رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي : 25/4/70
شماره راي    : 504/21
مرجع رسيدگي  : شعبه 21 ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده :
در تاريخ 29/7/65 آقاي (ح ) برفيت آقاي (س ) بخواسته صدور حكم بر فسخ قولنامه وخلع يد از سه تاق آب ومقدار 4 ساعت و20ساعت و20 دقيقه زمين ونصف باغ انگور پلاك 285 اصلي واقع درروستاي نجف آباد مقوم به مبلغ 3500 ريال و هزنيه دادرسي وخسارت وارده تا زمان حكم تقدمي دادگاه حقوقي يك ورامين نموده و خلاصتا" اظهار داشته اينجانب باربر سند مالكيت رسمي مالك موضوع خواسته مي باشم خوانده برابر قولنامه عادي مورخ 11/4/64 آب و زمين مذكور را بملغ سيصدو پنجاه هزار تومان خريداري نموده بطوريكه كلا" مبلغ چهار هزار تومان پرداخته وملزم گرديده بقيه ثمن معامله را حداكثرتا تاريخ 1/7/64بپردازد و در غير اينصورت چنانچه تا تاريخ 5/7/64 اقدامي ننمايد معامله فسخ شده تلقي خواهد شد و چون و در موعدمقرر نسبت به پرداخت ديون خود اقدامي نكرده اينجانب معامله را فسخ نموده و بوسيله اظهارنامه بخوانه اعلام كردم در خاتمه تقاضاي صدور حكم طبق خواسته كرده ومستندات وي فتكپي سندمالكيت واظهارنامه وقولنامه عادي مي باشد با تعيين وقت وابلاغ بطرفين خوانده ضمن لايحه تقديمي خلاصتا" ضمن تكذيب دعوي خواهان اظهار داشته كه خواهان آب و ملك را باينجانب فورخته و متعهدگردديه در دفتر اسنادرسمي حضوريافته وملك را باينجانب منتقل نمايد كه به علت خلف وعده اينجانب دادخواستي مبني بر الزام نامبرده به تنظيم سند تقديم كرده ام كه بكلاسه 65/372 تحت رسيدگي است تقاضاي توام نمودن پرونده ها راكرده طبق صورتلجسه مورخ 30/12/65 پس از توضيحات خواهان دادگاه پرونده مورد استناد خوانده رامطالبه كرده و نيز پرونده ثبتي مطالبه شده طبق صورتجلسه مورخه 7/4/69 دادگاه پس از ملاحظه پرونده قرار رسيدگي توامان بهر دو پرونده صادر كرده است بر پرونده 65/382 در تاريخ 27/10/65آقاي (س ) برومند با وكالت آقاي (ه) بطرفيت آقاي (ح ) به خواسته الزام خوانده بحضور در دفتر اسنادر سمي وتنظيم سندانتقال 2تاق آب چاه عميق و يك ساعت 20دقيقه زمين از 288 ساعت قريه نجف آباد و نصف از باغ انگوري مقوم به بملغ سه ميليون و پانصد هزار ريال تقديم دادگاه حقوقي يك ورامين نموده وخلاصتا" توضيح داده خوانده مورد خواسته را بموكلش فورختهو ضمن قولنامه بلفظ ماضي (واگذار نمودم ) وقوع معامله انجام يافتهومقرر گرديده هر كسي از انجام معامله منصرف گردد مبلغي دادني باشد چون موكل از انجام معامله منصر فنگرديده و در تاريخهاي مقرره با در دست داشتن وجه نقد براي انجام معامله بخوانده مراجعه نموده و حتي ضمن اظهار نامه مراتب بقاي خود را براي انجام معامله بفروشنده اعلام نموده نامبرده براي ثبت معامله در دفتر اسناد رسمي حضور نيافته و در پرونده كيفري 65/538 داديار2 مجددا" خوانده انجام معامله رااعتراف نموده و اكنون نيز براي انجام معامله حاضر است ودرخاتمه تقاضاي صدور حكم بنفع موكلش را كردهاست مستندات قولنامه مورخ 11/6/64 و اظهارنامه مي باشد و پس از چند جلسه تجديدبعلل منعكس درپرونده طبق صورتجلسه مورخ 7/5/69 پرونده ثبتي بدادگاه ارسال شده ونماينده ثبت اظهار داشتهكه چون پرونده ثبتي مربوط به كليه مالكيت افراد قريه نجف آباد است امكان ارائه جزئيات ثبتي پلاك 226 اصلي نمي باشد كتبا" از اداره ثبت خواتسه شده كه جزئيات 226و285 مورد اختلاف طرفين را بدادگاه اعلام نمايد و دادگاه نيز خلاصتا" دادگاه پس از ذكر مقدمه و جريان پرونده واستناد باظهارات و لوايح تقديمي طرفين مستند طرفين را قولنامه تلقي كرده و استدلال نموده آنچه در قولنامه موردمعامله واقع شده سه تاق آب ومقدار چهار ساعت وبيست دقيقه زمين از پلاك 285 است كه حسب گزارش اداره ثبت ورامين در ورامين پلاك 285 اصلي موجوديت نيافته و بالغ انگوري اشاره شده در قولنامه نيز مبهماست و حدودش مشخص شده ثانيا" صدور و قيد دو تاريخ يكي پرداخت بقيه وجه مورد توافق تا تاريخ 11/7/64وسپس قيد مدت قولنامه تا تاريخ 5/7/64 نمي توان جزء تكميل مفاد قولنامه و وقوع عقد بيع تا تاريخ بعدي را در منظور و قصد طرفين استنباط نمود ثالثا" آقاي وكيل خواهان كه آمادگي موكلش را اعلام داشته صحيح بنظر نمي باشد زيرا خواهان حتي پس از يك سال از تاريخ مندرج در قولنامه مبادرت به قتديم اظهارنامه و سپس دادخواست نموده رابعا" انصراف و عدالت قضايي نيز حكم بي اعتباري قولنامه راثابت مي نمايد دادگاه با توجه بمراتب فوق نسد طرفين را در حكم قولنامه تشخيص داده واضافه نموده اگر دعوي وكيل خواهان از جهت وقوع عقد بيع خالي از ايراد و اشكال بدانيم معاني مفهومي كه از استعمال دو تاريخ 1/7/64 بخصوص از عبارت مدت قولنامه تا تاريخ 5/7/64 عرفا" و قانونا" حاصل مي شود چيزي جز خيار شرط نمي تواندباشدزمين زيرا طرفين ب قراردادن اين ضرب الاجل براي ممتنع هم خيارشرط قرار دادند و هم پنجاه هزار تومان وجه التزام از طرف شخص كه منصرف شده است و بالنتجيه در مورد دعوي آقاي (ه)بطرفيت آقاي (ح )بخواسته الزام به تنظيم سند رسمي ملك مورد بحث اظهارنظر به رددعوي وكيل خواهان نمده و در مور دعوي آقاي (ح ) بطرفيت آقاي (س ) برومندبه خلع يد از پلاك 226 اصل اظهارنظر نمي باشد وموضوعا" منتفي اعلام مي شود آقاي (س ) با وكالت آقاي (ه) بنظريه مذكور اعتراض كرده وخلاصه اعتراض وي اينستكه ايشان مستند موكلش را قولنامه تلقي نكرده و اگر در جائي كلمه قولنامه ذكر كرده سهوا" بوده و در مالكيت موكلش ترديدي ندارد و حدود و مشخصات املاك نزد طرفين در محل معروف ومشخص است عدم پرداخت بقيه ثمن موجب فسخ معامله نيست ودر اين عقد بيع قيد خيار شرط نشده است و درخاتمه درخواست صدور حكم بنفع موكلش را كرده است اينك در وقت بالا هيئت شعبه تشكيل است پس از قرائت گزارش آقاي ...  با توجه به محتويات پرونده مشاوره نموده و چنين اظهرانظر مي نمايد.

بسمه تعالي
نظريه - نظريه مورخه 3/9/69 صادره از دادگاه حقوقي يك ورامين مخدوش است زيار با توجه به متنمستند طرفين و اقرارآنان به انجام عقد بيع سند مذكور بيعنانه مي باشد و استدلال دادگاه بر قولنامه بودن آن منطبق باواقع نمي باشد ليكن از جهت اينكه درسندقيدگرديده مدت قولنامه تا5/7/64 مي باشد روشن نيست كه منظور طرفين خيارشرط فسخ معامله بوه و يا اينكه تارخي اعتبار سند تاتاريخ مذكوربوده كه با فرض هم يك از دو مورد نتيجه حاصله حاصله مختلف خواهد بود واقتضاء داشته كه دادگاه با تحقيق از طرفين معامله و كاتب و گواهان مقيده درذيل سند و نيز تحقيق از مطلعين قضيه با معرفي طرفني موضوع را روشن وسپس اظهارنظر مي نمود چون بنحومذكور انجام نگرديده نظرهي معرتض عنها تائيد نمي شود و پرونده بدادگاه مذكور اعاده مي گردد.

مرجع :
كتاب قانون مدني در آراء ديوان عالي كشور- خيارات واحكام راجع به آن - به اهتمام يداله بازگير - انتشارات فردوسي - چاپ اول 1379 - چاپ دريا