رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

به تاريخ : 7/4/1373
پرونده هاي : 71/425و72/744
شماره دادنامه : 212و213
مرجع رسيدگي : شعبه اول دادگاه حقوقي يك تهران
خواهان پرونده كلاسه 71/425 وخوانده دعوي تقابل : آقاي ابوتراب
خواندگان پرونده كلاسه 71/425 وخواهان دعوي تقابل : آقاي نصراله و بانو ملك .
گردش كار
الف  خواسته خواهان دعواي اصلي (آقاي ابوتراب ) صدورحكم الزام خواندگان (آقاي نصراله وخانم ملك )به 1اخذ گواهي پايان كار ساختمان احداثي درپلاك ثبتي 40 اصلي 2 تفكيك آپارتمان هاوانباري هاي ايجاد شده درآن 3 حضور در دفترخانه وتنظيم سند رسمي درمورد واحدهاي واگذاري به موجب قرارداد 15/9/1363 و4 پرداخت بهاي يكصد وده متر مربع بناي احداثي 5  پرداخت مبلغ يك ميليون ريال خسارت بابت عدم انجام تعهدات موضوع قراردادهاي 18/5/1363 و 15/9/1363(قرار دادهاي پيمانكاري و وگذاري واحدهايي از آپارتمانهاوانباري ها)و همچنين قرارداد متتم 6/2/1365 مي باشد.
ب خواسته خواهانهاي دعواي متقابل اعلام بي اعتباري وابطال قرارداد هاي مزبور به اين لحاظ كه اولامدت قرارداد 18/5/1363 سپري شده و چون پيمنكار(آقاي ابوتراب )درمدت مقرربيست ماهه به تعهدات خود عمل ننموده ،لذا كارفرماازحق خود به نحو مذكور درذيل ماده 2 قرارداد مرقوم براي اعلام فسخ قرارداداستفاده نموده وآن رابي اعتباراعلام مي نمايد.ثانيا"قرارداد15/9/1363موضوع واگذاري تعداي ازآپارت مانها وانباري هانيز باطل است .چون علاوه براينكه قرارداد مزبور مبايعه نامه نبوده ويك پيش قرارداداست كه مبتني برقانون تنظيم نشده اساسا" فاقد شرايط اساسي صحت معامله است ودرآن قصد ونيتي براي انتقال مالكيت نبوده مضافا"اينكه موردمعامله نيز معين نمي باشد.
ج  درجهت بررسي مطالب معنونه ازسوي خواهان دعواي اصلي دادگاه مراتب زيررامدنظرقرارمي دهد.
1 درصدرماده 5/5 قراردادپيمانكاري 18/5/1363آمده است كه فروشنده ملزم است پس از اتمام ساختمان دراولين فرصت ممكن پايان ساختمان اخذ و جهت عمليات تفكيك رسمي اسناد مربوط به آپارتمانهابه ثبت مراجعه نموده وسپس جهت انتقال رسمي چهار واحدمسكوني مورد معامله اين توافقنامه دردفتراسناد رسمي حاضر و چهار واحد مسكوني رابه خريدار وياافرادي كه خريدارمعرفي مي نمايدرسما"انتقال دهد..))
2 درذيل همان ماده ازقراردادتصريح شده است كه درصورت خودداري فروشنده ازانتقال واحدهاي فوق الذكرخريدارموظف است به عنوان خسارت مبلغي معادل شصت ميليون ريال برابرباشش ميليون تومان به خريدار به پردازد ودرصورت خودداري خريدارازتحويل آپارتمانهاوپرداخت وجه آن به فروشنده خريدارنيز موظف است مبلغ شش ميليون تومان به عنوان خسارت به فروشنده پرداخت كند.))
3  دادگاه قبل ازاين كه قسمت ذيل ماده مرقوم راموردبررسي قرار داده واعلام نمايد كه اولاآيامنظور طرفين ازتعيين مبلغ شصت ميليون ريال به عنوان خسارت براي واگذاركننده ياواگذارشونده (حسب مورد) تعيين خسارت ناشي از تاخير درانجام تعهد بوده است يا خسارت عدم انجام تعهد،به عبارت ديگر تعيين خسارت مزبورآيادرجهت تحكيم مباني قرارداد وتعهدات طرفين بوده است يامابه ازاي عدم انجام آنهاوثانيا" درصورتي كه منظورآنان تعيين خسارت عدم انجام تعهد بوده آيامطالبه خود تعهد قابليت استماع رادارد ياخير معتقد است كه بايد دعاوي اصلي را درپرتو قيد مذكور درصدرماده قرداد پيمانكاري 18/5/1363 ملحوظ نظر قراردهد.
4 همانگونه كه ازصدرماده نقل شده اخذگواهي پايان ساختمان ونيز تفكيك آپارتمانهاومتعاقب آنان اقدامات ديگربراي تنظيم سند رسمي همگي مقيد به قيد اتمام ساختمان شده اند وبديهي است كه منظور از اتمام ساختمان انجام كار آن به نحوي است كه صدور گواهي پايان ساختمان راامكان پذير سازد تابتوان براساس اقدامات بعدي خصوصا" تفكيك واحدها را به عمل آورد،حال آنكه به دلالت محتويات پرونده خصوصا"نظريه كارشناس منتخب دادگاه به شرحي كه در جلسه 7/4/1373 دادگاه عنوان داشته ودراساس ،مورد خواهان دعواي اصلي و وكيل وي نيز قرارگرفته ،عمليات اجرايي به نحو ودرحدي نيست كه صدور گواهي پايان كار رابراي آن ممكن سازد وتصميمات متعدد كميسيون ماده 100 قانون شهرداري درمورد بناي احداثي نيز مويد معني است .به عبارت ديگر بنظر دادگاه مادامي كه ساختمان (درحدي كه صدورگواهي پايان كاربراي آن امكان پذيرباشد)خاتمه نيافته ،قيد مذكور درصدر ماده 5/5 قرارداد18/5/1363ماتع طرح خواسته هاي مطروحه دردعواي اصلي است 
د  درجهت بررسي مطالب معنونه ازسوي خواهانهاي دعواي متقابل دادگاه مراتب زير راملحوظ نظرقرارمي دهد.
1  ادعاي بي اعتباري  قرارداد 18/5/1363 به لحاظ مضي مدت ماهه انجام آن موجه به نظرنمي رسد زيرا ادعاي خواهانهاي دعواي متقابل دراين خصوص درصورتي قابليت توجه راداشت كه قراردادمتم 6/2/1365 تنظيم نگشته بود حال آنكه متم مزبور دقيقا"پس از سپري شدن مدت بيست ماهه مذكور درقرارداد پيمانكاري به امضاي طرفين رسيده و تنظيم آن درنظردادگاه دلالت بين برتوافق طرفين بربي اعتباري مهلت مزبورواستمراراعتبارقرارداد18/5/1362بدون لحاظ ماده 2 آن دارد.
2 ادعاي بطلان قرارداد 15/9/1363 موضوع  واگذاري  واحدهايي از آپارتمانها به جهات مورد نظر خواهانهاي دعواي اصلي نيز قابليت پذيرش راندارد زيراصرفنظر ازاين كه آيا استعمال عناويني همچون بيعنامه وقولنامه وبارنمودن آثار وعوارضي برهريك ازآنها درمورد نوشته هاي عادي مستندات دعاوي حاضر صحيح است ياخير؟اساسا"دادگاه فارغ ازعناوين مذكور،نوشته عادي 15/9/1363 رايك قرارداد خصوصي واز مصاديق ماده 10 قانون مدني مي داند.دادگاه معتقد است كه در قرارداد مزبور و برخلاف ادعاي خواهانهاي دعواي اصلي مورد معامله (حداقل به نحو اجمال )معلوم ومعين بوده است كه همانااعمالي است كه واگذاركننده (درقبال انجام تعهداتي ازسوي واگذار شونده ) تعهد به ايفاي آنهانموده است (مادتين 214 و 219 قانون مدني بالحاظ ملاكها ومعيارهاي مذكور درمادتين 343 و 355 همان قانون ).
3 ادعاي خواهانهاي دعوي متقابل داير به اينكه قصد ونيتي طرفين نداشته اند تامالكيتي رامنتقل نمايند،اگرمقصود آنان نبودن قصد و رضاي درتعهد به انجام معامله باشد به نظر دادگاه علاوه براينكه متكي به دليل اثباتي نيست بامندرجات قراردادونيز اوضاع و احوال قضيه مطابقت ندارد.
ه باتوجه به مراتب فوق وضمن اعلام ختم دادرسي درمورد دعاوي اصلي ومتقابل به شرح آتي راي صادرمي شود.

راي دادگاه
1  بنابه جهات توجيهي درقسمت ج گردش كار، دعواي اصلي قابليت استماع راندارد درمورد آن قرارعدم استماع صادر واعلام مي شود.
2  بنا به جهات توجيهي درقسمت د گردش كار دعواي متقابل ثابت نبوده حكم به بطلان آن داده مي شود.
3آراي صادره درمحدود ماده نهم قانون تجديدنظرازآراي  دادگاهها مصوب 1372 ظرف بيست روزقابل تجديد نظردرديوان عالي كشورمي باشند.
دادرس دادگاه  اجتهادي

مرجع : كتاب گزيده آراي دادگاههاي حقوقي ، مجموعه چهارم
گردآورنده : محمدرضاكاميار،ازانتشارات نشرحقوقدان ،چاپ اول ، 1377

88