رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي : 2/5/64
شماره دادنامه : 389/21
مرجع رسيدگي : شعبه 21 ديوان عالي كشور
خلاصه جريان پرونده :
در تاريخ 12/7/1362 آقايان (س) و (ي) وكلاي دادگستري به وكالت آقاي (ع) فرزند (ص) دادخواستي به طرفيت آقاي (م) به خواسته خلع يد از اراضي مزروعي و باغ و دو حلقه چاه تلمبه هاي آبياري مقوم به دو ميليون ريال تسليم دادگاه عمومي حقوقي اصفهان نموده كه به شعبه ششم ارجاع به كلاسه 62/553 ثبت شده در دادخواست به خلاف عنوان شده به موجب توافق رسمي شماره 64020-18/90/1334 دفتر خانه 14 اصفهان تنظيمي بيرورات (ص) خواهان مالك دو حبه و هشت نهم حبه ديگر هم به موجب سند رسمي شماره 13573-14/4/1344 دفتر خانه 89 اصفهان خريداري كرده وكلا" مالك نزد يك هفت حبه از 72 قريه مزبور شده كه در جريان اصلاحات اصلي دو پنجم اراضي قريه مزبور بين زارعان صاحب فسق تقسيم و با آنها انتقال داده شده و پس از آن شش قطعه زمين مزروعي و دو باب باغ و دو باب انبار براي خواهان باقي بوده كه يك قطعه باغ معروف به باغ توده را نيز فروخته و فعلا" در قريه مزبور مالك حدود هشتاد جريب در قطعات پراكنده شامل شش قطعه مزروعي و يك باغ و او باب انبار مي باشد و از سال ها قبل با اخذ پروانه هاي لازم اقدام با حفر دو حلقه چاه در داخل باغ خود نموده و زراعت و بهره برداري مي كرده در سال 1356 موتورچي تلمبه ها , آبياري خود را بر كنار و خوانده را كه يكي از كارگران روز مزد كشاورزي در محل بوده به سمت موتورچي   استخدام مي كند و چون بعدا" خواهان به علت ابتلا به بيماري مزمن خانه نشين مي شود خوانده علاوه بر كار موتورها بعضي از امور امر بري و كارگرداني را از قبيل تهيه كارگر كشاورزي و مراقبت در كار آنها و اخذ دستمزد كارگران و پرداخت به آنها و بردن محصول به انبار خواهان و انبار شركت تعاوني محل به هزينه خواهان را عهده دار مي شودسال گذشته يك قطعه زمين را بدون اجازه مالك براي خود يونجه كاري كرده و در سال جاري ساير قطعات مزروعي را بدون استيندان خواهان و دستور او براي خود زراعت نموده به عنوان اينكه دخالت و تصرف او در انبارها و اراضي ملكي و باغ و چاه و موتورهاي آبي خواهان بر خلاف ميل و رضايت او غصب و خلاف شرع و حرام است رسيدگي و صدور حكم خلع يد غاصبانه از اراضي ملكي خواهان اعم از مزروعي و باغ و دو حلقه چاه و تلمبه هاي منصوبه روي آنها و رفع هر گونه مداخله در آنها را با منظور خسارات خواستار شده اند فتوكپي هاي دو سند رسمي صدر الاشعار و نامه 3105/3-7/7/1348 امور آبياري و پروانه تعويض چاه شماره 1263/1657 الف – 27/3/1352 و نامه 19441-20/7/1348 ادراه اصلاحات اراضي شهرستان اصفهان و كارت كشاورزي شماره 389-22/7/61 و اظهارنامه 62/2177 وصورت مجلس تامين دليل 6/7/62 را ضميمه و در صورت لزوم استعلام از اداره ثبت را خواستار شده كه وقت رسيدگي تعيين گرديده خوانده در جلسه دادگاه حاضر نشده لايحه ارسالي او براي بعد ا ز ساعت جلسه رسيده كه شعبه ششم دادگاه عمومي حقوقي اصفهان به شرح دادنامه غيابي شماره934-5/11/1362 مالكيت خواهان را نسبت به شش قطعه زمين مزروعي و دو باب انبار و يك باب باغ مشجر واقع در قريه ارزنان قهات جزء پلاك 39 اصلي بخش 18 اصفهان و تصرفات خوانده را در غياب مذكور با توجه به اسناد رسمي و صورت مجلس تامين دليل و ديگر مستندات فوق محرز تشخيص و به عنوان اينكه خوانده در جلسه دادرسي حاضر نشده و جوازي بر تصرفات خود و ارائه نداده دعوي خواهان را محصول بر صحت دانسته و خوانده را به خلع يد از شش قطعه زمين مزروعي و يك باب باغ مشجرو دو باب انبار و دو حلقه چاه و تلمبه هاي آبياري محكوم كرده است پس از ابلاغ  دادنامه آقاي (م) در مهلت قانوني دادخواست و واخواهي تسليم دادگاه صادر كننده حكم غيابي نموده به شرح دادخواست و توضيحاتي در دادگاه ماحصل اعلام داشته غاصب نبود ه و محلي را غصب نكرده و تجاوزي به حقوق كسي ننموده آقاي (ع) جريب از ملك را به آقايان (ح ) و (ت) فروخته و يك جريب به عنوان ده در صد حقوق زارعي او را از فروش مذكور به موجب نوشته اي به او (خوانده ) واگذار كرد و يك جريب ديگر هم براي ديگري به مبلغ 130 هزار تومان به او (واخواه ) فروخته كه 23 هزار تومان آن را در يافت و از وصول بقيه وجه خودداري كرده است . همسر(ع) به وكالت از طرف شوهرش قرار داد  مورخ 14/4/1362 با او تنظيم نموده كه هر وقت خواست بقيه زمين ها را بفروشد ده در صد به عنوان حقوق او داده شود از سال 1342 به در خواست (ع) زمين بايري را به هزينه خود آباد نموده و بيست سال زارع و كشاورز زمين ها بوده كه قرار داد 14/4/1362 و واگذاري يك جريب زمين به عنوان ده درصد حقوقش از فروش ده جريب زمين دليل داشتن حقوق زارعانه است اگر مالك يا افراد ديگري مي خواهند او را از زمين بيرون كنند بايد لااقل حقوقش را مطابق مدارك موجود بدهند يا تسليم فتوكپي هاي قرار داد يك جريبي حقوق زارعي و يك هزاز متر مربعي خريداري و قرارداد 14/4/1362 و استشهاد به فتوكپي لايحه تسليم براي مرحله غيابي و استناد به تحقيق محلي فسخ حكم را خواستار شده كه به كلاسه 1073/62 ثبت گرديده آقاي (س) به وكالت آقاي (ع) ضمن ايراد به دادخواست واخواهي از نظر امضاء ماحصل پاسخ داده اراضي حتي در زمان حيات مورث موكلش آباد بوده و موكلش با گر فتن كارگران روز مزد كشاورزي شخصا" بهره برداري ميكرده و ادعاي زارع و كشاورز بودن واخواه درست نيست ادعاي فروش ده جريب زمين واخوانده صورت نگرفته است واخوانده براي اينكه واخواه را با احسان خود ماخوذ به حياء نمايد و از تخطي و تجاوزاتش جلوگيري كند حاضر به واگذاري يك هزار متر مربع زمين با قيمت نازلي به او شده و نوشته به صورت قول نامه تنظيم كرده و چون مبلغ مانده پرداخت نشده نوشته مزبور تاثيري ندارد قرارداد مربوط به يك جريب هم حكايتي از واگذاري عين يا منافع ندارد بر فرض كه واگذاري آن بابت حق و حقوق واخواه و يا دلالي فروش ملك به ديگري باشد چون ملك تحويل نشده موضوع نوشته اساسا" منتفي گرديده و اين زمين هم در مالكيت واخوانده باقي است هر چند قرارداد 14/4/1362 به امضاء واخوانده نمي باشد ولي چون داراي امضاء واخواه است و از ناحيه او ارائه شده و در آن سمت او نزد (ع) و خانواده اش كارگرداني قيد گرديده و تعهد وي به ادامه كار گرداين تعيين اجراي دستورات مالكي نسبت به ملك اوست به آن استناد مي شود مفاد استشهاديه با اقرار كتبي واخواه در نوشته مزبور اختلاف دارد و قابل ترتيب اثر نمي باشد دادگاه قرار استماع شهادت شهود را صادر نموده با صلح حقوق (ع) نسبت به پلاك 39 به موجب صلح نامه رسمي شماره 54484 – 16/7/63 دفتر خانه 82 اصفهان به بانو (ز) و خانم ها (الف)و (ب) سه نفر اخير به قائم مقام واخوانده مداخله و آقايان (و) به وكالت سه نفر مذكور دخالت و در دادگاه توضيح داده خريداران ادعائي زمين ده جريبي خواهر زاده هاي واخواه بودند كه چون واخواه ملك را به آنها تحويل نداده قول نامه از بين رفت و ديگر قرار داد يك جريب به عنوان ده در صد بي اثر است بر فرض صحت نوشته ده در صدي چون فروش انجام  نشده حقي ندارد و ده در صد هم وجه نقد است نه زمين اگر نسبت به يك جريب ادعاي خريداري دادخواست عليحذه تسليم شود موكلين مطالبي دارند عنوان خواهند نمود و بر فرض محال كه واخواه مستاجر و يا زارع ملك بوده چون مدت شرط صحت عقود مزارعه و اجاره است واخواه بايد مدت را اثبات نمايد و به لحاظ اينكه اجاره اي در بين نبوده و مزارعه اي انجام نشده از زماني كه واخواه ارتباط خود را با مالك قطع و غاصبانه در امر كشت و برداشت مداخله نموده غاصب محسوب است دادگاه پس از تحقيق از شهود به شرح دادنامه فرجام خواسته صادره در تاريخ 26/9/1363 به خلاصه اين استدلال كه واخواه به موجب قرارداد 14/3/1362 اقرار نموده سمتش در زمين مورد بحث در سال هاي قبل و اخير كارگرداني بوده كه به موجب آن عمليات كشت و برداشت و اداره موتورهاي آبياري را زير نظر مالك اداره نمايد و نظر به اينكه از مفاد دادخواست و لوايح ارسالي واخوانده عدم رضايت وي بر ادامه تصرفات واخواه روي زمين ها ي مورد بحث احراز مي گردد و با التفات به اينكه زارع يا مستاجر نبوده و خواه نيز با توجه به مفاد شهادت شهود و لحاظ اين كه اداره كشاورزي به موجب كارت هاي صادره واخواه را زارع زمين تشخيص نداده محرز مي باشد اعتراض واخواه را وارد نداشته و راي غيابي را تاييد نموده است پس از ابلاغ دادنامه آقاي (م) در مهلت قانوني دادخواست فرجامي تسليم دفتر دادگاه صادر كننده حكم نموده ضمن بيان مطالبي و اشاره به اينكه شهود سابقه بيست سال زراعي او را تائيد كرده و دفاتر اداره كشاورزي و دفاتر اداره سيلو حاكي زا زارع بودن او در مدت بيست سال است و حدود هيجده هزار متر از زمين را غرس اشجار نموده كه درختان چندين ساله دارد و دادگاه به استناد متن قرارداد 14/2/62 تنظيمي وسيله پسر فرجام خوانده كه بيسواد بوده دادنامه بدوي را تاييد و به مدافعات او توجه نشده نقض دادنامه را خواستار شده است وكيل فرجام خواندگان اعتراضات را تكراري و غير وارد دانسته ابرام حكم را تقاضا نموده است كه لوايح موقع شور قرائت خواهد شد .
پرونده پس از وصول به ديوان عالي كشور به كلاسه فرجامي بالاثبت اين شعبه ارجاع شده است . هيات شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديدپس از قرائت گزارش آقاي … عضو مميز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنين راي مي دهند .
اعتراض فرجام خواه بر دادنامه فرجام خواسته از نظر نقص در رسيدگي وارد است زيرا با توجه به اينكه در قرار داد 14/4/1362 تصريح شده هر گاه مالك خواست زمين ها را بفروشد با در نظر گرفتن حق و حقوق آقاي (م) باشد كه فرجام خواه مدعي بوده نوشته مذكور را همسر (ع) به وكالت از شوهرش تنظيم نموده و در نوشته ديگر بدون تاريخ منتسب به شخص (ع) هم يك جريب زمين از قريه ارزنان قباب در محل معروف به دم دروازه به عنوان حق و حقوق تحويل ملك قرار داد دم دروازه به (م) واگذار گرديده و در هر دو قرار داد تصريح بر وجود حق و حقوق براي فرجام خواه در زمين هاي (ع)شده است كه در صورت صحت و اصالت آنها حقوق فرجام خواه نسبت به زمين هاي مذكور مورد تاييد مالك وقت بوده و مداخله فرجام خواه را به هر صورتي كه تصور شود سلب تعلق حقوق تاييد شده مذكور را نمي نمايد نو محاسبه حقوق منصوره او در قبال تحويل ملك با توجه به قائم مقامي فرجام خواندگان از (ع) در جريان دعوي نيز به اقامه دعوي جداگانه نداشته و فرجام خواه به موجب قرار داد ديگري مدعي خريد يك هزار متر مربع از زمين ها بوده كه در صورت تحقق معامله صلح همان زمين به فرجام خواندگان وجهه قانوني نمي توانسته داشته باشد اقتضاء داشت (دادگاه در زمينه صحت و سقم وكالت بانو(ز) از شوهرش (ع) و تنظيم قرار داد 14/4/1364 به وكالت او و تحويل زمين دم دروازه به خريداران ادعائي (كه به موجب تثبيت مالكيت فرجام خواه نسبت به يك جريب زمين واگذاري به عنوان حق و حقوق او در تحويل ملك مذكور مي شده ) و تحقق و يا عدم تحقق بيع زمين يك هزار متر مربعي رسيدگي مقتضي معمول و با توجه به نتيجه حاصله از رسيدگي هاي ياد شده اقدام لازم ديگر هم انجام و سپس با توجه به مجموع دلائل و مدارك رسيدگي ها مبادرت به صدور راي شايسته مي شود فلذا حكم فرجام خواسته به لحاظ نقص در رسيدگي به استناد صدر ماده 558 قانون آيين دادرسي مدني نقض مي شود و رسيدگي مجدد به تجويز ماده 572 قانون مزبور به شعبه ديگر دادگاه عمومي حقوقي اصفهان ارجاع مي گردد .

مرجع :
كتاب وكالت و عقد ضمان و احكام راجع به آن 
تاليف يدالله بازگير , انتشارات فردوسي , چاپ گيتي , 79