رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

.
تاريخ رسيدگي : 29/9/1373
شماره دادنامه : 73/532/18
مرجع رسيذگي  : شعبه هيجدهم ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده :
در تاريخ 9/7/71 بانو(ع ) بطرفيت آقاي (ح ) بخواسته الزام به تنظيم سند رسمي مقوم بمبغل دوميليون ريال دادخواستي بدادگاههاي حقوقي دو تبريز تسلمي كرده كه بشعبه بيست و نهم ارجاع شده و ضمن دادخواست مزبور توضيح داده برابر مبايعه نامه عادي مورخه 21/2/71 خوانده پرونده ششدانگ يكسدگاه خانه باغچه تحت پلاك شماره 9133/29 واقع در تبريز خيابان آزادي پشت پادگان كوچه مسافران را بمبلغ هفده ميليون ريال خريدراي كرده واز ثمن معامله مبلغ 5 ... 00/4 ريال بدفعات باينجانبه پرداخت نموده است و حال حاضر نمي شود با پرداخت بقيه ثمن نسبت باخذ سند رسمي اقدام نمايد مراتب طي اظهار نامه اي بنامبرده ابلاغ گرديده است كه با وجود رويت اظهارنامه اقدامي بعمل نياورده است لذا استدعا دارم با توجه به دلايل و مدارك تقديمي خوانده را احضار فرموده و در ماهيت رسيدگي كرده و حكم بر الزام نامبرده بپرداخت بقيه ثمن وتنظيم سند رسمي با در نظر گرفتن كليه خسارات وارده صادر فرمايند مستندات دعوي خواهان فتوكپي مبايعه نامه عادي مورخ 21/2/71و اظهارنامه شماره 6/29 - 21/5/71 سند مالكيت پلاك فوق الذكر مي باشد وقت رسيدگي بپرونده به روز 14/10/71 تعيين شده خوانده براي اين جلسه لايحه اي داده كه بشماره 1123-14/10/71 ثبت شده و ضمن آن دفاعا" اشعار داشته ( ...  اولا" اعتراض اينجان بد مورد معامله بمبلغ هفده ميليون ريال بوده و مبلغ چهار ميليون ونيم به نامبرده و برابر قولنامه كه در دست دارم پرداخت نموده ام و خانه خريداري شده 140مترمربع بوده و متاسفانه با متراژ فعلي 103مترمربع مي باشد تقاضي فسخ معامله را مي نمايم و در بنگاه كه معامله در آنجا شده است همانروزبنامبرده اطلاع داده ام متاسفانه نامبرده چون فسخ معامله به ضررش تمام مي شود به فروشنه اطلاع نداده است و نبده ادعاي غبن نموده ام تقاضاي رد دادخواست ويرا از مقام محترم دادگاه داشته و دارم خواهان نيز براي جلسه رسيدگي مزبور لايحه اي داده و ضمن آن اعلام داشته عرايض بشرح دادخواست تقديمي است مضافا" باينكه مبايعه نامه مورخ 21/2/71 با رضايت وموافقت اينجانبه و خوانده دعوي انجام گرفته واز كل مبلغ معامله نيز جمعا" مبلغ چهارصدو پنجاه هزار تومان در دو مرجله از طرف خوانده باينجانبه پرداخت شده كه بنده نيزباميدواري كامل به معامله انجام شده فميابين و وجوه دريافتي اقدام به معامله ديگر با شخص ثالثي كرده ام علي ايحال نظر باينكه عليرغم گذشت چندين ماه از تاريخ معامله با مخوانده دعوي نامبرده ازپرداخت بقيه ثمن معامله خودداري واز اخذسند رسمي امتناع مي نمايد وبدين طريق موجبات ناراحتي و گرفتاري بيش از حد را برايم فراهم نموده ونتيجتا" خسارت هنگفتي را باينجانب وارد نموده و با عنايت بر اتينكه خريدار از كميت وكيفيت مورد معامله آگاهي كامل داشته اينك هيچگونه عذر وبهانه اي از وي پذيرفته نمي باشدبا اعلام آمادگي براي دادن سند رسمي تقاضاي رسيدگي و صدور حكم برمحكوميت خوانده به پرداخت بقيه ثمن معامله را دارد در جلسه رسيدگي مورخ 14/10/71 كه طرفين حضور داشته اندخوانده ببهاي خواسته اعتراض كرده واضافه كرده ملك مورد بحث را طبق مبايعه نامه بمبلغ 17 ... 00تومان خريداري كرده است ودادگاه در پايان جلسه فوق با اعلام ختم رسيدگي مبادرت بصدور قرارعدم صلاحيت بشايستگي رسيدگي دادگاههاي حقوقي يك تبريز كرده و جهت آنرا تعيين ثمن معامله بمبلغ 17 ... 00تومان درمبايعه نامه اعلام كرده است پس از رسيدن پرونده بدادگاههاي حقوقي يك تبريز و ارجاع بشعبه پنجم اين شعبه بشرح تصميم مورخ 15/11/71 مقرر داشته نسبت بپرونده از حيث كسر تمبر هزينه دادرسي رفع نقص بعمل آيد در نتيجه ابلاغ اخطاريه رفع نقض بخواهان نامبرده اقدام به تسلمي دادخواست اعسار از هزينه دادرسي كرده است در جلسه رسيدگي مورخ 11/5/72 دادگاه پس از استماع اظهارات خواهان مبني بر اينكه گواهان وي كارگر هستند و بدنبال كارگري رفته اند واز اين جهت نتوانسته آنان را در دادگاه حاضر نمايد و باستناداستشهاديه تقديمي تقاضاي اتخاذ تصميم شايسته دارد و نيز استماع و اظهارات خوانده مبني بر انيكه در مودر ادعاي اعسار حرفي ندارد با اعلام ختم رسيدگي در مورد دعوي اعسار از هزينه دادرسي مبادرت بصدور حكم بر قبول اعسار خواهان از پرداخت بقيه هزينه دادرسي باستناد استهشاديه تقديمي وشرايط اقتصادي حاكم برجامعه وموقعيت خانوادگي خواهان كرده است آنگاه در ماهيت دعوي واردرسيدگي شده است خوانده اظهار داشته خواهن زميني بمساحت يكصد و جهل مترمربع پس از عقب كشي باينجانبه فروخته بود پس از مراجعه بشهرداري مشخص شد كه كل مساحت ملك مورد معامله پس از عقب كشي 130 مترمربع مي باشد من به بنگاهمراجعه و به متصدي آن گفتم كه مبلغ  ... /700/1 تومان درازاء 140مترمربع زمين است اگر خواهان راضي باشد قيمت سي و هفت متر مربع را كسر و بقيه پول خود را بگيرد بنگاهي گفت من شاهدم كه يكصد و چهل مترمربع فروخته است و فخس معامله زمين وسيله متصدي بنگاه به خواهان ابالغ شده ايشان قبول نكردند و گفتند دويست يا دويستو پنجا هزار تومان خسارت مي خواهم خواهان به پاسگاه انتظامي شكايت كردند كه مابقي پور را مي خواهند ما هم بپاسگاه رفتيم گفتيم ما يكصد و چهل مترمربع خريداري نموده ام زمين را تحويل بده پول خود را بگير و برو متصديان بنگاه بنام آقاي (ر) و(و) را آوردندو از آنان تحقيق كردند آنها هم شهادت دادند كه زمين را بمساحت يكصد و چهل مترمربع فروخته اند حالا آقاي رئيس دادگاه كلي پولي كه من داده ام چهارصدو پنجاه هزار تومان است وملك را هم تحويل نگرفته ام در اين مدت باو مدارا كرده ام ولي او مي گويددويست هزار تومان خسارت بده در صورتي كه من كارگري بيش نيستم پنجاه هزار تومان كسر كند پول مرا بدهد من قصد و رضا باين معامله با توجه به كمبود مساحت نداشته و ندارم و معامله را فسخ نموده ام و به خواهان هم اطلاع دادم گفت دخترم تهران است بروم تهران بعدا" بر مي گردم و از آجا بتهران و مشهد رفت وموضوع حل نشد سپس خواهان اظهار داشته قسط اول را كه دويست هزار تومان بوده بمن داده بعد از چهل روز ديگر دويست و پنجاه هزار تومان ديگر داد(البته رقم اولي 250 هزار تومان بوده يا دومي يادم نيست ) من رفتم بشهرداري و نوسازي وعوراض را درآوردم و باو گفتم عقب كشي ملك سي و هفت مترمربع مي شود به خوانده دعوي گفتم و او هم كه در بنگاهي بود قبول كرد و قرار شد سه ماه بعد بقيه پول را بدهد روزي پدر زن خوانده دعوي آمد و گفت يكصد و پنجاه هزار تومان آورده ام گفتم فعلا" باشد مي روم تهران بقيه پول را يكجا تهيه كنيد وبدهيدبعدا" آمدند و گفتند بانك بما پول نداد و پدرزنم هم نمي دهدرفتم پهلوي پدر زنش كه چرا بدامادت پول نمي دهي گفت او حرف بد زد منهم پول ندادم كه آمدم شكايت كردم حالا تقاضايم اين است كه حكم داده شود سند را تنظيم و پول مرا بدهد در پايان جلسه فوق دادگاه قرار استماع اظهارات متصديان بنگاه معاملات املاك را كه درجريان معامله وگفتگوي متعاملين بوده اند باسامي آقايان (ر) و(و) صادر كرده است در جلسه رسديگي مورخ 30/8/72 ابتدا گواهي دو نفر گواهان مورد استماع واقع شده سپس خواهان اظهار داشته شهود تاقسمتي عرايضشان درست بود ولي قسمت ديگر دروغ بود در حقيقت دو قسط داده بودند قسط سوم را پدر زن خوانده آورد كه من گفتم همه اش رايكجامي خواهم بنده محتاج بودم كه حياطم را در سرلك فروخته ام و در بالاي كوه خانه گرفته ام كه نه برق دار و نه آب ضمنا" براي دادن بقيه پول مهلت خواستند بنده گفتم به مشهد مي روم هنگام برگشتن از شما مي گيرم اين مهلت شما حال پولم را بدهند تا سند رسمي بدهم خوانده اظهار داشته با خواهان معامله كرديم دو فقره قسط داديم كه سه روز بعد از قسط دوم به پيش بنگاه چي ها آمدم گفتم مغبون شده ايم بعد به مشاراليها(خواهان ) پيشنهاد فسخ معامله كرديم كه قبول نكرده البته بعدا" فهميديم كه 36مترمربع نيز كمتر است و حال تقاضاي فسخ معامله را مي نمائيم در پايان جلسه مذكور دادگاه با توجه به صورتجلسه 11/5/72 وحسب اعلام خوانده داير باينكه خواهان از جهت مطالبه بقيه ثمن به پاسگاه انتظامي شكايت داده وموضوع كسر مساحت مبيع باندازه سي وهفت مترمربع در پرونده فوق مطرح شده مقرر داشته بخوانده اخطار گردد شماره پرونده استنادي را كه ملاحظه آن ممكن التاثير در تصميم دادگاه مي باشد ظرف يك هفته اعلام و چون نه از نايحه خوانده و نه از نايحه خواهان با ابلاغ اخطاريه به آنان شماره پرونده موردنظر اعلام نشده لذا دادگاه در جلسه فوق العاده مورخ 11/12/72 با اعلام ختم رسيدگي مبادرت بصدور راي بخلاصه زير كرده است ( ...  نظر بانيكه طبق ماده 190 قانون مدني يكي از شرايط صحت معامله قصد و رضاي طرفين است و بشرح مندرجات صورتجلسه مورخ 11/5/72 و گواهي آقاي ...  واسطه معامله كه اشعار دارد بر اينكه خوانده دعوي با مراجعه به بنگاه معاملات و اينكه بسبب عدم توانائي بر تهيه بهاء ملك از خريد آن منصرف شده است و اين نوع بيان دلالت بر فقدان قصد ورضا دارد از طرفي مساحت ملك كمتر از مقدار مندرج در قراداد بوده است لذا دادگاه دعوي را صحيح ندانسته حكم برد آن صادر واعلام مي دارد.00) دادنامه شماره 869-11/2/72 موضوع راي مذكور مورد تجديدنظرخواهي خواهان بدوي قرار گرفته وتجديدنظرخاه بشرح دادخواست تجديدنظر اشعار داشته اولا" پرداخت ثمنم عامله بدفعات كاشف از رضايت خوانده نسبت به معامله مي باشد ثانيا" اگر خوانده انصراف از معامله داشته بايد به شخص وي مراجعه واعلام مي كرده است ثالثا" انصراف بعدي قصد و رضاي اوليه را كه باعث ايجاب و قبول و قطعيت بيع شده از بين نمي برد و بموجب توضيحات ذيل مبايعه نامه خوانده رضايت و قصد كتبي وصريح خود را نسبت به معامله اعلام نموده وهرگونه اعتراض بعدي را از خود سلب كرده است رابعا" اعلام دادگاه محترم در مورد كمتر بودن مساحت ملك واقعيت ندارد چرا كه در ذيل مبايعه نامه قيد شده كه ملك داراي عقب نشيني مي باشد وخريدار از آن آگاهي كامل دارد تجديدنظرخواه سرانجام با اعلام راي صادره برخلاف قانون و شرع مقدس است وبمفاد مبايعه نامه توجه نشده نقض دادنامه را درخواست كرده است پس از تكميل تبادل لوايح تجديدنظري پرونده كه تجديد نظرخواندهبشرح لايحه جوابيه با بيان مطالبي در جهت رد اعتراضات تجديدنظرخواه ابرام دادنامه موردتجديدنظررا درخواست كرده پرونده بديوانعالي كشور  ارسال شده و پس ا ز وصول و ثبت بكلاسه 8/7985 به اين شعبه ارجاع شده است.
هيئت شعبه درتاريخ بالا تشكيل گرديد پس از قرائت گزارش آقاي 00 عضو مميز وبررسي اوراق پرونده نسبت به دادنامه شماره 869-11/12/72 تجديدنظرخواسته مشاوره نموده چنين راي مي دهد:

بسمه تعالي
اعتراض تجديدنظرخواه بر دادنامه تجديدنظرخواسته وارد است زيرا در شرايطي كه قرارداد عادي مورخ 21/2/71 مستند دعوي خواهان حاكي از تحقق عقد بيع فيمابين طرفين دعوي نسبت به پلاك  9133/29 واقع در تبريز با اسقاط خيارات موجب فسخ خصوصا" خيار غبن و با اين توضيح كه ملك مودرمعامله داراي عقب كشي (عقب نشيني ) است و خريدار از آن آگاهي كامل دارد مي باشد و خوانده نيز بشرح لوايح تقديمي و صورتجلسات دادگاه بدوي بوقوع عقد بيع بين خودو خواهان صريحا" اقرار كرده النهايه به اين عنوان كه زمين مورد معامله پس از عقب نشيني 37 مترمربع از 140مترمربع كسرمساحت دارددرخواست فسخ معامله را نموده است دادگاه بدوي باين استدلال كه (گواهي آقاي ...  واسطه معامله كه اشعار مي دارد بر اينكه خوانده دعوي با مراجعه به بنگاه معاملات و اينكه بسبب عدم تونائي تهيه بهاي ملك از خريد انمنصرف شده است واين نوع بيان دلالت بر فقدان قصد ورضا دارد از طرفي مساحت ملك كمتر از مقدار مندرج در قرارداد بوده است ) مبادرت بصدور راي بر دعوي مطروحه كرده است بدون اينكه اصولا" در زمينه ميزان عقب نشيني ملك موردمعامله بررسي و تحقيقي بعمل آورده باشد بنابمراتب فوق دادنامه تجدينظرخواسته مستندا" بماده 3و بندب ماده 6و بندب ماده 7 و بند4ماده 10 قانون تجديدنظر آراء دادگاهها مصوب مردادماه 1372 نقض ورسيدگي مجدد بهمان دادگاه صادر كننده راي منقوض ارجاع مي شود.

مرجع :
كتاب قانون مدني در آراء ديوان عالي كشور- خيارات واحكام راجع به آن - به اهتمام يداله بازگير - انتشارات فردوسي - چاپ اول 1379 - چاپ دريا