رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي : 24/5/75     شماره دادنامه : 132/23           822/8772 
تجديدنظر خواهان بانو نيره نوربخش و سياوش و مهرداد و سهيلا شهرت همگي ميرشمس شهشهاني 
تجديدنظرخوانده : آقاي علي متولي
تجديدنظرخواسته : دادنامه شماره 23707/9/74 صادره از شعبه 145 دادگاه عمومي تهران 
تاريخ ابلاغ دادنامه : 25/10/74
تاريخ تقديم تقاضاي اعمال ماده 31 قانون تشكيل دادگاههاي عمومي و انقلاب  17/11/75
مرجع رسيدگي : شعبه 23 ديوان عالي كشور
هيئت شعبه آقايان سيدحسين آل ياسين رئيس وعليرضارضائي نيامستشار

خلاصه جريان پرونده :
وكيل آقاي علي متولي در تاريخ 3/3/72دادخواستي عليه بانو نوربخش  ساير تجديدنظرخواندگان بخواسته توقيف اجرائيه و ابطال آن بدادگاههاي حقوقي 2 تهران تقديم نموده رسيدگي به شعبه 44 دادگاه حقوقي 2 تهران ارجاع بشرح دادخواست توضيح داده است موكل بموجب قرارداد اجاره رسمي شماره 2571288/6/69 دفترخانه شماره 243 تهران مستاجر يك دستگاه آپارتمان جزء پلاك ثبتي 1556 فرعي از6933اصلي بخش 2 تهران است بموجب سطر هشتم سند رسمي اجاره محل جهت دفتركار موكل اختصاص يافته و از آن استفاده مينمايد موجرين بمنظور تخليه مورد اجاره و فرار از مقررات قانون موجر و مستاجر مصوب سال 56 به بهانه انقضاي مهلت اجاره مبادرت بصدور اجرائيه شماره 294249/7/71 موضوع پرونده اجرائي كلاسه 2/2065601 نموده اند و اجراي ثبت در جهت اجابت تقاضا وقت تخليه را بتاريخ 4/3/73 تعيين كرده است چون قانون موجر و مستاجر مصوب سال 56 ناظر بموضوع است تقاضاي رسيدگي و صدور حكم نموده است رسيدگي بموضوع بعدا" بلحاظ سبق ارجاع در شعبه 68 دادگاه حقوقي 2 تهران به شعبه مزبور ارجاع شده كه بكلاسه 72/547 ثبت گرديده دادگاه پس از وصول پرونده دستور داده خواهان مبلغ يك ميليون و پانصدر هزار ريال بابت خسارت احتمالي توديع نمايد سپس با تعيين وقت و دعوت طرفين و وصول قبض توديع مبلغ يك ميليون وپانصدهزار ريال ازخواهان قرار توقيف عمليات اجرائي را صادر در رسيدگي بماهيت امر قرار تحقيق و معاينه محل صادر بالاخره در تاريخ 15/2/73 ختم رسيدگي را اعلام و چنين راي داده است
 هرچند بر طبق رسيدگي هاي بعمل آمده موضوع دعوي مسبوق به تنظيم قرارداد عادي است كه دفتر بمقررات آمره ماده واحده مصوب سال 1365 رابطه استيجاري فقط با سند رسمي ميسرمي گردد و شرط تنظيم سند رسمي بعنوان شرط بلامنازع و لاينفك است و باتوجه بماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 كليه طرق مستقيم و غير مستقيم كه طرفين بمنظور جلوگيري از اجراي مقررات اين قانون اتخاذ شود بلااثر است در مانحن فيه تنظيم قرارداد عادي اجاره بعنوان مقدمه قرارداد رسمي اجاره بهيچ وجه ضرورتي نداشته و تصريح طرفين به تبعيت رابطه استيجاري از ماده واحده درقرارداد عادي نيز نميتواند مقررات آمره قانونگزار را نقض نمايد دعوي مطروحه را مقرون بواقع تشخيص و حكم بر بطلان اجرائيه مورد خواسته راصادر و اعلام ميدارد از اين راي تجديدنظرخواهي شده رسيدگي به شعبه 28 دادگاه حقوقي يك تهران ارجاع شده دادگاه مرجوع اليه كه بدادگاه عمومي تبديل شده راي بدوي را تاييد نموده است خوانده از دادسراي ديوانعالي اكشور درخواست اعمال ماده 31 قانون تشكيل دادگاههاي عمومي و انقلاب را نموده است 
جناب آقاي دادتسان كل كشورباملاحظه گزراش واصله در تاريخ 24/2/75 با اعمال مقررات ماده 31 مزبور موافقت فرموده اند پرونده را بديوانعالي كشور ارسال و باين شعبه ارجاع شده است .
هيئت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد پس ازقرائت اوراق پرونده و گزارش سر مميز مشاوره نموده چنين راي ميدهد:
راي
با تنظيم اجاره نامه رسمي شماره 2571288/6/69 بين طرفين و تخصيص محل مورد اجاره بدفتر شخصي مستاجر و قيد اين موضوع درسند مزبور كه مستاجر هيچگونه وجهي بابت سرقفلي به موجر نپرداخته است و نظر باينكه با تنظيم سند اجاره رسمي موخر در سند عادي اجاره سند مقدم التنظيم فاقد اعتبار قانوني است مضافا" بر طبق ماده 73 قانون ثبت دادرسان و مامورين ديگر دولتي نميتوانند از اعتبار دادن به اسناد رسمي استنكاف نمايند بنابمراتب استناد دادگاه حقوقي 2 تهران بماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 موجه نبوده و راي دادگاه حقوقي يك تهران نيز كه در مقام تجديد نظرخواهي از راي دادگاه حقوقي 2 تهران صادر گرديده نيز موجه و قانوني نيست با نقض آراء مزبور رسيدگي به دادگاه عمومي تهران ارجاع ميشود تا با توجه بقانون الحاق يك ماده بقانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1365 رسيدگي و انشاء راي نمايد .
سيدحسين آل ياسين رئيس                 عليرضا رضائي نيا مستشار

* سابقه *
بتاريخ : 15/2/73                 پرونده كلاسه :  72/71547/1059
شماره دادنامه : 83 و84
مرجع رسيدگي : شعبه 68 دادگاه حقوقي 2 تهران
خواهان : طاهر با وكالت       خ  خالد اسلامبولي خ 7 پلاك 2/3 طبقه چهارم 
خوانده : آقاي شمشاني با وكالت آقاي محمد مصلحي حقيقي بنشاني آزادي خ 21 متري جي كوچه دوستان شماره 8
خواسته : ابطال اجرائيه
گردشكار: خواهان دادخواستي بخواسته فوق بطرفيت خوانده بالاتقديم داشته كه پس از اجرا به اين شعبه و ثبت كلاسه فوق و جري تشريفات قانوني در وقت مقرر دادگاه بتصدي امضاءكننده زير تشكيل است وبا توجه به محتويات پرونده ختم رسيدگي را اعلام وبشرح زير صدور راي مينمايد0
راي دادگاه
دعوي وكلاي خواهان بطرفيت خوانده بخواسته توقيف وابطال عمليات اجرائي موضوع اجرائيه صادره بشماره 29/7/71 عليه موكل به كلاسه 20656112 شعبه اول اجراي ثبت تهران بشرح پرونده هاي كلاسه 105972547 كه در پرونده اخير بلخاظ حضور وكيل خواهان جهت اخذ توضيح در مورد خواسته توقيف عمليات اجرائي خواسته بشماره 897 25/2/71 شده واما در پرونده اولي چون وكيل متعاقب الورود خواهان طي قبض سپرده شماره 322408/6/76 مبلغ يك ميليون و پانصد هزار ريال معينه از طرف دادگاه را بعنوان تامين خسارت احتمالي توديع نموده و منتهي بقرار توقيف عمليات اجرائي پرونده كلاسه فوق الذكر طي شماره 5441/7/72 شده و اما در ماهيت دعوي ابطال كه طي دو دادخواست اقامه شده و با صدور قرار رسيدگي توام و ملاحظه اظهارات وكلاي طرفين بشرح لوايح تقديمي قرار معاينه وتحقيق محلي و استماع گواهي گواهان خواهان را توامان صادر نموده كه با استماع گواهي گواهان خواهان و گواهي گواهان معارض خونده و انجام معاينه و تحقيق محلي و دعوت وكلاي طرفين براي قرائت صورت جلسات اجراي قرارهاي و موداي گواهي گواهان معارض طرفيناستفاده از مورد اجاره بعنوان محل كسب و كار نيز عدم پرداخت بعنوان حق كسب وپيشه و تجارت از ناحيه مستاجر و همچنين لحوق بودن رابطه استيجاري طرفين به قرارداد عادي اجاره ثابت و محقق شده النهايه به وكيل محترم خوانده با ارائه كپي قرارداد عادي اجاره مورد بحث دفاعا" اظهار داشته كه اساس كار واحده مصوب 1365 بر سه ركن است انقضاي مدت و عدم تعديد آن عدم دريافت سرقفلي و تنظيم اجاره نامه با ستند رسمي كه هيچكدام در مانحن فيه مصداق ندارد رابطه استيجاري طرفين از سال 1365 شروع شد و در تاريخ 10/11/68 موجر جهت تنظيم سند رسمي در دفتر وضعيت مالياتي ملك را از اداره مالياتها استعلام ميكند نظر به اينكه رفع مشكل اداري و مالياتي نياز به زمان داشته و در عرض يكماه در روز امكان پاسخ آن نبود درتاريخ 11/11/68طرفين دعوي اجاره اجاره نامه عادي تقسيم و تنظيم ميكنند و حتي چنان طرفين به اين ماده واحده آگاهي داشته اند كه چنين شرطي در قرارداد عادي قيد گرديده اين اجاره مشمول مقررات قانون مصوب 1365 است و همينكه اداره دارائي موافقت خود را با تنظيم سند اجاره اعلام دارد اين اجاره نامه در دفتر اسنادرسمي شماره 64 خواهد رسيد در اين اجاره نامه بمدت يكسال با مبلغ مال الجاره سيصد و پنجاه هزار ريال ماهانه تنظيم و موجر درمقام رفع مشكل مالياتي برآمورد تا اينخواهي سر مميزي مالياتي تهران صادر و قبل ازخاتمه يكسال با مهر رسيم شماره 2571288/1/69 با همان مبلغ مال الاجاره صادر گرديد بنابراين    صورت نگرفته و طرفين با آگاهي كامل از مقررات قانون تنظيم سند كرده اند و اين اجاره نامه متعاقب همان اجاره نامه قبلي است و000000 معهذا دادگاه هر چند كه رسيدگيهاي بعمل آمده و محتويات پرونده كاشف از اراده واقعي طرفين درتاريخ شروع رابطه استيجاري كه در مانحن فيه ملازمه با شروع تصرفات مستاجر در مورد اجاره بعنوان ايجاد رابطه استيجاري در قالب ماده واحده الحاقي موصب 1365 قانون روابط موجر و متساجر مصوب 1356 است اما نظر به مقررات ماده واحده مصوب 1365 كه اين رابطه اسيتجاري را فقط با سند رسمي پذيرفته و شرط تنظيم سند رسمي به عنوان شرط بلامنازع و لاينك در استفاده از اجراي اخير ماده واحده لحاظ شده و نظر به اينك در خصوص مورد سبوق به تنظيم قرارداد عادي است كه عنصر مزبور را وارد ميسازد خصوصا" كه مقررات ماده 30 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1356 كليه طرق مستقيم وغيرمستقيم كه طرفين بمنظور جلوگيري از اجراي مقررات اين قانون اتخاذ نمايد پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شدناظربر مودر است بنظر دادگاه چون بموجب مقررات آمره قانون مرقوم حتي رابطه استيجاري طرفين بنحو شفاهي نيز پيش بيني شده كه درمانحن فيه تنظيم قرارداد عادي احاره را بعنوان مقدمه قرارداد رسمي اجاره بهيج وجه ضرورتي نداشته و تصريح طرفين به تبعيت رابطه استيجاري در ماده واحده در قراردادعادي نيزنميتواندمقررات آمره قانونگذار را نقص نمايد و به موجب ماده 3 بلااثر و باطل است بناعليهذارابطه اسيتجاري اصحاب دعوي در قالب سند رسمي اجاره 2571288/1/69سبوق به ايجاد رابطه استيجاري طي قرارداد عادي مورخ 11/11/68 بوده و با خروج موضوع از شمول مقررات ماده واحده مصوب 1365 و صدور دستور اجرائيه از ناحيه اداره اول اجرا ثبت تهران را مخالف مقررات آمره قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و ماده واحده الحاقي مصوب 1365 تشخيص و دعوي مطروحه را ثابت مقرون بواقع و محمول بر صحت تلقي حكم بطلان احرائيه شماره 294349/7/71 صادره در پرونده كلاسه 2/206561 شعبه اول اجرا ثبت تهران بر له خواهان و عليه خوانده صادر واعلام مينمايد راي صادره ظرف بيست روز قابل رسيدگي تجديدنظر در دادگاه حقوقي يك تهران است .
رئيس شعبه 68 دادگاه حقوقي 2 تهران - دانه پاش

126