رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

حكم شماره:  1554 ـ 22/9/1344

راي وحدت رويه هيات عمومي ديوان عالي كشور
در موضوع اختلاف رويه حاصل ميان شعبه اول و شعبه دهم ديوانعالي كشور راحجع به استحقاق يا عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت خيار از طرف انتقال گيرنده در معامله با حق استرداد نظر به ماده 34 اصلاحي قانون ثبت مصوب مرداد 1310 كه به موجب آن اصل وجه ثمن و اجور مال مورد معامله در مدت خيار متعلق حق انتقال گيرنده شناخته شده و نظر به ماده 722 قانون آئين دادرسي مدني كه به موجب آن در صورتي كه مال مورد معامله در تصرف انتقال گيرنده باشد انتقال دهنده در مدت تصرف حق مطالبه اجره المثل از انتقال گيرنده ندارد راي شعبه دهم نتيجتا مورد تائيد است . اين راي طبق ماده واحده وحدت رويه قضائي مصوب تير ماه سال 1328 در موارد مشابه لازم الاتباع است .

سابقه:
در مورد استفاده انتقال گيرنده معاملات با حق استرداد از منافع ملك مورد معامله رويه هاي مختلفي در شعب ديوان عالي كشور اتخاذ شده كه جناب آقاي دادسان كل طرح آن را در هيئت عمومي ديوان عالي كشور به شرح ذيل درخواست نموده اند :
بين شعب 1و10 ديوانعالي كشور راجع به استفاده انتقال گيرنده معاملات با حق استرداد از منافع ملك مورد معامله رويه مختلف اتخاذ گرديده است كه طبق ماده واحده قانون وحدت رويه قضايي مصوب تير ماه 1328 تقاضاي طرح موضوع را در هيئت عمومي ديوانعالي كشور دارد تا موضوع مختلف فيه را بررسي نموده نسبت به آن اتخاذ نظر فرمايند.
1 ـ كسي ملكي را از ديگري با سند رسمي خريداري كرده و در همان روز معامله مبيع را به مدت پانزده سال به فروشنده اجاره داده است و شرط شده است در صورتي كه مستاجر يكي از اقساط اجاره بها را در مدت مقرر نپردازد موجر ( انتقال گيرنده ) حق فسخ اجاره و خلع يد مستاجر ( انتقال دهنده را از ملك مورد معامله خواهد داشت كه چون مستاجر در بين مدت مال الاجاره را نپرداخته موجر اجاره را فسخ و خود را مستحق اجره المثل از تاريخ فسخ اجاره تا تاريكي كه ملك به تصرف او داده شود دانسته و به دادگاه تقديم دادخواست نموده است بعد از صدور حكم از دادگاه شهرستان دادگاه استان معامله را با حق استرداد تشخيص و استحقاق خواهان را در مطالبه منافع كه مستند آن اسناد رسمي است محرز دانسته و خوانده را محكوم به پرداخت وجوهي بابت اجور نموده و بر اثر فرجامخواهي شعبه اول ديوان عالي كشور به موجب پرونده 25/3501 چنين راي داده است :
حكم فرجامخواسته مخدوش است زيرا دادگاهاستان با اينكه موضوع معامله با حق استرداد تلقي كرده به استناد ماده 722 قانون آئين دادرسي مدني دلالتي بر اين معني ونداشته و به طور كلي طبق مقررات راجعه به معاملات با حق استرداد براي طلبكار حق زيان دير كرد مقرر شده و اصولا صدور حكم به اجور متفرع بر عنوان مالكيت است و در معاملات استردادي داين مالك نيست تا بتواند در مقام مطالبه از اجره المثل برآيد از اين جهت بر حكم فرجامخواسته اشكال وارد است و نقض مي شود .
2 ـ به حكايت پرونده 3542/16 شعبه دهم ديوانعالي كشور بعد از فسخ اجاره  فوق الذكر مالك اصلي ملك يعني اوليه ، مورد معامله با حق استرداد را به دو نفر ثالث اجاره مي دهد و منتقل اليه معامله با حق استرداد عليه مستاجرين جديد دادخواست تقديم مي نمايد و چون خود را مالك منافع ملك عنوان مي دارد ، مبلغي بابت منافع ملك مطالبه مي كند .
بعد از صدور حكم دادگاه شهرستان عليه خواهان دادگاه استان به استناد ماده 3 قانون ثبت مصوب 1312 و مواد 459 و 500 قانون مدني و ماده 34 اصلاحي قانون ثبت اظهار نظر مي نايد كه خواهان بدوي حق مراجعه به خواندگان را داشته و با فسخ حكم پژوهشخواسته هر يك از مستاجرين جديد را محكوم به پرداخت مبلغي بابت اجور كه مجموعا معادل خواسته است به ضميمه خسارات در حق منتقل اليه معامله با حق استرداد مي نمايد و بر اثر فرجام خواهي شعبه دهم ديوانعالي كشور چنين راي مي دهد :
چون به حكايت مندرجات پرونده مورد معامله به تصرف مشتري داده شده و مشاراليه آن را به بايع اجاره داده قانونا منافع ملك متعلق به مشتري است كه در حكم متفرعات ثمن است و بنابراين از حيث شمول ماده 34 قانون اصلاحي ثبت مصوب 1312 به مورد بحث اشكالي نيست و اهتراض فرجامخواهان وارد نيست و چون به طور كلي از حيث رعايت موازين قانوني و قواعد دادرسي هم اشكالي به نظر نمي رسد حكم فرجامخواسته به موجب ماده 558 قانون آئين دادرسي مدني ابرام مي شود .
به قسمتي كه ملاحظه مي فرمايند ، شعبه اول ديوانعالي كشور منتقل اليه معامله شرطي را علاوه بر اصل مستحق زيان ديركرد قانوني دانسته و شعبه دهم استحقاق او را براي اخذ اجور منافع ملك تصديق نموده است كه رفع اختلاف منوط به راي هيئت عمومي ديوانعالي كشور است .
دادستان كل . دكتر عبدالحسين علي آبادي
پس از طرح و قرائت گزارش مربوط به آراء مختلف و متضادي كه از شعب اول و دهم ديوانعالي كشور در مورد استحقاق و عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت خيار از طرف انتقال گيرنده در معامله با حق استرداد صادر شده موضوع مورد بررسي قرار گرفته و با كسب نظريه جناب آقاي دادستان كل به شرح زير :
در موضوع اختلاف ميان شعبه اول و شعبه دهم ديوانعالي كشور مبني بر اينكه آيا در معامله با حق استرداد انتقال گيرنده يعني مشتري حق دارد اجور عثب افتاده را مطالبه نمايد يا نه به جهات زير راي شعبه دهم كه انتقال گيرنده را در معامله با حق استرداد مستحق اجور عقب افتاده دانسته مورد تائيد است .
به طور كلي در معامله با حق استرداد مشتري كه نمي تواند مالك عين شود اگر حاضر به چنين معامله مي شود براي اين است كه از پول خود استفاده كند و چنانچه معامله براي او فايده نداشته باشد هرگز حاضر نخواهد شد پول خود را قرض دهد در اين صورت انتفاع او از دو راه صورت مي گيرد اول استفاده از اجور در مدت خيار كه در سند مقرر مي گردد .
دوم استحقاق خسارت تاخير تاديه كه مربوط به بعد از مدت خيار است .
مؤيذد نظريه 722 آئين دادرسي مدني ـ مقنن در اين ماده چنين مقرر داشته است : در معاملات با حق استرداد كه مورد معامله به تصرف دائن داده شده است مديون حق مطالبه اجرت المثل را نسبت به مدتي كه مورد معامله در تصرف دائن است ندارد .
از اين ماده به خوبي مستفاد مي گردد كه مديون نسبت به مناقع ملك حقي ندارد و منافع ان متعلق به طلبكار است و چنانچه در اين قسمت براي مديون حقي وجود داشت مقنن نمي بايست او را در زماني كه ملك در تصرف دائن است از مطالبه اجرت المثل محروم سازد .
2 ـ ماده سوم قانون اصلاحي ثبت مصوب 28/10/1312 مبني بر: ( در صورتي كه مال مورد معامله با حق استرداد در تصرف شخص ديگري غير از انتقال دهنده يا وارث او باشد انتقال گيرنده يا قايم مقام قانوني او براي وصول طلب خود بابت اصل وجه و متفرعات مي تواند به هر يك از انتقال دهنده يا وارث او و يا كسي كه عين مورد معامله را متصرف است اقامه دعوي نمايد و روجوع به هر يك از مانع مواجعه به ديگري نخواهد بود .)
مقنن براي وصوصل اصل وجه دائن و متفرعات ان كه متضمن اجور عقب افتاده مربوط به مدت مقرر در سند است به قدري اتقان و استحكام قائل شده كه هم انتقال دهنده و هم وارث و هم كسي كه عين مورد معامله را متصرف است متضامنا مسئول دانسته است يك قسمت از اين مسئوليت تضامني براي تثبيت حق داين نسبت به منافع ملك است بنابراين با توجه به دو ماده فوق الذكر نظريه شعبه اول مبني بر اينكه اجور متفرغ بر عنوان مالكيت است قابل تائيد نمي باشد زيرا با اينكه مقنن معامله بيع شرط را كه طبق ماده 459 قانون مدني به مجرد عقد مبيع ملك مشتري مي شود تبديل به معامله با حق استرداد كه نافي مالكيت انتقال گيرنده است نموده معذلك منافع مال مورد معامله را متعلق حق او دانسته است .
3 ـ ماده 43 قانون ثبت مبني بر : ( هرگاه بدهكاري در ظرف سه ماه از تاريخ ابلاغ اجرائيه اصل وجه مورد معامله را با اجور عقب افتاده و زيان دير كرد نسبت به اصل از تاريخ انقضاء مدت حق استرداد نپردازد آگهي مزايده مال مورد معامله از همان مبلغي كه در سند تعيين شده به علاوه اجور عقب افتاده و زيان دير كرد نسبت به اصل وجه از تاريخ انقضاي مدت تا روز مزايده و حقوق ديواني و هزينه مزايده و ماليات حراج منتشر مي شود .)
بديهي است كه جمله اجور عقب افتاده مندرج در اين ماده مربوط با جور در مدت خيار است كه در سند مقرر گرديده .
4 ـ ماده 109 آئين اجراء اسناد رسمي حاكي از : ( بستانكار بايد در خواست خود مبالغ زير را تعيين نمايد : 1 ـ ميزان اصل طلب 2 ـ ميزان اجور عقب افتاده ، اگر قبوض اقساطي دارد بايد پيوست نمايد 3 ـ ميزان خسارت تاخير تاديه تا روز درخواست اجرائيه ).
به طوري كه ملاحظه مي شود در اين ماده مقنن يكي از اقلام طلب دائن را اجور عقب افتاده ذكر كرده است .
بنا به مراتب بالا معتقد بر تائيد حكم شماره 261 ـ 6/3/43 شعبه دهم مي باشم .
دادستان كل ـ دكتر علي آبادي
مشاوره نموده به اكثريت به شرح زير راي مي دهد :