تاريخ رسيدگي  10/9/72
شماره دادنامه 453/21
مرجع رسيدگي شعب 21 ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده :
آقاي (ح) وكالتا" از طرف بانو (ب) در تاريخ 23/1/71 دادخواستي به طرفيت آقاي (ج) به خواسته ابطال قولنامه مورخ 16/4/69 وتخليه ششدانگ يك دستگاه آپارتمان طبقه يكم ضلع غربي و تحويل آن با احتساب كليه خسارات مقوم به دو ميليون و ده ريال تقديم دادگاه يك تهران نموده و توضيح مي دهد: خوانده بدوا" به موجب اجاره نامه عادي مورخ 5/4/68 عين مستاجره را به مدت يكسال از موكله اجاره پس از انقضاء مدت اجاره طبق قولنامه مورخ 16/4/69 درواحد مسكوني به تصرفات خود ادامه داده لذا با توجه به شق 16 قولنامه 16/4/69 موكله را به قيد ايداع مبلغ ششصد هزار تومان وجه نقد به خوانده مجاز بعد رفاه به عهد موضوع قرارداد مي شناسد و با بهره گيري و تجويز ماده 10 قانون مدني و ماده 344341 آن وفاء به متن قرارداد به لحاظ وجود شق 6 كه مشروط است نه قطعي و ماده 399 قانون مذكور با وصف اينكه مستند دعوي قولنامه است نه مبايعه نامه و مسامحه خوانده در انجام معامله تا امروز موكل هم امادگي خود را جهت پرداخت مبلغ موضوع ضمانت اجراي عدم ايفاء به تعهد بدين وسيله اعلام مي نمايد مضافا" تاريخ حضور در دفترخانه قيد شده و طبق بخشنامه شورايعالي قضائي و مصوبه شوراي انقلاب چنين نوشته هائي از درجه اعتبار ساقط است و لازم الوفاء نيست و چون به خوانده يد مستاجر است مستندا" به ماده 494 قانون مدني تخليه عين مستاجره و تحويل آن به موكله و محكوميت وي به پرداخت كليه خسارات را استدعا دارد.
از طرف ديگر آقاي (الف) وكالتا"ازطرف آقاي ب (خوانده دادخواست قبلي) در تاريخ 21/2/71 دادخواستي به طرفيت بانو (ب) به خواسته الزام به تنظيم سند رسمي انتقال مورد معامله مقوم به 2100000 ريال با احتساب خسارات قانوني تقديم دادگاه حقوقي يك شهرستان تهران نموده به استناد قراردادهاي عادي مورخ 16/4/69 و توضيح اينكه خوانده بر حسب قرارداد مذكور ششدانگ پلاك مورد بحث را با حق اشتراك آب و برق و شوفاژ روشن و پاركينگ و مالكيت انباري واقع در پاركينگ موكل وي فروخته و متعهد گرديده حداكثر تاپايان ديماه 1369 در دفترخانه شماره 298 در موردانتقال رسمي ملك اقدام و بقيه ثمن معامله را دريافت نمايد با گذشت موعد خودداري نموده درخواست رسيدگي و صدور حكم بشرح خواسته مي نمايد و اضافه مي كند كه به موجب اجاره نامه عادي 6/4/68 موردمعامله قبل از تنظيم مبايعه در تصرف و اختيار خريدار قرار داشته و مبلغي به عنوان رهن به فروشنده پرداخت گرديده كه بايد از باقيمانده ثمن معامله كسر گردد و از بابت باقيمانده ثمن نيز موكل به موجب چك بانك ملت به شماره 1226597/2/71 و با تقديم نامه شماره 1287/2/71 به دفترخانه 298 آمادگي خود را جهت انتقال رسمي اعلام داشته كه فروشنده عليرغم ارسال اظهارنامه و تعيين روز12/2/71 جهت حضور در دفترخانه از حضور خودداري نموده است .  رسيدگي به هر دوپرونده نهايتا" به شعبه بيست و هفتم دادگاه حقوقي يك تهران ارجاع مي گردد.
آقاي (الف) وكيل خواهان (الزام به تنظيم سند رسمي و خوانده پرونده ابطال قولنامه) با استحضار از دادخواست تقديمي از ناحيه بانو (ب) طي لايحه وارده به شماره 281791/7/71 اعلام مي دارد:مبايعه نامه مورخ 16/4/69 قولنامه نيست و با توجه به الفاظ و عبارات مذكور در ان حاكي از وقوع عقد بيع مي باشد برخلاف ادعاي بانوي مذكور شق 6 قرارداد حاكي از اختيار فروشنده به فسخ معامله نمي باشد و وجه الزام مذكور در قرارداد براي تاكيد و تحكيم معامله بود و دلالتي براختيار فروشنده در انجام يا عدم انجام تعهدات مندرج در مبايعه نامه ندارد لذا با عنايت به بند1ماده 362 قانون مدني جاي ترديدي در وقوع عقد بيع ومالكيت موكل نسبت و به بيع نيست و در بند5 قرارداد نيز اسقاط كافه خيارات به عمل آمده و فقط حق دريافت بقيه ثمن معامله در دفتر اسناد رسمي دارد .  تقاضاي تخليه مورد معامله به موجب اجاره نامه مورخ 5/4/68 با انعقاد عقدبيع و تبديل عنوان مستاجر به مالك فاقد وجاهت قانوني مي باشد تقاضاي صدور حكم شايسته را دارد.
آقاي (ح) وكيل بانو (ب) در جلسه مورخ 28/7/71 اظهارمي دارد: شق 6 قولنامه مستند دعوي به دستور مواد 10و1351 قانون مدني حاكم بلا منازع در دعوي مطروحه است صدور مواد  مربوطه نوشته شود . آن قانون و ماده 399 آن قطع نظر از اينكه مستند دعوي مبايعه نيست صحت دعواي مطروحه تاييد مي كند و باصراحت بند6 قولنامه من از سوي موكل صريحا" اعلام مي دارم كه موكله ضمانت اجراي قولنامه را مي پردازد صدور حكم شايسته با توجه براي اصراري هيئت عمومي ديوان عالي كشور كه مويد دعواي است مورد استدعا است .
دادگاه پس از بررسي هر دو پرونده و استماع اظهارات وكلاي طرفين در تاريخ 15/13/71 به اظهار نظر تشخيص صحت ادعاي خواهان الزام به تنظيم سندرسمي مبادرت ودرتاريخ 2/2/72 در وقت فوق العاده با استناد به قانون اصلاح و حذف مواد ي ازقانون تشكيل دادگاههاي حقوقي يك و دو ختم رسيدگي را اعلام و به اين شرح به صدور راي مبادرت مي نمايد.
در خصوص دعواي كه آقاي (ج) با وكالت آقاي (الف) به طرفيت بانو (ب) با وكالت آقاي (ح) مبني بر الزام مشاراليها به تنظيم رسمي انتقال ششدانگ يك دستگاه آپارتمان شماره پلاك 3419/67 بخش 11 تهران واقع در ولنجك و نيز دعوي بانوي يادشده باابطال قرارداد عادي 16/4/69وخلع يدازآپارتمان موصوف بشرح پرونده هاي 71/514و71/18 نظر به دادخواست هاي تقديمي ومدارك و لوايح ابرازي و اظهارات وكلاي طرفين اولا" در خصوص دعوي آقاي (ج) با احراز مالكيت خانم (ب) نسبت به پلاك منظور مستندا" به فتوكپي سند مالكيت از آنجا كه حسب قرارداد مورخ 5/4/64 مصوب يك سال بقيه اجاره آقاي (ج) درآمده بود با دريافت مبلغ بيست و هشت ميليون ريال به بيع او برگزار و مورد معامله به تصرف او داده شده به طوريكه وي با تغيير رابطه و ماهيت حقوقي آنان در تاريخ تنظيم قرارداد مذكور درموردمعامله متمكن ازانحاء تصرفات مالكانه است دعواي خواهان را به قاعده لزوم قراردادهاواصل صحت موضوع ماده 223 قانون مدني وارد موجه تشخيص از آنجا كه مدافعات وكيل بانوي يادشده خلاصتا" به اينكه معامله موضوع آن قرارداد مشروط و مبتني بر خيار فسخ بوده و هر يك از طرفين در صورت استنكاف و عدول مكلف به پرداخت مبلغ هشت ميليون ريال به عنوان وجه التزام بوده است با توجه به اينكه اولا" وجه التزام معينه همان خسارت ناشي از عدم انجام تعهد است و بنا به مستفاد از ماده 326 قانون مدني متعهدله مي تواند الزام به انجام تعهد را خواستار يا وجه التزام را به عنوان خسارت عدم انجام تعهدرابخواهد ثانيا" استفاده از حق انصراف مندرج در بند6 قرارداد محمول به حق فسخ طرفين است مقيد به مدت بوده و اعمال آن تا پايان ديماه 69 ممكن بوده است بي وجه مي باشد .  چه دليلي كه حاكي از اين باشد در مهلت معهود در مقام استفاده از اين حق برآمده باشند اقامه نشده است بنابراين از آنجا كه ثبت انتقال مطابق ماده 220 قانون يكي از آثار و نتايج قرارداد اسنادي بوده و با توجه به قانون اصلاح و حذف مواد ي از قانون تشكيل دادگاههاي حقوقي يك ودو و نيز اظهارنظر24/1/72 از آنجا كه موضوع بررسي ديوانعالي كشور نسبت به نظريه هاي دادگاه حقوقي يك منتفي شده لذا دادگاه حكم بر محكوميت بانو (ب) به تنظيم سند رسمي انتقال با دريافت مبلغ بيست و دو ميليون ريال ديگر بابت تتمه ثمن معامله صادر واعلام مي دارد در خصوص دعوي مشاراليها به ابطال قراردادو خلع يدازخريدار بنا به جهات و دلايل فوق به بطلان دعوي معتقد است .
آقاي (ح) وكيل بانو (ب) پس از استحضار از دادنامه مذكور در تاريخ 1/2/72 دادخواست تجديدنظرتقديم و درخواست رسيدگي و نقض دادنامه را مي نمايد پرونده پس از انجام تبادل لوايح حسب دستور دادگاه به ديوانعالي كشور ارسال و به اين شعبه ارجاع مي گردد .  لوايح طرفين هنگام شور قرائت خواهد شد.
هيئت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد و پس از قرائت گزارش آقاي ...  عضو مميز و اوراق پرونده و لوايح طرفين و دادنامه شماره 135/2/72 فرجامخواسته مشاوره نموده چنين راي مي دهد ايرادات و اعتراضات وكيل تجديدنظرخواه نسبت به دادنامه تجديدنظرخواسته ملخصا" اينست كه :
1 قولنامه مستند دعوي مقدمه انجام معامله است نه نفس معامله و ماده 223 قانون مدني ناظر به وقوع معامله است نه قولنامه .
2 در قولنامه مذكور حق طرح دعواي الزام به تنظيم سند براي تجديدنظرخوانده پيش بيني نشد است .
3 در شق 6 قولنامه عنوان شده : استنكاف و عدول هر يك ازطرفين متعاملين از انجام معامله قطعي و حضور در دفترخانه ...  لذا با توجه به اقرار صريح تجديدنظرخوانده به عدم حضورموكله دردفترخانه در موعد مقرر قانوني اگر منصرف به انصراف وي از انجام معامله نيست پس علت عدم حضور وي چه محلي مي تواند داشته باشد؟
4 موكله طبق فتوكپي فيش بانكي مضبوط در پرونده امر وجوه عين مرهونه و بيعانه را به وسيله حواله بانكي جهت تجديدنظر خوانده حواله كرده است ولي دادگاه موكله را ضمن دريافت و مازاد ثمن معامله به تنظيم سند رسمي ملزوم نموده است بنابراين تقاضاي نقض دادنامه تجديدنظرخواسته و صدور حكم شرح خواسته را دارد.
ايرادات وارد به نظر نمي رسد زيرا اولا" با توجه به عنوان قرارداد مذكور در صدر آن مبايعه نامه بيع قطعي وكلمات مندرج در آن از قبيل فروشنده ، خريدار ثمن معامله اسقاط كافه خيارات بالاخص خيار غبن قراردادمستند دعوي ظهور در بيع داشته نه تعهد به بيع يا مقدمه انجام معامله ثانيا" با فرض حمل بند6 قراردادبه عنوان حق فسخ و عدول از انجام معامله نظر به اينكه مدت مذكور در بند6 تا پايان ديماه 1369 بوده و دادخواست در تاريخ 23/1/71 تقديم شده و اظهارنامه يا عللي كه دال بر فسخ قرارداد در مهلت مقرر باشد در پرونده امر مشهود نيست و با توجه به اينكه اعلام فسخ هم نظير اصل قرارداد نياز به مظهر اراده داشته و صرف ترك فعل و عدم حضور در دفترخانه در مهلت مقرر با توجه به ماده 449 قانون مدني جهت اعلام فسخ آن كافي نمي باشد و ادعاي حواله بانكي بيعانه جهت بيعانه تجديدنظرخوانده با توجه به تاريخ آن كه 22/7/71 وخارج از مهلت مقرر بود تاثير در اينخصوص ندارد لذا استنباط دادگاه از قرارداد مستند دعوي صحيح تشخيص و دادنامه تجديدنظرخواسته باتوجه به مستندات و مباني مذكور در آن و عدم ايراد و اعتراض موثري از ناحيه وكيل تجديدنظرخواه و عدم اشكال موثري از لحاظ رعايت اصول و مقررات دادرسي نتيجتا" ابرام مي گردد.

مرجع :
كتاب قانون مدني در آيينه آراء ديوان عالي كشور - عقود وتعهدات
به اهتمام يدالله بازگير- انتشارات فردوسي - چاپ اول - چاپ دريا