رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي : 10/9/73
شماره راي    : 495/21
مرجع رسيدگي  : شعبه 21 ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده :
در تاريخ 26/9/70 آقاي ...  وكيل دادگستري بوكالت از تجديدنظر خواندگاندادخواستي به مقوم چهار ميليون و بيست هزارريال بمحاكم حقوقي يك شيراز بطرفيت آقاي (پ ) داده اجمالا" اينكه ششدانگ خانه پلاك 111/11 بخش 4 شيراز ملكي موكلان است كه بموجب قرارداد عادي مورخه 13/2/69 با خوانده دعوي قولنامه اي تنظيم شده كه در بندهاي 4 و 7 آن براي متعاملين شرط فسخ مقرر گرديده كه فاقد مدت است و به استناد ماده 401 قانون مدني شرط و معامله باطل مي باشد و چون ازتاريخ تنظيم قولنامه مزبور خوانده دعوي اثبات يد بر خانه مزبور نموده است يد وي ناشي از معامله باطل و طبق ماده 308 قانون مدني غاصبانه محسوب مي شود طبق اين دادخواست تقاضاي رسيدگي و صدور حكم براعلام ابطال معامله را دارد ارزش خواسته در اين قسمت دو ميليون و ده هزار ريال است ونيز درخواست صدور حكم خلع يد غاصبانه او را نيز داشته كه خواسته را از اين نظر بهمان مبلغ تقويم نموده است و نسبت بمازاد نيز طبق تبصره 32 قانون بودجه سال 1370 كل كشور تقاضاي اقدام شايسته را دارد مستندات دعوي عبارتند از برگ وكالتنامه وكيل قولنامه فتوكپي سند عادي مورخه 13/2/69 تحت عنوان قولنامه فتوكپي سند مالكيت 
 مفاد قولنامه مذكور خلاصتا" اين است كه آقاي (م ) به عنوان فروشنده و آقاي (پ ) بعنوان خريدار ششدانگ يك باب خانه واقع در خيابان قصر الدشت پلاك 111/110 بخش 4 شيراز را بمبلغ شصت و پنج ميليون ريال معامله كرده سي ميليون ريال طي دو فقره چك بابت قسط اول و35 ميليون ريال چك شماره 387895 مورخ 15/2/70 (يكسال بعد ) بفروشنده پرداخت شده در بند3 مقرر گرديده انتقال رسمي سند مالكيت حداكثر بمدت يكسال شمسي بعد از تاريخ امضاء قولنامه موكول به پرداخت مبلغ مورد معامله از سوي خريدار است بند7 قرارداد حاكي است چنانچه خريدار از انجام معامله منصرف گردد وي تنها باگرفتن مبلغ پرداختي اش ديگر هيچگونه حقي نسبت بمورد معامله ندارد و كلا" معامله فسخ شده تلقي مي گردد پس از طرح پرونده در دادكاه وتاديه مابه التفاوت هزينه دادرسي آقاي ...  بوكالت ازخوانده دعوي دادخواست بخواسته الزام خواهانهاي اصلي به انتقال رسمي رقبه 111/110بخش 4 داده و باستناد وكالتنامه وكيل ودو فقره اظهارنامه و فتوكپي چك 865226 - 15/2/70 عهده بانك تجارت منتسب به (م ) در وجه (ب ) بابت وديعه پرداختي ايشان مربوط به منزل پلاك 111/110 موضوع قولنامه در قبال چك 831542 - 17/2/67 توضيح داده كه خانه مورد معامله قبلا" در اجاره موكل بوده و چهار ميليون ريال بوي وديعه داده در مقابل چك 831542 را به آقاي (م ) داده كه در تاريخ 15/2/70 ازچك مربوطه به بقيه ثمن كه مابه التفاوت بقيه پرداخت گرددو بهمين كيفيت بين طرفين توافق شده و آقاي (م ) بدون توجه بتوافق اول وقت روز15/2/70 به بانك مراجعه و فرم برگشت زده است وسپس اظهارنامه مورخه 18/2/70 را براي موكل فرستاده كه موكل نيز متقابلا" آمادگي خود را براي پرداخت ثمن معامله اعلام مي دارد
 وكيل خواهان در دفاع از دعواي متقابل اظهار داشته مطلب جديدي جز آنچه در دادخواست بعرض رسيده وجود ندارد براي خوانده در خانه مورد بحث مالكيتي بوجود نيامده تا موكلان ملزم به تنظيم سندرسمي انتقال بنامبرده  باشند و از جمله دلايل اين مطلب چك شماره 387296 -17/2/70 بانك ملي ايران بامضاء خوانده بمبلغ يك ميليون و چهارصدهزار ريال است كه در متن آن نوشته شده در وجه آقاي (م ) بابت اجاره از15/2/69 الي 15/2/70 و با توجه به تايخ تنظيم قولنامه وتاريخ صدور چك اخير وعبارت مندرج در آن معلوم مي شود كه خوانده نيز اعتراف دارد كه معامله عيني نشده است و اگر چنين چكي را صادر نمي شود خوانده در مقابل اظهار داشته ازسال 1367 مستاجر خانه بوده و در 15/2/67 آنرا بمدت يك سال اجاره كرده چهارصد هزار تومان بمالك وديعه داده وماهي 15 هزار تومان مال الاجاره پرداخت مي كرده نبا به پيشنهادآقاي (م ) قرار شد خانه را خريداري كند كارشناس آنرا شش ميليون تومان تقويم كرد توافق شد سهم آقاي (ك ) را نقد مي دهم و سهم آقاي (م ) رايكسال بعد پرداخت كند و در اين مدت مال الاجاره سهمي او را باضافه پانصدهزار تومان بابت وديعه تلفن دادم در بند4 قولنامه ذكر شده اگر خريدار ظرف يكسال حاضر به پرداخت باقيمانده باشد فروشنده متعهدبانتقال رسمي آن مي باشد.از اين نظر از ديماه سال 69 براي پرداخت بقيه ثمن و انتقال سند به آقاي (ك ) مراجعه كردم ولي متهد بود كه برادرش در مسافرت است بعد از مراجعت ايشان انجام مي شود در22/1/70مجددا" مراجعه كردم واطلاع دادم كه ا'اده براي پرداخت بقيه ثمن وانتقال گرفتن رسمي سند هستم ايشان قبوض آب وبرق و گاز را مطالبه كردند تا مقدمات تنظيم سند را فراهم نمايند در7/2/70 اطلاع دادند كه اداره دارائي مطالبه ماليات سنگيني بابت اجاره مي كند قرار شده روز16/2/70 مامورين براي تحقيق بمحل بيايند در خانه باشيد و قيمت احاره را رقم پائيني بگوئيد تا ماليات كمتري دريافت شود و چون چهارصد هزار تومان بموجب چك 865226 نزد وي دارم گفتم اين رقم را در تاريخ  تنظيم سند از مبلغ سي پنج ميليون ريال بقيه ثمن معامله كسر مي كنم و بقيه را پرداخت مي كنم ايشان قبول كرده چون روز19/2/70 مامور دارائي نيامد بايشان مراجعه كردم گفت چك شما وصول نشده معامله از نظر من تمام شده مي باشد
 آقاي ...  وكيل خواهان در پاسخ بمدافعات خوانده اظهار داشته در بند 4 قرارداد مطلبي در باب اينكه آقاي (ي ) قبل از حلول موعد پرداخت قسط دوم مبلغ مزبور را آماده كند و فروشندگان ملزم به تنظيم سند باشند وجود ندارد و در اين بندمرقوم است چنانچه در مدت زمان كسال بعد از امضاء قولنامه خريدار حاضر به پرداخت باقيمانده از كل مبلغ مورد معامله باشد فروشنده متعهد بانتقال سند بنام وي خواهد بود بنابراين موكل شرطي با خوانده دعوي ننموده كه قبل از يكسال بفرض آماده بودن قسط دوم خانه را بوي انتقال دهند مضافا" اظهارات خوانده اظهارمي دارد كه قرار شد وجه را در محضر و باكسر مبلغ چك چهارميليون ريالي بپردازم دادگاه از گواهان خوانده تحقيق نموده و چنين راي داده اند اولا" دعوي خواهانهاي اصلي محمول بر صحت مي نمايد زيرا با توجه به اينكه خوانده رعايت بند4 قولنامه مذكور را ننموده و با عنايت به بلامحل بودن چك 387895 و اظهارات خوانده دائر بر اينكه با فروشندگان موافقت نموده بودند وجه چك مذكور و بقيه ثمن را در دفتر خانه اسناد رسمي وهنگام انتقال سند بپردازند كه اين ادعا باتوجه باظهارات شهود ومجموع محتويات پرونده همراه با دلايل نبوده و با توجه به بند7 قولنامه مذكور چون حق فسخ براي خريدار تعيين و مدتي براي آن تعيين نشده و با عنايت بماده 401 قانون مدني هم شرط و هم معامله باطل است و حكم بر ابطال قولنامه 13/2/69 و نتيجتا" خلع يد خوانده دعواي اصلي از منزل ملكي خواهانها صادر مي نمايد وخوانده مبلغ 237040 ريال بابت حق الوكاله وكيل وهزينه دادرسي بمشاراليه محكوم نموده و دعواي متقابل را غير وارد تشخص و رد نموده اند محكوم عليه از اين راي تقاضاي تجديدنظرنموده و پرونده بديوان عالي كشور ارسال و باين شعبه ارجاع گرديده است.
هيئت شعبه در تاريخي بالا تشكيل گرديد پس ازقرائت گزارش آقاي ...  عضو مميز اوراق پرونده و لوايح طرفين دادنامه شماره 388 و 389 -10/7/72 فرجامخواسته مشاوره نموده چنين راي مي دهند.
استدلال دادگاه و صدور حكم ببطلان قولنامه مورخ 13/2/69 مستند دعوي ملخصا" اينستكه :
1- خوانده رعايت بند4 قولنامه مذكور را ننموده و چك شماره 387895-15/2/70 (بعنوان قسط دوم و بقيه ثمن معامله ) بلامحل بوده و دليلي بر موافقت فروشندگان مبني بر پرداخت وجه چك مذكور دردفتر اسناد رسمي و هنگام تنظيم سند انتقال ، از ناحيه خوانده ارائه نگرديده است.
2- با توجه به بند7 قولنامه وتعيين حق فسخ براي خريدار بدون ذكر مدت طبق ماده 401 قانون مدني ، شرط و بيع باطل مي باشد ليكن اشكالي كه باين استدلال و دادنامه تجديدنظر وارد بنظر مي رسد اين است كه اولا" ضرب الاجل مذكور در صدر بند4 قرارداد صريحا" باين عبارت : چنانچه در مدت زمان يكسال بعد از امضاء قولنامه ، خريدار حاضر به پرداخت مبلغ باقيمانده از كل مبلغ مورد معامله باشد فروشنده متعهد بانتقال سند بنام وي خواهد بود ناظر بكل قرارداد منجمله بند7 قرارداد بوده بنابراين با فرض تلقي اين بند (7) به عنوان خيار شرط ، بدون مدت نبوده استناد بماده 401 قانون مدني و صدور حكم ببطلان قرارداد موجه نمي باشد.
ثانيا" مستفاد از ذيل بند4 قرارداد باين عبارت : ( چگونه مدت زمان بعد از امضاء قولنامه تا زمان پرداخت قسط دوم مبلغ مورد معامله از يكسال تجاوز نمايد كلا" معامله كان لم يكن تلقي مي گردد ... و معامله فسخ شده مي باشد.) نوعي خيار تخلف شرط (نه خيار شرط) و انفساخ قرارداد در صورت عدم پرداخت قسط دوم و بقيه ثمن معامله بود بنابراين هرچند خواسته خواهانها صدور حكم بر بطلان قولنامه مورخ 13/2/69 بوده ليكن علي فرض عدم پرداخت بقيه ثمن معامله توسط خريدار در مهلت مقرر طبق ذيل بند 6 مذكور در فوق ، نتيجه آن انفساخ قرارداد بوده نه بطلان آن . لذا با توجه باختلاف اين دو عنوان و آثار حقوقي مرتبه به هريك از اين دو و مقررات قانون مدني در اين خصوص دادنامه تجديدنظرخواسته با اين كيفيت واجد ايراد قضائي تشخيص و با نقض آن مستندا" به بند د ماده 6 قانون تجديدنظر آراء دادگاه پرونده جهت رسيدگي مجدد به شعبه ديگر دادگاه حقوقي يك شيراز با توجه به مقررات قانون مدني و آئين دادرسي مدني در اينخصوص ارجاع مي گردد.

مرجع :
كتاب قانون مدني در آراء ديوان عالي كشور- خيارات واحكام راجع به آن - به اهتمام يداله بازگير - انتشارات فردوسي - چاپ اول 1379 - چاپ دريا