رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي : 16/7/68
شماره دادنامه : 68/483/18
مرجع رسيدگي  : شعبه 18 ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده :
آقاي (ع ) دادخوسايت بخواسته فخس معامله واسترداد مبلغ يك ميليون ويكصد وسي هزار تومان پرداختي از بابت معامله پلاك 2260/1 بخش 9 تبريز بطرفيت (ح ) تقديم دادگاههاي عمومي (حقوقي )تبريز كه بعدا" تبديل بدادگاه حقوقي يك تهران شد ارجاع شدوبشرح دادخواست توضيح داده است خوانده دعوي ششدانگ پلاك 2260/1 بخش 9 تبريز را به وي فروختهواز بابت ثمن معامله يك ميليون تومان طي چند فقره چك و نقد دريافت و يكصد و سي هزار تومان نيز مستاجر طبقه فوقاني هنگام تخليه وتحويل از اينجانب اخذ و چك خوانده را بامورداجاره تحويل نموده است خوانده دعوي با حيلهع و كاغذ ديواري شيارهاي شكستگي را پوشانده بود كه پس از تحويل طبقه فوقاني شيارها و در نتيجه شكستگي ساختمان هويدا شده است كه طبق تامين دليل معموله بشماره 458-9/63 ص بيشتر از دويست هزار تومان مخارج مرمت دارداز طرف ديگر طبق قولنامه خوانده دعوي ميبايست طبقه زيرزمين را كه داراي مستاجر مي باشد تخليه وتحويل مي كرد كه با وجود ابلاغ اظهار نامه شماره 1132 مورخه 5/4/62باني تكليف قانوني خويش نيز عمل نكرده است كه با مراجعه به شخص خوانده با عناوين گوناگون ازجمله مطرح بودن پرونده شماره 2429-20/63- ك 2 در مورد تصرف عدواني يك طبقه (از پلاك فوق مي خواهد معامله را به وي تحميل نمايد بطور كلي خوانده دعوي بهيچ يك از تكاليف قانوني خويش در مورد معامله عمل نكرده و در موعد قانوني نيز با وجود ابلاغ اظهارنامه حاضربه تنظيم سند وتحويل مبيع نشده است و باستناد پروند كيفري وفتوكپي قولنامه - اظهارنامه و چك پرداختي و تامين رسيدگي و صدورحكم را خواستار شد دادگاه مرجوع اليه پس از رسيدگي صدور قرار ارجاع امر بكارشناس واينكه موردكارشناسي عبارت است از ملاحظه خانه واظهار نظر در مورد عيوب ادعايي خواهان و تعيين اينكه آيا از عيوب مهم و اساسي براي ساختمان محسوب مي شود يا خير و درصورت تائيد موضوع تفاوت قيمت خانه را در وضع سالم وبي عيب و وضعيت معيوب آن (يعني ارش ) را معين واعلام نمايند وتعين كارشناس و اظهانظر كارشناس و كسب نظر آقاي مشاور كه اظهار عقيده به فسخ معامله و استرداد مبلغ يك ميليون و سي هزار تومان در حق خواهان نموده است نظريه بدين خلاصه خواهان بعلت عدم اطلاع ازوجودعيوب ساختمان موردمعامله و نيز بعلت عدم توانائي فروشنده به تحويل مبيع تقاضاي فسخ معامله و استرداد وجوه پردختي بخوانده را نموده و خوانده باانكار وجود عيب در مورد معامله بشرح صورتجلسه مورخه 26/11/64 اعلام داشته كه معامله مذكور بشرط تخليه مستاجرين آن از ناحيه مستاجرين آن از ناحيه خريدار صورت گرفته و در صورت انجام شرط مزبور حاضر به تسليم سند رسمي بنامبرده مي باشد كه بنظر دادگاه معامله مورخ 1/10/62 طرفين به دو جهت قابل فسخ وابطال است اول اينكه عيوب مورد ادعاي خواهان در مورد معامله طبق نظريه كارشناس مسائل ساختماني موجب نقصان قميت بوده و ادعاي خواهان در مورد معامله طبق نظريه كارشناس مسائل ساختماني موجب نقصان قميت بوده و ارزش آن در حالت معيوب بودن با ارزش ساختمان بودن عيب اختلاف فاحش دارد كه باستناد ماده 422 قانون مدني خريدار مي تواند با اخذ ارش (مابه التفاوت قيمت سالم و معيوب ) مورد معامله را قبول وياآن را فسخ نمايد جهت دوم ابطال معامله مذكور عدم قدرت فروشند به تحويل خانه مودر معامله را قبول و يا آن را فخس نمايد جهت دوم ابطال معامله مذكور عدم قدرت فروشنده به تحويل خانه مورد معامله بوده كه بشرح صورتجلسه دادگاه اقرار به آن نموده و تحيول مبيع را موكول باجراي تعهد خواهان در خصوص تخليه ملك از متصرف آن كرده اس در صورتي كه در قولنامه خانه مورد معامله فقط شرط مربوط به پرداخت مبلغ يكصد وسي هزار تمان بمستاجر طبق فوقاني از ناحيه خريدار تعهد گرديده كه آنهم طبق چك شماره 977751 بمستاجر مذكور پرداخت شد كه مورد تائيد آقاي حسن  ... مستاجر طبقه فوقاني قرار گرفته و در مورد تعهد خريدار به تخليه متصرف ديگر ساختمان شرطي در قولنامه درج نشده و بفرض اينكه خريدار باعتبار حرفه خويش (وكالت دادگستري ) براي اقدام به خليه قبول وكالت از فروشنده نموده باشد با استعفا نامبرده از وكالت دعوي تخليه موضوع مذكور نيز منتفي شده وتنظيم وكالتنامه بمنزله  قبول تعهد و شرط مورد ادعاي خوانده تلقي نمي گردد پرونده كيفري 1983-30 -64 نيز دلالتي بر وجود شرط مذكور و قبول آن از طرف خريدار نداشته بلكه حاكي از عدم تجويل خانه مورددعوي به خريدار واعلام عدم توانائي فروشنده را بهر نحوي از انحاء موجب بطلان معامله دانسته لذامعامله طرفين باين علت نيز قابل ابطال بوده وخوانده ملزم است كه كليه وجوه دريافتي از خواهان را كه بملغ 111 ... 00 ريال بوده بمشاراليه مسترد دارد. صادر و بر اثر اعتراض آقاي ...  پرونده بديوانعالي كشور ارسال و بشعبه 18 ديوانعالي كشور ارجاع گرديد و شعبه مذكور نيز بموجب دادنامه 65/920/18 مورخ 12/12/1365 به اين شرح (نظربه اينكه حسب مقررات ماده 14 قانون تشكيل دادگاههاي حقوقي يك و دو متداعيين با قائم مقام قانوني آنان مي توانند نسبت به نظردادگاه اعتراض نمايند و نظر باينكه در مانحن فيه معترض احداز طرفين دعوي نبوده ودليلي هم بر قائم مقامي وي از جانب خوانده دعوي پرونده ملاحظه نمي گردد فلذا موجبي جهت اعمال نظر ديوانعالي كشور وجود نداشته مقرر مي دارد پرونده جهت صدور راي مقتضي بدادگاه مربوطه اعاده گردد.) پرونده را بدادگاه مربوطه ارسال داشتند و شعبه چهارم دادگاه حقوقي يك تبريز نيز بموجب دادنامه تجديدنظر خواسته بشرح مذكور در آن بعلت نقصان قيمت حسب نظر كارشناس وعدم قدرت بر تسليم مبيع از طرف رشونده مستندا" بمواد 423و348 قانون مدني معامله طرفين را قابل ابطال داشته و خوانده لا ملزم نموده است كه كليه وجوه دريافتي از خواهان را كه بمبلغ 113 ... 00 ريال بوده بمشاراليه مستر دارد بر اثر تجديدنظرخواهي (ح ) بطرفيت آقاي (ع ) پرونده به ديوانعالي كشور ارسال و باين شعبه ارجاع گرديد و تجدينظرخواه ضمن لايحه اعلام داشته خريدار با روئيت پلاك مورد معامله آنرا خريداري نمودهاست و بعلاوه در شرايط معامله قيد شده (كليه خيارات از جمله خيار غبن از طرفين ساقط گرديده و قبل از تنظيم قولنامه ايشان عالم به وجود مستاجر در طبقه اول بوده اند و در قولنامه هم ذكري از اينكه طبق تحتاني تخليه و تحويل ايشان شود نشده واساسا" تسليم مفهوم عرفي دارد خريدار هم با همين شرائط پلاك را پذيرفته وفسخ دادنامه راخواستار شدتجديدنظرخوانده نيز لايحه تقديم داشته و ضمن شرح مطالبي ابرام دادنامه را تقاضا نمود كه لوايح هنگام شور قرائت خواهد شد.
هيئت شعبه درتاريخ بالا تشكيل گرديد پس از قرائت گزارش آقاي 00 عضو مميز واوراق پرونده نسبت به دادنامه شماره 1258-20/7/1365 تجديدنظرخواسته مشاوره نموده چنين راي مي دهند:

بسمه تعالي
نظر باينكه اعتراضات تجديدنظرخواه نسبت بدادنامه تجديدنظر خواسته كه بر محكوميتش صدور يافته است با هيچيك از شوقق سه گانه مواد12 قانون تشكيل دادگاههاي حقوقي يك و دو و شش قانون تعيين مواد تجديدنظر احكام دادگاههاي و نحوه رسيدگي آنها مصوب 14/7/67 انطباق ندارد لهذا مستندا" به ماده سه قانون اخيرالذكر دادنامه تجديدنظرخواسته ابرام مي گردد.

مرجع :
كتاب قانون مدني در آراء ديوان عالي كشور- خيارات واحكام راجع به آن - به اهتمام يداله بازگير - انتشارات فردوسي - چاپ اول 1379 - چاپ دريا