آرا شورای عالی ثبت

راي شماره : 586 - 587 -23/05/1345

راي شوراي عالي ثبت
بخشنامه 9738مورخ 22/11/19حاكي است :درموردي كه متعاملين يايك طرف تا15روزپس ازتاريخ ثبت سندبراي امضادفاتروتكميل سنددردفترخانه حاضرنشوندبه آنان اخطارميشودك اگرظرف پنج روزبه دفترخانه نيايندوسند راتكيمل نكنندسندناقص بايگاني مي شودوانصراف ازمعامله درذيل سندو دفترقيدخواهدشدواگربخواهندپس ازپنج روزمعامله پيشين راتمام كنند بايدحق الثبت جديدبدهندوسندديگرتنظيم شود.اين بخشنامه ضمن بخشنامه 173-40778مورخ 1/3/21نسخ شد.
سپس انواع مختلف نقص اسنادبشرح ذيل اعلان شد:
الف -اسنادي كه اقامتگاه وشماره شناسنامه متعاملين يايكي نوشته نشده است چون اين كارالزامي نبوده است .
ب -اسنادي كه مدت آنهامنقضي شده ودرصورت مراجعه متعاملين بايد سندتازه تنظيم شود. ج-اسنادي كه متعاملين يايكطرف معامله مرده ويامهاجرت ومسافرت كرده واقامتگاه بعدي آنان معلوم نيست . د-اسنادي كه ناقص بوده وموضوع آن اسنادباديگران معامله شده است . درمواردنقص ذيل دستورات مختص به موردداده شده است : يك -اگرسندفقط ازنظرامضاسردفتردرذيل سندودفترناقص است كفيل دفترمنحل ،ذيل سندراامضاخواهدكرد. دو-اگرصيغه نكاح جاري شده ولي ثبت دفتربه امضازوجين نرسيده است بايدبه آنان بدون ضرب اجل اخطارشودكه ثبت دفترراامضاكنند. سه - نكاحنامه وطلاقنامه كه به امضازوجين ومجري صيغه وسردفتررسيده وحاكي ازوقوع نكاح وطلاق است ولي به امضاشهودومعرفين وعدلين نرسيده وثبت دفترازدواج وطلاق نشده هرگاه شهودومعرفين وعدلين معلوم باشندبايدمتصدي فعلي ازدواج وطلاق آنهاراحاضركندتاسندازدواج وطلاق وثبت دفترراامضا كنندوسندوثبت دفترراتكميل كندودرستون ملاحظات دفترمراتب رابنويسد. چهار- فسخ سند: الف دريك موردوصول وجه سنددردفترنماينده درج وبه امضامتعاملين رسيدامادردفترسردفترمنعكس نشدبه دستورمورخ 10/9/42مقررشدكه كفيل بايددرحضورمتعاملين واحرازهويت آنان فسخ معامله راباقيدتاريخ وتوضيح موضوع دردفترسردفترنيزقيدوبه امضاطرفين برساندواطلاعنامه فسخ ولاشه سند راپس ازامضامتعاملين ،امضاوتكميل كرده ارسال دارند.
ب - برابردستورمورخ 16/11/43مقررشد:
اولا- فسخي كه به امضادائن نرسيده اگراوحاضربه قيدفسخ نشودذينفع رابه دادگاه راهنمائي كنيد.
ثانيا- فسخ وثبت دفتركه به امضابستانكارومتعاملين رسيده وفقط فاقدامضاسردفتراست كفيل بايدبااحرازصحت وقوع فسخ وامضابستانكاردر موردفسخ واحرازامضامتعاملين درذيل ثبت ،مراتب فسخ وذيل ثبت راباقيد تاريخ ،امضاوتكميل كندواگركفيل نتواندصحت امضامتعاملين وفسخ كننده را احرازكندبايدباحضوروامضاآنهارفع نقص كندبهرحال مسئوليت صحت عمل از هرجهت باسردفترامضاكننده فسخ است .
پنج - ثبت ازدواجي فاقدتاريخ ثبت ووقوع وذكرتاريخ تولدزوجه بود برابردستورمورخ 21/5/43مقررشدكه به زوجين ابلاغ شودكه بامراجعه به دفتر خانه مدلول صحيح ثبت ناقص ازدواج راتاييدكنندودرصورت اختلاف مرجع صالح دادگاه است .
شش - دريك سندقطعي ،ذيل ثبت دفاترمربوطه به وسيله متعاملين وسر دفترودفتريارامضاشده وانتقال دردفترچه مالكيت درج گرديدولي به امضا سردفترودفتريارومهردفترخانه نرسيدوذينفع ،سندمالكيت رابراي امضا ومهركردن به دفترخانه دادوسردفترجديدكسب دستوركردبرابردستورمورخ 2/10/43مقررشد"اگرثبت سندمعامله به امضامتعاملين وسردفترودفتريار وقت رسيده وخلاصه معامله آن نيزبه موقع به دايره مربوطه ثبت املاك فرستاده شده وازهرجهت كامل است به سردفترفعلي اجازه داده ميشودبااحرازصحت موضوع ورعايت مقررات ،ستون انتقالات سندمالكيت پلاك موردانتقال را باقيدتاريخ وتوضيح درملاحظات امضاكند".
هفت - موجري براي دريافت اصل سنداجاره ودوازده برگ قبض اقساطي به دفترخانه مراجعه كرداجاره نامه به امضاموجرومستاجررسيده ولي :
اولا- تمبرنشده وفاقدامضانماينده وسردفتربود.
ثانيا- دفترسردفترفاقدامضاسردفتربود.
ثالثا- درمحل امضانماينده مهردفترخانه زده شده وفاقدامضا نماينده بودپاسخ داده شد:"درصورتي كه ثبت دفاتروسندقبوض اقساطي از لحاظ امضاطرفين عقدناقص نباشدوكفيل دفترخانه امضاآنان رااحرازكرده است سنداجاره راازلحاظ الصاق تمبروامضانماينده ،وثبت دفترين رااز جهت امضاسردفترباقيدتاريخ وتوضيح موضوع ورعايت مقررات تكميل و بطرفين بدهند".
درتاريخ -5/44كميسيون رسيدگي به امورنقص سندبه اكثريت راي داد:
"طبق قوانين ومقررات هرگاه سندوثبت آن ازجهت احرازهويت متعاملين وامضاسردفتروامثال آن كه مربوط به اركان اساسي معامله وتنظيم سنددردفتراسنادرسمي است نقصي داشته باشدتكميل آن ازطرف كفيل كه حق ثبت نداردموردنخواهدداشت ودرحدودي كه تكميل سند،ثبت جديدمحسوب نشوداشكال ندارد"واقليت عقيده به صلاحيت كفيل به رفع نقص درموردسوال ثبت تهران داشت .
شورايعالي ثبت درموضوع رسيدگي كميسيون درتاريخ 29/8/44راي داد:
"دروضعي كه گزارش حاكي است اگرازطرف كفيل دفترخانه كه درغيبت رئيس حق امضاداردصحت امضامتعاملين رادرحدودمقررات اسنادرسمي احراز كردرفع نقص سندموردسوال بي اشكالي بنظرميرسد".
سپس راجع به اسنادناقص سوالي به اين شرح شدكه :برخي ازاسنادناقص ، ثبت دفترشده وفاقدامضاسردفتراست وبرخي فاقدامضامتعاملين است وبرخي هم ثبت دفتركامل است ولي اوراق راسردفترامضانكرده است .
راي مورخ 23/5/45شورا:
"قائم مقام قانوني سردفترسابق حق تكميل اسنادرادرحدودمقررات دارد".
* سابقه *

نكات توضيحي :
اول - موردانفاق است كه كفيل نمي توانداقدام به ثبت جديدبكند.
دوم - سندي كه ناقص است ونقص درركن سنداتفاق افتاده است آياچنين ثبت ناقصي عنوان ثبت رادارد؟
عده اي عقيده دارنداساساعنوان ثبت رانداردبنابراين اقدام كفيل در تكميل چنين سندناقصي عنوان ثبت جديدراداردودرنتيجه كفيل حق تكميل چنين سندي راندارد.عده ديگرعقيده دارندبهرحال مفهوم ثبت ناقص شامل اين گونه نقص سندهم هست وتكميل اين گونه سندناقص ،ثبت جديدنيست بلكه دنباله كارثبت سابق است .
نظراخيرشوراهم ناظربه همين عقيده است يعني ثبت هرگونه سندناقص رابارعايت مقررات تجويزكرده است .
نظرشورادرست است زيرادرمشاغل ،استمرارشرط است وتصدي دودفتر خانه مبني براستمرارممنوع است ومعني ماده 27قانون دفاتراسنادرسمي نيز همين است واساساربطي به كفالت دفترخانه اي توسط سردفتردفترخانه ديگر ندارد.نيزعرفاتكميل سندناقص (نقص بهرصورت باشد)راثبت جديد نمي گويند.
مرجع :آراشورايعالي ثبت وشرح آن                    صفحه 712-717
تاليف :دكترمحمدجعفرجعفري لنگرودي
71