رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

رأي اصراري كيفري 17 – 1377

شماره رأي    : 17 – 3/9/1377
شماره پرونده : 2 – 1377
شماره جلسه  : 24 – 1377
علت طرح     : اختلاف نظر بين شعبه پنجم ديوان عالي كشور و دادگاههاي عمومي تهران
موضوع        : - بيع
الزام به تنظيم سند رسمي
اعلام فسخ
درساعت 9 روز سه‌شنبه 3/9/1377 جلسه هيأت عمومي شعب حقوقي ديوان عالي كشور برياست حضرت آيت‌الله محمد محمدي گيلاني رئيس ديوان عالي كشور و با حضور جنابان آقايان قضات ديوان عالي كشور و نماينده جناب آقاي دادستان كلّ كشور تشكيل و با تلاوت آياتي چند از كلام‌الله مجيد رسميّت يافت.
رئيس : دادنامه شماره 349 – 3/10/1376 شعبه پنجم ديوان عالي كشور بتصدي جناب آقاي سيديوسف ايزديان رئيس و جناب آقاي سيد مرتضي ابهري مستشار مطرح است. جناب آقاي ايزديان گزارش پرونده را قرائت فرمايند.
خلاصه جريان پرونده : بدواً در تاريخ 24/6/69 تجديدنظر خوانده دادخواستي بخواسته الزام به تنظيم سند رسمي و انتقال يك دستگاه خانه پلاك ثبتي شماره 5/6805 و صدور قرار تأمين دليل و دستور موقت بلحاظ جلوگيري از نقل و انتقال و وضع يد در ملك مورد معامله از نظر الصاق تمبر مقوّم به دو ميليون ريال بطرفيت تجديدنظرخواه به دادگاههاي حقوقي دو تقديم داشته كه به شعبه 55 همان دادگاهها ارجاع گرديده و چنين توضيح داده‌است : خوانده بموجب قولنامه مورخ 19/10/68 ششدانگ يكباب خانه به پلاك ثبتي فوق واقع در بخش دو تهران، خيابان خواجه نصير طوسي، خيابان پناه، پلاك 4/4 و 2/4 را به اينجانب فروخته و قسمتي از ثمن را دريافت نموده و متعهد شده در تاريخ 31/2/69 جهت تنظيم سند رسمي در دفترخانه 390 تهران حضور بهمرساند كه متأسفانه طبق گواهي دفتر در پرونده مذكور حضور نيافته‌است با تقديم اين دادخواست تقاضاي رسيدگي و صدور حكم بر الزام خوانده به تنظيم سند رسمي انتقال خانه مورد معامله با منظور فرمودن هزينه دادرسي را مي‌نمايد و باتوجه به اينكه خانه مورد معامله تخليه شده و اكنون اسباب و اثاثيه اينجانب در مغازه پدرم مي‌باشد تقاضا دارد عضو مجري قرار باحضور در محل صورت مجلس نمايد و ضمناً الباقي ثمن معامله را هرموقع دادگاه بفرمايند توديع خواهم نمود و براي جلوگيري از نقل و انتقال صدور دستور موقت را درخواست مي‌نمايد.
با وصول دادخواست و تعيين وقت رسيدگي و دعوت از طرفين و صدور قرار تأمين دليل و اينكه خوانده به ميزان و تقويم خواسته اعتراض نموده و براي تعيين ميزان خواسته موضوع به كارشناس ارجاع كه نظريه مورخه 14/11/69 كارشناس واصل و قيمت خواسته يكصدميليون ريال ارزيابي كه دادگاه بشرح صورتجلسه مورخه 10/12/69 قرار عدم صلاحيت خود را به اعتبار صلاحيت رسيدگي دادگاههاي حقوقي يك تهران صادر و پرونده به شعبه 35 دادگاه حقوقي يك تهران ارجاع گرديده كه اين دادگاه دستور موقت بر منع خوانده از نقل و انتقال پلاك مورد نظر را صادر و اعلام داشته و در جلسه دادرسي طرفين توضيحاتي داده و ادعا شده‌است كه تاريخ حضور دفترخانه از 31/1/69 به 31/2/69 الحاق و تغيير داده‌شده‌است كه سرانجام دادگاه پس از كسب نظر مشاور دادگاه بشرح نظريه ابرازي پس از ذكر مقدمه‌اي از دعوي مطروحه چنين اظهارنظر نموده :
نظر به اينكه رابطه حقوقي طرفين مستنداً به قرارداد 19/10/68 اصالت و صحت آن محل بحث نيست و بموجب قرارداد مزبور خوانده ششدانگ پلاك مورد دعوي را به مبلغ 89 ميليون ريال به خواهان واگذار و با دريافت 25 ميليون ريال از ثمن معامله متعهد شده باحضور در دفتر اسناد رسمي نسبت به تنظيم سند رسمي انتقال به خواهان اقدام كند و نظربه اينكه گواهي دفترخانه 390 حاكي است كه خواهان در تاريخ 31/2/69 مذكور در ذيل قرارداد براي تنظيم سند حضور يافته و خوانده حاضر نشده و نظر به اينكه اختلاف طرفين در زمينه تاريخ حضور در دفترخانه (بنحوي كه دادگاه استدلال نموده) ملاك فسخ يا بي‌اعتباري قرارداد تلقي نمي‌گردد عليهذا دعوي خواهان بنظر دادگاه ثابت تشخيص و مستنداً به مواد 10و 219و 223 قانون مدني الزام خوانده مبني بر حضور در دفترخانه اسناد رسمي شماره 390 تهران و تنظيم سند رسمي انتقال پلاك مورد دعوي و لواحق عرفي آن بنام خواهان در قبال دريافت 64 ميليون ريال باقيمانده و نيز وضع يد خواهان در پلاك مورد دعوا اظهار نظر مي‌شود
كه نسبت به اين نظريه اعتراض بعمل آمده و پرونده در شعبه 5 ديوان عالي كشور مطرح رسيدگي واقع و اين شعبه بشرح دادنامه شماره 75- 6/2/71 چنين رأي مي‌دهد :
« اشكالات قضائي ذيل نسبت به نظريه معترض عنه مآلاً وارد است زيرا احراز اين مسأله كه تاريخ مندرج در ذيل قولنامه براي حضور در دفترخانه و اقدام به انجام تعهد مؤثر در مقام است و بنظر مي‌رسد كه تأثير در دعوي مطروحه و گواهي‌نامه صادره از دفترخانه را دارد مضافاً به اينكه فتوكپي قولنامه ابرازي برگ 12 پرونده با ساير فتوكپي‌هاي مضبوط در آن به شماره 2 و 59 از حيث تاريخ مورد نظر مغايرت دارد و چون ادعاي الحاق شده دادگاه بايد نسبت به اين موضوع توجه مي‌نمود و آنگاه نفياً و يا اثباتاً اظهارنظر بعمل مي‌آورد از اين رو بلحاظ عدم توجه به ادعاي خوانده و نقض در رسيدگي نظريه قابل تنفيذ نيست با عدم قبول آن پرونده جهت اقدام مقتضي اعاده مي‌شود. »
پس از اظهارنظر ديوان عالي كشور و اعاده پرونده به دادگاه صادركننده نظريه وقت رسيدگي تعيين و طرفين را دعوت نموده كه وكيل خوانده طي لايحه مورخه 14/11/71 اعلام داشته اخيراً موكل عرضحال بطرفيت خواهان مبني بر ادعاي جعل نسبت به تاريخ ذيل قولنامه به دادسراي عمومي تهران تقديم كه رسيدگي و طي دادنامه شماره 70- 26/1/1371 شعبه 169 دادگاه كيفري 2 تهران خواهان به جزاي نقدي بدل از شلاق و بر بي‌اعتباري و بطلان تاريخ ذيل قولنامه يعني تاريخ 31/2/1369 صادر و شعبه 143 دادگاه كيفري يك تهران تأييد نموده بنابراين رسيدگي و اتخاذ تصميم شايسته را در حق موكل مي‌نمايد و فتوكپي دادنامه فوق تقديم مي‌شود. دادگاه در جلسات متشكله و استماع اظهارات طرفين در جلسه مورخه 10/6/73 ختم رسيدگي را اعلام و بموجب دادنامه شماره 73/444-17/7/73 چنين رأي مي‌دهد :
« نظر به اينكه رابطه حقوقي طرفين مستند به قرارداد مورخ 19/10/68 مي‌باشد كه اصالت و صحت آن جزدرخصوص تاريخ ذيل قولنامه محل بحث نيست و بنحوي كه استدلال نموده به همان نحو استدلال مندرج در نظريه سابق الصدور و باتوجه به ساير بندهاي قرارداد مستند دعوي تاريخ آن مؤثر در مقام نيست بنابمراتب و عدم تأثير تاريخ و لزوم قرارداد مذكور به اعتقاد دادگاه دعوي عنوان شده ثابت تشخيص و مستنداً به مواد 10و 219و 223 قانون مدني حكم به الزام خوانده مبني بر حضور در دفتر اسناد رسمي و تنظيم سند رسمي انتقال پلاك مورد دعوي بنام خواهان در قبال دريافت مبلغ شصت و چهار ميليون ريال باقيمانده ثمن معامله و وضع يد خواهان در پلاك مورد دعوي را صادر و اعلام مي‌دارد. »
از اين حكم وكيل خوانده تجديدنظرخواهي بعمل آمده كه پرونده براي رسيدگي به ديوان عالي كشور واصل و به شعبه 5 ديوان عالي كشور ارجاع گرديده و اين شعبه بموجب دادنامه شماره 456-16/8/74 چنين رأي مي‌دهد :
« اعتراض تجديدنظرخواه و اشكال قضائي ذيل نسبت به دادنامه تجديدنظر خواسته وارد است زيرا آنچه كلاً از قصد انشاء و اراده طرفين در تنظيم قرارداد مورخه 19/10/68 استنادي برمي‌آيد و طرفين آن را قبول دارند و رابطه حقوقي خود را قبلاً روشن نموده و يك قسمت آن راجع است به حضور در دفترخانه براي تنظيم سند رسمي در تاريخ معين و مقرر بين طرفين و حال آنكه طبق حكم قطعي دادگاه كيفري بلحاظ جعل در تاريخ مذكور صورت گرفته و آن قسمت از درجه اعتبار ساقط و فاقد ارزش تشخيص گرديده‌است با اين وصف طرف مقابل نمي‌تواند قسمت باقيمانده را مستمسك قرارداده و درجهت اثبات ادعا از آن استفاده نمايد فلذا رابطه حقوقي طرفين با ازبين رفتن اين قسمت از قرارداد روشن نيست و مقتضي بوده كه دادگاه با اخذ توضيحات از طرفين و رسيدگي و تحقيقات لازم حقيقت قضيه را روشن نموده آنگاه نفياً و يا اثباتاً حكم شايسته صادر مي‌نمود بنابمراتب چون دادنامه صادره موردي جهت الزام به تنظيم سند نداشته و خلاف موازين قانوني است مخدوش است نقض و رسيدگي به شعبه ديگر دادگاه عمومي تهران ارجاع مي‌گردد. »
پس از نقض حكم پرونده به شعبه 186 دادگاه عمومي تهران ارجاع گرديده و اين شعبه با تعيين وقت رسيدگي و دعوت از طرفين در جلسه مورخه 10/9/75 كه دادگاه باحضور طرفين تشكيل شده و دادگاه با استماع اظهارات طرفين و ملاحظه لوايح تقديمي طرفين ختم رسيدگي را اعلام و طبق دادنامه شماره 1575-4/10/75 پس از ذكر مقدمه‌اي از دعوي مطروحه و مذاكرات طرفين چنين رأي مي‌دهند :
نظر به اينكه ملاحظه مفاد قرارداد مؤيد ايجاد رابطه حقوقي مبتني بر بيع است و طبيعت تعهد مذكور در قرارداد مبين توجه طرفين قرارداد به نتيجه آن كه انتقال رسمي ملك بوده‌مي‌باشد و اين معني از محتواي بندهاي الف و ب و ج و ماقبل آن استنباط مي‌شود و وجه التزام پيش‌بيني شده در قرارداد محمول بر تعيين خسارات مقطوع حكايت از عزم و جزم طرفين بر اجراي پيمان منعقده علاوه بر انجام تعهد مذكور و مندرج در بندهاي موصوف قرارداد دارد و ثبوت جعليت تاريخ مراجعه طرفين به محضر در محكمه كيفري و استناد آن در پرونده مطروحه نه تنها مؤثر در مقام نبوده و از موجبات بي‌اعتباري قرارداد نيست اساساً ثبوت آن صرفاً موجب خروج و سقوط همين قسمت ازتعهدات و اجراي آن در زمان معين است و تسرّي به ديگر قسمتهاي قرارداد و اركان قانوني آن ندارد كمااينكه اتخاذ وحدت ملاك از مدلول ماده 62 قانون ثبت اسناد و 387 قانون آئين دادرسي مدني نيز مؤيد همين مطلب است و با ابطال آن قسمت از مفاد قرارداد از حيث تاريخ مراجعه طرفين به دفتر نمي‌توان اساس و اركان عقد بيع كه مبتني بر اصل لزوم و صحت قراردادها است دچار خدشه نمود و اساساً اينكه با وصف ابطال تاريخ اجراي تعهد قرارداد موصوف از حيث حضور طرفين در دفترخانه فاقد تاريخ تلقي و چون حكم وضعي و مقرر در ماده 220 قانون مدني لزوم اجراي نتايج حاصله از عقد كه در مانحن فيه انجام تشريفات رسمي عقد است پيش‌بيني نموده و خواهان با تقديم دادخواست اجراي تعهدات و ثمرات تحصيل شده از عقد كه تنظيم سند رسمي انتقال است را مطالبه نموده فلذا دادگاه با ثابت دانستن دعوي مطروحه مستنداً به مواد 10و 219و 220 از قانون مدني حكم بر الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمي شماره 390 تهران و تنظيم سند رسمي انتقال پلاك فوق التوصيف با ملحقات و منضمات قانوني آن وفق قرارداد موضوعه بنام خواهان در قبال دريافت مبلغ شصت و چهار ميليون ريال باقيمانده و نيز وضع يد خواهان در پلاك مورد ترافع را صادر و اعلام مي‌دارد.
نسبت به اين حكم آقاي وكيل خوانده تجديدنظرخواهي بعمل آورده كه پرونده براي رسيدگي به ديوان عالي كشور واصل و به اين شعبه ارجاع گرديده‌است. گزارش لازم تهيه شد كه هنگام شور با لوايح تجديدنظرخواهي و جوابيه آن قرائت و اوراق پرونده بررسي مي‌شود.
هيأت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد پس از قرائت گزارش تنظيمي و بررسي اوراق پرونده مشاوره نموده چنين رأي مي‌دهد :
چون رأي تجديدنظرخواسته اخير مستند به همان علل و اسبابي است كه حكم منقوض مبتني بر آن بوده لذا رأي مزبور اصراري تشخيص مي‌گردد و مستنداً به ماده 576 قانون آئين دادرسي مدني و بند ج ماده 24 قانون تشكيل دادگاههاي عمومي و انقلاب پرونده جهت طرح در هيأت عمومي شعب حقوقي ديوان عالي كشور بنظر رياست محترم ديوان عالي كشور مي‌رسد.
رئيس : جناب آقاي ايزديان توضيحي داريد بفرماييد.
توضيح پيرامون پرونده و قرائت قرارداد فروش :
آقاي خريدار با جعل تاريخ دو مرتبه از اين جعل سوء استفاده كرده، يعني مورد استفاده مجدد قرارداد، يكي اينكه به دفترخانه مراجعه كرده و براساس اين تاريخ جعل، گواهي عدم حضور خوانده در دفتر را اخذ كرده ومرتبه دوم با تقديم دادخواستي به دادگاه بازهم اصرار دارد كه تاريخ صدور، تاريخ حضور دفترخانه (31/2/69) است بنابراين با سوء نيت اين كار را كرده و بسته به نظر آقايان است، بنظر ما اينجا دادگاه نمي‌توانسته حكم الزام به انجام تنظيم سند صادر كند چون اين تعهد از بين رفته‌است.
قرارداد فروش قرائت مي‌شود :
قولنامه = (فروشنده : آقاي علي عينعلي، خريدار : آقاي فرهنگ سروري، مورد معامله : ششدانگ يكباب …….، بهاي كل معامله : از قرار هشت ميليون و نهصد هزار تومان معادل هشتاد و نه ميليون ريال تمام مي‌باشد، شرايط مورد معامله : مساحت = سيصدونود متر و پنجاه و هشت دسيمتر، داراي دوطبقه تيرآهن، يك شماره تلفن به شمارة 760053 و يك گوشي تلفن، دو عدد كنتور برق مركزي و شوفاژ روشن و كابينت آشپزخانه و غيره).
توضيح آنكه تمامي مخارج مربوط به اين منزل اعم از ماليات و دارائي و نقل و انتقال سطح شهري و غيره بعهده فروشنده و خرج محضر بعهده طرفين مي‌باشد، و فروشنده مورد معامله را در روز محضر تخليه و تحويل خريدار مي‌دهد. مبلغ دو ميليون و پانصد هزار تومان بموجب دوفقره چك به شماره … و … توسط آقاي فرهنگ سروري به مبلغ … ريال به آقاي علي عينعلي بعنوان فروشنده فوق‌الذكر بعنوان بيعانه پرداخت شد. درضمن عقد خارج لازم و فروشنده فوق متعهد گرديده‌اند:
الف – در ظرف 30 روز از تاريخ امضاء قولنامه (19/10/68) در محضر 390 حاضر و تشريفات انجام معامله را كه عبارت از تنظيم سند رسمي معامله وثبت در دفتر و ردّ ثمن معامله است بجا آورند.
ب – درصورت عدم حضور خريدار مرقوم در محضر در ضمن مدت مقرر براي انجام معامله حقي به دريافت مبلغ 25ميليون ريال كه بعنوان بيعانه به آقاي علي عينعلي فروشنده بموجب مدارك فوق پرداخته‌اند ندارند و اين مبلغ مال خالص آقاي علي عينعلي فروشنده مي‌باشد.
ج- هرگاه فروشنده در ظرف مدت مقرر حاضر به انجام معامله نشود علاوه بر مبلغ دريافتي مبلغ بيست و پنج ميليون ريال (دو ميليون و پانصد هزار تومان) مجاناً و بلاعوض در وجه خريدار نامبرده بپردازد. ملاك عدم حضور هريك از متعاملين براي عقد معامله تصديق دفتر رسمي شماره 390 خواهدبود.
د- خريدار و فروشنده و …
توضيح آنكه چك شماره 4880641 بانك صادرات تحويل خريدار و فروشنده تحويل داد و قرارشد در تاريخ 31/2/69 … قابل ذكر است در تاريخ 31/1/69 جناب آقاي عينعلي فروشنده خانه در بنگاه املاك بحريني حضور پيداكرده‌اند وليكن آقاي خريدار (فرهنگ سروري) در تاريخ فوق تشريف نياوردند و لذا آقاي كريمي چندين بار جهت ديدار ايشان به منظور رتق و فتق به درب خانه ايشان رفتند و حتي با پدر ايشان صحبت كردند و پيغام دادند ولي ايشان حتي به بنگاه نيامدند و با همة اين امور امروز (12/2/69) ايشان حضور نيافته‌اند.
رئيس : جناب آقاي ابهري
معمولاً قولنامه‌هاي تنظيمي داراي سه نسخه است و باتوجه به محتويات پرونده و قولنامه مورخ 19/10/68 بيع نامه نبوده زيرا تعهدات طرفين براي انجام معامله قطعي و انتقال سند موكول به حضور در دفترخانه 390 تهران بوده‌است و اينكه مبيع تسليم خريدار نشده و رابطه حقوقي بين طرفين مبني بر تعهدات در مهلت مقرر بوده كه خريدار جهت تأخير پرداخت بقيه ثمن معامله با الحاق تاريخ قولنامه از تاريخ توافق رفتن به دفترخانه و انجام معامله در روز 31/1/69 به 31/2/69 تبديل نموده‌است و بدين وسيله به اخذ گواهي از دفترخانه مذكور بدون اطلاع به فروشنده مبادرت كرده است و سپس در تاريخ 24/6/69 تقاضاي الزام به تنظيم سند رسمي و انتقال يك دستگاه خانه پلاك 5/6805 را از دادگاه حقوقي كرده‌است كه پس از دفاع خوانده (فروشنده) و ادعاي جعل نسبت به تاريخ قولنامه مربوطه و دادنامه كيفري شماره 70 – 26/1/71 كه خواهان را به جزاي نقدي … و نيز بي‌اعتباري بطلان تاريخ ذيل قولنامه يعني 31/2/69 صادر كرده، باتوجه به اينكه حكم دادگاه جزائي در امر حقوقي مؤثر است و از موجبات بي‌اعتباري مستندات دعوي مي‌شود مضافاً با اينكه فروشنده اظهار مي‌دارد در تاريخ 31/1/69 به دفترخانه مزبور مراجعه كرده و حتي با ارسال اظهارنامه و استرداد وجه جهت پرداخت به خريدار به بنگاه معاملاتي سپرده است و نتيجتاً با توافق طرفين تاريخ 31/1/69 مي‌بايستي به دفترخانه مراجعه نمايند و گواهي صادره از دفترخانه رسمي قابل پذيرش نبوده و خريدار در موعد مقرر ثمن را تأديه نكرده و با عنايت به مواد 395 قانون مدني قرارداد فسخ شده و موردي جهت الزام خوانده نبوده‌است و آراء دادگاهها خروج موضوعي دارد.
رئيس : جناب آقاي اشراقي
در دعاوي مربوط به معالات رايج بين مردم و مخصوصاً در ارتباط با اموال غيرمنقول كه با سند عادي تحت عناوين مختلف تنظيم مي‌شود يكي از مشكلات دادرس شناخت ماهيت حقيقي مستند دعوي در موقع نزاع مي‌باشد كه در اين مورد سعي مي‌نمايد با استفاده از نحوه نگارش و الفاظي كه به كاربرده‌شده و با استفاده از عرف معاملاتي هدف مشترك طرفين معامله را از تنظيم قرارداد فيمابين دريافته بر آن اساس سند ارائه شده را توصيف و تفسير نمايد.
در پرونده حاضر هرچند كه الفاظ خريدار و فروشنده از باب تعرفه ذكرشده اما از نحوه نگارش و قيد و شروطي كه در قرارداد ذكر شده مستند دعوي حكايت از تعهد به بيع مي‌نمايد و اصطلاحاً ماهيت آن قولنامه است نه بيع، زيرا شروطي كه درآن ذكر شده با اركان بيع كه تمليك عين به عوض معلوم باشد سازگار نيست.
در قولنامه‌هايي كه تعهد و تكليف در مقابل هم عملاً قرارمي‌گيرد برطبق مواد 10 و 219 قانون مدني و ادله عامي كه در اين خصوص در فقه ما وجوددارد و باتوجه به رأي وحدت رويه هيأت عمومي ديوان عالي كشور براي طرفين لازم‌الاجراء است از جمله شروطي كه در ضمن اين قرارداد براثر اراده مشترك طرفين گنجانده مي‌شود آنهم به تبع قرارداد قابليت اجراء دارد از طرفي معمولاً طرفين در قولنامه‌ها بمنظور ضمانت اجراء يا تأمين خسارت وجهي را بعنوان وجه‌التزام قرار مي‌دهند حسب اراده طرفين اين وجه التزام گاهي مي‌تواند جانشين تعهد گردد اين موضوع از نحوه نگارش و ميزان ثمن و وجه مقرر و عرف رايج استفاده مي‌شود در اينجا ثمن معامله كمتر از 9 ميليون تومان و وجه التزام دوميليون و پانصد هزار تومان، مدت تعهد يك ماه از تاريخ قرارداد تعيين شده در اينجا نمي‌شود هم وجه التزام و هم انجام تعهد را خواست دراين خصوص از قراردادن شرط ضمن عقد استفاده مي‌شود، بنابراين رأي شعبه پنجم ديوان عالي كشور از نظر نتيجه صحيح و مورد تأييد مي‌باشد.
رئيس : جناب آقاي حريرفروش
پاسخ اوليه و آن پاسخ طرف هم خوانده شود بعد آقايان صحبت بفرمايند من صحبتي ندارم.
رئيس : جناب آقاي ايزديان قرائت فرماييد.
قرارداد عادي مورخه 19/10/68 تنظيمي در دفتر املاك كريمي فقط و فقط يك قولنامه و درحقيقت قول و قرار انجام معامله در آتيه مي‌باشد و طبق بند 2 آن فروشنده و خريدار متعهد گرديده‌اند كه ظرف 30 روز در محضر 390 حاضر و معامله قطعي انجام شود. تنظيم سند و رد ثمن معامله، براساس بند ب قرارداد عادي اگر خريدار در مدت مقرر براي انجام معامله در دفتر حاضر نشود حقي به دريافت بيعانه ندارد. دراثر عدم امكان تهيه وجه از طرف خريدار و برگشت خوردن چكهاي بيعانه (15 ميليون ريالي) امكان انجام معامله در تاريخ 19/11/68 مقدور نگرديده و پس از مذاكرات و ملاقاتهاي مكرر طرفين مجدداً توافق كرده‌اند در تاريخ 31/1/69 براي انجام معامله حاضر شوند قرينه مسلّم بر عدم توانائي مالي خريدار و استمهال به مدت دو ماه و 12روز، ناگفته نماند موكل دراثر بحران مالي و نياز مبرم به وجه مرتباً به خريدار مراجعه نموده ولي بنابه اعتقادات مذهبي و با وجود تخلّف خريدار از شرط مندرج در بند 2 قولنامه در انتظار مهلت جديد خويش 31/1/69 و دريافت ثمن معامله و حل مشكل خود بوده‌است و هرگز درصدد تصاحب بيعانه 10ميليون ريالي از حق قانوني خود استفاده نكرده‌است.
براساس شرايط كلي قولنامه فقط تاريخ انجام معامله توافقاً و دراثر عدم امكانات مالي خريدار از 19/11/68 به 31/1/69 تغيير يافته و در چنين روزي موكل به دفتر معاملات املاك كريمي با آمادگي كامل مراجعه نموده (اظهارات كتبي آقاي كريمي در ظهر قولنامه) و همچنين به دفترخانه 390 مراجعه نموده، دفترخانه اسناد رسمي به بهانه اينكه اصل قولنامه در دست موكل نيست از دادن گواهي عدم حضور خريدار خودداري نموده، خريدار محترم با تصميم قبلي و چاره‌جوئي بمنظور كسب مهلت بيشتر تاريخ 31/1/69 را به 31/2/69 تغييرداده و بدون اطلاع موكل به دفترخانه 390 مراجعه و موفق به اخذ گواهي عدم حضور فروشنده گرديده و پس از سپري شدن بالغ بر 4 ماه در تاريخ 24/6/69 به استناد همان گواهي مأخوذه براساس تاريخ مجعول دادخواستي به محاكم حقوقي دو تسليم نموده، خواهان محترم دانشجوي حقوق و كارمند دانشگاه آزاد اسلامي بوده و دراثر دسترسي به اساتيد دانشگاه از راز و نياز مسائل حقوقي بهره‌مند مي‌باشد. اقامه دعوي الزام به انجام معامله پس از گذشت 4 ماه و طرح آن در محاكم حقوقي دو سابق صرفاً براي زمان‌كُشي و تأمين مهلت بيشتر در جهت امكان تهيه وجه بوده‌است. ملاحظه فرماييد كه آقاي فرهنگ سروري خواهان محترم قراربوده در تاريخ 19/11/68 مبلغ 64 ميليون ريال وجه به فروشنده تحويل نمايد كه با تمهيدات ومقدمات و وساطت آشنايان اين تاريخ به 31/1/69 تمديد شده‌است و چون امكان مالي در تاريخ بعدي نيز مقدور نگرديده با جعل تاريخ و طرح دعوي كه آن هم تعمداً اول به حقوقي دو تسليم گرديده در جستجوي استمهال بيشتر و امكان تهيه ثمن معامله بوده‌است …
محمل ومستند سند دعوي حاضر گواهي دفترخانه 390 تهران است كه پس از جعل تاريخ زير قولنامه وسيله خريدار اخذ گرديده‌است و اگر چنين گواهي صادر و بحويل خواهان نمي‌شد امكان طرح دعوي حاضر مقدور نبود حال آنكه پس از طرح دعواي حقوقي دراثر شكايت كيفري موكل مجعول بودن تاريخ محقق و مسلّم گرديده و منجر به حكم قطعي از مراجع كيفري شده‌است كه با اخذ توضيح از طرفين و رسيدگي و تحقيقات لازمه در زمينه جعل تاريخ حقيقت لازمه را شروع نموده و سپس اين حكم شايسته را صادر نمايند. دادگاه محترم شعبه 186 عمومي تهران بدون رعايت بند ب ماده 24 قانون تشكيل دادگاههاي عمومي و انقلاب بجاي تحقيق در زمينه موردنظر ديوان عالي كشور مبادرت به استدلال در جهت خلاف نظر ديوان عالي كشور نموده و با استناد به ماده 62 قانون ثبت كه منحصر به دفاتر ثبت اسناد و املاك است و نيز ماده 387 آئين دادرسي مدني كه هيچكدام از مواد ارتباطي به تغيير تاريخ معامله در قولنامه عادي ندارند چنين اعلام و رأي نموده‌است.
رئيس : جناب آقاي آل اسحاق
بنظر اينجانب رأي دادگاهها از دو جهت مخدوش و واجد اشكال است لكن قبل از ورود به اصل بحث لازم مي‌دانم اين نكته را عرض كنم كه برخلاف نظريه جناب آقاي اشراقي به عقيده من در مانحن فيه بيع تحقق پيدا كرده‌است زيرا بيع حسب تعاريف مشهوره عبارت است از مبادله مالي با مال ديگر يا انشاء تمليك عين به عوض و … كه تحقق و فعليت اين ماهيت و مفهوم در خارج (البته در عالم اعتبار) قائم به قصد و اراده متعاملين است به اين معني كه هرگاه فروشنده و خريدار پس از توافق در تعيين مبيع و ثمن قصد و نيت باطني خود را مبني بر نقل و انتقال عوضين بنحوي ابراز نمايند، بعنوان مثال فروشنده بگويد : من خانه‌ام را فروختم به شما (شخص معين) به مبلغ ده ميليون تومان و خريدار نيز بگويد : قبول كردم، بيع يعني خريد و فروش تحقق پيدا مي‌كند حتي به صورت معاطات كه درآن طرفين معامله لفظي بكار نمي‌برند و فقط با انجام عمل داد و ستد قصد و تصميم باطني خود را اظهار مي‌نمايند، بيع تحقق مي‌يابد. بنابراين تحقق بيع قائم و يا منوط به تنظيم سند نيست تنظيم سند انتقال اعم از رسمي و عادي هيچ تأثير در مفهوم و ماهيت بيع و يا در تحقق خارجي آن ندارد. اگر براي محكمه از طريق اقرار طرفين و يا شهود معتبر (بيّنه) و يا بوسيله قرائن و امارات مفيد علم ثابت شود كه نقل و انتقالي به صور فوق انجام گرفته‌است دادگاه حكم به صحت و تنفيذ معامله صادر مي‌كند در موضوع اين پرونده باتوجه به متن قرارداد معامله انجام گرفته و بيع تحقق پيدا كرده و از اين جهت ايرادي بر آن وارد نيست.
و اما اشكال اول در حكم دادگاه همانطوري كه جناب آقاي نيّري به آن اشاره نمودند اين است كه فروشنده و خريدار در ضمن اين معامله شروطي را تعيين و در ضمن عقد عمل به آن شروط را متعهد گرديده‌اند كه يكي از اين شروط معامله اين است كه در اين قرارداد شرط شده كه خريدار مبلغي از ثمن معامله را اول و در حين انجام معامله بپردازد و الباقي پول (ثمن) را يك ماه پس از تنظيم اين قرارداد به فروشنده پرداخت نمايد ولي خريدار به اين شرط نتوانسته و يا نخواسته عمل كند از فروشنده استمهال كرده و فروشنده به او يك مهلت داده و قرار بر اين شده بقيه پول را در مورخ 31/1/69 پرداخت كند كه در مورخ 31/1/69 نيز بقيه پول و وجه ثمن را كه شرط شده‌بود پرداخت نكرده‌است فروشنده نيز آن پول و وجهي را كه در هنگام معامله از خريدار دريافت كرده‌بود مي‌برد در بنگاه معاملاتي پس مي‌دهد معناي پس‌دادن ثمن دريافتي از سوي فروشنده اين است كه من معامله را فسخ كردم يعني با اين عمل اعلام فسخ نموده‌است و باتوجه به شرط اعلام شده با استرداد پول دريافتي درواقع معامله فسخ شده ديگر معامله و بيعي باقي نمانده تا حكم به صحت معامله و الزام به تنظيم سند رسمي بشود.
و اما اشكال دوم در حكم دادگاه اين است كه طبق قرارداد تنظيمي تكميلي بنابراين بوده در مورخ 31/1/69 بقيه پول را خريدار پرداخت نموده و سند رسمي در دفتر اسناد رسمي تنظيم شود و چون خريدار خودش پول نداشته و يا نخواسته پرداخت كند و به اين لحاظ آمادگي براي تنظيم سند رسمي نداشته به عبارت متن قرارداد دست برده و رقم 1 را در مورخ 31/1/69 تبديل به تاريخ 31/2/69 نموده وسپس درمورخ 31/2/69 به دفتر اسناد رسمي رفته و در مورد عدم حضور فروشنده در مورخ 31/2/69 در محضر گواهي عدم حضور فروشنده را گرفته و به آن استناد نموده‌است و حال آنكه مورخ 31/2/69 بعلت جعلي بودن آن موعد حضور در دفترخانه نبوده و فروشنده بي‌اطلاع بوده‌است بنابراين چنانچه يكي از قيود متن قرارداد تنظيمي را حضور در دفترخانه در موعد تعيين شده بدانيم هرگاه خريدار خودش در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشود و سپس با جعل و تحريف تاريخ معامله يك ماه بعد در محضر حاضر شود (با فرض اينكه جعل اثبات شده‌باشد) و با آن قرارداد جعلي (ازنظرتاريخ) گواهي عدم حضور بگيرد مسلماً به استناد چنين گواهي عدم حضور كه بر مبناي جعل تاريخ بدست آمده‌است صدور حكم به الزام به تنظيم سند رسمي صحيح و قانوني نخواهدبود. با توجه به مطالب معروضه نظر شعبه پنجم ديوان عالي كشور را تأييد مي‌كنم.
رئيس : جناب آقاي مفيد
مطلب اولي را كه عرض مي‌كنم موضوع قرارداد است كه جناب آقاي اشراقي فرمودند كه اين قرارداد صرف است و معامله نيست، آقايان مستحضرند كه قيد كلمه قولنامه يا لفظ قرارداد يا بيعنامه در بالاي نوشته‌اي تأثيري در اصل و متن نوشته ندارد بلكه معيار الفاظ و عبارات مندرج در مستند ابرازي است كه همانگونه كه قرائت فرمودند ملاحظه شد كلمات فروشنده، خريدار، مورد معامله، ثمن و در ضمن عقد با جمله شرط خارج لازم كه معمولاً در مبايعه نامه نوشته مي‌شود نه در قرارداد معمولي چون شرط فسخ، شرط خيار و غيره از نظر قانون و شرع مربوط به بيع است حتي در معاوضه و مصالحه نيست علاوه بر اين خود فروشنده معترف است كه فروختم و براي اينكه معامله را خود او ثابت و مسلّم مي‌دانسته مكرر مراجعه كرده كه بهاي مبيع را بگيرد حتي اصرار داشته سر موعد طرف معامله به محضر بيايد مي‌گويد من مراجعه كردم او نيامد كسي را فرستادم و مهلت دادم باز او نيامد كه همه اينها دليل بر اين است كه اين آقا اقرار به بيع دارد و خود او هم از اين جهت اشكال و ايرادي نكرده است تنها اشكالي كه كرده‌اند اين است كه در ضمن عقد شرط شده‌بود كه در روز 31/1/69 به محضر بروند ولي اين آقا در سند دست برده‌است و تاريخ را 31/2/69 كرده‌است و در اين تاريخ به محضر مراجعه كرده‌است و گواهي گرفته و حال اينكه در جائي از پرونده منعكس نيست كه آقاي فروشنده هم در تاريخ 31/1/69 به محضر رفته‌باشد و گواهي گرفته‌باشد.
جناب ابهري قرائت فرمودند كه اين قولنامه در سه نسخه نوشته شده كه يكي نزد خريدار و يكي نزد فروشنده و نسخه سوم نزد بنگاه معاملاتي بوده‌است اگر جعلي صورت گرفته در نسخه‌اي بوده‌است كه در اختيار خريدار است نسخه فروشنده و بنگاه كه مورد جعل قرارنگرفته بوده‌است بايد فروشنده طبق نسخه‌اي كه در اختيار خودش بوده به محضر مراجعه مي‌كرد و گواهي مي‌گرفت كه اين كار را نكرده‌است.
بنابراين باتوجه به اينكه خواسته خواهان غير از انتقال ملك به وي خواسته دوم او الزام به تنظيم سند بوده‌است كه طبق ماده 220 قانون مدني بايد به او سند داده شود. ماده 220 را توجه فرماييد كه مي‌گويد: «عقود نه فقط متعاملين را به اجراي چيزي كه درآن تصريح شده‌است ملزم مي‌نمايد بلكه متعاملين به كليه نتايجي هم كه بموجب عرف و عادت يا بموجب قانون از عقد حاصل مي‌شود ملزم مي‌باشند. »
عرف در جامعه مخصوصاً در شهرها اين است كه اگر خانه‌اي يا هر ملكي بخرند حتماً بايد در دفتر اسناد ثبت و سند رسمي صادر شود. لذا فروشنده اگر قيد حضور در محضر هم در بيعنامه نبود موظف بود طبق قانون عمل كند. اين يك مسأله.
مسأله ديگر اينكه بعد از اينكه بيع و معامله‌اي كامل و با تمام اركان انجام شد و درآن شرط شد كه اگر در روز معين (31/1/69) به محضر نيامد اين مبلغ را بدهكار باشد وليكن درآن قيد نشده‌است كه اگر در روز معين نيامد بيع باطل و منفسخ است چون چنين مطلبي در قرارداد نيست برفرض اينكه خريدار مرتكب جعل هم شده‌باشد و بشرط عمل نكرده‌باشد فقط مبلغ تعيين شده در شرط را بايد بپردازد براي فروشنده هم شرط شده‌بود كه اگر به شرط عمل نكند حقي به بيعانه‌اي كه گرفته است ندارد يا بيش از آن بايد پرداخت نمايد اكنون اگر بگويد من شرط را تخلف كردم و روز محضر نيامدم مبلغ دو ميليون را مي‌دهم آيا بايد او را رها كرد برود يا اينكه چون اصل معامله صحيح است ملزم است به محضر برود و به لوازم عرفي بيع طبق قانون عمل نمايد و لذا بنده معتقدم رأي دادگاهها درست است و استدلال شعبه محترم ديوان مبني بر اينكه چون قرار بوده به محضر بروند و نرفته‌اند كل معامله باطل است صحيح نيست و دليلي براين ادعا بنظر نمي‌رسد.
رئيس : جناب آقاي سادات باريكاني
آنچه كه سياق قرارداد دلالت دارد تعهد به انجام معامله نبوده بلكه براساس آن بيع صورت پذيرفته و معامله تحقق يافته و ملك مذكوره در قرارداد در قبال مبلغ هشت ميليون و نهصد هزار تومان به فروش رسانده‌شده و از اين رقم مبلغ دو ميليون و پانصد هزار تومان بصورت چك نقداً پرداخت گرديده و در مورد مابقي ثمن در بند قرارداد تصريح گرديده كه خريدار و فروشنده ضمن عقد خارج و لازم متعهد گرديدند كه ظرف 30 روز از تاريخ امضاي قولنامه در دفتر اسناد رسمي شماره 390 تهران حاضر تشريفات انجام معامله را كه عبارت از تنظيم سند رسمي معامله و ثبت در دفتر و رد ثمن است بجا آورند كه باتوجه به مندرجات اين بند از قرارداد مشخص مي‌گردد كه منظور از حضور طرفين در دفترخانه مذكور ظرف 30 روز از تاريخ قرارداد جهت تنظيم سند رسمي انتقال و ثبت معامله در دفتر اسناد رسمي بوده كه اين مطلب دلالت بر اين دارد كه معامله و بيع محقق بوده و طرفين منحصراً جهت انجام تشريفات مربوط به تنظيم سند رسمي انتقال در دفترخانه حضور يابند و پرداخت بقيه ثمن نيز به مهلت يك ماهه و تنظيم سند رسمي موكول گرديده‌است و وجهي هم كه در مورد تخلّف هريك از طرفين از ايفاء اين تعهد درنظر گرفته‌شده همان وجه التزام مربوط به تخلّف از شرط است كه در غالب قراردادها براي تخلّف هريك از طرفين منظور مي‌گردد و اين وجه التزام خدشه‌اي بر اصل معامله و بقاء آن وارد نمي‌نمايد و خريدار نيز باستناد همين بند از دفترخانه مزبور گواهي اخذ نموده كه در تاريخ 31/2/69 در دفترخانه حاضر شده و ليكن فروشنده حضور پيدا ننموده و متعاقباً نيز اظهارنامه مورخ 26/3/69 را براي فروشنده ارسال كه لازم است در دفترخانه براي تنظيم سند رسمي انتقال حضوريابي و بالاخره دادخواست مربوطه را بعنوان الزام فروشنده به تنظيم سند رسمي انتقال و خلع يد از ملك و دستور موقت بمنظور جلوگيري از نقل و انتقال در 24/6/69 تسليم داشته و مطلبي كه تاكنون به آن توجه نشده لايحه‌اي است كه خوانده در اولين جلسه دادرسي شعبه 55 دادگاه حقوقي 2 تهران در 10/12/69 تقديم و طي آن ضمن اينكه ايراد به تقويم خواسته نموده مدافعات خود را بنحو مشروح بيان داشته كه چون دادگاه حقوقي 2 قرار عدم صلاحيت بصلاحيت دادگاه حقوقي يك صادر نموده به اين لايحه و مفاد آن توجه نگرديده‌است درحالي كه در اين لايحه اعلام گرديده مطابق قرارداد موعد حضور در دفترخانه و پرداخت ثمن يك ماه از تاريخ تنظيم قرارداد بوده، بدين معني كه باتوجه به تاريخ تنظيم مبايعه نامه (19/10/68) زمان حضور در دفترخانه 19/11/68 بوده كه اينجانب به دفترخانه مراجعه نمودم و خريدار حضور پيدا ننموده آقاي كريمي متصدي بنگاه، دنبال وي رفت اما آقاي فرهنگ سروري خريدار ملك را پيدا نكرد بعد از مدتي با خريدار توافق مي‌گردد كه مهلت حضور در دفترخانه براي يك ماه ديگر كه 19/12/68 مي‌شده تمديد گردد بازهم فروشنده به دفترخانه مراجعه اما خريدار حضور نمي‌يابد. بار اول متصدي بنگاه به درب منزل خريدار مراجعه، بار دوم فروشنده به اتفاق متصدي بنگاه دونفري به درب منزل نامبرده مراجعه تا شايد خريدار به دفترخانه حاضر و فروشنده مابقي ثمن را دريافت نمايد كه آقاي فرهنگ سروري نبوده بعد با پدر وي و دائي زن او مذاكره كه چرا به دفترخانه نيامده تا پولش را بدهد پدرش اظهار مي‌نمايد كه در مسافرت است بالنتيجه در 19/2/68 نيز نه ثمن پرداخت مي‌گردد و نه سند انتقال تنظيم مي‌گردد. بعد از چند روز خريدار به اتفاق يكي از دوستانش به بنگاه مراجعه و در معيت متصدي بنگاه به درب منزل فروشنده آمده و چون از دو فقره چكي كه بابت قسمتي از ثمن در زمان تنظيم قرارداد صادر و تحويل نموده يك فقره آن كه يك و نيم ميليون تومان مبلغ داشته در بانك در حساب مربوطه پول نبوده برگشت مي‌خورد خريدار از اين بابت معذرت خواهي نموده و آن چك را اخذ و بجاي آن دو فقره چك يكي چك بانكي به مبلغ يك ميليون و چهارصدهزارتومان و چك ديگر بمبلغ يكصدهزار تومان در 28/12/68 تسليم و به توافق در ذيل قرارداد درج مي‌نمايند كه زمان حضور در دفترخانه 31/1/69 باشد.
درتاريخ 31/1/69 باز فروشنده و متصدي بنگاه به دفترخانه مراجعه وليكن خريدار حضور پيدا نمي‌نمايد فروشنده و متصدي بنگاه به منزل خريدار مراجعه كه نامبرده در منزل نبوده‌است. بعد از دو هفته خريدار به متصدي بنگاه مراجعه و دو نفري به منزل فروشنده رفته و خريدار مي‌گويد چون نتوانستم پول فراهم كنم معامله را فسخ نماييم، فروشنده بيان مي‌دارد اشكالي ندارد من دو ميليون و چهارصد هزار تومان چك تهيه نموده و به متصدي بنگاه مي‌دهم كه به شما تحويل و شما قرارداد را به وي تسليم نماييد كه چك شماره 614704 – 25/2/69 بمبلغ دو ميليون و چهارصدهزار تومان صادر و به آقاي كريمي مسؤول بنگاه داده تا به درب منزل آقاي فرهنگ سروري خريدار ملك رفته و چك را تسليم و قولنامه را اخذ و مسترد نمايد، آقاي كريمي چندبار به منزل خريدار مراجعه اما نامبرده خود را به آقاي كريمي نشان نمي‌دهد تا اينكه ملك به تدريج افزايش قيمت پيدا مي‌نمايد.
فروشنده در 17/3/69 اظهارنامه از طريق دادگستري براي خريدار ارسال و اعلام مي‌دارد كه موعد پرداخت ثمن يك ماه از تاريخ قرارداد بوده و ثمن را نپرداخته‌ايد قرارداد فسخ مي‌گردد. خريدار بمنظور اينكه تخلف خود را در عدم حضور در دفترخانه و پرداخت ثمن توجيه نمايد و مانع اعمال حق فسخ گردد تاريخ حضور در دفترخانه را تغيير داده و از 31/1/69 به 31/2/69 تبديل مي‌نمايد و در اين تاريخ به دفترخانه مراجعه و گواهي دال بر حضور خويش و عدم حضور فروشنده دريافت و در 26/3/69 اظهارنامه براي فروشنده بعنوان اينكه در 31/2/69 اينجانب به دفترخانه مراجعه و شما حضور پيدا ننموديد و لازم است كه جهت تنظيم سند به دفترخانه مراجعه والا دادخواست تسليم خواهدشد ارسال، فروشنده در 18/5/69 مجدداً اظهارنامه براي خريدار فرستاده كه اينجانب در 17/3/69 برايش اظهارناه ارسال و معامله را فسخ كرده‌ام و تاريخ حضور در دفترخانه 31/1/69 بوده و شما با جعل آن را به 31/2/69 تبديل نموده‌ايد كه در اين مورد اقدام خواهدشد. البته در تمامي اين موارد آقاي كريمي مسؤول بنگاه شاهد است و در پشت قرارداد تأييد نموده كه در طول دادرسي به اين لايحه توجهي نشده و در لايحه مزبور ابراز گرديده كه به استناد ماده 395 قانون مدني معامله فسخ شده و موجبي جهت تنظيم سند انتقال نمي‌باشد، در قرارداد نيز خيارات از طرفين سلب و ساقط نگرديده حال باتوجه به اينكه آخرين مهلت جهت حضور در دفترخانه و پرداخت بقيه ثمن 31/1/69 بوده و خريدار كه در اين تاريخ به دفترخانه مراجعه نكرده و در پرداخت مابقي ثمن اقدامي ننموده بلكه بعلت نداشتن پول مرتكب جعل در تاريخ شده و تقلب نموده و در ماده 395 قانون مورد اشاره نيز آمده اگر مشتري در موعد مقرر نسبت به پرداخت ثمن اقدام نكند فروشنده حق دارد معامله را طبق مقررات راجع به خيار تأخير ثمن فسخ يا از حكم اجبار مشتري را به تأديه ثمن بخواهد و در ماده 402 همين قانون براي خيار تأخير ثمن چهارشرط منظور يكي اينكه مبيع عين خارجي باشد كه در اين قضيه به همين صورت بوده، ديگر اينكه مبيع تسليم نشده وثمن نيز تماماً پرداخت نگرديده باشد كه در اين پرونده نيز نه مبيع تسليم شده و نه تمامي ثمن پرداخت گرديده‌است فلذا مورد از مصاديق مواد 395 و 402 قانون يادشده بوده و فروشنده نيز با تمسّك به خيار تأخير ثمن معامله را فسخ و طي اظهارنامه ابلاغ و صدور رأي از جانب محكمه دائر بر الزام فروشنده به حضور در دفتر اسناد رسمي و تنظيم سند رسمي انتقال با وصف فوق جعل و تقلب فروشنده در تغيير تاريخ حضور در دفترخانه صحيح نبوده و عقيده بر نقض آن دارم.
رئيس : جناب آقاي محمدحسين هاشمي
بنده بدواً فروض مسأله را فهرست وار عرض مي‌كنم بعداً به بحث در مورد پرونده مي‌پردازم :
1- يكي از فروش مسأله اين است كه قراردادي كه در تاريخ 19/10/68 منعقد شده بيعي است در قالب ماده 338 قانون مدني كه اين موضوع نياز به اثبات ندارد و به هيچوجه تعهد بدوي نيست كمااينكه خود فروشنده هم در اولين لايحه‌اي كه داده‌است مي‌گويد بيع انجام شده منتهي من آن را فسخ كردم ولي بعداً وكيلش گفته است كه تعهد بدوي بوده‌است ولي خود فروشنده در لايحه مذكور اقراركرده كه بيع انجام شده‌است.
2-  اين است كه تاريخ حضور در دفتراسناد رسمي را در متن قرارداد سي روز بعد از انجام معامله قيد نموده‌اند. چون تاريخ انعقاد قرارداد 19/10/68 بوده پس سي روز بعد از آن 19/11/68 مي‌شود.
3-  از ثمن معامله كه هشت ميليون و نهصد هزار تومان بود، دو ميليون و پانصد هزار تومان چك داده كه همانطور كه در گزارش پرونده اشاره شده چكها بلامحل بوده‌است يعني خود خريدار آمادگي براي خريد نداشته‌است بعداً با توافق، تاريخ حضور در دفترخانه را تغيير داده‌اند و 31/1/69 قيد نموده‌اند كه اين تاريخ را هم خريدار در قرارداد دست برده و 1 را به 2 تبديل كرده يعني آن را به 31/2/69 تغيير داده‌است كه اين هم جزء فروض مسأله است، با اين حال در تاريخ 31/1/69 هم حاضر نشده و اين موضوع هم در پرونده مسجّل است كه خريدار در آن روز هم امكان مالي نداشته و حاضر نشده.
با اين فروض، پرونده در شعبه 35 دادگاه حقوقي يك تهران مطرح مي‌شود دادگاه طبق مقرّرات موضوعه وقت وبراساس ماده 14 اظهارنظر نموده و پرونده با اين كيفيت به ديوان عالي كشور ارسال مي‌شود. دادگاه مي‌گويد قراردادي انجام شده و از دو جمله‌اي كه در قرارداد ذكرشده خيار شرط استنباط نمي‌شود. بند اول اين است كه : «در ضمن عقد خارج و لازم خريدار و فروشنده متعهد گرديدند كه ظرف 30 روز از تاريخ امضاي اين قولنامه در محضر 390 حاضر و تشريفات انجام معامله را انجام دهند. بند 2- درصورت عدم حضور خريدار مرقوم در محضر ضمن مدت مقرر براي انجام معامله حقي به دريافت اين مبلغ …. را ندارد. » بند 3 هم به همين ترتيب … يعني چيزي را كه ما از اين بند 2 استنباط مي‌كنيم خيار شرط نيست بلكه صرفاً ضمانت اجرائي است براي حضور در دفتر اسناد رسمي. مستفاد از قرارداد اين است كه منظور طرفين اين بوده‌است كه معامله انجام شده‌است و اگر هريك از طرفين در روز معين، در دفتر اسناد رسمي حاضر نشوند وجه التزام را بايد بپردازند و حال آنكه در قراردادهاي ديگري كه شرط مذكور در آن به صورت خيار شرط و حق فسخ براي يكي از طرفين يا هردو منظور مي‌گردد به صورت ديگري انشاء مي‌شود مثلاً قيد مي‌شود: هركس از انجام معامله منصرف شود بايد اين مبلغ را به طرف بپردازد پس اين ضمانت اجرائي كه در اين قرارداد و اين پرونده قيد شده نه به عنوان خيار شرط بلكه صرفاً وجه التزامي است براي حضور در دفترخانه اسناد رسمي. درهرصورت دادگاه استدلال كرده‌است كه «تاريخ مذكور در قرارداد براي حضور در دفترخانه، در اصل قرارداد مؤثر نيست»، بيعي انجام شده با توجه به تمليكي بودن عقد بيع، به محض وقوع آن صحيحاً دو مورد معامله يعني ثمن و مثمن جاي خود را عوض مي‌كنند. بنابراين فرض كنيم اگر اصلاً براي تنظيم سند رسمي در قرارداد تاريخي معين نشده‌بود طرفين مكلّف بودند خودشان براي تنظيم سند به دفترخانه بروند با اين وصف وقتي پرونده با مادة 14 به ديوان عالي كشور ارسال و در شعبه محترم پنجم مطرح مي‌شود ظاهراً براي اينكه حالت منتظره‌اي نباشد و نقائص پرونده از اين لحاظ هم برطرف شود به دادگاه تكليف مي‌شود كه راجع به تاريخ حضور در دفترخانه هم تحقيق شود. پرونده به دادگاه اعاده مي‌شود. وكيل خوانده دعوي مي‌گويد راجع به تاريخي كه ديوان عالي كشور عنوان نموده ما به دادگاه كيفري دو شكايت نموده‌ايم. دادگاه كيفري 2 حكم صادر نموده و در دادگاه كيفري يك هم به آن رسيدگي و حكم قطعي شده و ديگر حالت منتظره‌اي نيست تاريخ مسجل گرديده كه 31/1/69 بوده‌است و با اين كيفيت دادگاه رأي مي‌دهد و حتي به ماده 387 قانون آ.د.م. هم اشاره مي‌كند اين ماده مي‌گويد : «دادگاه در ضمن حكم راجع به ماهيت دعوي بايد تكليف سندي را كه نسبت به آن، دعوي جعل شده معين نمايد اگر آن را مجعول ندانسته‌باشد دستور مي‌دهد كه سند به صاحب آن رد شود و درصورتي كه آن را مجعول بداند تكليف اينكه بايد تمام سند از بين برده‌شود و ياقسمت مجعول در روي سند ابطال گردد و يا كلماتي محو و يا تغيير داده‌شود تعيين نمايد.» دادگاه كيفري هم توجه داشته و اعلام نموده‌است كه صرفاً تاريخ اعتباري ندارد يعني تاريخ 31/1/69 كه احراز شده، صحيح است. بنابراين بقيه سند به چه مناسبت باطل شناخته شده‌است و اين قسمت از رأي شعبه محترم ديوان عالي كشور به اين شرح كه :« و حال آنكه طبق حكم قطعي دادگاه كيفري بلحاظ جعل در تاريخ مذكور صورت گرفته و آن قسمت از درجه اعتبار ساقط و فاقد ارزش تشخيص گرديده‌است با اين وضع طرف مقابل نمي‌تواند قسمت باقيمانده را مستند نمايد.» محل اشكال است زيرا بقيه سند كه نه مجعول بوده و نه اشكالي داشته با توجه به صراحت ماده 387 و مفاد ماده 62 قانون ثبت اسناد معتر بوده و دليلي براي باطل بودن آن وجود ندارد.
تا اينجا اگر پرونده به همين صورت ساده بود و با اين فروضي كه عرض شد رأي دادگاه قابل تأييد بود اما قضيه به اين صورت ساده نيست زيرا در اين پرونده برعكس پرونده‌هاي ديگر كه خريدار به دنبال فروشنده براي تنظيم سند رسمي بوده و فروشنده بعلت نوسانات و بالارفتن قيمت ملك حاضر به تنظيم سند رسمي نبوده، در اينجا فروشنده دنبال خريدار براي تنظيم سند رسمي بوده و خريدار آمادگي براي انجام معامله نداشته حتي بنگاه معاملاتي مربوطه تأييد مي‌كند كه مكرراً درب منزل خريدار رفتيم به دائي و پدرش گفتيم ولي آنها مي‌گفتند به مسافرت رفته‌است، بعد از مدتها وقتي مي‌آيد در ظهرقولنامه اقرارمي‌كند : «بنده وجداناً در تاريخ 31/1/69 در دفتر اسناد رسمي حاضر مي‌شوم اگر حاضر نشدم حقي نخواهم داشت.» ولي همانطور كه عرض شد باز در تاريخ 31/1/69 هم حاضر نشده و تاريخ را به 31/2/69 تغيير داده و مرتكب جعل مي‌شود. بعد بدون اطلاع به فروشنده، خودش در تاريخ 31/2/69 به دفترخانه مي‌رود و تأمين دليل مي‌كند كه من حاضر شدم ولي فروشنده نيامد. چك مي‌دهد اما چك او بلامحل بوده‌است بعد كه به تقويم خواسته اعتراض مي‌شود كارشناس قيمت ملك را در تاريخ معامله ده ميليون تومان اعلام مي‌دارد و الآن قيمت ملك مذكور چندبرابر شده‌است. من استنباط مي‌كنم شعبه محترم پنجم ديوان عالي كشور باتوجه به مظلوم واقع شدن فروشنده دنبال راه حلي بوده‌اند اما اين راه‌حل كه چون قسمتي از قرارداد مجعول بوده باقيمانده قرارداد نمي‌تواند مورد استناد قرارگيرد صحيح بنظر نمي‌رسد.
باتوجه به اختلاف بين ماده 576 قانون آ.د.م. و بند ج ماده 24 قانون تشكيل دادگاههاي عمومي در مورد اختيار دادگاه در صدور حكم مقتضي ما بايد در اين موارد راه‌حل قانوني و قابل پذيرش به دادگاه ارائه دهيم. مدتها قبل در يكي از جلسات هيأت اصراري كه اتفاقاً پرونده‌اي نظير همين پرونده يعني الزام به تنظيم سند مطرح بود بنده راه‌حلي را از نظر حقوقي عرض كردم كه مورد قبول هم واقع شد با اين توضيح كه قانونگذار قبل از بحث خيارات، در ماده 395 قانون مدني خيار ديگري را ابداع كرده و مي‌گويد : «اگر مشتري ثمن را در موعد مقرر تأديه نكند بايع حق خواهدداشت كه بر طبق مقررات راجعه به خيار تأخير ثمن معامله را فسخ يا از حاكم اجبار مشتري را به تأديه ثمن بخواهد.» همانطور كه مي‌دانيم در خيار تأخير ثمن موضوع ماده 402 قانون مدني طبق فقه اسلامي براي تحقق اين خيار چهار شرط معين شده كه يكي از آنها اين است كه :‌«سه روز از تاريخ بيع مي‌گذرد» با اين قيد و شرط كه در اين مدت نه بايع بيع را تسليم مشتري نمايد و نه مشتري تمام ثمن را به بايع بدهد». نظر نويسندگان قانون مدني در ابداع ماده 395 اين بوده‌است كه همانطور كه قانونگذار در خيار تأخير ثمن مصطلح ماده 402 در اراده بايع تصرف كرده و بدون قصد وي سه روز به مشتري مهلت داده حال اگر خود بايع با قصد و رضا بجاي سه روز فرضاً سه ماه يا بيشتر براي پرداخت ثمن مهلت بدهد با وجود شرايط سه‌گانه ديگر بايع حق فسخ معامله را خواهدداشت. بعبارت ديگر خيار تأخير ثمن موضوع ماده 395 يك نوع خيار قراردادي قانوني است البته بعضي از همكاران در آن جلسه اظهار داشتند كه خيار موضوع ماده 395 همان خيار تأخير ثمن موضوع ماده 402 قانون مدني مي‌باشد و موعد مقرر مذكور در ماده 395 همان مهلت سه روزه است. در پاسخ عرض شد كه اين استدلال و استنباط صحيح نيست زيرا اولاً ماده 395 در ذيل بحث آثار بيع و دنبال ماده 394 بيان شده و قانونگذار مي‌گويد مشتري بايد ثمن را در موعد مقرر تأديه كند، موعد مقرر در اين ماده منحصراً سه روز نيست، ثانياً در ماده 395 مقرر مي‌دارد : «برطبق مقررات راجعه به خيار تأخير ثمن». بنابراين قانونگذار با تصرف در يكي از شرايط خيار تأخير ثمن موضوع ماده 402 خيار ديگري را ابداع كرده، ثالثاً اگر منظور از هردو ماده همان خيار تأخير ثمن مصطلح بود يك نوع تكرار بوده و از نظر فن قانون‌نويسي صحيح بنظر نمي‌رسد.
بنده در اينجا دو مسأله از تحريرالوسيله را به عنوان جواب از سؤال مقرر در مورد موقعيت اعلام فسخ بايع در اين پرونده عرض مي‌نمايم: مسأله 1- تحت عنوان «الخامس خيار التأخير» مي‌فرمايند: «الظاهر ان هذا الخيار ليس علي الفور، فلو اخرالفسخ من الثلاثه لم يسقط الا باحد المسقطات.» بنابراين، خيار تأخير فوري نبوده و بعد از ثبوت حق بايع مي‌تواند در فرصت مناسب بيع را فسخ كند. ذيل مسأله 2 تحت همين عنوان هم مي‌فرمايند : «… وفي سقوطه بمطالبه الثمن و جهان الظاهر عدمه» منظور اين است كه اگر بايع با وصف ثبوت خيار براي وي، ثمن را از مشتري مطالبه كند آيا خيار ساقط مي‌شود يا خير؟ دو وجه است و ظاهر عدم سقوط خيار مي‌باشد. بنابراين، اين دو اشكال هم در پرونده موضوع بحث منتفي است و باتوجه به اينكه بايع در اين پرونده درحضور بنگاه معاملاتي مربوطه در ظهر قرارداد چك را مسترد و اعلام نموده‌است كه «من معامله را فسخ كردم» بعداً اظهارنامه‌اي هم فرستاده كه تاريخ ثبت آن 16/3/69 و شماره آن 240/10- 17/2/69 مي‌باشد و اعلام كرده‌است كه : «چون ثمن را نپرداختي من معامله را فسخ كردم» البته هرچند ماده مورد استناد وي 399 قانون مدني يعني خيار شرط بوده اما تطبيق موضوع با دادگاه مي‌باشد كه خيار ثابت براي بايع كدام يك از خيارات و منطبق با چه ماده‌اي مي‌باشد. بنابراين با اين توجيه و اين كيفيت رأي دادگاهها صحيح نيست و رأي شعبه پنجم ديوان عالي كشور نه از نظر استدلال بلكه تا اين حد كه رأي دادگاه را تنفيذ ننموده‌اند بنده تأييد مي‌نمايم. ناگفته نماند كه طبق مقرّرات ماده 576 قانون آ.د.م. و بند ج ماده 24 قانون تشكيل دادگاههاي عمومي و انقلاب، هيأت اصراري مكلف به تأييد يكي از دو رأي يعني دادگاه وشعبه ديوان عالي كشور نمي‌باشد بلكه مي‌تواند خود نظر ثالثي راارائه نمايد. عرضي ندارم.
رئيس : جناب آقاي منوچهري
در پرونده مطروحه بسياري از همكاران محترم در مقام اظهارنظر فرمودند معامله واقع شده و عمده مستند اين بود كه در متن قولنامه تصريح شده طرفين براي انجام تشريفات معامله از قبيل تنظيم سند و رد بقيه ثمن در دفتر اسناد رسمي حاضر شوند. درحالي كه به جهات عديده از سند مستند دعوي وقوع عقد بيع بنحو مقطوع احراز نمي‌شود، زيرا اولاً طرفين سند را بعنوان قولنامه تنظيم كرده‌اند. ثانياً در متن سند تصريح شده هركدام از انجام معامله امتناع كرد علاوه بر انجام تعهد متعهد است حق دوسره دفتر معاملات را بپردازد و لذا در ديد طرفين آنچه كه تنظيم گرديده قولنامه است و هنوز معامله واقع نشده‌بوده‌است. ثالثاً وفق ماده 362 قانون مدني از آثار بيع صحيح يكي هم اين است كه به مجرد وقوع بيع مشتري مالك مبيع و بايع مالك ثمن مي‌شود در صورتي كه طرفين در متن سند ضمن عقد لازم خارج شرط كرده‌اند ظرف مدت معيني در دفترخانه اسناد رسمي حاضر شوند اگر حاضر براي انجام معامله نشدند فروشنده بايستي علاوه براينكه مبلغ بيست و پنج ميليون ريال كه بعنوان قسمتي از ثمن (بيعانه) از خريدار دريافت نموده به خريدار دريافت نموده به خريدار مسترد كند و مبلغ بيست و پنج ميليون ريال ديگر هم به خريدار بپردازد كه با مصرحات قولنامه جعل چنين وجه التزامي جانشين تعهد اصلي است مضافاً در عقود و معاملات ناقله بايستي بين طرفين تعادل اقتصادي وجود داشته باشد و اگر رابطه حقوقي بين طرفين را بعنوان عقد بيع تلقي كنيم معناي شرط فوق اين خواهدبود كه با تخلف فروشنده از حضور در دفترخانه بيست و پنج ميليون ريال از ثمن معامله را به خريدار مسترد نمايد و علاوه برآن مبلغ بيست و پنج ميليون ريال هم بعنوان خسارت تأديه كند كه موضوع استرداد قسمتي از ثمن علاوه براينكه محالف مقرّرات ماده 362 قانون مدني و مخالف يكي از آثار بيع صحيح است تعادل اقتصادي طرفين معامله و عرف معاملاتي را هم نقض مي‌نمايد يعني مثمن و قسمتي از ثمن معامله در مالكيت خريدار مستقر مي‌شود كه امري است ضرري و خلاف شرع و قانون بنابراين همچنان كه دونفر از همكاران محترم هم فرمودند سند قولنامه است و توافق طرفين در مبيع و قيمت آن متعقّب به ايجاب و قبول آنان هم نبوده‌است كمااينكه ماده 339 قانون مدني هم صريح است براينكه عقد بيع به ايجاب و قبول واقع مي‌شود و بنابراين مراتب رأي شعبه ديوان عالي كشور را نتيجتاً صحيح مي‌دانم.
رئيس : جناب آقاي مرندي
حق مطلب را درمورد پرونده آقايان فرمودند مخصوصاً جناب آقاي سادات باريكاني زحمت كشيده و پرونده را دقيقاً مطالعه كرده‌بوده از بياناتشان استفاده كرديم مطلبي را كه مي‌خواهم عرض كنم اين است كه تطبيق خيار تأخير ثمن به موضوع پرونده (چنانكه در بيانات بعضي از سروران بوده) مبني بر اشتباه است، چه خيار تأخير ثمن ربطي به خيار ناشي از عدم پرداخت ثمن مؤجل در سر موعد ندارد زيرا خيار تأخير ثمن در معامله نقدي مي‌باشد، براي ثمن مدتي تعيين نمي‌شود و متبايعان اجلي براي مبيع يا ثمن قرارنمي‌دهند ولي در موضوع پرونده براي قسمتي از ثمن اجل تعيين شده‌است كه مشتري پس از انقضاء مدت مزبور ثمن را نپرداخته و برهمان اساس آنچه از تحريرالوسيله درخصوص احكام خيار تأخير ثمن خوانده‌شد نمي‌تواند براي موضوع بحث شاهد باشد. شارع مقدس بلحاظ اينكه ممكن است گاهي براي مشتري مانعي در تحويل گرفتن مبيع و پرداخت ثمن پيش آيد و ازطرفي انتظار سه روز قابل تحمل مي‌باشد از اين رو فرموده فروشنده تا سه روز بايد صبر نمايد پس از پايان روز سوم حق خيار فسخ خواهدداشت اما در ارتباط با موضوع پرونده معتقدم رأي ديوان عالي كشور صحيح است.
رئيس : آقايان بحد كافي بحث كردند كفايت مذاكرات را اعلام مي‌كنم. جناب آقاي اديب رضوي نظريه جناب آقاي دادستان كلّ كشور راقرائت فرمايند.
نظربه اينكه برابر سابقة امر اعلام شده كه تاريخ حضور در دفتراسناد رسمي از تاريخ 31/1/69 به تاريخ 31/2/69 تغيير داده شده و با طرح ادعاي جعل در اين مورد خواهان بموجب رأي صادره از دادگاه كيفري به جزاي نقدي محكوم گرديده و بر بي‌اعتباري و بطلان تاريخ قولنامه اظهارنظر شده‌است و از طرفي فتوكپي قولنامه ابرازي با ساير فتوكپي‌هاي موجود از حيث تاريخ مراجعه به دفترخانه مغايرت داشته و چون بموجب قرارداد مورخ 19/10/68 مقرر شده كه طرفين براي تنظيم سند رسمي در تاريخ تعيين شده يعني 31/1/69 در دفتر اسناد رسمي حاضر شوند و مستفاد از قرارداد اين است كه درصورت عدم حضور معامله منفسخ بوده خريدار حقي به بيعانه پرداختي نداشته و فروشنده علاوه بر رد بيعانه بايستي مبلغي معادل آن بپردازد و خريدار در اين تاريخ در دفترخانه حاضر نشده و اين قسمت از قرارداد به استناد رأي دادگاه كيفري باطل شده‌است و درواقع مي‌توان گفت تاريخ مذكور مؤثر در دعواي مطروحه مي‌باشد و استدلال دادگاه به اينكه با ابطال اين قسمت از قرارداد كه مربوط به تاريخ مراجعه طرفين به دفترخانه است اركان و اساس عقد بيع دچار خدشه نخواهدشد موجه و قانوني نمي‌باشد بنابراين رأي شعبه پنجم ديوان عالي كشور كه براين اساس صادرشده موجه بوده معتقد به تأييد آن مي‌باشم.
رئيس : آقايان لطف فرموده آراء خود را در اوراق رأي مرقوم فرمايند.
رئيس : به نتيجه آراء توجه فرماييد، اعضاء محترم حاضر در جلسه 51نفر، اكثريت 45نفر رأي شعبه محترم پنجم ديوان را تأييد و اقليت 6نفر رأي شعبه 186 دادگاه عمومي تهران راتأييد فرموده‌اند.
رأي شماره 17 – 3/9/1377
هيأت عمومي شعب حقوقي ديوان عالي كشور
( اصراري )
رأي تجديدنظر خواسته و استدلال دادگاه، مخدوش و اعتراضات تجديدنظرخواه، وارد و موجه بنظر مي‌رسد، زيرا به صراحت قرارداد مورخ 19/10/68 مستند دعوي، موعد سي‌روزه جهت حضور در دفتر اسناد رسمي و تنظيم سند رسمي انتقال تعيين شده كه پس از تمديد آن به روز 31/1/69 خريدار از حضور در دفتر اسناد رسمي و پرداخت بقيه ثمن معامله و تنظيم سند انتقال امتناع ورزيده‌است و نهايتاً فروشنده بموجب اظهارنامه شماره 10240 – 17/3/69 كه در تاريخ بيستم خرداد 69 به خريدار ابلاغ شده، مراتب فسخ معامله را به مشاراليه اعلام و مجدداً در پاسخ اظهارنامه ارسالي خريدار، فروشنده ضمن اظهارنامه ديگري مجدداً اعلام فسخ كرده است. بنابراين فسخ معامله مستنداً به ماده 395 قانون مدني محرز و مدلل است (مضافاً اين كه با اعلام جعليت و بي‌اعتباري تاريخ 31/2/69 «تاريخ ادعائي خريدار در ذيل قولنامه» كه بموجب احكام دادگاههاي كيفري صورت گرفته درواقع و نقص الامر اثري بر مندرجات قرارداد مستند دعوي از حيث وقوع عقد بيع مترتب نخواهدبود). بنابه مراتب فوق‌الاشعار، دادنامه مورد تقاضاي تجديدنظر با اكثريت آراء، نقض و مستنداً به ماده 576 قانون آ.د.م. و بند ج ماده 24 قانون تشكيل دادگاههاي عمومي و انقلاب، تجديد رسيدگي به شعبه ديگر دادگاه عمومي تهران ارجاع مي‌شود.
هيأت عمومي ديوان عالي كشور ( شعب حقوقي )