رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

پرونده شماره : 39/69 شعبه 27
راي مورخ     : 9/8/1339
موضوع        : اختلاف در ميزان اجاره بها و اعبتار امرقضاوت شده
مرجع رسيدگي  : شعبه 27دادگاه شهرستان تهران به تصدي دكتر ناصر كاتوزيان 0
خواهان       : آقاي قربان مصطفي زاده مقيم تهران خيابان سپه مقابل مسجدمجدالدوله پاساژ نوايي باوكالت آقاي اسرافيل مباهات مقيم تهران خيابان صفي عليشاه كوچه درويش 0
خوانده       : آقاي محمدعلي تبريزيان مقيم تهران بخش 3 خيابان ثريا روبروي خيابان رامسر كوچه معيرخانه 10
خواسته       : مبلغ هشتاد وهشت هزار و ششصدريال بابت اجرت المثل طبقه اول خانه پلاك 55 فرعي از 359 اصلي ازتاريخ 15/12/37 تا7/2/39 از قرار ماهي ششهزارريال 0

خلاصه جريان دعوي : خواهان در تاريخ 8/2/39 دادخواستي به طرفيت خوانداه و به خواسته فوق تقديم دادگاه شهرستان تهران نموده به استناد رونوشت سند خريدراي و سند ماكليت و رونوشت تامين دليل و نظريه كارشناس و اجاره نامه رسمي مربوط به طبق سوم پلاك فوق ونامه خواهان تقديمي وبه شعبه 6 اداره تعديل و دادنامه صادره از شعبه مذكرو توضيح داده است كه پلاك ذكر شده ملك خريدراي اينجانب است كه خوانده از مهرماه 1337 به عنوان مستاجر، بدون آنكه اجاره نامه رسمي يا عادي تنظيم شده باشد، در طبقه اول آن متصرف است و چون از تاريخ 15/12/37 از پرداخت مال الاجاره خودداري نموده اينجانب جهت تخليه به اداره تعديل دادخواست تقيم نموده كه به شعبه 6 ارجاع و به كلاسه ق / 6 840 مورد رسيدگي قرار گرفته و در جريان امر خوانده ميزان اجاره بها را پانصد ريال براي هر ماه معين نموده و مبلغي نيز جهت چندماه در صندوق ثبت ايداع كرد0 اينجانب تقاضاي تامين دليل و جلب نظر كارشناس نمودم تا ميزان اجرت المثل ماهيانه مورد تصرف خوانده معين گردد وكارشناس اجرت المثل ماهيانه را شش هزار ريال معين نموده و البته ميزان اجاره بهاء طبقه دوم همين خانه طبق سند رسمي اجاره مبلغ 6500 ريال مي باشد و با توجه به نكات فوق شعبه 6 اداره تعديل خوانده را مكلف نموده كه ظرف ده روز مورد اجاره را تخليه نموده تحويل اينجانب بدهدو بنابه مراتب مذكور تقاضاي رسيدگي و صدور حكم را بر محكوميت خوانده به پرداخت خواسته باببت اجرت المثل پلاك فوق تا تاريخ تقديم دادخواست و همچنين از تارخي تقديم دادخواست تا روز صدور حكم راازقرار ماهي شش هزار ريال دارم 0
پرونده امر به شعبه 27 ارجاع شده و در جريان دادرسي خوانده دفاع كرده است كه اولا" صورت مجلس تامين دليل و نظريه كارشناس استنادي خواهان مورد تكذيب اينجانب بوده و با حقيقت وفق نمي دهد و ثانيا" دادنامه شعبه 6 اداره تعديل كه خواهان به آن استناد كرده طبق حكم هيات تجديدنظرفسخ شده و قابل ترتيب اثر نمي باشد و چون در اين دادنامه ميزان اجاره بها پانصدريال معين شده دادگاه هاي عمومي صلاحيت تعيين مقدار زيادتر را ندارند و از اين جهت به صلاحيت دادگاه ايراد مي نمايم و چون ماهيانه پانصدريال مرتبا" از بابت اجاره در صندوق ثبت سپرده شده خواهان حقي بر مبلغ اضافه آن ندارد و در صورت احراز صلاحيت تقاضاي صدور حكم بربيحقي خواهان مي شود0
دادگاه ، پس از رد ايراد خوانده نسبتب به صلاحيت دادگاه وخواستن دلايل مربوط به ايداع مبلغ اجاره طبق ماده 304، در آخرين وقت مقرر 9/8/39 به تصدي امضاءكننده زير با حضور وكيل خواهان و شخص وي تشكيل شده و پس از استماع اظهارات نامبردگان ، داير به كسرخواسته به ميزان پانصد ريال ماهيانه كه در صندوق ثبت سپرده شده ومحدود ساختن آن تا تاريخ تقديم دادخواست ، پايان دادرسي را اعلام وبشرح زير اظهارنظر مي نمايد:

راي دادگاه
در خصوص مطالبه مبلغ 44000 ريال اجرت المثل هفت ماه از تاريخ 15/12/1337:
نظر به اينكه ، كه بموجب مفاد دادنامه هاي صادره ازطرف هياتهاي تعديل سابقا" به اختلاف طرفين در خصوص ميزان اجاره بها رسيدگي شده و شعبه سوم تجديدنظر، با توجه به دلايل ، آنان ، قطعا" ادعاي خواهان را نسبت بر مبلغ پانصد ريال مردود شناخته و به همين علت حكم بدوي را فسخ و خوانده را از تخليه عين مستاجره معاف نموده است 0
نظر به اينكه ، ماده اساسي و ريشه اختلاف طرفين در دعواي تخليه نزاع درباره ميزان اجاره بها بوده است بدني معني كه خوانده با ايداع مبلغ چهارهزار ريال در صندوق امانات ثبت ادعا مي كرده كه اجاره مقرر بين طرفين را پرداخته و از اين حيث بدهي ندارد تا مستحق تخليه باشد و خواهان بالعكس مبلغ اجاره را ماهيانه شش هزار ريال مي دانسته و از جهت عدم پرداخت مبلغ مذكورتقاضامي كرده است كه عين مستاجره طبق مقررات تخليه شود و بنابراين دعواي طرفين در حقيقت مركب از دو جزء مشخص و ممتاز بوده و از اين جهت كه ادعاي استحقاق تخلهي منوط و معلول اختلاف در ميزان اجاره بوده است دادگاه اين جزء را در اسباب حكم و ادعاي تخليه را درقسمت حاكه راي مورد ريدگي قرار داده است و به همين دليل نمي توان ادعاء كرد ه در موضوع دعواي طرفين نسبت به ميزان اجاره بها حكمي صادر نشده است 0
نظر به اينكه ، در اين دادرسي نيز اصحاب دعوي نسبت به ميزان اجاره بها كه قبلا" مورد رسيدگي واقع شده اختلاف دارند و در حقيقت خواهان همان مبلغي را مطالبه مي كند كه قبلا" به موجب دادنامه قطعي تجديدنظر در آن محكوم به بي حقي شده است و بنابراين اصحاب دعوي موضوع آن در هر دو پرونده متحد هستند0
نظر به اينكه ، اعتبار احكام قضايي و منع تجديد دعواي رسيدگي شده اختصاص به محاكم عمومي ندارد و آراء مراجع استثنايي نيز به موجب مستفاد از اطلاق شق 4 از ماده 198 قانون آئين دادرسي مدني از اعتبار استفاده مي نمايدلذا به استناد شق 4 اين ماده و ماده 203 اصلاحي قرار رد دعوي صادر و اعلام مي شود0
و در خصوص مطالبه بقيه خواسته :
نظر به اينكه ، به موجب مستفاد از مواد سوم و چهارم قانون روابط مالك و مستاجر، مادام كه عين مستاجره درتصرف مستاجر باقي است و اجرت المثل بايد طبق اجرت المسمي اخذ شود، فقط موجرمي تواند به استناد ترقي هزينه زندگي از دادگاه صالح تقاضاي تجديدنظر در ميزان آن را بنمايد و مادام كه به اين ترتيب عمل نشده ميزان مقرر سابق بين طرفين لازم الاتباع است 0
نظر به ايكه ، ادعاي خواهان در خصوص مطلابه تفاوت اجاره بها براي بعد از مدتي كه موضوع حكم هيات تجديدنظر قرار گرفته مستند به همان اسباب و دلايلي است كه در دادگاه مذكور به آن رسيدگي شده اس، بدين معني كه ، چون خواهان نمي توان قانونا" بر ميزان اجاره به استناد انقضاء مدت اضافه كند و از طفي براي تجديددر آن نيز اقدامي نكرده تا به آن سبب استحقاق جديدي پيدا كرده باشد، به اين استناد كه ميزان اجاره از ابتدا بين طرفين مبلغ شش هزار ريال معين شده بود است تقاضا كرده كه خوانده تا روز تقديم دادخواست به پرداخت مابه التفاوت مورد اختلاف محكوم شود، و اين همان سببي است كه سابقا" نسبت به آن به طور قطعي اظهار نظر شده و استحقاق خواهان در خصوص مابه التفاوت مردود شناخته شده است 0
بنا به مراتب مذكور، چون طبق ش 4 ماده 198 قانون آئين دادرسي مدني به ميزان اجاره بها قبلا" رسيدگي شده وادعاي خلاف آن مسموع نيست و قانونا" نيز جز به سبب جديدي نمي توان برميزان مقررافزود لذا خواهان محكوم به بيحقي مي شود0 راي پژوهش پذير است 0
رئيس شعبه 27 دادگاه شهرستان تهران  ناصركاتوزيان

مرجع :
كتاب عدالت قضائي ،گزيده آراء،تاليف دكتركاتوزيان ،انتشارات
دادگستر،چاپ اول ،بهارسال 1378

135