رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

مرجع رسيدگي : شعبه 27 دادگاه شهرستان تهران
شماره پرونده : 39/382

خلاصه جريان دعوي : حكم از پرونده شماره 39382 شعبه 27 دادگاه شهرستان تهران نقل مي شود و ناظر به موردي است كه مستاجري به دادگاه اعلام داشته كه اجاره را به دليل عدم امكان بهره برداري از مورد اجاره فسخ كرده است و درخواست مي كند كه دادگاه درستي كار او را ضمن صدور حكم اعلام كند0 موجر در برابر ادعاء ايراد مرور زمان كرده است 0 ضمن اين راي دادگاه در آغاز ايراد مرور زمان را رد كرده و پس از آن درباره حق مستاجر نسبت به اعلام فسخ اجاره اظهارنظر مي كندو اينك متن راي :

راي دادگاه
در خصوص ايراد مرور زمان :
گرچه همانطور كه در لايحه آقاي 000اشاره شد، مطابق شق 4 ازماده 740 قانون آئين دادرسي مدني ، دعاوي هر يك از طرفين معامله راجع به فسخ يا بطلان آن مشول مرور زمان يكساله است ، واين مرور زمان نيز بنابرشق 5 ماده 741 از تاريخ وقوع معامله شروع مي شود، ولي نظر به اينكه ، در عقد اجاره بنا به مقتضاي تدريجي بودن منافع امكان دارد كه عيب يا علل فسخ و بطلان در جريان مدت آن ايجاد شود، و بر خلاف ساير عقود كه منشاء ومبناي فسخ اختصاص به زمان وقوع عقد دارد، در اين معامله بخصوص اختيار فسخ اساسا" ممكن است مدتها بعد از آن ايجاد شود، و به همين جهت در ذيل ماده 480 قانون مدني تصريح شده است كه : ((اگر عيب در اثناء مدت اجاره ايجاد يا حادث شود، نسبت به بقيه مدت خيار ثابت است 0))
نظر به اينكه ، مرور زمان را عقلا" نمي توان قبل از ايجاد حق جاري ساخت ، و شق 5 ماده 741 كه در مقام بيان مصاديق عادي قضيه است در عقد اجاره كه ممكن است مدتهاي طولاني روابط بين مالك و مستاجر باقي بماند قابليت اجراء را ندارد، و در حقيقت بر حسب سمتفاد از ملاك اين ماده بايد گفت ، در اجاره تاريخ شروع مرور زمان وقتي است كه حق فسخ براي مستاجر ايجاد مي شود0
نظر به اينكه ، وكيل خواهان در لايحه شماره 3124 مورخ 1/1/1339 تاريخ فسخ اجاره را از اول فروردين ماه 39 تعيين و به همان ماخذ خواسته راتقويم نموده و دادخواست در تاريخ 5/7/1339 به دادگاه تقديم شده است 0 لذا اين ايراد نيز به نظر وارد نمي رسد و قراررد آن صادر و اعلام مي شود0
و اما در ماهيت قضيه : بطور يكه از مفاد دادخواست و لوايح خواهن و وكيل وي بر مي آيد، نامبرده به علل زير اجاره رافسخ كرده و از دادگاه خواسته است كه صحت اين عمل وي را اعلام دارد:
1 لوله كشي در منازل و ماكني كه از آب قناب باغ صبا مشروب مي شده اند، بدين توضيح كه ، در اثر اين اقدام مشتريان خود را كه سابقا" از آب قنات استفاه مي نموده اند از دست داده است 0
2 خراب شدن قسمتي از چاههاي آبده قنات در اثر اقدامات خلاف قانون مامورين شهرداري و ايجاد نهر و جاري ساختن آب چاه هاي عميق داوديه بر روي پشته هاي قنات 0
3 خشكسالي و كمبود آب و عدم امكان استيفاي منافع مورداجاره 0
الف  در مورد علت اول ، نظر به اينكه ، ضمن عقد اجاره مالك تنها منافع متعلق به خو را به مستاجر تمليك مي كند و ضمنا" بر عهده مي گيرد كه اين منافع به طور مستمرعايد مستاجر گرددواز هيچ يك از مواد قانون مدني بر نمي آيد كه اين تعهد شامل تامين سود حتمي مستاجر در استفاده از منافع مووضع معامله هم هست تااز اين راه بتوان ، در مقابل عدم امكان انجام اين تعهد، مستاجر را هم از تعهدات خود در مورد پرداخت مال الاجاره بري دانست 0
بنابراين ، اگر شخص ثالثي با عرض متاع بهتري بتواند مشتريان مستاجر را به خود اختصاص دهد و در نتيجه اين رقابت او نتواند غرض و داعي خود را از انعقاد قرارداد كاملا" عملي سازد و سودي را كه احتمال مي داده ببرد، هيچ موجبي براي فسخ اجاره و جبران اين منافع احتمالي از راه تحميل ضرر بر موجر به نظر نمي رسد، بخصوص كه مساله لوله كشي منازل اماكن نواحي مختلف تهران درهنگام تنظيم قرارداد كاملا" روشن وقابل پيش بيني بوه ومسلما" ميزان اجاره با توجه به اين قضيه تعيين شده است 0
ب  بر فرض كه جاري ساختن آب چاههاي عميق داوديه بر روي پشته هاي قنات و در نتيجه خرابي مجراي آن صحيح فرض شود، اين علت نيز مجوز فسخ اجاره نخواهد بود0 زيرا: اولا" به موجب نظر مورخ 12/5/1339 آقاي 000 كه به عنوان دليل از طرف خواهان ، به دادگاه تقديم شده ، عيبي كه در قنات ايجاد شده بود قابليت رفع راداشته ، و مستاجر در متن اجاره نامه تنظيمي صريحا" حفظ و حراست قنات و تحمل هزينه اصلاح آن را از هر قبيل كه باشد به عهده گرفته است 0 ثانيا"، نظر به اينكه ، به موجب ماده 488 قانون مدني ، مزاحمت شخص ثالث فقط در صورتي مي تواند به مستاجر حق فسخ دهد كه عين مستاجره به قبض وي داده نشده باشد، و در صورت اخير مستاجر فقط مي تواند براي رفع مزاحمت و اخذ بدل منافعي كه از وي تفويت شده به مزاحم رجوع كند و نظر به اينكه ، بنابر ادعاي خواهان ،نامبرده مدت يكسال بدون هيچ مزاحمتي از منافع مورد معامله استفاده نموده است ، بنابراين مزاحمت شخص ثالث در اثناء اجاره ، به هر ترتيب كه باشد، نمي تواند موحبات برائت ذمه مستاجر را درمقابل مالك فراهم سازد0
ج  و اما د ر مورد مساله خشكسالي : نظر به انيكه ، بنابرمفاد دادخواست و صورت  مجلس مورخه 12/5/1339، كمبود مقدار آب قنات تنها به علت حوادث قهري نبوده و مزاحمت شخص ثالث آن را ايجاد كرده است ، و بنابراين به موجب ماده 488 اصولا" خواهان بايد براي جبران ضرر خود به مزاحم رجوع كند0
نظر به اينكه ، بنابر مفاد صورتمجلس مذكور در حين معاينه ، قنات داراي آب و رفع عيب از آن نيز مممكن بوده است ، و از اين جهت مووضع به هيچ وجه با ماده 481 قانون مدني منطبق نيست ، به اضافه در شرط هفتم از سند رسمي شماره 3013 صريحا" قيد شده است كه ((مال ،الاجاره مقطوع و مسلم است و آفتهاي زميني و آسماني و بي آبي وخرابي و غيره به عهده مستاجر است 0)) و با اين قيدمستاجر نه تنها خيار عيبي را كه بدان استناد مي كند قبل از ايجاد آن و در هنگام تنظيم قرارداد اسقاط كرده است ، بلكه صريحا" تعهدنموده كه اجاره بها را در صورت بي آبي و خرابي قنات نيز بپردازد0
نظر به اينكه ، ماده 481 قانون مدني كه براي توجيه اين عمليات بدان استناد شده اصولا" ناظر به تقاضاي بطلان اجاره است نه فسخ آن ، واز اين جهت كه دادگاه هر دعوي را فقط با توجه به عنواني كه مدعي براي آن قائل مي شود رسيدگي مي كند، به طوركلي مي توان گفت كه انجام تقاضاي خواهان ، برفرض كه تمام جهات و مباني آن نيز درست باشد، با قانون مطابق نمي كند0
بنابه مراتب مذكور، خواهان در تقاضاي فسخ اجاره نامه شماره 30135 محكوم به بي حقي مي شود000))
رئيس شعبه 27 دادگاه شهرستان تهران  ناصر كاتوزيان

مرجع :
كتاب عدالت قضائي ،گزيده آراء،تاليف دكتركاتوزيان ،انتشارات
دادگستر،چاپ اول ،بهارسال 1378

137