رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي : 3/2/69
شماره دادنامه : 42/22
مرجع رسيدگي  : شعبه 22ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده :

در تاريخ 31/1/67 آقاي (ع ) بطرفيت آقاي (ر) دادخواستي بخواسته فسخ و ابطال معامله يك قطعه زمين مشهور سنجدزار واقع در قريه قشلاق خانه برق بعلت وجود غبن فاحش در معامله مورخ 6/9/66 مقوم به مبلغ نهصد و شصت هزار تومان تقديم دادگاه حقوقي يك مراغه نموده و خلاصتا" توضيح داده زمين مذكور را كه حدود36 من و يك چارك مي باشد در موخه 6/9/66 خريده و سند عادي انتقال ملك را نيز حاج ميرزا ...  نوشته و نسخه اي از آن بمن داده نشده و نمي دانم اسقاط خيار غبن شده يا نه و اگر هم نوشته شده باشد بمن تفهيم نگرديده بعد از انجام معامله در تاريخ مذكور اينجانب متوجه غبن فاحش شدم در مورخه 7/9/66 با دامادم بخانه خوانده رفتم و گفتم بعلت مغبونيت ازمعامله منصرف شدم خانده گفت خيلي خوب شما چكهاي من را بده منهم سند شما را پس مي دهم كه با ارائه چكها در اثر مداخله اطرافيانش از دادن سند خودداري كرد در تاريخ 8/9/66بكاتب مراجعه كرد و گفتم مغبون هستم و تقاضاي فسخ معامله را كردم و در تاريخ 9/9/66به برادرمان آقاي (ع ) مراتب را گفتم كه در بين خانواده موضوع حل و فصل شود ايشان دونفر بااسمي حاج عسگر ...  و شجاع  ... 0 را به نزد خوانده فرستاد كه خودش قبول كرد ولي بعدا" فاميل همسرش نگذاشته ودر مورخه 17/9/66 آقاي اعلائي روحاني محل واسطه شد ليكن موثر واقع نشده و در خاتمه صدور حكم و بشرح خواسته كرده متسندات 1- سند رسمي تقسمي نامه ب - قرعه نامه كه سهم خواهان مشخص شده ج - قرارداد تقسيمانه عادي 2- سند معامله مورخ 6/9/66 3- فتوكپي نامه مورخ 8/9/66 فتوكپي نامه مورخ 17/9/66، 5- فتوكپي اظهارنامه  6-           - فتوكپي  ... 0 7- فتوكپي سه طغري چك (ثمن معامله ) 8- نسخه ثاني دادخواست با تعيين وقت وابلاغ بطرفين خوانده طبق صورتجلسه مورخ 5/7/67 خلاصتا" اظهار داشته دعوي خواهان بيمورد است و زمين را ازبرادرم خريده ام بعد از مدت زياد گفته است معامله را فسخ مي كنم تقاضا مي كنم دادگاه از شهود معامله تحقيق نمايد خواهن اظهارداشته كه درمعامله مغبون شده است و وي را مجبور بمعامله كرده اند و در رودربايستي گير كرده من فرداي روز معامله بر برادرم اطلاع دادم كه معامله را فسخ مي كنم من به شيخ رحمان  ...  كه كاتب مي باشد مراجعه كردم وفسخ معامله را اعلام كردم خوانده اظهار داشته دروغ مي گويد امر امضاء كنندگان ذيل سند بگويند فرداي همان روز خواهان مراجعه كرده است من قبول دارم دادگاه قرار استماع گواهي مسجلين ذيل سند معامله مورخ 6/9/66 را صادر كرده ليكن خواهان طبق صورتجلسه مورخه 24/8/67 اعلام نموده كه مسجلين از فاميل نزديك خوانده هستند و هم آنان باعث مغبونيت وي شده اند واز شهادت آنان چاره اي حاصل نخواهد شدو دادگاه بنا بتقاضاي خواهان قرار جلب نظر هيئت سه نفرازكارشناسان صادر و اجراء نموده وكارشناسان نظريه خود را مبني بر مغبونيت خواهان اعلام كرده اند خوانده بنريه كارشناسان اعتراض كرده و درخواست تحقيق از مسجلين سند و شوراي ده كرده و دادگاه قرار استماع شهادت آنها را صادر و تحقيق كرده و سرانجام طبق صورتجلسه مورخ 6/3/68 پس از كسب نظر آقاي مشاور مبني بر در دعوي خواهان خلاصتا" چنين اظهار نظر كرده است ( ... چون كارشناسان متخب بااستناد و اطلاعات اعضاي شوراي اسلامي نظريه مغبونيت فاحش خواهان درمعامله كرده اند در جلهس دادرسي محرز شد كه مشاراليها از اعضاي شوراي اسلامي هيچگونه تحقيقي بعمل نياورده اند عليهذا نظريه هيئت برخلاف اوضاع واحوال مسلم امر بنظرمي رسدومتابعت تحقيقي بعمل نياورده اند عليهذا نظريه هييت برخلاف اوضاع واحوال مسلم امر بنظر مي رسد و متابعت تحقيقي بعمل نياورده اند عليهذا نظريه هيئت برخلاف اوضاع و احوال مسلم امر بنظر مي رسد ومتابعت آنرا نمي نمايد ثانيا" با توجه بگواه يگواهان خواند از جمله  ...  كه با قطع و يقين شهادت داده اند باينكه خواهان از سه ماه قبل از تنظيم مبايعه نامه به دبنال فروش ملك خود بوده و قيمت بوسيله خبرگان محلي و حتي زائد بر قيمت عادلانه روز تعيين گرديده عليهذا دعوي خواهان غير ثابت بنظر مي رسد و به بطلان آن نظر مي دهند.00) آقاي (ع ) بنظريه مذكور اعتراض كرده و مضن لايحه اعتراضيه خلاصتا" اظهار داشته :
1- نظريه هيئت كارشناسان طبق قانون ومقررات كارشناسي با مشاهده و معاينه محل يو بررسي و استعلام از چندين نفر معتمد ريش سفيدان محل انجام گرفته و نتيجتا" كارشناس بدون طرفداري از كسي اعلام گرديده و حقانيت اينجانب را مورد تائيد قرار داد است استدلال دادگاه حقوقي يك مراغه در رد نظريه كارشناسان و محكوم نمودن انيجانب بصرف ادعا و يا اظهارات بي اساس و طرفداري كاتب معامله از خريدار فاقد وجاهت شرعي است زيرا خواسته اينجانب فسخ معامله براساس دليلي قانوني و شرعي غبن فاحش در معامله است كه اين امر نيز بعلت فني بودن در صلاحيت كارشناس متخصص و با هيئت كارشناسان مي باشد كه هيئت كارشناسان و يا هيئت ديگري را براي ارزيابي و صحت ادعا تعيين مي نمودند اينكه با رد بدون دليل نظريه كارشناسان راسا" با استدلال است غير موجه نظر به استنباطي مخدوش را صادر مي كرد 2- دليل رد نظريه كارشناسان نيز موجه نيست ودرنظريه صادره چنين توجيه نموده اند كه كارشناسان ازاعضاءشوراي استعلام ننموده اند اولا" در نظريه كارشناسان موضوع استعلام از چندين نفر معتمدين و ريش سفيدان و شوراي ده مطرح گرديده است ثانيا" بازجويي و استعلام يك قسمتي از تحقيقات كارشناسان بوده و قسمت اصلي اقدامات كار شناسان مشاهده زمين و اطلاع از خبرگي و تخصص همديگر واستفاده از سوابق و تجربيات واطلاعات خود را در اين زمينه مي باشد كه با جمع جميع اين عوام لومقايسه خريد و فروش املاك مشابه و تعيين محل و موقعيت ملك مبادرت به اعلام نظر نموده اند و راستي نيز براي يك امر فني و تخصصي كاربردهمه اين اطلاعات و سوابق ومشاهده محل و مقايسه قيمت و غيره لازم و ضروري مي باشد كه هيئت محترم كارشناسان كليه اني عوامل را بكار برده اند و معلوم نيست دادگاه چگون بدون اخذ توضيج از كارشناسان و بدون بررسي وتحقيق صرف اعاي اينكه از شوراي اسلامي استعلام نكرده و آيا اينكه كاتب قرارداد اظهارنظر كرده كه قيمت معامله از قميت عادله نيز بالاتر بوده مبادرت بصدور نظريه استنباطي در جه تضنيع حقوقي اينجانب نموده است و اقدامات دادگاه كلا" غيرقانوني بوده است 3- در مورد شهادت شهود كه بطور يك جانبه از طرف يعني خريدار طرفداري نموده اند اعتراضات خود را مفصلا" و كتبا" تقديم دادگاه نموده ام و شهود را جرح نموده ام متاسفانه دادگاه به اعتراضات مزبور نيز توجهي نكرده است كاتب قرارداد شخصا" در انجام معامله نفع شخصي داشته و مبالغي بابت تحرير قرارداد واسطگي و بلكه بابت غبن از اينجانب از خريدار گرفته است اظهارات همچون شخصي نمي بايستي بطور دربست و يك جانبه مورد قبول دادگاه شود بطور يكه بر اساس اظهارات يك جانبه ايشان مبادرت بصدور نظريه استنباطي نمايند زيرا جهت صدور نظريه اخذ توضيح از هيئت كارشناسان ودر نتيجه ارجاع امر به هيئت ديگري از كارشناسان و با بكارشناس متخصص ديگر مورد نياز بوده است كه دادگاه محترم به هيچيك از مراتب مذكور اقدام ننموده است عليهذا باتوجه باينكه اولا" نظريه منطقي ومعقول كارشناسان متخصص مورد توجه قرار نگرفته است ثانيا" اخذ توضيح دركارشناسان بعمل نيامده است ثالثا" عندالزوم از كارشناس و يا هييت ديگر كارشناس نظرخواهي نشده است رابعا" بجاي اخذ نظريه خبرگان ومتخصصين از اظهارات پر شائبه سود جويان استفاده شده خامسا" دادگاه محترم در اين امر فني بدون اخذ نرظيه كارشناسي اظهارنظر نموده است و در خاتمه درخواست عدم تنفيذ نظريه مذكور را كرده است پس از ارسال پرونده بديوانعالي كشور و اراجاع آن باين شعبه اينكه در وقت بالا هيئت شعبه تشكيل با بررسي محتويات پرونده ومشاوره بشرح زير اظهارنظرمي نمايد: هر چند كه گواهان برابر مستفاد از دليل دوم دادگاه گواهي داده باشندباينكه خواهان بفرض مغبون شدن چون مدتها قبل بدنبال فروش ملك خود بوده باينجهت از چند و چون موضوع غبن با اطلاع بوده و ديگر اينكه در مدت مزبور(تقريبا" سه ماه ) توانسته قيمت واقعي را بويله خبرگان محلي بدست آورد و حتي بقيمتي زائد بر ميزان عالانه روز بفروش رسانده ولي اين رامر ايجاب نمي كرده كه دادگاه بكلي از مووضع كارشناسي كه نخست آنرا ضروري اعلام نموده انصراف نمايد بنابراين با توجه باينك خواهن از ابتداء متذكر شده كه حتي خود گواتهان باعث مغبونيت وي گرديده اندو فرداي روز معامله در مقام فسخ آن برآمده و تقاضاي ارجاع بكارشناسي نموده اقتضاء داشته كه دادگاهار كارشناسان اخذ توضحي از هر جهت علي الخصوص در زمينه بفروش رسيدن زمينهاي مجاور و مشابه بقيمت 45الي 55 هزار تومان بعمل آورد و از طرفي ديگر با توجه بمفاد سند فروشنامه كه در آن تصريح باسقاط خيار غبن از طرفين شده و نيز با عنايت به اينكه عليرغم اسقاط خيار غبن بشرح فوق خواند در جلسه مورخه 5/7/67اعلام داشته كه اگر گواهان ديل سند بگويند خواهان فرداي همان روز مراجعه كرده فسخ معامله را قبول دارد اقتضاء داشته كه دادگاه در زمينه چگونگي اسقاط خيار غبن وعلت موافقت خوانده با فسخ معامله بشرطي كه عنوان نموده از طرفين اخذ توضيح مي نمود ولدي الاقتضاء از امضاء كنندگان ذيل سند در مورد شرط مزبور تحقيق بعمل مي آورد و چون در هر حال رسيدگي از جميع جهات بعمل نيامده و در انجام اين رسيدگي ها ممكنست حقيقت امر بنحو بهتري متكشف شود فلذا نظريه صادره را مخدوش اعلام مي دارد.

مرجع :
كتاب قانون مدني در آراء ديوان عالي كشور- خيارات واحكام راجع به آن - به اهتمام يداله بازگير - انتشارات فردوسي - چاپ اول 1379 - چاپ دريا