رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

بتاريخ 26/2/1364 كلاسه پرونده 62/12الف 64/19و62/629و62/48و63/57
شماره دادنامه 184و183و182و181-12/2/1264
مرجع رسيدگي : شعبه 47 دادگاه عمومي تهران بتصدي آقايان پويا انگوراني 
خواهان : 1- خانم قمرجمالي (خواهان پرونده 62/519وخوانده پرونده 62/628 و62/629) با وكالت آقاي عبدالله خاوري ساكن تجريش خيابان ياسمن شماره 15
2- آقاي منوچهر رضايي ( خواهان پرونده 62/519)ساكن تهران خيابان آفريقا خيابان پيروز نبش بزرگراه مدرس شماره 18 خواندگان : 1- خانم نورالملوك حامدي (خوانده پرونده 62/519 و 62/87 و69/699 و خواهان پرونده 62/628) 2- آقاي فريبرز غفاري (خوانده پرونده 63/57 و خواهان پرونده 62/629) هر دو با وكالت آقاي رفيع حسيني ساكن تهران خيابان قائم مقام فراهاني خيابان فرشيد اول كوچه بهرامي پلاك 015
2- آقاي كامبيز گوهري (خوانده پرونده 62/519) ساكن تهران ضلع جنوبي خيابان ميرداماد بعد از پمپ بنزين بطرف شرق پلاك 142طبقه 2 خواسته - تقاضاي خلع يد و بطلان قولنامه و مطالبه اجرت المثل در پرونده 62/519 و62/57 و الزام به تنظيم سند رسمي انتقال در پرونده كلاسه 62/629و 62/628
گردشكار: طرفين بشرح بالا دادخواستهاي بخواسته هاي فوق باستناد مدارك پيوست پرونده ها تقديم داشته اند كه پس از ارجاع باين شعبه و ثبت بكلاسه هاي فوق و جري تشريفات و توام شدن آنها در وقت مقرر دادگاه بتصدي امضاء كننده زير تشكيل است پس از بررسي محتويات پرونده ها و مشاور ختم دادرسي را اعلام و بشرح زير مبادرت بصدور راي مينمايد.

راي دادگاه
مفاد پرونده ها و مدارك تقديمي حاكي از آن است كه ابتداخانم قمرجمالي در تاريخ 16/2/361 قرار دادرسي با خانم نورالملوك حامدي با تالي تنظيم بموجب آن يكدستگاه آپارتمان ملكي خودواقع در شمال شرق طبق دوم از پلاك 657/2267 بخش 11 تهران را با شرايط مقرر در قرارداد با وي معامله نموده و بهاي مورد معامله مبلغ نوزده ميليون ريال تعيين كه مقرر شده مبلغ پنج ميليون ريال بعنوان پيش پرداخت زمان عقد قرارداد بفروشنده تحويل و مبلغ پنج ميليون ريال ديگر در تاريخ 1/2/1361 ومبلغ شش ميليون وهفتصد هزار ريال در روز تحويل موقت و مابقي در زمان تنظيم سندقطعي در دفترخانه پرداخت گردد ضمنا" براي انصراف هر يك ازطرفين ازانجام معامله وجه التزام بشرح مقرر در قرارداد معيين گرديده است. سپس در تاريخ 11/4/1261 قراردادديگري بين طرفين تنظيم ميگردد كه موضوع آن معامله ششدانگ يكدستگاه ديگر آپارتمان از پالك فوق واقع در طبقه دوم ( در طبقه روي پاركنيگ ) بمبلغ بيست ميليون ريال ميباشد و در ستون شرايط قيد شده كه مبلغ پنج ميليون ريال در تاريخ عقد قرارداد و مبلغ پنج ميليون ريال در تاريخ  25/2/1361 و بقيه آن در تاريخ تحويل موقت آپارتمان پرداخت گردد.
براساس قراردادهاي فوق دعاوي زير بترتيب تاريخ تقديم دادخواست اقامه وطرح گرديده است.
1- آقاي عبدالله خاوري بوكالت از بانو قمرجمالي و آقاي منوچهر رضايي دادخواستي بطرفيت بانوقمرالملوك حامدي و آقاي كامبيز گوهري تقديم نموده و باين ادعا كه خوانده اول به ادعاي موجود داشتن پول خريد خانه و در دست داشتن دو فقره مجوز خريد دو واحد مسكوني خواهان اول را به امكان انجام قانوني معامله دو دستگاه آپارتمان امتناع كرده و طبق قراردادها پرداخت بهاي آنرا در زمانها مقرر در قولنامه ها نموده ليكن نه تنها به تعهدات خود عمل ننموده بلكه دو فقره چكهاي شماره 968113-20/1/1362 و968112- 20/2/1362 به مبلغ ده ميليون ريال و شش ميليون وهشتصد هزار ريال را بموكله تحميل كرده كه بدلالت برگشتي هاي مورد استفاده شود و چك بلامحل بوده است بعلاوه بانوي مذكور باتفاق پسرش (خوانده ديگر) ببهانه آوردن آئينه قرآن  ،  به زور و قهر و غلبه درب آپارتمانها را شكسته و آنها را غاصبانه تصرف گشته اند همچنين باين ادعا كه اولا" پس از تنظيم هر يك از دو قولنامه  ،  همينكه موكل بدهي خود در معامله و تنظيم قولنامه عالم ميشد. بدون درنگ و بلافاصله با حضور شهود بخوانده اعلام غبن كرده 0ثانيا" هيچكدام از قولنامه ها ضمن عقد لازم تنظيم نشده فلذا فاقداعتبار و غيرقابل الزام ميباشد. ثالثا" بانوي خوانده فاقد حتي يك مجوز مسكن هم نيست لذا با مقررات قانون مسكن هم قولنامه باطل ميباشد رابعا" بانوي خوانده از پرداخت وجه دو فقره چك همچنين قسمتي ديگر از قيمت آپارتمانها خودداري و در نتيجه عملا" منسوخه بودن قولنامه ها را قبول كرده تقاضاي صدور حكم به خلع يد وي وخوانده ديگر را از دو دستگاه آپارتمان نموده همچنين باين ادعا كه از تاريخ تحقق غصب 0 بانوي خوانده ضامن پرداخت اجور مورد غصب ميباشد بابت اجور از تاريخ اسفند ماه سال 1361 بقرار ماهي چهارصدهزار ريال وكلا چهار ميليون براي مدت ده ماه مطالبه و درخواست صدور حكم تهاتر بين اين رقم با قسمتي از وجه دريافتي موكل ازخوانده موصوف را نيز نموده است قسمتي ديگر از خواسته وي مطالبه خسارات ناشي از تخريب ديوار و آپارتمان است كه نسبت به آن پرونده در جريان رسيدگي بعدي ميباشد.
2- آقاي رفيع حسيني بوكالت از بانو بدرالملوك حامدي پاشائي دادخواستي بطرفيت بانوقمر جمالي بخواسته الزام به تنظيم سند رسمي و به تعنوان دعوي تقابل تقديم و در آن توضيح داده كه خوانده بموجب سند مورخ 11/2/1361 يكدستگاه آپارتمان از پلاك ثبتي 657/2467 ملكي خو را در قبال بيست ميليون ريال به موكلش انتقال و بموجب دو فقره چكهاي شماره 960966و960970 مبلغ ده ميليون ريال دريافلت نموده و چون در قرارداد ذكر شده كه بقيه وجه آنرا روز تحويل آپاترمان تسليم نمايد بهمين نحو عمل و درتاريخ 29/12/1361 صورت جلسه اي تنظيم و چك شماره 968113 بمبلغ ده ميليون ريال صادر و تحويل مالك شده و آپارتمان مورد معامله بتحويل موكله داده شده است ليكن چون مالك از امضاء اين صورت جلسه شخصا" خودداري كرده و موكله كه بموازين قضائي آشنا نبوده و مصلحت در اين مي بيند كه با تقليل موجودي خود در حسابجاري از پرذداخت وجه چك ممانعت بعمل آورد تا بانو قمرجمالي با امضاء صورت جلسه  ،  دريافت چك راتصديق نمايد و چون مالك با طرح دعواي كلاسه 62/519 دريافت چك ده ميليون ريالي را مورد تائيد قرار داده و مانعي براي پرداخت وجه چكها نبوده و لذا معادل آن نزد بانك محال عليه تامين گرديده است وبا توجه به توبضيحات فوق باستناد مجوز مسكن وتصرفات موكله در آپارتمان و به ادعاي امتناع خوانده از حضور دردفترخانه  ، تقاضاي صدور حكم بشرح فوق را نموده است.
3- همچنين وكيل نامبرده دادخواست ديگري بوكالت از طرف آقاي فريبرز غفاري بطرفيت بانو قمرجمالي و بانونورالملوك حامدي بعنوان وارد ثالث در پرونده 62/519 تقديم و چنين بيان ادعانموده كه بانوقمرجمالي بموجب سند مورخ 16/3/1361 يكدستگاه ازآپارتمان هاي پلاك 657/2467 واقع در شمالشرق طبق دوم را بمبلغ نوزده ميليون ريال به بانو حامدي انتقا لو طي دو فقره چكهاي  60960و 60963 مبلغ ده ميليون ريال آنرا دريافت كرده ومبلغ شش ميليون و هفتصد هزار ريال در روز تحويل آپارتمان بموجب چك شماره 968114در اختيار وي قرار گرفته كه محل چك نيز در نزد بانك محال عليه تامين شده است و نظر باينكه خريدار اين آپارتمان در واقع شخص آقاي غفاري بوده ك مجوز خريد مسكن تحصيل كرده و نظر باينكه بانو خامدي كليه حوقق خود نسبت به آپارتمان موضوع قرارداد فوق رابه آقاي غفاري واگذار كرده  ،  تقاضاي صدور حكم بالزام بانوقمرجمالي را به تنظيم سند رسمي با آقاي غفاري نموده و آمادگي موكل را براي پرداخت دو ميليون و سيصد هزار ريال بقيه ثمن مقارن با تنظيم سند رسمي اعلام كرده است.
2- متعاقب دادخوسات اخير ،  آقاي عبدالله خاوري بوكالت ازبانو قمرجمالي دادخواست ديگري بطرفقيت آقاي فريبرز غفاري بانو نورالملوك حامدي پاشائي تقديم كرده و باين ادعا كه ورقه تنظيمي بين دو خوانده اين دعوي به تاريخ 25/1/362 نسبت بقرارداد مورخ 16/3/1361 مزورانه تنظيم شده و اين ورقه و سند باطل الذات اخيرالذكر هيچكدام ايجاد حقي براي مدعي دعواي وارد ثالث (آقاي فريبرز غفاري ) نمي نمايد ضمن تقاضاي رد دعوي مطروحه از سوي وي درصورت تحقق تصرفاتش در آپارتمان مورد ادعا ،  درخواست صدورحكم به خلع يد وي را نيز از آپارتمان موصوف نموده است.
اولا" - در مورد دعاوين مطروحه نسبت بقرارداد مورخ 11/4/1361 نظر باينكه مفاد قرارداد مذكور و مفاد دادخواست واظهارات وكلاي طرفين دلالت بر توافق طرفين بواگذاري يكدستگاه آپارتمان واقع در طبقه دوم از ملك پلاك فوق بمساحت تقريبي يكصد  پنجاه مترمربع در ازاء مبلغ بيست ميليون ريال داشته و نظر باينكه حسب مفاد آن مالك مبلغ ده ميليون ريال بابت ثمن را دريافت و پرداخت بقيه موكول بزمان تحويل موقت آپارتمان گرديده است ونظرباينكه ادعاي وكيل بانو قمرجمالي مبني بر غبن در معامله ودرخواست اعلام فسخ آن باين اعتبار وارد نميباشد چه بصراحت ماده 420 قانون مدني خيار غبن پس از علم به غبن فوري بوده و حال آنكه با وجوديكه مالك حسب ادعا و اظهارات وكيل خود پس از تنظيم قولنامه فهميده كه قميت آپارتمان لااقل پنجاه درصد بيش از مبلغ مرقوم در قولنامه است ليكن مدتها پس از اين اطلاع در مقام اعلام واستفاده از اين خيار برآمه كه پذيرش آن در زمان اعلام شده عرفا" منافات بافوريت آن داشته و فاقد مجوز قانوني است و نظر باينكه تقاضاي اعلام فسخ بعلت امتناع از پرداخت بقيه ثمن واستفاه از خيار تاخير ثمن نيز منطبق با شرايط مقرر در ماده 402 قانون مدني نميباشد چه خيار تاخير ثمن ناظر بموردي است كه براي تاديه ثمن بين متبايعيين اجلي معين نشده باشد و حال آنكه در قرارداد فقو پرداخت قسمتي از ثمن موكول بزمان تحويل موقت آپارتمان گرديده است و نظر باينكه خانم ملوك حامدي مجوز خريد مسكن براي يك واحد مسكوني را اخذ و تسليم نموده و ايراد ديگر وكيل مالك از جهت نداشته مجوز نسبت بواحد مسكوني فوق وارد نميباشد و نظر باينكه وكيل مالك دليل و مدرك يا جهت ديگري كه موجب فسخ يا بطلان قرارداد باشد ارائه ننموده است و نظر به اينكه ادعاي غاصبانه بودن تصرفات بانوملوك خامدي در آپارتمان موصوف با توجه به وجود چكهاي شماره 968113و968114 در بدوي كه ظاهرا" متعاقب قرارداد تحويل موقت مورخ 39/23/62 بوي تسليم شده وارد نميباشد زيرا هرچند متن اين قرارداد به امضاء مالك نرسيده ولي دريافت اين چكها دلالت بر تائيد عملي تحويل موقت آپارتمان بر حسب قرارداد تنظيمي اوليه با خانم حامدي دارد و نظر باينكه عدم وصول وجه چكها موجبي براي اينكه تصرفات قراردادي خوانده اصلي در آپارتمان موصوف  ،  تصرفات بدون مجوز تلقي گردد محسوب نخواهد گشت و نظر باينكه طبق ماده 10 قانون مدني قرارداد فروش آپارتمان در حد تعهداتي كه در اين باب شده بين طرفين نافذ ميباشد و نظر باينكه بموجب ماده 220 قانون مذكور متعاملين بكليه نتايج ناشي از عقد كه بموجب عرف و عادت يا قانون از عقد حاصل ميشود ملزم ميباشند لذا با توجه بمراتب فوق واصل صحت قراردادها وتعهدات (موضوع ماده 223قانون مدني ) دادگاه تصرفات بانونورالملوك حامدي را در اين آپارتمان بدون مجوز و غاصبانه تلقي ننموه و ضمن صدور حكم ببطلان دعوي خلع يد مطروحه عليه وي  ،  حكم بالزام بانوقمرجمالي به تنظيم سند قطعي انتقال در ازاري دريافت ده ميليون ريال ديگر از ثمن معامله را با ساير شرايط مذكور در قرارداد ومتعارف صادر و اعلام ميدارد. همچنين نظر باينكه به نظر دادگاه تصرفات خوانده در آپارتمان فوق  ،  مبناومنشاء قراردادي داشته لذا مطالبه اجرت المثل زمان تصرفات نيز فاقد مجوز قانوني و قراردادي بوده و دعوي مطروحه از سوي خواهان اصلي در اين قسمت نيز محكوم ببطلان اعلام ميگردد.
ثانيا" - در مورد دعوي مطروحه از سوي آقاي فريبرز غفاري نسبت بقرارداد مورخ 16/3/1361 مبني بر الزام بانو قمرجمالي به تنظيم سند رسمي انتقال قطعي و تحت اين عنوان كه بانو حامدي كليه حقوق خود نسبت به آپاترمان موضوع قراردادمورخ فوق را طي نوشته عادي مورخ 25/1/1362 بنامبرده واگذار نموده است نظر به اينكه در قرارداد مورخ 16/3/1361 طرف تعهد بانوقمرجمالي  ،  بانو ملوك حامدي پاشائي بوه ونظر باينكه در قرارداد مذكور حق انتقال موضوع تعهدبه بانوحامدي داده نشده و اقدام بانوي نامبرده بعدا" نيز از طرف خانم قمرجمالي تاييد يا تنفيذ نگرديده ونظرباينكه نوشته مورخ 25/1/1362 ايجاد تعهدي براي بانوقمرجمالي درمقابل آقاي فريبرز غفاري نمي نمايد لذا دعوي مطروحه فوق وارد و ثابت نبوده و حكم ببطلان آن صادر مينمايد.
ثالثا" - در مورد دعاوي مطروحه از سوي آقاي عبدالله خاوري مبني بر اعلام فسخ وادعاي بطلان قرارداد فوق و صدور حكم به خلع يد بانوقمرالملوك حامدي پاشائي و آقايان فريبرز غفاري وكامبيز گوهري و مطالبه اجرت المثل هر چندادعاي بطلان قولنامه فوق يا درخواست اعلام فسخ آن (بغير از سبب نداشتن مجوز) بنا بجهات و دلائلي كه در مورد قولنامه مورخ 11/4/1361 ذكر گرديده بلاجهت و بدون مجوز ميباشد ،  اما در خصوص درخواست اعلام فسخ بسبب اينكه بانوحامدي فاقد مجوز خريد مسكن اين واحد از آپارتمان ميباشد ،  نظر باينكه بر طبق ماده يك قانون نحوه انجام معاملات واحدهاي مسكوني مصوب 17/12/1359 از تاريخ تصويب قانون فوق  ،  ثبت معاملات ناقله واحدهاي مسكوني موكول بصدوراجازه كتبي وزارت مسكن وشهر سازي گرديده كه از اين اجاره نامه حسب تبصره ماده فوق فقط براي انتقال گيرنده صادر ميگردد و نظر باينكه بموجب ماده 4 قانون مذكور اشخاصي كه اجازه نامه براي انجام معامله دريافت نماينداز تاريخ ثبت معامله اي كه انجام ميدهند براي پنج سال تمام حق دريافت اجازه نامه معامله مجدد را نخواهند داشت و نظر باينكه بنابمراتب فوق مشروط به شرطي قانوني گرديده كه بانوحامدي با اخذ مجوز براي انتقال يكدستگاه آپارتمان امكان قانوني دريافت مجوزي ديگر براي خريد اين واحد آپارتمان را ندارد لذابااستفاده از وحدت ملاك ماده 239 قانون مدني بنظر دادگاه حق فسخ قرارداد فوق براي بانوقمرجمالي ايجاد گشته و ضمن اعلام فسخ قرارداد تصرفات بانوحامدي در اين آپارتمان ديگر مورد ومجوزي نداشته لذا به خلع يد وي از اين يكدستگاه آپارتمان نيز صادر واعلام ميگردد ،  اما در مورد مطالبه اجرت المثل زمان تصرفات نظرباينكه همانطوريكه در قسمت اول راي در مورد نحوه تصرفات خوانده استدلال گرديده تصرفات وي تا زمان اعلام فسخ قرارداد منشاء قراردادي داشته لذا مطالبه اجرت المثل تا اين زمان موردي نداشته و حكم به بيحقي خواهان در اين قمست از دعوي صادر ميشود.
رابعا" - نظر باينكه در دعواي اصلي مطروحه  ،  حق ونفعي براي آقاي منوچهر رضائي متصور نيست لذا به استناد ماده 2 قانون آئين دادرسي مدني قرار رد دعوي نسبت باين خواهان بسبب ذينفع نبودن نامبرده صادر ميگردد.
خامسا" - در مورد تقاضاي صدور حكم به خلع يد آقايان كامبير گوهري و فريبرز غفاري از آپارتمانهاي موصوف نظر باينكه حسب مندرجات صورتملجس اجراي قراردهاي معاينه و تحقيقات محلي نامبدرگان تصرفاتي بالمباشره در آن ندارند لذا حكم ببطلان اين قمست از دعوي خواهان اصلي نيز صادر و اعلام ميگردد.
رئيس شعبه 27 دادگاه عمومي حقوقي تهران - پويا
مستشار شعبه 27 دادگاه عمومي حقوقي تهران - انگوراني