رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

پرونده كلاسه : 72/809/3

راي شعبه سوم ديوان عالي كشور
"اعتراض وكيل تجديدنظرخواهان نسبت به دادنامه ...وارداست زيرا: اولا:مستنددعوي خواهان (وراث خواهان )قراردادعادي مورخ 4/11/1368 تنظيمي دردفترمعاملات ملكي ...است وعليرغم اينكه درصدرقراردادتصريح گرديده "قولنامه ومبايعه نامه رسمي وقراردادرسمي ..."لكن مندرجات و مصرحات متن قراردادوتعهدات والزاماتي كه طرفين به عهده گرفته اندو شرايطي راكه درموردتوافق قرارداده اندبه وضوح معلوم مي داردكه قرارداد مذكورمثبت تحقق عقدبيع نيست ،بلكه قولنامه وتعهدبه انتقال وخريدو فروش است ،زيرااولاصرف  بكاربردن عناوين واصطلاحات خريداروفروشنده وموردمعامله بهاي آن درمتن قراردادموجب تحقق عقدبيع نيست .كمااينكه درماده 339موردمعامله بهاي آن درمتن قراردادموجب تحقق عقدبيع نيست . كمااينكه درماده 339قانون مدني كه توصيف كننده قوائم وعناصرتحقق عقد بيع است گفته شده "پس ازتوافق بايع ومشتري درمبيع آن عقدبيع به ايجاب و قبول واقع مي شود."به ديگرعبارت ماده مرقوم قبل ازوقوع عقدبيع ازتوافق بايع ومشتري ومبيع وقيمت گفتگوكرده است وسندعادي مورخ 4/11/1368صرفا منعكس كننده توافق بايع ومشتري درمبيع وقيمت آن است .النهايه صرف اين توافق وافي به مقصودنيست بلكه باايجاب وقبول است كه معامله بيع به تمامه واقع مي شود،ولذادرتشخيص ماهيت حقوقي قراردادي كه مستنددعوي قرار گرفته دادرس بايستي خواسته مشترك طرفين راپي جويي نمايدوسيله اي كه در اين زمينه دراختيارداردمندرجات قراردادمصرحات متن سندوالفاظي است كه طرفين درتنظيم قراردادبكاربرده اند،باحمل آن به معاني عرفي ونهايتا داوري عرف واوضاع واحوال قضيه است .مصرحات متن سندوالفاظ استعمال شده درآن به وضوح تاييدمي نمايندكه طرفين قولنامه تنظيم كرده اندوانجام معامله رابه حضوردردفتراسنادرسمي شماره ...درتاريخ سوم مردادماه 1369 موكول نموده اند.
الف  :درسر17قراردادتصريح شده "قرارشدطرفين معامله خريدارو فروشنده درروزسوم مردادماه 69ساعت ده صبح بادردست داستن تمام مدارك لازم دردفترخانه رسمي ...براي انجام معامله حاضرشده سندراامضانموده معامله راانجام ]دهند[.
ب )دربنديك شرايط قراردادقيدگرديده :
"دراينجافروشنده متعهدمي شودچنانچه درروزموعدمعين حاضربه انجام معامله نگرديده تعهدمي نمايدكه علاوه براستردادبيعانه دريافتي خودمعادل آن اضافه بربيعانه دريافتي به عنوان خسارت بدون هيچگونه عذروبهانه به خريدارپرداخت نمايدوحق كميسيون بنگاه رابرابرمعامله انجام شده به بنگاه بپردازد"دربند...شرايط آمده است "خريدارنيزتعهدمي نمايد چنانچه درموعدمعين حاضربه انجام معامله نگرديده حقي مطالبه بيعانه پرداختي خودنخواهدداشت و..."سپس دربند...شرايط توضيح داده اند "توضيح اينكه پرداخت خسارت طرفين به يكديگربدون هيچگونه عذروبهانه بايستي انجام شودبراي اينكه فروشنده به خاطراين خريداريك خريدارديگررا ازدست ميدهدوهمچنين خريداربراتهيه پول متحمل خسارتهاي گوناگون مي شود كه جبرانش به غيرازانجام معامله ممكن نيست ."
ج :دربند...و...و...شرايط تصريح شده "سندمالكيت موردمعامله بعد ازامضاي قولنامه وقراردادتاروزانجام معامله نيزبنگاه خواهدماند. "مدارك عدم حضورهريك ازطرفين براي عقدقراردادوانجام معامله فوق تصديق وگواهي دفترخانه اسنادرسمي شماره ...خواهدبود...و"اين قولنامه و قراردادبدون مهروامضاي بنگاه هيچگونه ارزش قانوني نخواهدداشت ."بنا به مراتب مذكورمقطوع ومسلم است كه سندعادي مورخ ...حاوي تعهدوالزامات طرفين براي انجام معامله به كيفيتي كه موردتوافق قرارگرفته درتاريخ ...و دردفتراسنادرسمي شماره ...است .ثانيابه حكايت متن قراردادتعهدو الزامات طرفين براي انجام معامله مقرون به شرايطي است كه خودمورد توافق قرارداده اند،ازجمله جعل وجه التزام وبه منظورجبران خسارت ناشي ازنقض عهدكه بطوركلي جعل وجه التزام درقراردادهابه دومنظورصورت مي گيرد:
1- به عنوان خسارت تاخيردراجراي تعهدياعدم انجام تعهدونهايتا تحكيم اجراي تعهدكه دراين صورت متخلف ازاجراي تعهدعلاوه براينكه بايستي ايفاي عهدنمايددرصورت مطالبه ذي نفع واثبات تخلف وجه التزام مقرررا هم بايستي بپردازد.
2- به عنوان خسارت عدم اجراي تعهدوشرط جزاي آن وجانشين تعهداصلي كه براين تقصيرباثبوت تخلف طرف متخلف فقط ملزم به تاديه وجه التزام مقرراست وديگرنمي توان اورابه ابقاي تعهدملتزم نمودوضابطه درتشخيص نوع وجه التزام وكيفيت آثارآن قصدواراده مشترك طرفين قراردادوالفاظ وعباراتي است كه درقراردادمسطوراست كه درموردمطروحه دربندهاي ...و ...و...شرايط قراردادطرفين توافق كرده اندچنانچه فروشنده درروزموعد معين حاضربه انجام معامله نگرديدتعهدمي نمايدعلاوه براستردادبيعانه دريافتي خودمعادل آن اضافه بربيعانه دريافتي به عنوان خسارت بدون هيچگونه عذروبهانه به خريدارپرداخت وحق كميسيون بنگاه رابرابرمعامله انجام شده به بنگاه بپردازد.متقابلاخريدارهم تعهدمي نمايدچنانچه درمورد معين حاضربه انجام معامله نگرديدحقي به مطالبه بيعانه پرداختي خودنخواهد داشت ..."وعبارات مذكوردرشرايط قراردادمفهوم اين معني است كه طرفين وجه التزام معينه راجانشين عدم ايفاي تعهداصلي قرارداده اندوالامعني نداشت كه فروشنده هم ملزم به استردادبيعانه دريافتي باشدوهم معادل آن به عنوان خسارت بپردازدوهم اينكه اورابه ايفاي تعهداصلي الزام نمايند. صرف اين مطلب كه فروشنده درصورت حاضرنشدن براي انجام معامله بايستي بيعانه دريافتي رامستردنمايدبهترين دليل است براينكه برحسب جعل و توافق طرفين درصورت حاضرنشدن فروشنده به انجام معامله ودرصورت اثبات تخلف صرفامكلف به تاديه وجه التزام مقرره است درغيراينصورت با استردادبيعانه ولزوم ايفاي تعهداصلي نتيجه اين خواهدشدكه عوضين نيزبه خريدارجمع شود،زيراهنگام انجام معامله بيعانه دريافتي به عنوان قسمتي ازثمن معامله محاسبه خواهدشدوترديدي نيست اين كيفيت تلقي ازشرايط مصرحه درقراردادخلاف اصل ومنطق حقوقي ولزوم تعادل اقتصادي متعاملين در عقدبيع است واستدلال دادگاه صادركننده حكم تجديدنظرخواسته مبني براينكه "شرط مندرج دربنديك درواقع تعيين ضمانت اجراي عدم حضورفروشنده در دفترخانه است وهمچنين مشخص نمودن وجه التزام مربوطه به عدم حضوراست النهايه ،شرط مرقوم دلالتي براختيارفسخ معامله ازناحيه فروشنده درمدت معين به كيفيت مقرردرماده 399قانون مدني نداردوبدين لحاظ مدافعات وكيل خواندگان خدشه اي به اصالت والزامات بيع منعقده في مابين طرفين واردنمي آورد"خلاف مصرحات متن قراردادودلالت سندي است كه طرفين صحت و اصالت آن راقبول دارند،زيراماده ...قانون مدني راجع به موردي است كه عقد بيع به كيفيت مصرح درماده ...قانون مزبورواقع شده باشدوبنابرآنچه كه كه گذشت سندعادي مورخ ...مثبت وقوع عقدبيع نيست قولنامه وقراردادي است كه ضمن آن طرفين درزمينه انجام معامله بعدي موردتوافق ،تعهدات و الزاماتي راپذيرفته اندواين قراردادمشروط به شرايطي است كه محل مراضات طرفين بوده وبااين وصف خيارشرط موضوع ماده ...صادق به مورد نيست وموضوع حق فسخ مطرح نگرديده بلكه برحسب اشتراط طرفين قرارداده اند براينكه هركس درتاريخ معينه براي انجام معامله دردفتراسنادرسمي معهود حاضرنشودمبلغي به عنوان خسارت بطرف مقابل بپردازدواين وجه التزام به ويژه لزوم استردادبيعانه جانشين تعهداصلي است وبنابه مراتب دادنامه تجديدنظرخواسته درحدي كه موردتجديدنظرخواهي قرارگرفته خلاف دلالت اسنادابرازي طرفين وقصدمشترك  آنان صدوريافته ودادگاه به قرارداد تنظيمي معناي ديگري داده كه موردنظراطراف قراردادنبوده وهمچنين به لحاظ مخالفت آن باماده ...قانون مدني نقض مي شودورسيدگي مجددبه شعبه ديگردادگاه ...ارجاع مي گردد."(72/809/3)

* سابقه *
دراين پرونده خواسته الزام به تنظيم سندرسمي انتقال شش دانگ يك دستگاه ساختمان ...مي باشد،خواهان توضيح داده كه مورث خواندگان به موجب مبايعه نامه مورخه 3/11/68شش دانگ يك دستگاه ساختمان احداثي دردوپلاك فوق رابه موكل اينجانب فروخته ومتعهدشده درتاريخ 3/5/69دردفتراسناد رسمي بادريافت مابقي ثمن موردمعامله رارسمابه وي منتقل نمايد.خريدار باهمكاري فروشنده مدارك لازم راتهيه مي كند،امافروشنده درتاريخ 8/5/69 فوت كرده است وورثه ،اقدامي درانجام تعهدآن مرحوم انجام نمي دهند،چون درمبايعه نامه تصريح شده هنگام تنظيم سندانتقال خريدارمي تواندبه نام هر كسي كه مايل باشديندتنظيم كند،لذاتقاضاي الزام آنان رابه انتقال رسمي ملك  به نام خودوآقاي "الف "راداردكه دادگاه طبق خواسته خواهان اقدام به صدورنظريه مي نمايدكه نظريه هم درشعبه ديوان موردتاييدقرارنمي گيرد،ولي دادگاه پس ازاستماع توضيحات وكلاي طرفين وخلاصه بشرح زيرراي صادرنموده است :
"عمده اعتراض وكيل خواندگان اين است كه موكلين وي طبق شرط ضمن عقداز معامله انصراف  حاصل نموده اند،امااگرچه دربنديك قراردادتصريح گرديده :چنانچه فروشنده درروزموعدمعين حاضربه انجام معامله نگرديده ... لكن اين شرط درواقع تعيين ضممانت اجراي عدم حضورفروشنده دردفترخانه است وهمچنين مشخص نمودن وجه التزام مربوط حضوراست وشرط مرقوم دلالتي براختيارفسخ معامله ازناحيه فروشنده درمدت معين به كيفيت مقرردرماده 399قانون مدني ندارد.بدين لحاظ مدافعات وكيل خواندگان خدشه اي به اصالت والزامات منعقده في مابين واردنمي آوردلذامستندابه مواد219و 220و338و341قانون مدني وماده 46قانون ثبت اسنادواملاك راي برالزام خواندگان به انتقال رسمي شش دانگ پلاكهاي مورددعوي نام ورثه مرحوم "الف " درقبال دريافت باقيمانده ثمن صادرمي نمايد."

مرجع :
كتاب علل نقض آراحقوقي درديوان عالي كشور       تاليف يدالله بازگير
انتشارات ققنوس - چاپ اول - سال 1376                 صفحه 60-64

43