رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي : 7/3/74
شماره دادنامه : 121/21
مرجع رسيدگي  : شعبه 21ديوانعالي كشور

گزارش جريان پرونده :

آقاي (م ) با كالت آقا (ع ) بطرفيت آقاي (س ) و(ب ) دادخواستي به خواسته صدور حكم بر الزام به تنظسم سند رسمي انتقال ششدانگ پلاك 15/2143 بخش ده تهران مقوم بده ميليون ويكصد هزار ريال تقديم و اظهار نموده خواندگان بموجب قولنامه مورخ 16/9/68پلاك مورداشاره را بخواهان فروخته و قسمتي از ثمن را دريافت ودو طبقه از محل مورد معامله را در اخيتار موكل قرار داده و چون بامراجعات مكرر حاضر به تنظيم سند در دفترخانه نشده اند رسيدگي و صدور حكم مورد تقاضا مي باشد كه رسيدگي پرونده بشعبه 4دادگاه حقوقي يك تهران ارجاع كه آقايان (س )و(ب ) دادخواست متقابل نسبت باين موضوع بطرفيت آقاي (ص ) بخواسته فخس قولنامه موردبحث تسليم واظهار نموده اند در 14/9/68 قرارداد اجاره بينانيجانبان و خوانده جهت دو طبقه زير زمين پلاك ياد شده تنظيم محل مورد اجاره بنامبرده تحويل نامبرده با اطلاع از بي اطلاعي ما تكليف به تنظيم قولنامه مورخ 16/9/68 نموده كه مورد اجاره را بايشان منتقل نمائيم و چون اينجانبان در جريان ارزش املاك بنرخ روز نبوديم لذا نامبرده  با سوءاستفاده از اين موقعيت قولنامه را بقيمتي بمراتب كمتر از قيم واقعي روز تنظيم كه متوجه شده ايم از قيمت معادل يك پنجم مغبون گشته ايم و خوانده بشرائط قولنامه عمل نكرده و قراردادتنظيمي قولنامه است و مبايعه نامه نيز نمي باشدو قبض واقباض نيز بعمل نيامده فلذا هم بعلت وجود غبن و هم انيكه بشرايط قرارداد عمل نشده وهم قرارداد قولنامه است فخس قراداد با ارجاع امر بكارشناس ورد دعوي اظهار داشته شهودي كه خواهانهاي تقابل معرفي نموده اند بر اينكه آنان در معامله مغبون شده اند يك ماه قبل از تاريخ تنظيم سندباخريدار مذاكرده و چون توافق نشد احقاق حق را بمحكمه محول نمودند ضمنا" قرارداد اجاره چون مقدم بر قرارداد فروش بوده پس از فروش از اجاره انصراف حاصل شده است خواندگان دعوي اصلي وخواهانهاي تقابل اظهار نمودند ده روز پس از قولنامه بخريدار مراجعه و گفتيم ما حاضر بفروش نيستيم ايشان همسايه ما را آوردند و گفتند اگر چهار صدهزار تومان روي پول من بگذارند يعني بجز بيعانه چهار صد هزار تومان ديگر بدهند حاضر بفسخ هستم ما گفتيم فقط دويست هزارتومان روي پولت مي گذاريم كه بهرصورت معامله از نظر اينجانبان فسخ است و مغبون نيز شده ايم دادگاه وضعيت ثبتي پلاك مورد دعوي سپس آخرين وضعيت ثبتي آن رااستعلام كه آخرين نامه اداره ثبت ناحيه غرب تهران بر مالكيت خواندگان نسبت به آ;دلالت مي نمايد درخلال دادرسي آقاي (د) از آقاي (ب ) و آقاي (ع ) وخانم (ف ) از آقاي (س ) وكالتنامه تسليم ودر دادرسي وارد واظهار نموده اند قرار استنادي خواهان اصلي قولنامه و قابل اعتبار نمي باشد و در بند2آن حق فسخ براي طرفين قرار داده شده كه باين حق موكلين عمل نموده اند ودرمعامله نيز مغبون گرديده كه از حق فسخ باين لحاظ نيز استفاده شده است كه جهت احراز واقعيت درخواست معاينه وتحقيق محل واستماع مسجلين استهشاديه مي گردد كه قراراستماع شهادت شهود حاضر و بخواندگان از جانب دادگاه اخطار كه شهود را حاضر و تعرفه نمايند كه از دو نفر از گواهان تعرفه شده تحقيق و سپس از جهت احراز غبن موضوع به كارشناس ارجاع وكارشناس ارزش محل مورد دعوي را در زمان قرارداد مبلغ بيست و يك ميليون ريال برآورد و در نتيجه اعتراض وكلاي خواهانهاي دعوي تقابل از هيئت سه نفره كارشناس كسب نظر وهيئت كارشناس ارزش محل را در تاريخ معامله 16/9/68 مبلغ سي ودوميليون ريال تعيين دادگاه طي دادنامه شماره 219و220-13/4/73باين استدلال كه مستند مدركيه دعوي ظاهرا" بر تحقق عقد بيع نسبت به مورد معامله دلالت و لكن با توجه بمواردي گواهي گواهي فروشندگان در زماني نزديك با تاريخ وقوع معامله عدم رضايت وانصراف خود را به انگيزه غبن با عبارات عرفي بخريدار اعلام نموده واظهارات وادعاي خوهان دعوي اصلي بر عدول فروشندگان از غبن بلحاظ مراجعه بدفتر اسناد رسمي واستعلام از ادارات مربطو بفرض اثابت موجد حقي براي وي نمي باشد چه حساب ماده 421 قانون مدني طرفين مي توانند راجع بمابه التفاوت قيمت مبيع تراضي نمايندومذاكرات طرفين قبل از اعلام رضايت مغبون دليل بر انصراف از غبن تلقي نمي گردد و چون هيئت كارشناس كه نريه آنان مصون از تعرض مانده ارزش مورد معامله را يازده ميليون ريال بالاتر از ثمن اعلام داشته اند كه در نتيجه غبن فاحش و قابل مسامحه بنظر نمي رسد با انطباق مودر با مواد416و417 قانون مدني دعوي خواهنهاي تقابل وارد تشخيص و با صدور حكم بر تاييد فسخ در قبال استرداد مبلغ دو ميليون ريال وجه دريافتي جهت پرداخت بخريدار حكم بر رد دعوي خواهان دعوي اصلي صادر اين راي در25/5/73 بوكيل خواهان دعوي اصلي ابلاغ در31/5/73 نسبت به آن تجديدنظر خواهي تبادل لوايح انجام پرونده باين شعبه ارجاع گرديده است.
هيئت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد پس از قرائت گزارش آقاي (الف ) عضومميز واوراق پرونده ولوايح طرفين دادنامه شمچاره 220و 219 -13/4/73 فرجامخواسته مشاوره نموده چنين راي مي دهند:
استدلال دادگاه در دادنامه تجديدنظرخواسته و صدور حكم ببطلان دعواي خواهان اصلي ملخصا" اينست كه : 1- موادي گواهي گواهان خواهانهاي دعواي تقابل اينستكه فروشندگان در زمان نزديك بوقوع بيع ادعاي غبن در معامله را طرح و با عبارات عرفي كه مويد فسخ بيع است مراتب عدم رضايت و انصراف خويش را اعلام داشته اند.
2- اظهارات خواهان پرونده اصلي مبني در رد ادعاي غبن و عدول از آن توسط فروشندگان بلحاظ آنكه بعد از طرح ادعا بدفتراسناد رسمي مراجعه واستعلامات مراجع اداري را در خصوص بيع مورد نظر پيگيري نموده اند در فرض اثبات نيز موجد حقي براي خواهان نمي باشد.00 و مداكرات متبايعين قبل ا ز اعلام رضايت مغبون دليل انصراف اين شخص از ادعاي غبن نمي تواند تلقي گردد.)
ليكن نظر باينكه اولا" از اظهارات گواهان (الف ) - آقا (ه) به اين عبارت...  با چند نفر رفتيم با خريدرا صحبت كرديم او گفت سيصد چهارصد هزار تومان بده تا معامله را بهم بزنيم كه چون معامله روز قبل بود آقاي (ب ) گفت رواست كه براي يك روز چهارصد هزار تومان ضرر بدهيم و نشد.00 ب - آقاي (ط) باين شرح (00 با رفقاي ديگر رفتيم نزد آقاي (م ) و حصبت شد و اين آقايان گفتند كه اگر ارزان فروخته است بقيه پولشان را بدهدو قرار شد كه سيصد هزار تومان به اينها بدهدكه قبول نشد.00)اعلام فسخ قراردادتوسط فروشندگان استنباط نمي شود بلكه صحبت از اقاله قرارداد بوده كه حسب اظهارات مشاراليهما مورد قبول واقع نشدهاست.
ثانيا" با توجه باينكه فسخ قرارداد نظير انعقاد آن نياز به اعلام اراده صريحا" (لفظا" يا عملا") داشته وبحكايت پرونده مدعيان غبن صريحا" اعلام فسخ ننموداند ونيز با توجه بمقررات مواد449و420 قانون مدني ووجود حالت سابقه و عدم اختلاف طرفين در تحقق بيع و شك در تحقق رافع ، استدلال و استناج دادگاه مبني بر اينكه :
اظهارات خواهان پرونده اصلي دائر به مراجعه فروشندگان بدفتر اسناد رسمي واستعلامات از مراجع اداري بعد از ادعاي غبن موجدحقي براي خواهان نمي باشد صحيح نبوده و با اين كيفيت اقتضاء داشته دادگاه با توجه به مقررات قانون مدني و گواهي دفتر اسناد رسمي شماره 121 تهران بشماره 321-20/2/72 و پاسخ حوزه مالياتي شماره 423 مالياتهاي غرب تهران بشماره 204-20/2/71 مضبوط در پرونده نسبت بموضوع رسيدگي و با اختيارات حاصل از ماده 28 لايحه قانوني تشكيل دادگاههاي عمومي هرگونه تحقيق يا اقدامي كه جهت كشف حقيقت لازم باشدانجام و سپس اتخاذ تصميم نمايد لذا دادنامه تجديدنظر خواسته واجد ايراد قضائي تشخيص وبا نقض آن پرونده جهت رسيدگي مجدد مستندا" به بند د ماده 6 قانون تجديدنظرآراء دادگاهها به دادگاه عمومي تهران ارجاع مي گردد.

مرجع :
كتاب قانون مدني در آراء ديوان عالي كشور- خيارات واحكام راجع به آن - به اهتمام يداله بازگير - انتشارات فردوسي - چاپ اول 1379 - چاپ دريا