رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

راي شماره : 98 - 29/5/1341

راي شعبه 13 دادگاه استان مركز
( ... درخصوص تقاضاي تحويل 8500 متركسري مساحت زمين مورد معامله  :
نظر باينكه آقاي ... درجلسه 24/2/1340 درمقام تشريح خواسته موكلين خود توضيح داده است كه :((قطعه  D.C.B.A   قبلا" انتقال داده شده وتقاضاي تحويل آنرا دارد، بنحويكه موكلين بتوانند آنرا تملك كنند.)) وبنابراين معني واقعي درخواست اقاي ... وبانو ... اين است كه مالكيت آنان نسبت به قطعه   D.C.B.A به اين سبب كه درسند قطعي 11546 جزء مبيع بوده اعلام شود ، و آقايان ... ملزم گردند كه مبيع رابه خريداران واقعي آن تحويل دهند.
نظرباينكه آخرين اراده متعاملين ضمن عبارات سند قطعي شماره 11546 بيان شده ، واعمال مقدماتي كه بمنظور انعقاد بيع انجام گرفته ، هرچند درتعيين معني عبارات مجمل سند مفيد واقع شود بهيچوجه نمي تواند اعلامات صريح آنرا تغييردهد، واراده طرفين ابرمعاني مهجور خارج ازعرف حمل كند  باضافه طبق ماده 23 قانون ثبت ، نقل وانتقال املاك ثبت شده تنهابوسيله سندرسمي امكان دارد بنابراين ، تجزيه وتحليل اراده طرفين هنگام تنظيم قولنامه وبررسي اسناد مربوطه بطورمستقل وتحقيق ازگواهان دراظهارنظر نسبت به مفاد تقاضاي مدعيان موثر بنظر نميرسد.
نظرباينكه مضوع معامله درسند قطعي 11546 يك قطعه باغ محصور برطبق نقشه تفكيكي بوده ، كه حدود ومشخصات آن درسند معامله ذكر گرديده است ، وجدود مذكوربنحوي نيست كه درنظر عرف واشخاص عادي معلوم نباشد ، زيرا صريحا" حد شرقي ان بطور 183 متربه كوچه شش متري احداثي محدود شده ومتعاملين نيز باتوجه بهمين حدود آنرا امضاكرده اند ، پس آنچه كه موضوع اساسي اراده طرفين قرارگرفته عين معين خارجي بامشخصات معين است ومساحت ومبلغ آن جزو طواري آنست ، وبهمين جهت هم درقانون مدني ايران غبن و تدليس وعيب وحتي تخلف ازوصف جزء عيوب رضا تلقي نشده ودرعداد خيارات فسخ محسوب شده است وازاينجا بخوبي معلوم ميشود كه آنچه موضوع قصد طرفين قرارميگيرد عين مادي خارجي است نه صفات وعوارض وكميت آن بنابراين قطعه     D.C.B.A  جزء مبيع سند قطعي 11546نبوده است .
نظر باينكه مفادسند شماره 11797 /7877ومخصوصا" شق 4 آن درباب تحويل بقيه مورد معامله نمي تواند براي اثبات صحت ادعا مفيد واقع شود. زيراولا" تعهد مذكور ظاهرا" ناظر بموضوع معامله سند 11546است وخارج از يك قطعه باغ مشجر محصور نمي تواند باشد .
ثانيا" طبق ماده 616 قانون مدني موضوع تعهد بايد معين وروشن باشد وبنابراين فرضا" كه مقصود طرفين ازبند 4 تحويل زمين ديگري بخريداران باشد ، چون زمين درعداد اموال مثلي نيست ، اين تعهد مجهول قانونا" باطل وبدون اثر است ، زيرا محل و مساحت واوصاف آن روشن ومعين نيست ، ثانيا" برفرض كه معلوم ميشد مقصود از تحويل بقيه موارد معامله تسليم قطعه   D.C.B.A است ، چون تعهد برتمليك وياتسليم بتنهائي مفيد نقل وانتقال نيست ،بنابراين تعهد نمي توان مالكيت خريداران رانسبت به قطعه مذكوراعلام كرد .
نظرباينكه بموجب ماده 384 قانون مدني ، هرگاه درحال معامله مبيع از جهت مقدارمعين بوده ودروقت تسليم كمتر ازآن مقدا درآيد مشتري حق داردكه بيع رافسخ كندياقيمت موجود راباتاديه حصه اي ازثمن به نسبت موجود قبول نمايد ، وبنابراين خريداران فقط مي توانند يابيع را باستناد كمبود مساحت باغ برهم زنند ويابراي مطالبه قيمت مقداري كه كسربوده بفروشندگان مراجعه كنند وبه هيچ ترتيبي امكان مطالبه زمين ديگر دراين فرض وجود ندارد... باتوجه به مراتب مذكور ، ايرادات پژوهشخواهان بردادنامه صادره بنظرواردنميرسد ، وحكم مذكورنتيجتا" استوار ميشود...

ازاين راي فرجام خواسته شده وشعبه سوم ديوان عالي كشورآن را نقض ورسيدگي مجددرا به شعبه ششم دادگاه استان ارجاع كرده است ، ولي اين دادگاه نيز حكم شعبه سوم رادرست نمي شمرد و دادنامه بدوي رااستوار مي كند ، دراثر فرجامخواهي پژوهشخواه اين بارقضيه درهيات عمومي ديوان كشور مطرح ميشود ، وديوانعالي بدين شرح راي فرجامخواسته رانقض مي كند.
( دادگاه استان باستناد اينكه قصد و رضاي طرفين در انجام معامله نسبت به باغ مشجر و محصور بوده و قطعه مورد اختلاف داخل در مبيع نبوده ، بصدور حكم فرجامخواسته بر تاييد حكم دادگاه شهرستان داير بر محكوميت فرجامخواهان كه خريدار باشند به بي حقي مبادرت ورزيده در صورتيكه اولا" سند معامله صراحت دارد كه مبيع عبارتست از باغ مشجر محصور و غير مشجر نه باغ مشجر و محصور كه درحكم مزبوره ذكر گرديده و مورد اختلاف قطعه ايست كه غير مشجر است ودرشرق كوچه شش متري و قطعه مشجر واقع گرديده و به تحويل خريداران داده نشده و جمع مساحت مشجر محصور و غير مشجر 20/74358 متراست كه درسند معامله به آن تصريح شده و در اسناد ديگر پيوست پرونده اين مقدار مساحت كه بعد از بيست روز پس از وقوع معامله بين طرفين تنظيم گرديده فروشندگان تعهد كرده اند انبار و طويله و بهاربند را در مدت بيست ماه و بقيه مبيع را درظرف چهل روز به خريداران تحويل دهند. بنابراين حكم فرجامخواسته برخلاف دلالت اسناد موجود در پرونده كار صادرگرديده و با تفاق آراء نقض و تجديد رسيدگي بشعبه ديگر دادگاه استان مركز ارجاع ميگردد.

مرجع :
دكتركاتوزيان - دوره مقدماتي حقوق مدني ،اعمال حقوقي ،قرارداد،ايقاع
شركت انتشار،چاپ اول ،مهرماه 1370
صفحه : 320الي 323

29