرعي از 170 اصلي بخش 11 تهران موسوم به اراضي ونك و تقسيم ثمن حاصله بين مالكين بقدرالسهم مالكانه تقديم داشته است خواهان در رابطه به خواسته خود اينگونه توضيح داده است كه با استناد چهار فقره اسناد رسمي مالكيت و مالك عرصه قطعات مذكور مي باشد مورث خواندگان نيز مالك حق ريشه و حقوق زارعانه املاك موصوف بوده كه طبق گواهي ثبت منطقه شميران بااستناد ماده 4 قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب 22 / 8 / 57 و ماده 9 آئين نامه اجرائي قانون مرقوم امكان افراز عرصه و اعيان وجود نداشته و چون الزام ببقاي اشتراك و اشاعه نيز خلاف موازين است تقاضاي رسيدگي و صدور راي دارد تعلق پلاك هاي فوق الذكر به خواهان از تاريخ 15 / 6 / 54 بدلالت ورقه هاي رسمي مالكيت شماره هاي 709618 الي 709621  و همچنين پاسخ استعلام ثبتي وارده به شماره 3273 - 17 / 11 / 71  مسجل مي باشد در خصوص مطالبه اجرت المثل صرفنظر از آنكه خواهان بموجب قسمت اخير لايحه 377 - 14 / 2 / 73 دعوي را مستند نموده و از جانب مالكيت وي نسبت به پلاكهاي منظور از 15 / 6 / 54  مستقر گرديده است با توجه به ماهيت و نوع قرار داد منعقده بين مالك ماقبل خواهان و مورث خواندگان ادعاي مزبور به نحو معنونه منطبق با موازين قانوني نبوده محكوم به بطلان مي باشد در رابطه با خواسته ديگر با محرز بودن مالكيت خواهان نسبت به عرصه قطعات مورد متنازع و ثابت بودن مالكيت مورث خواندگان نسبت به اعيان (حقوق غارسانه و زارعانه) بموجب قرار داد رسمي شماره 31441 و 31376 مورخ 24 / 12 / 1325 منعقده بين ايادي ماقبل خواهان و مورث خواندگان و همچنين دادنامه شماره 939 - 18 / 12 / 65  صادره از شعبه 15 دادگاه حقوقي 1 سابق تهران كه حسب حكم شماره 738 - 19 /10 /66  شعبه 10 ديوانعالي كشور به تاييد رسيده است نظر باينكه برابر گواهي هاي 11390 و 11392 و 11400 و 11402 تاريخ 11 / 7 / 1360 صادره از سازمان عمران اراضي شهري تهران به نام خواهان پلاك هاي مذكور سابقه احيا و عمران داشته و به صورت باغ به عنوان داير شناخته شده است و نظرباينكه برابر نامه 42773 - 19 / 10 /71 ثبت شميران ضمن تاييد وجود حتي زارعانه و غارسانه چون اين حقوق از حقوق راجعه به عين املاك (عرصه) نيست آنها را قابل افراز ندانسته است و نظر باينكه مدت يكساله قرار داد 10175 - 28 / 3 /23 كه في الواقع عقد مساقات بوده سپري گرديده و بدين وصف با انقضاي مدت عقد مساقات برطرف شده است به حكم ماده 545 ناظر به ماده 531 قانون مدني عامل (مرحوم ...) مالك حصه خود گرديده است .
و نظرباينكه قرارداد رسمي 31372 - 24 / 12 / 25 كه بدنبال قرارداد قبلي منعقد گرديده و آن هم ماهيت عقد مساقات است اما چون مدت در آن پيش بيني نگرديده كه اين نيز به دستور ماده 545 ناظر به ماده 518 قانون مدني عقد باطلي است و طبق ماده 544 همين قانون عامل صرفا مستحق اجرت المثل مي باشد كه بنابراين حقوق غارسانه ناشي از قرارداد اوليه و حق مطالبه اجرت المثل ناشي از اقدام به قرارداد باطل دوم براي مورث خواندگان حاصل آمده است و اين حقوق به حقوق زارعانه كه عبارت است از حق ريشه و بهاي شخم و كود و ارزش زحماتيكه براي آبادكردن زمين معروف و يا بحق دسترنج رعيتي كه عبارت است از آنچه از آثار مادي كه دهقان با اذن و يا اجازه مالك زمين مزروعي در آن پديد آورده باشد از قبيل اشجار مرسوم ميباشد و اين حقوق حسب ماده 31 نظامنامه ثبت اسناد تبصره 1 از بند الف ماده اول تصويب نامه 18 / 11 / 41 هيئت وزيران در اجراي قوانين ثبت اسناد و املاك مصوب 1310 و اصلاحات اراضي مصوب1341 به رسميت شناخته نشده است و رويه قضايي نيز مويد آن است از جمله حكم تميزي شماره 2032 - 13 / 11 / 25 شعبه 8 ديوان و در ما نحن فيه دادنامه شعبه 15 دادگاه حقوقي 1 سابق و راي شعبه 10 ديوانعالي كشور با توجه بمراتب  فوق بين حقوق مالك عرصه و مالك حصه مشاعي اشجار و صاحب حقوق ناشي از عمليات زارعي امتزاج و اشتراك ايجاد شده است و چون طرفين به نحو ملزمي ملتزم بر عدم تقسيم نيستند با ملحوظ بودن مواد 572 و 573 و 578 و بويژه ماده 586 قانون مدني كه اشعار دارد (اگر براي شركت در ضمن عقد لازمي مدت معين نشده باشد هريك از شركا هر وقت بخواهند مي تواند رجوع كند) و ماده 589 همان قانون كه بيان مينمايد (هر شريك المال مي تواند هر وقت بخواهد تقاضاي تقسيم مال مشترك را بنمايد مگر در مواردي كه تقسيم به موجب اين قانون ممنوع يا شركا بوجه ملزمي ملتزم بر عدم تقسيم شده باشند) نظر باينكه تقسيم عملي است كه به موجب آن حصص مشترك بين شركا را از هم جدا نموده و تخصيص مي دهد و در صورت عدم امكان تقسيم مال مشترك با اجازه حاصله از ماده 591 قانون مدني باستناد ملاك ماده اول قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب 22 / 8 /57 و ماده 4 همين قانون و ماده 9 آئين نامه قانون مذكور و بويژه ماده 317 قانون امور حسبي كه مشعر است (در صورتيكه مالي اعم از منقول و يا غير منقول قابل تقسيم و تعديل نباشد ممكن است فروخته شده بهاي آن تقسيم شود) مي بايست بفروش برسد دادگاه با قبول دعوي خواهان حسب صورتجلسه 15 / 2 / 72 براي تقويم و ارزيابي املاك در حالتهاي (مجموع عرصه و اعيان و حقوق زارعانه) موضوع را به كارشناسي ارجاع كه پس از وصل گزارش كارشانسان رسمي آقايان پروين نژاد و صمدي به شماره هاي 72/151 - 5 / 8 / 72  و آقايان وكلاي خواندگان در لايحه 21 ,29 - 9 / 9 / 72 و برابر صورت جلسه 20 / 2 / 73  نسبت به آن اعتراض نموده اند دادگاه پس از بررسي لازم و تحصيل مستندات آنان در 2 / 5 / 73 موضوع را به هيئت سه نفره كارشناسي ارجاع نموده كه كارشناس متخصص در امور زارعي به موجب گزارش 5062 - 28 / 12 / 73 حقوق زارعانه متعلق به خواندگان را تعيين و كارشناسان خبره در املاك نيز برابر گزارش 2541 - 29 / 11 / 74  ارزش عرصه متعلق به خواهان را معين نموده اند گزارش كارشناسان حسب لوايح 2836 - 24 / 12 / 74 و 24 / 12 / 74 از سوي طرفين مورد اعتراض واقع گرديده است دادگاه به لحاظ تقاضاي طرفين و جلوگيري از تضييع حقوق احتمالي آنان و ضرور دانستن تحصيل نظر هيئتي مركب از كارشناسان امور املاك و امور زراعتي كه توام بررسي موضوع را عهده دار گردند و جلب نظر هيئت پنج نفره را لازم دانسته كه سرانجام هيئت منتخب گزارش خود را بشماره 1982 - 24 / 6 / 76  تقديم داشته اند و آنان از مجموع بررسي هاي خود اين چنين نتيجه گيري كرده اند جهت عرصه و اعيان پلاك هاي مذكور جمعا به مساحت 1200 مترمربع از قرار مترمربعي يك ميليون و هشتصد و پنجاه هزار ريال و جمعا بملغ دوهزار و دويست و بيست ميليون ريال و قيمت عرصه از قرار مترمربعي يك ميليون و هفتصد و پنجاه ريال و جمعا بملغ دوهزار و صدميليون ريال و حقوق زارعانه را از قرار متر مربعي يكصد هزار ريال و جمعا به مبلغ يكصد و بيست ميليون ريال برآورد و ارزيابي مي نمايد .
در اجراي ماده 36 قانون تشكيل دادگاههاي عمومي مصوب 1358 اين گزارش به آقايان وكلاي خواندگان و خانم وكيل خواهان ابلاغ گرديده است آقاي سيد مصطفي موسوي يكي از وكلاي خواندگان به موجب لايحه 2253 - 17 / 7 / 76 نسبت به آن اعتراض نموده است عمده اعتراض وي عدم امكان خلع يد وجود زمين خواهان در داخل اراضي خواندگان و عدم دسترسي به معبر و عدم رعايت حق كسب و كار موكلين عنوان شده است موضوع عدم امكان خلع يد با توجه به خواسته خواهان بيوجه بوده و بفرض موقعيت خاص زمين خواهان به محاط بودن در اراضي خواندگان اين امر تاثير مثبتي در حقوق زارعانه نداشته و ندارد و ماده 605 قانون مدني نيز تكليف موضوع را روشن كرده است و عدم رعايت حق كسب و كار نيز با توجه به ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 كه هرمحلي را كه براي سكني با كسب و يا پيشه يا تجارت يا اجازه داده شده باشد مشمول مقررات آن قانون دانسته و صرفنظر از آنكه تسلط مورث خواندگان بر املاك منظور ناشي از عقد اجاره نموده است اصولا با توجه به بند دوم ماده دوم قانون مرقوم اراضي همزروعي و باغها از شمول مقررات آن قانون خارج بوده و لذا براي خواندگان بيش از حق زارعانه و غارسانه حق ديگيري متصور نيست كه بدين جهات اعتراض معنونه غير مدلل و غير مستدل تشخيص و چون گزارش هيئت پنج نفره كارشناسان منطبق با اوضاع و احوال مسلم و محقق قضيه بود و از جانبي مستندات خواهان از تعرض مصون و در قبال ادعاي وي ايراد و دفاعي موثري صورت نگرفته است دعوي را منطبق با موازين شرعي و قانوني دانسته لذا حكم به فروش عرصه و عيان قطعات فوق الاشعار و تقسيم بهاي حاصله به نسبت منعكس در گزارش كارشناسان (از مجموع ارزش هرمتر مربع عرصه و عيان به ميزان 850000 1 ريال مبلغ 1750000 ريال كارشناسان (از مجموع ارزش هر مترمربع عرصه و عيان به ميزان 1850000 ريال مبلغ 1750000 سهم خواهان و مبلغ 100000 ريال سهم خواندگان) تقسيم خواهد شد . اين راي حضوري و ظرف 20 روز پس از ابلاغ قانون تجديد نظر خواهي در محاكم استان تهران است .
رئيس شعبه 131 دادگاه عمومي تهران :  وكيليان