رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

پرونده كلاسه : 72/202/12

راي شعبه 12 ديوان عالي كشور
"به صراحت فروش نامه عادي مورخ ... فروش تمام شش دانگ سرقفلي وحق كسب ياپيشه وكليه حقوق متصوره ومستاجري فروشنده درپلاكهاي مورداجاره سند رسمي شماره ... دفترخانه شماره ... و بطوركلي حقوقي كه براي فروشنده در اجاره نامه مزبورمتصوراست به استثناي مقداري ازوسايل ولوازم موجوددر محل توسط آقاي ... (تجديدنظرخوانده )به تجديدنظرخواهان احرازمي گردد و نظربه اينكه تجديدنظرخوانده به موجب سندرسمي اجاره فوق الذكرمستاجر محل مورداجاره مندرج درسندمزبوركه به نام ... است بوده كه هرچندسنداجاره مزبوركه موجر(مالك ) مندرج درآن آقاي ... است درباب امكان انتقال به غير ساكت است واين سكوت به مستاجراجازه انتقال منافع مورداجاره رابه غير نمي دهد، زيراطبق مستفاد ازبنددوم ماده 14وماده 20قانون روابط موجرو مستاجرمصوب سال 1356 مستاجردرصورتي مجازبه انتقال منافع موردمالكيت خودمي باشدكه اين حق دراجاره نامه به اوداده شده باشدواگرحق مزبوردراجاره نامه تصريح نشده باشد مالكيت مستاجركامل نبوده ونمي تواندآن رابه ديگري منتقل سازد لكن بديهي است كه دراين صورت چنانچه مستاجرمنافع رابدون رضايت مالك به ديگري انتقال دهدطبق بنددوم ماده 14و تبصره يك ماده 19 قانون فوق الاشاره فقط موجر(مالك )حق فسخ پيدا مي كند و در اثر ايجاد اين حق مي تواندفسخ اجاره نخست وتخليه عين مستاجره راخواستارشود ولي مستاجر اصلي كه ديگرمالك منافع نبوده ومتصرف مورداجاره هم نمي باشدحق ابطال سند تنظيم شده بامنتقل اليه متصرف وخلع يدوي راندارد در مانحن فيه هرچندطبق شرط دوم مندرج در فروش نامه اخذرضايت مالك به عهده تجديدنظرخوانده بوده كه بدان  عمل نشده ونيزمالك (آقاي ...)به شرح اظهارات مورخ ...خوددر پرونده كيفري عدم موافقت خودراباانتقال منافع مورداجاره به تجديدنظر خواهان اعلام نموده لكن اين عدم موافقت باتوجه به اينكه طبق راي شماره ... شعبه ... دادگاه كيفري در...واحكام شماره ...و...دادگاه كيفري ...مورد اجاره درتصرف تجديدنظرخواهان قرارداده شده است وباتوجه به حقي كه در تبصره يك  ماده 19فوق الذكربراي متصرف  (منتقل اليه )درنظرگرفته شده مجوزي براي تجديدنظرخوانده درطرح دعوي ابطال فروش نامه وخلع يدتجديدنظر خواه ازمحل مورداجاره نخواهدبود فلذا دادنامه تجديدنظرخواسته موافق قانون صادرنشده نقض مي شود و رسيدگي مجددبه دادگاه حقوقي يك ...محول مي گردد." (72/202/12)

* سابقه *
راي دادگاه :
"...نظربه اينكه اولاحسب محتويات پرونده ونامه شماره ...اداره ثبت اسنادو املاك ...آقاي ...مالك پلاك مورددعوي مي باشدكه به موجب اسناد رسمي به شماره هاي ...و...ملك خودرادراجاره خواهان دعوي قرارداده و حسب نامه شماره ...دفترخانه رسمي شماره ...اجاره نامه باطل نگرديده وكماكان به قوت خودباقي است ،ثانياباتوجه به سندعادي مورخ ...ملاحظه مي گرددكه طرفين ضمن تنظيم آن اخذرضايت مالك ملك (موجر)درموقع تنظيم سنداجاره جديدقيد نموده اندكه ازنظرقانوني شرط صحيح ودرستي است ،زيرابه موجب ماده 10قانون موجرومستاجرمصوب 1356مستاجرنمي تواندمنافع مورداجاره را كلا يا جزئا يا به نحومشاع به غيرانتقال دهدياواگذارنمايد مگراينكه كتبا اين اختياربه اوداده شده باشدومالك يعني آقاي ...نيز درپرونده كيفري استنادي (فتوكپي برگ تحقيق دردادياري پيوست پرونده مي باشد) به صراحت اعلام نموده باواگذاري سرقفلي ملك به خواندگان موافق نمي باشد بنابراين صرف نظرازكليه اظهارات ودعاوي طرفين دعوي واستنادبه مدارك مفصل آنان چون واگذاري منافع مورداجاره ازطرف مستاجربه غير مستلزم جلب رضايت موجر(مالك  )مي باشد و بدون توافق موجرتنظيم اجاره نامه رسمي جديدغير ممكن ودرصورت تخلف نيزموجب سقوط حق كسب وپيشه مي گردد فلذا امكان قانوني وعملي براي تاييدوتبديل سندعادي مورخ ...مورددعوي به سندرسمي اجاره وجودنداردچه اينكه خواهان دعوي حق واگذاري منافع خودرابه غيرازخود سلب نموده ودرصورت تخلف اختياررابه موجرداده است .ثالثاسندعادي مورخه ...مورددعوي مفاداحكايت ازعقد نداردبلكه بصورت قولنامه اي تنظيم شده كه هريك ازطرفين تعهدي براي خودمنظورونهايتادرشرط ششم آن در صورت عدم اجراي تعهدمبلغي رابه عنوان تضمين درجبران خسارت پيش بيني نموده اند.بناعلي هذا دادگاه باتوجه به مراتب فوق نظرداردفقط تعهد خواهان رادرانجام معامله منافع موضوع سندفوق الذكرباطل ونتيجتاحكم بر خلع يدازپلاك مورددعوي صادرنمايد."

مرجع : كتاب علل نقض آراحقوقي درديوان عالي كشور   تاليف يداله بازگير
انتشارات ققنوس - چاپ اول - سال 1376              صفحه 157-159

45