رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي  5/10/71
شماره دادنامه  635/3
مرجع رسيدگي شعبه سوم ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده : در تاريخ 13/7/70 آقاي (س) دادخواستي به طرفيت بانو و آقاي (ف) و بانو (ب) به شعبه 25 دادگاه حقوقي يك اصفهان تسليم و اظهار داشته خواندگان به موجب بيع نامه مورخه 9/3/69 سهم الارث خود را از ششدانگ يكباب خانه پلاك شماره 3/651 تفكيك شده از شماره اصلي واقع در كوي شمس آباد بخش يك اصفهان به مساحت 197 مترمربع و24 سانتيمتر باامتياز آب و برق و يك رشته تلفن به بيع قطع به اينجانب فروخته و قسمتي از ثمن معامله را طي دو فقره چك دريافت و پرداخت مابقي موكول به انتقال رسمي مبيع شده ولي نامبردگان از انجام تعهد خودداري نموده اند لذا با حفظ حقوق خود نسبت به آقاي (ب) و سهم الارث او و تصريح به اينكه چكي هم كه در مبايعه نامه قيد شده از خانم (م) نگرفته ام تقاضاي صدور حكم بر الزام آنان را به انتقال رسمي ملك دارد فتوكپي مستندات پيوست و بهاي خواسته ... /100/2 ريال تعيين و پرونده به كلاسه 70/179 ثبت شده 0 خواندگان متقابلا" دادخواستي به طرفيت آقاي (س) در تاريخ 12/8/70 به همان شعبه تقديم و توضيح داده اند خوانده به استناد قولنامه مروخه 9/3/69 عليه اينجانبان طرح دعوي نموده حال آنكه معامله ادعائي به علت غبن فاحش و عدم امكان تخليه مغازه هاي مندرج در قولنامه فسخ گرديده ، پلاك مورد دعوي به لحاظ موقعيت محلي داراي ارزش بالاتري از آنچه كه مورد توافق قرار گرفته ، دارد و ماجاهل به كيفيت آن و قيمت روز بوديم خوانده براي اغفال ما ماليات سرقفلي رابه عهده گرفت اما معلوم نيست سرقفلي رابه چه كسي بايد بپردازد و اصولا" ماليات سرقفلي مربوط به خريدار نيست هر كس سرقفلي مي گيرد بايد مالياتش را بدهد .  از طرفي خوانده تعهد كرده كه به قائم مقامي مالكين محل راتخليه نمايد كه به اين تعهد عمل نكرده و اصولا" قادر به انجام آن نيست لذا معامله به استناد ماده 240 قانون مدني فسخ شده و مراتب نيز رسما" به ايشان اظهار گرديده لذا تقاضاي صدور حكم بر فسخ معامله و استرداد اسناد ماليكت واخذ مبلغ ده ميليون ريال پرداختي وسيله ايشان به لحاظ وجود غبن فاحش و عدم امكان تحقق شرط تخليه دارند، بهاي خواسته مبلغ ده ميليون ريال تعيين و پرونده با كلاسه 70/299 ضميمه پرونده اصلي در جريان رسيدگي قرار گرفته آقاي (ج) وكيل دادگستري به وكالت از خواهان اصلي در توجيه ادعاي موكل و پاسخ به دعوي تقابل اظهار داشته : خواندگان ابراز كرده اند كه مدت قرارداد از زمان تحرير سه ماه و نيم بوده كه بايد محل تخليه وانتقال صورت گيرد و خريدار پس از پنج ماه مراجعه كرده و به اين جهت مدعي فسخ معامله شده اند در صورتي كه فرجه تعيين شده براي انجام تشريفات مقدماتي تعيين شده و تهيه اين مقدمات به عهده خواندگان بوده تخليه محل نيز ربطي به انتقال ملك نداشته و در مبايعه نامه قيد شده مورد معامله در تصرف دو نفر است وخريدارقائم مقام فروشندگان است و خريدار قبول كرده ملك را با مستاجر تحويل بگيرد و درمورد غير فروشندگان با فرصت و مطالعه كافي و آگاهي به قيمت روزمعامله را انجام داده اند و اگر دادگاه ضروري بداند تقاضاي تعيين قيمت زمان معامله را با جلب نظر كارشناس دارد، به علاوه استفاده از خيار غبن فوريت دارد كه نحوه اقدام خواهان هاي تقابل با اين فوريت مبايعت داد به هر حال تخليه و پرداخت حق كسب و پيشه با موكل است و ارتباطي با انتقال ندارد و تقاضاي رد دعوي تقابل را مي نمايد .  آقاي (م) وكيل دادگستري به وكالت از خواندگان وارد دعوي شده و توضيح داده در قرارداد ذكري از اينكه معامله باوجود مستاجرين انجام گرفته و حق كسب و پيشه به عهده خريدار است به ميان نيامده و به همين دليل شهرداري براي اجازه انتقال مبلغ هنگفتي مطالبه مي نمايد و در مورد فوريت غبن موكلين به محض اطلاع مراتب را به خريدار اطلاع داده اند و حتي خريدار حاضر شده مبلغ هفت ميليون ريال اضافي به آنان بپردازد كه قبول نكرده اند و در قرارداد قيد شده كه ماليات سرقفلي به عهده خريدار است و اين مسئله حاكي از اين مطلب است كه خريدار قبل از معامله مي بايد نسبت به تخليه اقدام نمايد و تقاضاي رد اصلي و صدور حكم بشرح خواسته دعوي تقابل را دارد لازم به توضيح است كه خواندگان مدعي شده اند خواهان در قرارداد مورخ 19/3/69 مبلغ را الحاق كرده زيرا مبلغي در آن قيد نشده و در محل خالي در سطر23 نامبرده مبلغ بيست ميليون ريال نوشته است كه جعل است و آقا (ج) پاسخ داده آن قسمت از قرارداد كه مورد ادعاي جعل قرار گرفته مربوط به آقاي (ب) است كه دعوائي عليه وي طرح نشده و رسيدگي به اين ادعا مورد ندارد .  دادگاه از تنها شاهد وكيل خواندگان در مورد ادعاي غبن تحقيق و پس از استماع توضيحات و مدافعات مشروح طرفين و وكلاي آنان در تاريخ 2/3/71 ضمن جلب نظر مشاور به لحاظ اينكه فروش ملك از ناحيه خواندگان به خواهان و تعهد آنان به انتقال رسمي آن محرز است و ادعاي خواندگان دائر بر تخلف خواهان ازشرط تخليه محل با توجه به اينكه شرط به نفع خواهان است موجه نيست و ادعاي عدم حضور خواهان براي انتقال گرفتن ملك در مهلت مقرر متكي به دليل نمي باشد و ادعاي فسخ معامله به استفاده از خيار غبن نيز به فرض وجود خيار قبل از تاريخ ارسال اظهارنامه فاقد دليل اتباتي است و استفاده از خيار به موجب اظهارنامه مورخه 1/3/70 نيز مغاير فوريت استفاده از خيار است لذا نظر برالزام خواندگان به انتقال رسمي ملك موردمعامله به خواهان رد دعوي تقابل اعلام مي دارد .  نظريه دادگاه در مهلت قانوني مورداعتراض وكيل خواندگان قرار گرفته و پرونده به اين شعبه ارجاع شده لايحه اعتراضيه هنگام شور قرائت مي شود.

مرجع :
كتاب قانون مدني در آيينه آراء ديوان عالي كشور - عقود وتعهدات
به اهتمام يدالله بازگير- انتشارات فردوسي - چاپ اول - چاپ دريا