رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

رأي اصراري حقوقي 9 – 1377

شماره رأي   : 9 – 13/5/1377
شماره پرونده : 9 – 1377
شماره جلسه : 13 – 1377
علّت طرح    : اختلافنظر بين شعبه دهم ديوان عالي كشور و دادگاههاي عمومي كرج
موضوع         : الزام به تنظيم سند رسمي
درساعت 9 روز سهشنبه 13/5/1377 جلسه هيأت عمومي شعب حقوقي ديوان عالي كشور برياست حضرت آيتالله محمد محمدي گيلاني رئيس ديوان عالي كشور و باحضور جنابان آقايان قضات ديوان عالي كشور و نماينده جناب آقاي دادستان كلّ كشور تشكيل و با تلاوت آياتي چند از كلامالله مجيد رسميّت يافت.
رئيس : دادنامه شماره 27-23/2/1377 شعبه دهم ديوان عالي كشور بتصدي جناب آقاي اسدالله رضواني رئيس و جناب آقاي سيدعلي معيني مستشار مطرح است. جناب آقاي معيني گزارش پرونده را قرائت فرمايند.
خلاصه جريان پرونده : دراين پرونده بدواً چند فقره دادخواست در زمانهاي مختلف تقديم شده كه رسيدگي آنها توأماً در شعبه 11 دادگاه عمومي كرج انجام و منجر بصدور دادنامه شماره 1 تا 7-9/1/76 گرديدهاست. چندفقره از دادخواستهاي مزبور كه ارتباط با پرونده حاضر دارد بشرح زير ميباشد :
1- درتاريخ 27/3/74 آقايان صادق، كاظم و باقر بهرامي كيوان دادخواستي بطرفيت آقايان مهرعلي و علي صفري بخواسته صدور حكم بر الزام خواندگان به تنظيم سند (رسمي) و تحويل ملك مورد معامله مقوم به هشتصدهزار تومان تقديم و توضيح دادهاند اينجانبان بموجب قرارداد مورخ 23/11/73 يك دستگاه ساختمان از خواندگان بمبلغ هشت ميليون و پانصدهزار تومان خريداري كردهايم و از اين بابت مبلغ هفت ميليون و هفتصد هزار تومان پرداختهايم و مقررگرديده مبلغ هشتصدهزار تومان هم بابت مستأجر بپردازيم ولي خواندگان تاكنون نسبت به تنظيم سند انتقال و تحويل ملك اقدامي نكردهاند كه تقاضاي صدور حكم برطبق خواسته داريم.
2- درتاريخ 5/4/74 آقاي حسن آزادپور به وكالت از آقاي علي صفري دادخواستي بطرفيت آقايان كاظم، صادق و باقر بهرامي بخواسته فسخ قولنامه مورخ 23/11/73 و متمم مورخ 11/2/74 آن تقديم و توضيح داده بموجب سه فقره قولنامههاي مورخ 15/1/69 و 17/2/71 و 23/11/72 و متمم آن آقاي علي صفري موكل يكباب ساختمان مشتمل بر دوطبقه و زيرزمين با آب و برق و گاز و تلفن معالواسطه آقاي محمدعلي صفري از خانم اكرم اسفندياري انتقال گرفته و بعداً آن را با خواندگان قولنامه كردهاست. خواندگان از ابتدا در تأديه اقساط قرارداد مورخ 23/11/73 تأخير و تعلل كردهاند و موجب ضرر و زيان موكل گرديدهاند. بدين لحاظ موكل درصدد فسخ قرارداد برآمده ولي دراثر وساطت اشخاص ثالث قرارداد تكميلي بين طرفين تنظيم گرديده ولي باز هم خواندگان از پرداخت باقيمانده مبلغ قرارداد استنكاف كردهاند ازجمله چك شماره 574904 – 10/3/74 بلامحل و برگشت گرديدهاست. موكل بدستور دادگاه (درپرونده ديگر) مبلغ 77000000ريال مبلغ دريافتي از خواندگان را بحساب سپرده دادگستري واريز نموده و اصل قبض در پرونده كلاسه 13/384-74 ضميمه است. بنابراين و با توجه به اينكه موكل هنوز مالكيتي در رقبه موضوع دعوي ندارد تا امكان انتقال رسمي آن را بخواندگان داشته باشد و باعنايت به استدلالات ديگر منعكس در متن دادخواست تقاضاي رسيدگي و صدور حكم برطبق خواسته دارد.
3- درتاريخ 8/9/74 آقايان باقر، كاظم و صادق بهرامي كيوان دادخواست ديگري بطرفيت آقاي علي صفري بخواسته وجه التزام تعيين شده درقرارداد مورخ 23/11/73 و قرارداد تكميلي مورخ 11/2/74 و خسارات دادرسي فعلاً مقوم به 9000000ريال تقديم و اضافه كردهاند حسب مقررات ماده 686 قانون آئين دادرسي مدني متعاقباً نسبت به ابطال تمبر به ميزان مورد حكم اقدام خواهندكرد. خواهانها در ادامه توضيحات خود در متن دادخواست اشعار داشتهاند طبق قرارداد مورخ 23/11/73 و قرارداد تكميلي مورخ 11/2/74 خوانده موظف بوده مورد معامله را درتاريخ 26/3/74 تخليه و تحويل خريداران نمايد و مطابق بند 7 قرارداد متقبّل گرديده در ازاء هرروز تأخير در تخليه مبلغ پنجاه هزارريال به خريداران پرداخت نمايد نظربه اينكه با مراجعات مكرر تاكنون از تخليه و تحويل مورد معامله عليرغم دريافت ثمن امتناع نمودهاست تقاضاي صدور حكم بر محكوميت خوانده به پرداخت وجه التزام موردنظر از تاريخ 26/3/74 تا زمان صدور و اجراي حكم و تخليه مبيع مستنداً به مواد 220و 221و 230 قانون مدني و نيز به استناد ماده 712 قانون آئين دادرسي مدني تقاضاي خسارات دادرسي و نيز تقاضاي صدور قرار تأمين خواسته داريم.
لازم به ذكر است كه دادخواستهاي ديگري بطرفيت ايادي قبل از فروشنده و سازمان زمين شهري كرج و دادخواست تقابل تقديم شدهاست كه چون تأثيري در پرونده حاضر ندارد از جهت جلوگيري از اطناب از نقل آنها صرفنظر ميشود.
شعبه يازدهم دادگاه عمومي كرج درجريان رسيدگي به پروندههاي مطروحه اظهارات طرفين و وكلاي آنان و توضيحات نماينده تعاوني مسكن دانشكده كشاورزي كرج را استماع و وضعيت ثبتي ملك را از اداره ثبت كرج استعلام و با صدور دادنامه شماره 1 تا 7 – 9/1/76 چنين رأي دادهاست :
«… نظربه مندرجات قراردادها كه دلالت بر ايجاب و قبول و وقوع بيع بين طرفين داشته كه صحت و اصالت اين قرارداد مورد قبول طرفين واقع و بنابر اصل لزوم و صحت متعاملين نيز مكلفند كليه تعهداتي را كه بنابر اصل آزادي اراده نمودهاند انجام دهند و در مانحن فيه از كل مبلغ مورد معامله هشتاد و پنج ميليون ريال آن پرداخت گرديده و فروشنده با دريافت قسمت اعظم ثمن از ايفاء تعهد خويش كه تحويل ملك مورد معامله به خواهانها بوده استنكاف ورزيده و برگشت چك شماره 574904 نيز موجبي از براي تمسك خواهان دعوي متقابل و فسخ معامله نميباشد چه افزودن مبلغ چك مذكور در قرارداد مورخ 11/2/74 ارتباطي به تحويل ملك در تاريخ مقرر نداشته و درصورت خودداري متعهد از انجام تعهد وجه چك، متعهدله ميبايستي به حاكم رجوع مينمود كه خواهان بموجب پرونده كيفري 10/624-74 دراين مورد اقدام و سپس انصراف حاصل نموده كه همين امر نيز موجب سقوط حق فسخ فرضي وي خواهدبود و نيز با عنايت به پاسخ استعلام ثبتي و استعلام از شركت تعاوني مسكن دانشكده كشاورزي و منابع طبيعي كه بر طبق آن شخص خريدار را به قائممقامي از فروشنده اوليه (نسرين مرداني) جهت تنظيم سند انتقال به زمين شهري معرفي مينمايد و اينكه خواستن اصل تعهد مغايرتي با مطالبه وجه التزام ناشي از تأخير در انجام تعهد كه خوانده بموجب بند 7 قرارداد متعهد پرداخت آن شده ندارد دعواي خواهانهاي اصلي ثابت بنظر ميرسد رأي به محكوميت شركت تعاوني مسكن دانشكده كشاورزي و منابع طبيعي درمعرفي خواهانهاي مذكور به قائم مقامي فروشنده اوليه به سازمان زمين شهري و محكوميت سازمان مزبور به واگذاري و تنظيم سند رسمي انتقال عرصه و اعيان ششدانگ ملك فوق الاشعار با ملحقات آن و محكوميت آقاي علي صفري به تحويل و تسليم مورد معامله واقع در زمينهاي دانشكده جنب ترمينال بلوار شهيد موسيوند پلاك 61 و نيز پرداخت مبلغ 31500000 ريال وجه التزام ناشي از تأخير در انجام تعهد در تحويل ملك ضمن دريافت مبلغ دوازده ميليون ريال بقيه ثمن معامله و هشت ميليون ريال كه خواهانها تعهد پرداخت به مستأجر نمودهاند له خواهانهاي اصلي دعوي صادر و اعلام مينمايد … و دعوي متقابل آقاي صفري بطرفيت خواندگان (خواهانهاي دعوي اصلي) بخواسته فسخ قرارداد و مطالبه وجه التزام نظر بجهات يادشده و بلحاظ فقد دليل محكوم به بطلان است … ».
براثر تجديدنظرخواهي آقاي علي صفري پرونده به شعبه دهم ديوان عالي كشور ارجاع و برابر دادنامه شماره 85/10-15/4/76 چنين رأي صادر شدهاست :
« نسبت به آن قسمت از دادنامه تجديدنظرخواسته كه به محكوميت تجديدنظرخواه به پرداخت مبلغي بابت وجه التزام ناشي از تأخير در تحويل مبيع رأي صادر شده ايراد متوجه است زيرا آنچه از قراردادهاي استنادي برميآيد اين است كه وجه التزام مزبور هنگامي قابل مطالبه است كه كل ثمن توسط خريدار تأديه شدهباشد درحالي كه حسب محتويات پرونده و مفاد دادنامه تجديدنظرخواسته هنوز قسمتي از ثمن تأديه نشدهاست و دادنامه تجديدنظرخواسته در اين قسمت نقض و رسيدگي مجدد از اين حيث به شعبه ديگر دادگاه عمومي كرج ارجاع ميگردد. درساير قسمتهاي دادنامه مزبور ايراد و اعتراض مؤثر و موجهي از سوي تجديدنظرخواه عنوان نشده و دادنامه صحيحاً اصدار يافته ونسبت به تجديدنظرخواه ابرام ميگردد ».
اين بار پرونده در شعبه هشتم دادگاه عمومي كرج مطرح و آقايان اميرهوشنگ صالحي و عباسعلي اسفندي به وكالت از آقاي علي صفري در دادرسي مداخله و مدافعاتي نمودهاند. دادگاه متعاقباً به صدور دادنامه شماره 360-24/8/76 مبادرت و پس از ذكر خلاصهاي از جريان دعوي در ادامه چنين رأي دادهاست :
« … باتوجه به محتويات پرونده و عنايت به اينكه بموجب عقد خارج لازم در بند 7 قرارداد تنظيمي كه مندرجات آن مطابق قانون بين طرفين لازمالاجراء و لازمالوفاء ميباشد خوانده تعهد پرداخت وجه التزام موردتوافق متعاملين را در صورت عدم تخليه و تحويل ملك به خواهانها نموده و با عنايت به اينكه بموجب ماده 221 و رعايت ماده 219 قانون مدني پرداخت بقيه ثمن موجب ازبين رفتن تعهد تنظيمي بين طرفين نخواهدشد و اين امر نيز كه تا زمان عدم پرداخت كل ثمن اجراي شرط موقوف باشد در متن قرارداد ملاحظه نميگردد و باتوجه به اينكه مطابق مقررات قانوني و برفرض عدم پرداخت كل ثمن خوانده ميتواند از طريق مراجع قانوني نسبت به مطالبه آن اقدام نمايد و نظربه اينكه دادخواست تقديمي خواهانها داير بر اجراي اصل تعهد (الزام به تنظيم سند رسمي و تخليه و تحويل مبيع) صرفنظر از اينكه درمانحن فيه حكم قطعي صادر و وسيله شعبه 11 دادگاه عمومي كرج اجرائيه صادر و در اجراي احكام درحال اجراء ميباشد مغايرتي با مطالبه وجه التزام موردمطالبه كه خوانده مطابق قانون متعهد پرداخت آن شده ندارد و نظربه اينكه از متن قراردادهاي تنظيمي بين متداعيين نيز چنين مطلبي دائر براينكه وجه التزام هنگامي قابل پرداخت و مطالبه است كه كل ثمن توسط خريداران تأديه شدهباشد و هيأت محترم شعبه دهم ديوان عالي كشور اعلام نمودهاند استنباط نميگردد و به شرح فوقالذكر در متن قرارداد و بند مورد استناد هم ذكري از آن بعمل نيامدهاست و نظربه اينكه آقايان وكلاي خوانده ايراد و دفاع مؤثري در رد دعوي بعمل نياوردهاند و اظهارات و دفاعيات آنان در لايحه تقديمي و جلسه مربوطه اغلب در اصل دعوي (خلع يد و تسليم مبيع) ميباشد كه حكم قطعي صادر و پروندهها مختومه ميباشد و استناد آنان به ماده 377قانون مدني در مورد تسليم مبيع در شعبه 11 دادگاه عمومي حكم مقتضي صادر و بوسيله شعبه دهم ديوان عالي كشور نيز ابرام گرديده و اين دادگاه فارغ از اظهارنظر ميباشد. بناءً عليهذا و با توجه به جميع جهات فوق الاشعار دادگاه دعوي خواهانها را وارد تشخيص و مستنداً به مواد 219 و 221 قانون مدني حكم بر محكوميت خوانده به پرداخت 1- مبلغ 44400000ريال بابت وجه التزام عدم انجام تعهد از تاريخ 26/3/74 تا تاريخ صدور حكم. 2- مبلغ 137300ريال بابت هزينه دادرسي در حق خواهانها صادر و اعلام ميگردد. ضمناً دايره اجراء مكلف است از اين تاريخ تا تاريخ اجراي حكم تخليه و تحويل مبيع كه از طريق شعبه 11 دادگاه عمومي كرج بشرح اجرائيه شماره 74/11/96 حقوقي 25/5/76 در جريان اجرا است وجه التزام مربوطه را براساس روزانه پنجاه هزار ريال احتساب و از محكوم عليه اخذ و درحق محكوم لهم بپردازد بعلاوه محكوم لهم مكلفند هزينه دادرسي را مازاد بر مبلغ مقوم در دادخواست وفق مقررات پرداخت نمايند …….» .
براثر تجديدنظرخواهي آقاي علي صفري از رأي اخير پرونده به ديوان عالي كشور ارسال و به شعبه دهم ارجاع شدهاست. متن اعتراضات تجديدنظرخواه و پاسخ تجديدنظرخواندگان در هنگام مشاوره قرائت خواهدشد.
هيأت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد پس از قرائت گزارش آقاي سيّدعلي معيني عضو مميز و اوراق پرونده و انجام مشاوره بشرح زير اتخاذ تصميم مينمايند :
نظربه اينكه دادنامه تجديدنظرخواسته اخير به همان علل واسباب دادنامه منقوض قبلي صدور يافتهاست اصراري تلقي و مستنداً به ماده 576 قانون آئين دادرسي مدني و بند ج ماده 24 قانون تشكيل دادگاههاي عمومي و انقلاب جهت طرح در هيأت عمومي شعب حقوقي ديوان عالي كشور حضور رياست محترم ديوان عالي كشور ارسال ميشود.
( شعبه دهم ديوان عالي كشور )
رئيس : جناب آقاي معيني
اجمال قضيه به اين صورت است كه قطعه زميني وسيله اداره زمين شهري كرج و از طريق تعاوني مسكن دانشكده كشاورزي كرج به خانمي از كارمندان آن دانشكده بنام نسرين جهت خانهسازي دادهشدهاست. اين قطعه زمين چند دست گشته و در اين خلال در آن خانهاي با ملحقات آن احداث و نهايتاً در مالكيت آقاي محمدعلي صفري و سپس برادرش آقاي علي صفري قرارگرفتهاست. آقاي علي صفري در تاريخ 23/11/73 بموجب قولنامهاي آن را به سه نفر آقايان كاظم و صادق و باقر بهرامي كيوان به مبلغ هشت ميليون و پانصدهزار تومان فروخته كه هفت ميليون و هفتصدهزار تومان از بهاي معامله بموجب چندفقره چك پرداخت شده ونسبت به هشتصدهزار تومان بقيه مقررشده باتوجه به اينكه خانه مستأجري داشته و ظاهراً مستأجر قبلاً مبلغي پيش پرداخت يا وديعه دادهبوده اين مبلغ را خريداران به مستأجر جهت تخليه ملك بپردازند.
چكهاي موضوع معامله علي الظاهر در مواعد آن پرداخت نميشود و يا با تأخير پرداخت ميشود. ازطرف ديگر بلحاظ سير صعودي قيمتهاي اماكن مسكوني كه همه آقايان از آن مستحضر هستند و اغلب فروشندگان از اين جهت دبه ميكنند و چانه ميزنند تا شايد چيز بيشتري بگيرند بين طرفين اين معامله نيز اختلاف ميشود كه منجر به انعقاد قرارداد تكميلي بين آنان و افزايش يك ميليون و دويست هزار تومان به قيمت خانه گرديده و از اين بابت يك فقره چك از طرف خريداران به فروشنده تسليم ميشود كه با مراجعه به بانك بلامحل و برگشت گرديدهاست.
خريداران به اين علت كه خانه موضوع معامله بنام فروشنده نبوده از او بعنوان كلاهبرداري يا فروش مال غير شكايت كيفري كردهاند. در رسيدگي به پرونده كيفري ظاهراً فروشنده تهديد به زندان و غيره ميشود و وي در دفاع خود را بيگناه اعلام داشته و علت عدم تحويل خانه را عدم پرداخت بهاي آن در مواعد معين از سوي خريداران عنوان و اضافه كرده از فروش خانه منصرف است و حاضر است هفت ميليون و هفتصد هزار تومان دريافي را به صندوق دادگستري بسپارد و ميسپارد.
رسيدگي به پرونده كيفري قريب به دو سال بطول ميانجامد بالاخره هم دادگاه كيفري اورا از جهت كلاهبرداري تبرئه ميكند و عمل را كلاهبرداري تشخيص نميدهد. بعداً چند فقره پرونده حقوقي بين طرفين و ايادي قبلي آنان بعنوان الزام به تنظيم سند رسمي وفسخ معامله و ورود ثالث و غيره تشكيل ميگردد كه سه فقره از آنها كه در پرونده حاضر تأثير مستقيم دارد در گزارش درج شده و از نقل بقيه بلحاظ جلوگيري از اطناب كلام خودداري گرديد، پروندههاي ديگر فيالواقع مختومه شده و در پرونده حاضر بلاتأثير است .
اجمالاً دادگاه اول تعاوني مسكن دانشكده كشاورزي كرج را به معرفي خريدارها به اداره زمين شهري جهت تنظيم سند رسمي انتقال مكلف نموده ونيز به اداره زمين شهري هم تكليف به تنظيم سند رسمي بنام سه نفر خريداران كرده و همچنين آقاي علي صفري را به تخليه و تحويل مبيع بعلاوه پرداخت مبلغ سه ميليون و خردهاي تومان بابت وجه التزام تأخير در تسليم مبيع موضوع بند 7 قولنامه كه خواهم خواند بقرار روزي پنج هزار تومان در حق خريداران محكوم كردهاست.
رأي دادگاه بجز موضوع وجه التزام از طرف شعبه دهم ديوان عالي كشور ابرام شده و اما درمورد وجه التزام در شعبه به اين نكته برخورد شد كه كل بهاي خانه آنهم با درنظرگرفتن مبلغ يك ميليون و دويست هزارتومان اضافي (كه آنهم عملاً پرداخت نشده) مبلغ نه ميليون و هفتصدهزار تومان ميباشد درحالي كه اين خانه 200متر زمين دارد و دو طبقه ساختمان با ملحقات آن و آب و برق وتلفن و گاز، و از بابت بهاي آن تا زماني كه پرونده در شعبه دهم ديوان عالي كشور مورد رسيدگي واقع گرديد چيزي عايد فروشنده نبوده يعني كل مبلغ هفت ميليون و هفتصد هزار تومان كه با چكهاي متعدد و با تأخير بدست آورده بود براثر طرح پرونده كيفري و به صورتي كه درآن پرونده مذكور است و اجمال آن عرض شد از يدش خارج و در صندوق دادگستري قرارگرفته و بعداً هم سه ميليون و خردهاي تومان بموجب رأي دادگاه اول بايد بابت وجه التزام بپردازد.
بهرحال ما به اين نكته برخورد كرديم كه تعهداتي كه در قرارداد مقررشده طرفيني است نه آن كه يك طرف چك بدهد و تعهد كند در فلان تاريخ مبلغي خواهدپرداخت و در تاريخ مقرر نپردازد ولي اين عدم ايفاء تعهد در موعد مقرر جائي حساب نشود ولي طرف ديگر بتواند بعنوان تأخير در تسليم مبيع روزي پنجهزار تومان بابت وجه التزام دريافت كند و اين وجه التزام بتدريج فرع زائد براصل شود كه اين امر با انصاف و عدالت هم تطبيق نميكند و به اين علت ما اين قسمت از رأي را نقض كرديم.
دادگاه دوم مجدداً خوانده را از بابت وجه التزام محكوم و مبلغ سه ميليون و خردهاي تومان وجه التزام مورد محكوميت دادگاه اول را به چهارميليون و چهارصد و چهل هزار تومان افزايش داده (بلحاظ زمان اضافي) حالا بحث اين است كه بابت خانهاي كه با آن مشخصات الآن حدود سي ميليون تومان حداقل ارزش دارد و حكم تخليه آن هم اجرا و تحويل خريداران شده و مسأله هم از اين جهت ديگر وجودندارد فروشنده چهارميليون و چهارصد و چهل هزار تومان هم دستي به خريداران بدهد يعني از بابت بهاي خانه سي ميليون توماني تنها پنج ميليون تومان عايدش شود و چنانچه جريان رسيدگي به پرونده دو – سه سال ديگر طول ميكشيد فروشنده علاوه برآن چيزي از بابت بهاي خانه بدست نميآورد يك چيزي هم بايد دستي به بپردازد كه نه با انصاف و عدالت تطبيق ميكند و نه عاقلانه است. منوط بنظر آقايان است. ] قرائت بند 7 قولنامه [  و قرائت قرارداد اوليه و قرارداد دوم تكميلي.
رئيس : جناب آقاي صفرزاده
مورداختلاف وجه التزام تخلف از شرط مندرج در بند 7 قرارداد مورخ 13/11/73 است. دربند 5 قرارداد مذكور قيدگرديده «متعاملين متعهد و ملزم شدهاند تا پايان وقت اداري روز 23/11/73 مورخ 1/2/74 تخليه ميشود در دفتر زماني واقع در كرج محضر 19 بدون عذر قانوني حضور پيداكرده و نسبت به انجام تشريفات قانوني و تنظيم سند رسمي انتقال مورد معامله اقدام نمايند، ملاك عدم حضور در دفترخانه گواهي دفترخانه مذكور ميباشد.» البته من عين عبارتي را كه در سند نوشته شدهبود قرائت كردم نوشته « تا پايان وقت اداري روز 23/11/73 مورخ 1/2/74 تخليه ميشود » ملاحظه ميفرماييد كه مشخص نگرديده پايان وقت اداري روز «23/11/73» است يا «1/2/71» ؟ متعاقب آن در بند 7 قرارداد مذكور قيد گرديده « فروشنده متعهد و ملزم است مورد معامله را صحيح و سالم در قبال اخذ رسيد تحويل خريدار نمايد چنانچه مورد معامله را در موعد مقرر تخليه و تحويل ننمايد مكلف است بابت هرروز تأخير پنجاه هزار ريال به خريدار بپردازد. » طرفين متعاملين به تعهدات خود عمل نميكنند خريداران در تأديه اقساط ثمن تعلل مينمايند و فروشنده نيز از تخليه و تحويل مورد معامله خودداري ميكند تا اينكه قرارداد دومي در تاريخ 11/2/74 منعقد ميگردد به اين شرح : «درمورخه 11/2/74 آقايان علي صفري و كاظم و صادق و باقر بهرامي عطف به قولنامه شماره 2945 كه در تاريخ 23/11/73 تنظيم گرديدهبود مبلغ كل ثمن معامله از مبلغ هشتاد و پنج ميليون ريال به مبلغ كل نود و هفت ميليون و پانصد هزار ريال اصلاح گرديد كه مبالغ پرداخت شده طي شرايط قبلي محفوظ و مبلغ دوازده ميليون و پانصدهزار ريال الباقي مقرر گرديد طي چك شماره 574904-10/3/74 پرداخت و فروشنده متعهد گرديد ظرف 45 روز از تاريخ 11/2/74 الي 26/3/74 ملك فوق را تخليه و تسليم خريداران نمايد ».
طبق قرارداد لاحق و تغيير و افزايش كل ثمن معامله و تاريخ تخليه، قرارداد سابق بياثر شده و در قرارداد لاحق وجه التزام و ضمانت اجرائي براي تخليه از 26/3/74 تا روز تخليه پيشبيني نشدهاست. قطع نظر از استدلال شعبه دهم ديوان عالي كشور طبق قرارداد اخير براي خريدار چنين حقي پيشبيني و شرط نشدهاست لذا خريداران مستحق مطالبه وجه خواسته به عنوان وجه التزام تأخير در تخليه نبودهاند.
لازم به يادآوري است دادگاه كه در صدر رأي قيد نموده با عنايت به اينكه به موجب عقد خارج لازم در بند 7 قرارداد تنظيمي خوانده تعهد پرداخت وجه التزام مورد توافق متعاملين را درصورت عدم تخليه و تحويل ملك به خواهانها نموده، عنايت دادگاه مطابق با مستندات پرونده نيست و بند 7 قرارداد تنظيمي بموجب عقد خارج لازم شرط نشده تا با قرارداد لاحق و بياثر شدن قرارداد اوليه عقد خارج لازم به قوت خود باقي باشد، تا مستند مطالبه وجه التزام خريداران واقع شود هرچند خريداران از پرداخت وجه چك موضوع ثمن معامله در موعد مقرر استنكاف نمودهاند و استدلال شعبه دهم ديوان عالي كشور نيز شرط تحقق تخلف از شرط را پرداخت ثمن و عدم تخليه ميداند. همانطور كه جناب آقاي معيني فرمودند اگر خريدار در پرداخت ثمن و وجه چك قدري بيشتر تعلل ميكرد با استنباط ناصحيح دادگاه از شرط مذكور مورد معامله را رايگان تصاحب ميكرد. نه ميليون و هفتصد و پنجاه هزار تومان ثمن معامله بوده دادگاه به چهارميليون و چهارصد و چهل هزار تومان وجه التزام تخلف از شرط حكم داده بعلاوه هزينه دادرسي كه به آن اضافه ميشود.
لذا بنا به جهاتي كه به عرض آقايان رسيد نتيجتاً رأي شعبه دهم ديوان عالي كشور مطابق با محتويات و مستندات پرونده و قانون و عدالت و انصافت است.
رئيس : جناب آقاي قطبي
درموردي كه جناب آقاي صفرزاده فرمودند كه قرارداد اولي منتفي بوده موافق نيستم چون قرارداد دومي پيرو آن قرارداد و عطف به آن قرارداد است و دراين قرارداد منحصراً مبلغ ثمن معامله را تغيير دادهاند بقيه شرايط تغيير نكرده اما با نظر شعبه ديوان عالي كشور موافقم به اين دليل كه ضمن قرارداد اوليه شرط شدهاست كه خريداران هشتصد هزار تومان براي تخليه محل به مستأجر بپردازند يعني بابت تخليه مستأجر كه در آن جا نشسته بفروشنده بپردازند و اين پول را نپرداختهاند. بنابراين اساس اين قولنامه، تخليه و تحويل منوط به تخليه مستأجر بوده مستأجر تا زماني كه هشتصدهزار تومان را نميگرفته تخليه نميكرده مالك هم چون نگرفته نميتوانسته تخليه و تحويل بكند از اين جهت معتقدم آنها چون خودشان به تعهدشان عمل نكردهاند وجه التزام نميتوانند مطالبه كنند نتيجتاً نظر شعبه دهم ديوان عالي كشور را تأييد ميكنم.
رئيس : جناب آقاي اشراقي
طرفين قرارداد و يا متعاملين براي جلوگيري از نقض عهد، گاهي در قرارداد بصورت شرط توافق مينمايند كه درصورت عدم انجام تعهد، وجهي را متعهد بخاطر عهدشكني بطرف ديگر قراردادبپردازد. براي عنوان اين عمل تعابير مختلفي ذكر شده آنچه بيشتر مورد اتفاق حقوقدانان ميباشد وجه التزام و شرط جزائي است. بايد توجه داشتهباشيم ماهيت وجه التزام هميشه برمبناي خسارت ناشي از عدم اجراي تعهد نيست بلكه در قراردادها گاهي ماهيت جريمه و يا شرط جزائي راطرفين درنظر دارند بدين نحو كه در صورتي كه متهد از انجام تعهد خودداري كرد فلان مبلغ بپردازد.
درقراردادهاي تنظيمي مردم از قراردادن شرط وجه التزام يا شرط جزائي درضمن عقد دو هدف دارند يكي تأمين خسارت وارده و ديگري جريمه نقض عهد، عدم تفكيك اين دو باعث ابهام و اشتباه در احكام دادگاهها ميشود در زماني كه هدف متعاملين در قراردادها گاهي براي سهولت امر تأمين خسارت باشد وجهي را بعنوان وجه التزام بصورت مقطوع معين كه درصورت عدم انجام تعهد مطابق ماده 230 قانون مدني اين وجه بعنوان خسارت قراردادي قابل وصول ميباشد برطبق ماده فوقالذكر حاكم نميتواند متخلف از عهد را به بيشتر از آنچه ملزم شده محكوم نمايد. ولي اگر هدف طرفين در قراردادها وجه التزام بعنوان جريمه و مجازات تخلف باشد اينجا مبناي وجه التزام ديگر خسارت نيست بلكه بعنوان شرط جزائي مطرح ميباشد.
درحقوق رم وجه التزام عمدتاً بعنوان جريمه و ضمانت اجرائي بوده براي انجام تعهد نگاهي به حقوق بعضي از كشورها از نظر تطبيقي راهگشائي براي ما ميتواند باشد. در بند 2 ماده 1152 قانون مدني فرانسه كه در سال 1975 تصويب شده به قاضي حق تعديل وجه التزام (اگر منظور جريمه باشد) را داده. در قانون تعهدات سوئيس در مواد 161 و 163 وجه التزام بيش از حد متعارف قابليت اجراء ندارد. در قانون مدني ايتاليا بر طبق ماده 1384 به دادگاه اجازه مداخله در وجه التزام بعنوان جريمه را داده. در ماده 142 قانون تعهدات روسيه نيز قاضي حق تعديل وجه التزام اگر شرط جزائي باشد را دارد.
درحقوق كشور ما وجه التزام بصورت شرط كيفري كمتر مورد بحث قرارميگيرد نوسانات اقتصادي، تغيير اوضاع و احوال، وضعيت وشرايط طرفين در يك قرارداد ومخصوصاً رعايت انصاف ايجاب مينمايد كه در مواردي كه منظور طرفين پرداخت وجه تخلف بصورت شرط جزائي باشد قاضي بتواند در كم وزياد كردن آن و يا رد و قبول اين شرط محدوديت نداشتهباشد و حسب مورد بادرنظر گرفتن شرايط هر قرارداد تصميم مقتضي بگيرد.
بنابه مراتب فوق و باتوجه به شرايط قرارداد تنظيمي در اين پرونده ماهيت شرط مقرر را جزائي و از نظر نتيجه رأي شعبه دهم ديوان عالي كشور رامطابق موازين ميدانم.
رئيس : جناب آقاي مفيد
همانگونه كه آقايان اشاره فرمودند استدلال دادگاهها به مواد قانوني حاكم و قانون مدني از نظر ظاهر درست است و اين هم كه جناب آقاي اشراقي فرمودند شرط جزا با سايز شرائط فرق ميكند قبول است منتهي اينجا شرط جزا نيست بلكه مورد مشمول ماده 230 و همان خسارت است چون گفته اگر خانه مرا در فلان تاريخ تخليه نكند تأخير در تخليه قهراً موجب ميشود خسارتي به او وارد شود. ماده 221 قانون مدني هم صراحت دارد به اينكه «اگر كسي تعهد اقدام به امري را بكند يا تعهد نمايد كه از انجام امري خودداري كند درصورت تخلف مسؤول خسارت طرف مقابل است مشروط براينكه جبران خسارت تصريح شده و يا تعهد عرفاً بمنزله تصريح باشد و يا برحسب قانون موجب ضمان باشد» اين ماده كاملاً منطبق با همين مورد است و ماده 230 هم به همين صورت مسأله خسارت را عنوان ميكند. ولي موضوعي را كه بنده ميخواهم عرض كنم درخصوص مورد بحث اين است كه هميشه نبايد به ظاهر قوانين جمود كنيم بلكه بايد مقداري هم به روح و فلسفه قانون در بعضي موارد توجه كنيم مثلاً درمورد بحث قراردادي كه اساساً بسته شدهاست و شرطي كه شده است روي چه حسابي بوده و مقدمات آن و ايدهاي كه درنظر داشتهاند درنظر بگيريم ما الآن قراردادي را ميخوانيم كه بظاهر فروشنده ملتزم شدهاست اگر فلان روز تخليه نكند فلان مبلغ بدهد دادگاه هم ميگويد آن مبلغي را هم كه آن آقا مدعي است كه پول مرا نداده و تأخير انداخته و چك آن برگشتهاست آنهم يك مسأله حقوقي است با طرح دعوي حقوقي بگيرد و او بايد بدهد ولي ما ميگوييم آيا آن روزي كه اين قرارداد را منعقد كردند اگر اين شخص ميدانست كه اين آقا خانهاش را از او ميگيرد و پولش را هم نميدهد چكهاي او هم برگشت ميخورد با عنايت به اينكه خانهاش را فروخته كه خانه ديگر بخرد قيمتها هم كه با سرعت بالا ميرفته و مشكلات ديگري كه قهراً برايش پيش آمده آيا بازهم چنين شرطي را قبول ميكرد؟ ظاهر قضيه اين است كه اين آقا درصورتي اين شرط را پذيرفته كه وقتي خانهاش را به او داد او سر وعده پولش را بدهد محضر بروند بعد به شرط عمل كند و خانه را تخليه كند اما وقتي اين كار انجام نشدهاست ما نبايد بدون توجه بجهات مذكور و مسائل جنبي قضيه به ظاهر قوانين جمود كنيم و مورد را با ماده قانون منطبق كنيم كه چون شرط درضمن عقد است بايد به شرط عمل شود بلكه بايد به واقعيت موضوع هم توجه كنيم يعني اگر آن روز به او ميگفتند پولت را نميدهيم چكها هم بيمحل است درعين حال اگر خانه را تخليه نكني روزي پنج هزار تومان بايد بدهي حتماً چنين شرطي را قبول نميكرد پس نبايد ما روي اين ماده قانون مثل دادگاهها محكم بايستيم.
مسأله ديگري كه در اين جا مطرح است كه جناب آقاي صفرزاده اشاره كردند بنده هم يادداشت كردهبودم اين است كه ابتدا قراردادي فيمابين طرفين بسته شد پس از مدتي آقاي فروشنده بعلت پرداخت نشدن ثمن معامله و وصول نشدن طلبش پشيمان ميشود و ميخواهد براي فسخ معامله دادخواست بدهد ميگويد چون خريدار به تعهدش عمل نكرده و اختيار فسخ دارم ميخواهم خيار فسخ را اعمال كنم ولي با وساطت اشخاص قرارداد ديگري تنظيم شدهاست كه خريدار بدهي را بپردازد و مبلغ يك ميليون و دويست هزار تومان به قيمت اضافهشود و تاريخ تخليه هم عوض شدهاست و شرط مذكور در قرارداد اول هم در اين قرارداد ذكر نشدهاست و اينكه نوشته شدهاست بعنوان متمم يعني كليات قرارداد اول بحال خود باقي است ليكن اين قرارداد ديگري است چون هم قيمت مبيع اضافه شدهاست هم تاريخ تخليه عوض شدهاست نميتوانيم آنگونه كه جناب قطبي فرمودند بگوييم قرارداد اول بقوت خود باقي باشد. مضافاً اينكه اگر بخواهيم جمود كنيم بظاهر قانون و به اين جهات توجه نكنيم همانطور كه فرمودند واقعاً خلاف انصاف است و حال اينكه ما هم مأمور به عدل هستيم و هم مأمور به انصاف و اگر كسي خانهاش را بفروشد و ثمن خانهاش را خيلي كمتر از قيمت واقعي پس از مدتها بگيرد و التزام آنچناني را كه در مدت چندسال روزي پنجهزار تومان بايد بپردازد بعنوان خسارت محكوم شود و از او بگيرند حقيقتاً خلاف انصاف است. عليهذا بنظر حقير رأي شعبه محترم ديوان عالي كشور هم مطابق با انصاف است هم با عنايت به مطالبي كه عرض كردم منطبق با قانون است يعني اينگونه نيست كه بخواهيم فقط ترحماً و بعنوان يك امر عاطفي بنفع اين شخص رأي بدهيم. رأي شعبه محترم ديوان عالي كشور را تأييد ميكنم ديگر عرضي ندارم.
رئيس : جناب آقاي شايگان
بعرض هيأت عمومي محترم ميرساند آنچه موجب گرديده كه فروشنده نتواند خانه را تحويل خريداران دهد اين بوده كه مبلغ هشتصدهزارتومان مستأجر كه به عنوان رهن يا به هر عنوان ديگري به مؤجر يعني فروشنده داده و تا اين پول به مستأجر پرداخت نگردد تخليه خانه ميسر نخواهدبود تا فروشنده بتواند خانه را تحويل خريدار دهد بعضي از همكاران محترم فرمودند قرارداد دوم قرارداد اول را از اثر انداخته به عقيده اينجانب قرار به قوت خودش باقي است ولي آنچه موجب شده فروشنده نتواند خانه را تحويل بدهد عدم پرداخت هشتصدهزار تومان به مستأجر بودهاست و موجب عدم تحويل خانه خود خريدار شدهاند كه پول را پرداخت ننمودند بنابراين وصول وجه التزام موجه به نظر نميرسد و حق وصول وجه التزام را ندارند.
رئيس : با اعلام كفايت مذاكرات جناب آقاي اديب رضوي نظريه جناب آقاي دادستان محترم كل كشور را قرائت فرمايند.
نظربه اينكه متعاملين با تنظيم قرارداد مورخ 23/11/73 و قرارداد تكميلي مورخ 11/2/74 توافق نمودهاند كه فروشنده در تاريخ 26/3/74 ملك مورد معامله را تخليه و تحويل خريداران نمايد و درصورت تخلف و تأخير در تحويل براي هر روز تأخير مبلغ 50 هزار ريال به خريداران پرداخت نمايد و در قرارداد مورخ 23/11/73 تصريح گرديده درهرصورت عقد بيع محقق و معتبر بوده و خللي به آن وارد نميشود و طرفين ملزم به تبعيت از آثار آن خواهندبود و باتوتجه به اينكه وجه التزامي كه در قرارداد براي عدم انجام تعهد پيشبيني گرديده براساس توافق و اراده طرفين بودهاست و آنان ملزم به رعايت مفاد قرارداد و پيروي از آن ميباشند و نظر به اينكه در قراردادهاي منعقده پرداخت وجه التزام مقيد به پرداخت كل ثمن توسط خريداران نگرديده و باتوجه به ماده 230 قانون مدني مطالبه وجه التزام از كسي كه تعهدي داشته و بدان عمل نكردهاست بلااشكال ميباشد. و عنايت به اينكه مباني استدلال شعبه محترم دهم ديوان عالي كشور به اينكه وجه التزام هنگامي قابل مطالبه است كه كل ثمن توسط خريدار تأديه شدهباشد فاقد جهات و شرايط قانوني است زيرا از قراردادهاي مورد استناد چنين مطلبي استنباط نميشود علاوه براينكه عمده ثمن معامله پرداخت شده و مقدار جزئي باقيمانده هم طي چك به فروشنده تسليم شدهاست بنابراين رأي صادره از شعبه هشتم دادگاه عمومي كرج كه متضمن همين معنا است موجه بوده و معتقد به تأييد آن ميباشم.
رئيس : لطفاً آقايان آراء خود را در اوراق رأي مرقوم بفرمايند.
رئيس :
نتيجه بحث : اعضاء محترم حاضر در جلسه 45نفر، اكثريت 42نفر رأي شعبه دهم ديوان عالي كشور و اقليت 3نفر رأي شعبه هشتم دادگاه عمومي كرج را تأييد فرمودند.
رأي شماره 9 – 13/5/1377
هيأت عمومي شعب حقوقي ديوان عالي كشور
( اصراري )
اعتراض تجديدنظرخواه وارد است، زيرا علاوه براينكه تنظيم قرارداد ثانوي بين متعاملين موجب سقوط شرط مندرج در قرارداد اوليه درمورد وجه التزام خواهدبود اصولاً تخليه خانه متنازع فيه مستلزم پرداخت مبلغ هشتصدهزارتومان به مستأجر بوده كه با توجه به محتويات پرونده و متن رأي صادره چنين وجهي از طرف خريدار به مستأجر پرداخت نشده تا موجبات تخليه براساس قرارداد فراهم گردد. بنابراين رأي شماره 360- 24/8/76 شعبه هشتم دادگاه عمومي كرج مخدوش است و باستناد بند «ج» ماده 24 قانون تشكيل دادگاههاي عمومي و انقلاب مصوب تيرماه 73 آن را نقض و رسيدگي مجدد به اين پرونده را به شعبه ديگر دادگاه عمومي كرج ارجاع مينمايد.
هيأت عمومي ديوان عالي كشور (شعب حقوقي)


مرجع :
كتاب مذاكرات و آراء هيات عمومي ديوان عالي كشور – سال 1377 – دفتر مطالعات و تحقيقات ديوان عالي كشور – چاپ روزنامه رسمي كشور