رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي :31/3/1373
شماره دادنامه :73/179/18
مرجع رسيدگي  : شعبه هيجدهم ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده :

در تاريخ 14/9/69تجديدنظرخواهان بطرفيت تجديدنظرخوانده بخواسته درخواست الزام خوانده به حضور در دفترخانه وتنظيم سند رسمي انتقال طبقه همكف و اول از پلاك ثبتي 5747/3536 مقوم به دو ميليون و پانصد هزار ريال دادخواستي بدادگاههاي حقوقي يك تهران تسليم كرده اند كه بشعبه شانزدهم ارجاع شده و مضن دادخواست مزبورتوضيح داده اند خوانده دعوي مطابق مبايعه نامه مورخ 30/9/67تمامي يكدستگاه ساختمان به پلاك ثبتي 5747/3526 واقع در بخش 3 تهران با كليه متعلقات قانوني بانضمام يك رشته تلفن بشماره  ...  و دو فيش تلفن به بيع يه اينجانبان فروخته و قسمتي از ثمن معامله را طي چك بانك دريافت و وصول نموده و طبقه همكف و طبق اول مورد معامله را تائيد نمودهاست هر چند كه طبق مبايعه نامه فروشنده ملزم ومتعهد گرديده بود كه ظرف سه ماه از تاريخ عقد بيع در دفترخانه اسناد رسمي حاضر و نسبت به تنظيم سند رسمي اقدام و بقيه ثمن معامله را پس از تنظيم سند رسمي دريافت نمايد وليكن خوانده به تعهد خود عمل ننموده و ...  نمظر باينكه تمامي شرايط واركان عقد بيع از اينجانب و قبول بنحو شرعي و قانوني تحقق يافته قبض واقباض هم انجام گرفته لذا با تقديم اين دادخواست تقاضاي رسيدگي و صدور حكم بر محكوميت خوانده به حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي نسبت به آپارتمان هاي همكف واول را دارد ضمنا" براي جلوگيري از فعل و انفعالات فروشند بر پلاك مورد معامله تقاضي صدور قرارتامين خواسته را دارد در خاتمه از دادگاه محترم تقاضا دارد گواهي صادر فرمايند و باينجانبان اعطاء فرمايند تا با مراجعه به اداره ثبت اسناد و مداكر مورد لزوم را اخذ بوه دادگاه ارائه داده شود وقت رسيدگي به پرونده بروز1/3/70 تعيني گرديده و در اين فاصله در تاريخ 29/2/70 آقاي (الف ) بوكالت آقاي (س ) بطرفيت آقايان (خ ) و(ع ) بخواسته دعوي تقابل در پرونده كلاسه 69/432 مطروحه در شعبه 16 دادگاه حقوقي يك تهران بر صدور حكم عليه خواندگان برفسخ وابطال قولنامه مورخ 20/9/67 و خلع يد از خواندگان نبت به ملك موكل بشرح متن دادخواست بانضمام خسارات دادخواستي بدادگاههاي حقوقي يك تهران تسليم نموده كه بهمان شعبه شانزدهم ارجاع و بكلاسه 70/101 ثبت شده است وكيل خواهانتقابل ضمن دادخواست مزبور توضيح داده است مستندا" بپرونده كلاسه 20/432 با انجام توافق واحدبه واگذاري يك دستگاه ساختمان به پلاك ثبتي شماره 5747 فرعي از3526 اصلي واقع در بخش 3 تهران با دريافت چك شماره 2305/69-30/9/67 ازاحداز متقاضيان خريد با پنج نفر كه سه نفر باسامي آقايان حجت الله  ...  مسعود.00 و رحيم  ... و دونفر ديگر (خواندگان فوق الذكر) هستند مي نمايد و طبق شرايط قولنامه مقرر مي گردد عقد معامله در دفتر خانه انجام پذيرفته و ساختمان مورد معامله كه مشتمل بر پنج آپارتمان مي باشد تحويل خريداران گردد در تاريخ مقرر براي انجام معامله وتحقق عقد بيع يعني مورخ 20/12/67 متقضايان خريد بجهت عدم تامين بهاي مورد تراضي و اختلافات فيمابين در دفترخانه حاضر نمي گردند و بدين جهت سه نفر از خريداران بشرح توافق نامه هاي مورخ 15/12/68 و29/3/69 و27/8/69با دريافت مبلغ هجده ميليون ريال بموجب چكهاي شماره 475471 مورخ 5/4/69و911620 بانك تجارت نسبت به فسخ وابطال قولنامه اقدام مي نمايند و دو نفر باقيمانده يعني خواندگان اين دادخواست كه با استفاده از غيبت موكل دوطبقه از ساختمان را تصرف نموده اند بشرح پرونه اصلي مبادرت به اقامه دعوي عليه موكل بر الزام مشاراليه به تنظيم سند انتقال نسبت به يك جزء از مورد معامله مينمايند لهذا صرفنظر ازآنكه دعوي مطروحه اصلي فاقد وجه قانوني و بس اساس و غير قابل استماع مي باشد كه در اين خصوص در جلسه دادرسي توضيحات لازم بعرض خواهدرسيدنظرباينكه : 1- قولنامه موصوف همانگونه كه در متن آن قيد گرديده يك قولنامه محض بوده و غيرقابل الرعايه مي باشد و بدين جهت و با توجه باينكه بصورت يك توافق واحد واقع گرديده و سه نفر از متقاضايان خريد آن با استرداد وجوهي كه خود بموجب چك شماره 5/6962 مورخ 30/9/67 توسط آقاي حجت الله  ...  پرداخت شده بود نسبت به فسخ وابطال قولنامه با اقرار باينكه خريداران حاضر به انجام معامله در موعد مقرر نگرديده اند ادقام نموده و نتيجتا" با توجه به اقدام به فسخ مذكور وعدم پيش بيني وتراضي بر تجزيه قولنامه ومندرجات آن و اينكه اقدامات قولنامه موصوف به صورت واحد تحرير يافته ويا بايستي به نحو واحد انجام پذيرد و يا تماما" فسخ وابطال گردد و هيچگاه موكل توافقتي در مورد تخصيص طبقات ساختمان موصوف به فرد واحد و تعيين بهاي آن ننموده است ضرورتا" قولنامه مزبور باطل ومنفسخ مي باشد 2- حتي چنانچه بر فرض محال قولنامه موصوف را به استنباط خواندگان در پرونده اصلي عقد بيع تلقي نمائيم با توجه باينكه قولنامه موصوف بصورت واحد بين موكل و پنج خريداران با عنوان واحد ونسبت به يك ساختمان با عنوان مبيع واحد واقع گرديده عقد بيع مذكور يا بايستي نسبت به همه طرفين عقد انجام پذيرد و يا غير قابل الرعايه خواهد بود و بدين جهت با توجه به فسخ عقد بيع مذكور از ناحيه سه نفر از مشتريان اولا" عقد بيع ادعائي فاقد اركان قانوني بوده و خود بخود باطل ومنفسخ خواهد بود ثانيا" با توجه به اينكه موكل هيچگونه توافقي با خواندگان در مورد تخصيص دادن دو واحد از ساختمان به آنان ننموده و يا هيچگونه تراضي بابت ثمن با آنان ننموده در نتيجه هم حين عقدبيع ادعائي خواندگان نامعلوم و هم عوض نامشخص ونامعلوم است كه در نتيجه مستندا" به ماده 338 قانون مدني عقد بيع ادعائي فاقد اركان اساسي بوده وباطل مي باشد و قولنامه مستد منفسخ خواهد بود3- با فسخ وابطال قولنامه مستند تصرف خواندگان در ملك موكل مستندا" بماده 308قانون مدني بدون مجوز بوده و با توجه بصراحت ماده 311 قانون مذكورنامبردگان ملزم به خلع يد از قسمتهاي متصرفي وتحيول آن به مالك مي باشند لهذا مستندا" بماه 288 قانون آئين دادرسي مدني به تقديم اين دادخواست مبادرت نموده با استدعاي رسيدگي و صدور حكم بررد دعوي اقامه شده اصلي صدور حكم عليه خواندگان بر فسخ و ابطال قولنامه مورخ 30/9/67 هستند پرونده و خلع يد خواندگان نسبت به دودستگاه آپارتمان واقع در طبقه همكلف اول ملكي موكل بشرح مذكور باحتساب خسارات قانوني مورد استدعاست در جلسه رسيدگي مورخ 1/3/70كه آقاي (الف ) بوكالت خوانده دعوي اصلي با تقديم وكالتنامه و آقاي (ب )به وكالت خواهانهاي دعوي اصلي با تقديم وكالتنامه حضور داشتند دادگاه باين عنوان كه دو پرونده اصلي وتقابل اقتضاي رسيدگي توام را دارد واورا قونسخ دادخواست تقابل بخواندگان دادخواست مزبور ابلاغ نشده مقرر داشته وقت رسيدگي ديگري براي رسيدگي توام هر دو پرونده تعيني شود براي جلسه رسيدگي مورخ 9/7/70 آقاي (ب ) ضمن لايحه بعنوان وكيل خواندگان دعوي تقابل چنين دفاع كرده است : (1 ...  - دعوي خواهان تقابل مكذب و بي اساس است زيرا كه نامبرده مدعي گرديده است كه خريداران در تاريخ مقرر يعني 20/12/67به جهت عدم توانائي ) تامين بهاي مورد معامله دردفترخانه حاضرنگرديده اند اين ادعا خلاف واقع است چون دفترخانه معيني در قرارداد مشخص نشده ومعلوم نيست ك خواهان در آن تاريخ در كدام دفترخانه حاضر شده كه خريداران در آن حاضر نشده اند مضافا" براي تنظيم هر سند رسمي انتقال مقدمتا" مفاصاي ماليات بر انتقال ضروري است آيا خواهان كه مدعي عدم حضور خريداران در دفترخانه مي باشد مقدمات تنظيم سند رسمي را مهيا نموده است كه البته جواب منفي است 2- خواهان ادعا نموده به جهت اينكه سه نفر از پنج نفر از خريداران اقرار نموده بعلت عدم توانائي در تامين بهاي مودر معامله اقدام به فسخ ابطال قولنامه نموده بفرض صحت نمي تواند خللي به حقوق موكلي وارد سازد و استناد خواهان به اظهارات سه نفر از خريداران نمي توانند موثر در مقام باشد و شايد نوشته هاي مزبور در جهت همداستاني باخواهان تنظيم گرديده باشد زيرا ك خريداران با توجه به اظهارنامه شماره 54114-13/12/68 كه به امضاء تمامي آنان رسيده فروشنده را براي تنظيم سند رسمي در دفترخانه 130 تهران براي روز17/12/68 دعوت نموده كه گواهي شماره 3665-28/12/68 مبين اين امر است گذشته از اين خواهان تقابل به نامه هاي سه نفر از خريداران استناد نموده كه نامه هاي منتسب به آقاي مسعود.00و حجت الله  ...  حكايت از اين دارد كه نامبدرگان بموجب يك فقره چك بشماره 91130 وجهي را از فروشنده دريافت نموده اند وليكن درمرقومه هاي مذكور دوتاريخ متفاوت قيد گرديده يكي 15/12/68 وديگري 28/8/68 در حالي كه خريداران همگي در تاريخ 27/12/68 در دفتراسناد رسمي شماره 120 حاضر و آمادگي خود را براي تنظيم سند پرداخت ثمن معامله اعلام داشته اند با اين حال اهظارات سه نفر از خريداران بهر نحوكه باشد تاثير در حقوق مسلم موكلين نداشته وندارد 3- خواهان تقابل ادعا نموده كه در غيبت وي موكلين دو طبقه از طبقات مورد معامله را تصرف نموداند كه ادعائي بيش نيست زيرا نامبردگان با اذن واجازه فروشنده و براساس موافقتنامه مورخ 10/10/67 دو طبقه را تحويل گرفته اند و حتي پس از تحيول حدود يكماه به جهت اينكه آپارتمان مورد بحث احتياج به تعميرداشته در آنجا موكلين اقدام به تعميرات و نقاضي نموده اند و چنانچه ادعاي خواهان صحت داشته هيچگاه به موكلين اجازه چنين اقداماتي نمي دادمضافا" شخص خواهان در همان ساختمان سكونت داشته ودارد 4- لازم مي داند نكاتي را درخصوص بند اول دادخواست بعرض دادگاه محترم برسانم همانطوري كه مفادقرارداد حكايت دارد در زمان انعقاد لزومي به توافق بين فروشنده وخريداران نبوده كه ههر يك از خريداران چه جزئي را مي خرد و ضروتي هم در تصريح آننبوده است كه در چنين مواردي اصل اشاعه حاكم است وپس از خريد نيز خريداران براساس موافقتنامه 10/10/67 كه بين مالكين جديد بعمل آ'ده حصه اختصاصي هر يك از خريداران معين گرديده و عاول بعضي از خريداران از مورد معامله سهام مشاعي كه بعدا" تبديل به حصه اختصاصي شده نمي تواندونبايدمخل حقوق سايرخريداران باشد وعنوان نمودن تجزيه قولنامه از ناحيه خواهان تقابل صرفا" بخاطر انحراف ذهن دادگاه محترم مي باشد 5- در خصوص فراز دوم دادخواست خواهن هرچند كه تكار مطالب بند اول بوده ولي درآن قسمت كه وكيل محترم قراردا را قولنامه اي غير قابل الرعايه و فاقد اركان و شرايط عقد بيع پنداشته اند لازم مي داند توضيحي را بعرض دادگاه محترم برسانم اولا" قراردادتنظيمي بين خريداران وفروشنده قولنامه نبوده بلكه بصورت عقد بيع تحقق يافتهو لازم الرعايه گرديده اند كه در زمان تقسيم نيازي بموافقت فروشنده نبوده تا در تخصيص طبقات موافقت فروشنده لازم باشد فروشنده با اقامه سهم بعضي از خريداران و قبولي آن آثار قانوني قبلي ايشان در موردتقسيم ملك وتسهيم بهاي آنرا پذيرفتاند و الااقامه محقق نخواهد بود اينك فروشنده قائم مقام و جانشين سهنفر از خريداراني است كه معامله را اقامه نموده اند لذا بنابمراتب فوق تقاضاي رسيدگي و صدور حكم بر رد دعوي بي اساس آقاي (س ) و نهايتا" محكوميت نامبرده به حضور در دفترخانه وتنظيم سند رسمي بشرح دادخواست تقديمي موكلين را دارد در جلسه رسيدگي مورخ 9/7/70 وكيل خواهانهاي دعوي اصلي ضمن تائيدمندرجات لايحه خود بشرح فوق التوصيف اظهار داشته راجع به خواسته هاي خواهان تقابل معلوم نيست خواسته فسخ قولنامه است يا ابطلا آن و خلع يد هم در صلاحيت حقوقي دو است و بايستي براي هر يك از خواسته هاي خود تمبر قانوني ابطال نمايند سپس آقاي (الف ) اظهار داشته واژه فسخ وابطال مترادف هستند و قولنامه به جهاتي و در قسمتهايي بايد فسخ و به جهاتي ابطال گردد و اين معني با بطلان عقد تفاوت دارد كه منظور بطلان عقد نيست وخلع يد هم به تبع دعوي اصلي باين دادگاه داده شده و تمبر دادرسي دعوي خلع يد كه غيرمالي است ابطلا شده ودر اهيت دعوي مندرجات دادخواست تقابل خود پاسخگوي بي اساس بودن دعوي مطروحه اصلي مي باشددر پايان جلسه 9/7/70دادگاه مقرر داشه طرفين مجددا" براي رسيدگي دعوت و وضعيت ثبتي پلاك مورد دعوي از ثبت مربوطه استعلام گردد كه اين اقدام بعمل آمده و پاسخ ثبت منطبه شمالشرق تهران واصل گرديده و ضميمه پرونده شده است كه حاكي است پلاك 5747/3526 بخش 3تهران كه شامل پنج دستگاه آپارتمان است بالمناصفه درمالكيت آقاي (س ) و خانم (ز) مي باشد در جلسه رسيدگي مورخ 27/11/70 ابتدا وكيل خواهان دعوي اصلي اظهار داشته لازم مي داند توضيح مختصري در ارتباط با اظهارات همكارم بعرض برسانم ايشان اظهار نمودكه آقاي حجت الله  ...  با دريافت يك فقره چك به مبلغ بيست ميليون ريال كه بابت قسمتي از ثم معامله بوده است كل معامله را فسخ نموده اند و به اظهار گفته ايشان كل بيعانه به خريداران برگشت شده ك اين مطلب صحيح نمي باشد چنانچه نامبرده  مبلغي را از فروشنده دريافت نموده باشد سهم شخص خودش بوده و ارتباطي بموكلين ندارد مطلب دوم عنوان شده است كه موردمعامله از نظر فروشنده تجزيه و تخصيصي در مورددوباب آپارتمان  خريداري موكلين از ناحيه آقاي (س ) صادر نشده همانطوريكه در لايحه معروض گرديد فروشنده باتنظيم مبايعه نامه شرعا" قانونا" كليه حقوق را نسبت بمودر معامله به خريداران متقل نموده كه در آن نوشته پرداخت مابقي ثمن موكول به حضور نامبرده در دفترخانه وتنظيم سند رسمي بوده است و اينكه سه نفر ازخريداران بافروشنده معامله خود را فسخ نموده تاثيري در حقوق موكلين نداشته بفرض اينكه اقدام موكلين در تنظيم توافقنامه كه بين خريداران انجام گرديده مودر تائيد دادگاه محترم واقع نگردد حق اشاعه موكلين در مورد معامله را منتفي نمي سازد اين معني را دادگاه محترم مورد لحاظ قرار دهند ضمنا" توجه گردديهكه آقاي ژاك مالك ششدانگ پلاك موردمعامله نمي باشد ونيم از آن متعلق به شخص ديگري است كه البته موكلين تا اين لحظه از اين موضوع اطلاعي نداشته اند و تاحال فكر مي كردند كه آقاي (س ) مالك تمامي موردمعامله مي باشد لذا حق خودرا جهت طرح دعوي و شكايت كيفري عليه نامبرده در دادسرا براي خود محفوظ مي دارم واز دادگاه محترم استدعا دارم در ارتباط سهمي (س ) اتخاذ تصميمم شايسته بفرمايند سپس وكيل خواهان تقابل اظهارداشت با توجه به قسمت آخر اظهارات آقاي (پ ) در مورد لحاظ قرار دادن حق اشاعه موكلين ايشان استدعا دارد از نامبرده در اين خصوص اخذ توضيح بعمل آيد كه منظور ايشان تغيير خواسته است ياخيردر تمامي موارد اظهارات توضيحاتي بعرض برسدوكيل خواهانهاي اصلي اظهار داشت همانطوريكه در لايحه بعرض رساندم وموكلين به اتفاق سه نفر از خريداران مبادرت به تنظيم قراردادمستند دعوي نموده اندكه اين امر در وهله اول بطور اشاعه صورت گرفته ومتعاقب آن اقدام به تنظيم توافقنامه بين خودشان نموده و چون دو واحد از آپارتمانها در آن زمان تخليه بوده براساس موافقت انجام شده و رضايت ساير خريداران و نيز فروشنده در آپارتمان مورد خواسته دادخواست موكلين بنامبردگان تعلق گرفته و در آن سكونت دارند و چون اصلاح دادخواست در جلسه اول دادرسي مي بايستي صورت گيرد با اين حال توضيح مزبور در ارتباط روشن شدن ذهن دادگاه محترم معروض گرديد اصلاح دادخواست منظور نمي باشد وكيل خواهان تقابل پس از توضيح وكي لخواهان اصلي اظهار داشت با توجه به توضيحات وكيل محترم خواهانهاي اصلي واينكه خواسته خود را فقط خواسته دادخواست تلقي نموده اند توضيحات زير بعرض ميرسد:
1- نقل قول ايشان از طرف اينجانب در مورد اينكه اينجانب عرض نمودم كه آقاي حجت الله  ... كل معامله را فسخ نموده است ناصحيح است زيرا بنحوي كه در جلسه قبل عرض گرديده بيعانه پرداختي با چك صادره از حساب آقاي حجت الله  ...  بابت بيعانه قولنامه پرداخت شده كه اين وجه نيز بشرح چكهاي مورد اشاره در دادخواست تقابل بنامبرده مسترد گرديده است كه در اين خصوص قبلا" استدعاي صدور گواهي در صورت انكار خواهانها جهت تقديم فتوكپي چكها و مراجعه به بانك بعمل آمده است. 2- بنحوي كه قبلا" عرض شد بموجب قولنامه مستند ششدانگ ملك بصورت قولنامه واحد و متعهد به اجراي عقدواحد و با ثمن واحد فيمابين تراضي گرديده سه نفر از متعهدين خريد به شرح مداركي كه ضميمه دادخواست تقابل شده است قولنامه را منفسخ و پرداخت كننده بيعانه تمامي آنرا مسترد داشته تجزيه تعهد ويا تشخيص دو واحد از ساختمان مورد معامله با توجه به اينكه واحدهاي آپارتماني يكسان و يا بهاي مساوي داشته باشندنيست بهيچوجه موكل آپارتماني را بصورت منجز به خواندگان متعهد فروش نكرده و بجهت اينكه مبيع و ثمن هر دونامعلوم ونامشخص است قولنامه مستند باطل و منفسخ است 3- بهيچوجه موكل ملكي را به تصرف خواندگان نداده و خواندگان تقابل بودن اذن ورضايت موكل ملك موصوف راتصرف كرده اند 4- در باب اينكه برگ مستند دادخواست اصلي وتقابل هم از مندرجات آن كه صراحت قيد شده سندمذكور قولنامه است و هم در صفحه دوم آن معامله را مشروط به حضور در دفترخانه كه اعلام داشته اند اساسا" تا قبل از وقوع عقد بين مالكين ايجاد نشده تاتراضي بين متعهدين خريد در باب تخصيص هر يك از آپارتمان هاي بهر يك از متقاضيان خريد اعمال گردد مضافا" اينكه عبارات اعلام شده از ناحيه وكيل نامبردگان در اين دادگاه و يا حضور شخصي خواهانهاي اصلي درمورد اينكه چنانچه دادگاه تخصيص آپارتمانها را نپذيرد و به اشاعه توجه فرمايد خود دليل ديگري بر عدم صحت تخصيص مذكور و يا تنفيذ اين تخصيص و تصرفات توسط متقاضيان خريداست...  صدور حكم بر دعوي اصلي و محكوميت خواندگان به ابطال قولنامه نسبت به دو نفر خواهانهاي اصلي با احتساب خسارات مورداستدعاست آنگاه وكيل خوهانهاي دعوي اصلي اظهارداشته آقاي (الف ) اظهار نموده تحقق عقد بيع ميبايست در دفترخانه انجام شود كه البته نظر ايشان چه بر اساس شرع و قانون عقد بيع را تعريف نموده و انجام سند رسمي تشريفات بوده و نظر دادگاه را به صفحه دوم قرارداد مستند معطوف مي دارد كه صراحتا" قيد گرديده فروشنده اقارر بفروش ساختمان نموده عقد بيع بطور صحيح واقع گرديده هر چندكه بعضي ازخريداران انصراف خود را از معامله اعلام كرده اندوجهي راكه آقاي حجت الله  ...  از فروشنده بابت اقاله معامله مسترد نموده كل بيعانه نبوده و ظاهرا" سهمي خود آنان مي باشد چونكه موكلين در زمان تنظيم قرار داد سهمي خود را به آقاي حجت الله  ...  پرداخت نموده و نامبرده بيعانه را بصورت يكفقره چك بفروشنده پرداخت نموده است پس استرداد مبلغ دو ميليون ريال به آقاي حجت الله از ناحيه آقاي (س ) ارتباطي به موكلين نداشه زيرا كه نامبرده سهم خود را از فروشنده دريافت كرده نه سهمي موكلين را بعدا" آقاي (الف ) اظهار داشته آقايان مدعي هستند آقاي حجت الله مبلغ بيعانه را تماما" پرداخت كرده ولي مبلغي را كه ايشان از خواهانهاي پروندهاصلي به نسبت سهم وصول كرده قسمت اول مورد قبول اينجانب است قسمت دوم يعني ادعاي ايشان مبني بر اينكه خواهانها سهم خود را از بيعانه به آقاي حجت الله داده اند بلادليل است اگر دليلي دارندارائه دهند وسرانجام در پايان جلسه فوق دادگاه پس از اسماع آخرين اظهارات وكيل خواهانهاي دعوي اصلي مبني بر اينكه خود قرارداد دلالت بر اين امر دارد كه موكلين سهمي خود را از بيعانه به آقاي حجت الله  ... 0 پرداخت كرده اند جهت رسيدگي مجدد و اعطاي گواهي به وكيل خواهان تقابل براي اخذ وتقديم تصوير مصدق متن وظهر چكهاي شماره 475471- 5/4/69و911630 بانك تجارت جلسه رسيدگي را بروز 16/2/71 تجديد كرده ودر اين فاصله گواهي مورد نظر صادر وتسليم شده و وكيل خواهان تقابل پيوست لايحه ثبت شده بشماره 300-16/2/71 فتوكي چكهاي مورد نظر كه مربوط به بانك صادرات ايران شعبه خيابان جمهوري است واشتباها" چك بانك تجارت معرفي شده بود تقديم داشته است وسرانجام در جلسه رسيدگي مورخ 16/2/71 دادگاه پس از استماع توضيحات وكيل خوهانهاي دعوي اصلي باين شرح (در خصوص كپي ارائه شده از ناحيه آقاي (الف ) بعرض برساندكه با توجه به نامه مسعود.0 كه مرقوم داشته است چك 911630 را از آقاي (س ) دريافت نموده است ملاحظه مي شود كه بتاريخ 15/12/68مي باشد در حالي كه بموجب اظهار نامه ارسالي از ناحيه خواندگان 13/12/68 كه در تاريخ 16/12/68 به (س ) ابلاغ گرديده كه در تاريخ 17/12/68 خريداران همگي در دفتر خانه 120 حاضر ومابقي ثمن معامله را آماده مي نمايد كه بر همين اساس بعلت عدم حضور فروشنده در دفترخانه گواهي مبني به حاضر نبودن فروشنده صادر و به خريداران تحويل گرديده است باملاحظه چك مزبور معلوم مي گردد كه بين نامبردگان و آقاي (س ) همداستاني براي تضييع حقوق موكلين صورت گرفته زيرا كه مسعود.00 در نوشته خودكه مستند دعوي آقاي (س ) مي باشد 27/8/69مرقوم داشته و با ملاحظه ظهر چك كه تاريخ وصول چك هم در همان زمان بوده است و مطلب ديگر جا دارد بعرض برسد آقاي (الف ) مرقوم داشته است كه موكلشان كليه مبلغ بيعانه را مسترد داشته بفرض كه چنين حرفي صحت داشته باشد ملاحظه مي فرمائيد كه جمع دو فقره چك مزبور يك ميليون و هشتصد هزارتومان مي باشد در حالي كه مبلغ پرداختي بابت ثمن معامله دو ميليون تومان بوده كه هر يك از موكلين سهمي خود را پرداخت نموده اند و وصول چك ومبالغ يا شده از ناحيه ساير خريداران خللي به حقوق مسلم موكلين وارد نمي كند چكي كه آقاي (س ) پرداخت نموده پرداخت نموده است مي توانسته هر مبلغي در آن قيد گردد و اين بر آن معني نيست كه مبالغ پرداخت شده از ناحيه موكلين داخل در آن باشد لذا با توجه به مراتب عنوان شده در لايحه تقديمي و اظهارات خود در جلسه دادگاه تقاضاي رسيدگي و صدور در حكم مبني بر الزام نامبرده را به تنظيم (سند) مورد معامله دارم ) و كسب نظر آقاي مشاور بشرح نظريه مورخ 16/2/71 ك در ابتداي آن بخلاصه اي از هر دو دو دعوي اصلي و تقابل اشاره شده چنين اعلام نظر كرده است ( ... با عنايت به مجموع مدافعات واظهارات وكلاي طرفين و محتويات پرونده ها نظر باينكه تاريخ مراجعه به دفترخانه در مستند20/9/67 سه ماه و تعهد خريداران آقايان حجت الله  ... و مسعود.00و رحيم  ... و(ع )و(خ )به حضور در دفترخانه و پرداخت مابقي ثمن معامله بعدازانجام معامله بعد از انجام معامله وتعهدفروشنده  ... و(ع ) و(خ )به حضوردردفترخانه و پرداخت مابقي ثمن معامله به عد از انجام معامله وتعهد فروشنده ارائه كليه قبوض مالياتي ومفاصا حساب آب و برق و گاز و تلفن و تحويل اسناد ثبتي و تفكيكي پنج واحد مسكوني به هريك ازخريداران هنگام عقد معامله در دفترخانه قيد گرديده و با عدم مراجعه طرفين به دفترخانه در مهلت معينه و عدم انجام معامله شرعا" و قانونا" مالكيتي نسبت به ساختمان موضوع مستند مذكوربراي خريداران مستند مذكور در تعيين ارزش هريك از آپارتمانها ومشخص نمودن سهم هر يك در پرداخت مابقي ثمن حسب توافقنامه 10/10/67 قبل از انجام عقد معامله در دفترخانه فقط بين خودشان معتبر بوده و ايجاد تعهدي براي فروشنده به انجام توافقهائي كه خريداران بين تجزيه قرارداد ونامشخص گرديدن تعهدات مابقي طرفين قرارداد اركان اساسي قرارداد اركان اساسي قرارداد بهم خورده و موجبي براي الزام فروشنده قرارداد به انتقال دو دستگاه آپارتمان كه خواهان به ميل واراده خود از پنج دستگاه آپارتمان انتخاب و قيمت گذاري نموده اند بنظر نمي رسد و با عنايت باينكه حسب پاسخ واصله از ثبت مالكيت خوانده نسبت به سه دانگ مشاع از ششدانگ مورد قرارداد محرز مي باشد و نسبت به مابقي مالكيتي و سمتي ندارد دادگاه نسبت به سه دانگ به لحاظ عدم مالكيت خوانده و نسبت به سه دانگ ديگر به استدلال بالا نظر بر بطلان دعوي خواهانهاي اصلي را دارد در مورد خواسته دعوي تقابل مبني بر فسخ قرارداد وخلع يد خواندگان نظر به اينكه تعهدات خواهان دعوي تقابل در مستند20/9/67 واگذاري پلاك ثبتي 5747/3526 بخش 3 تهران بصورت يك توافق واحد واقع گرديده وبلحاظ عدم مالكيت خواهان نسبت به سه دانگ مشاع از ملك و فسخ قرارداد از ناحيه سه نظر از خريداران و عدم پيش بيني تجزيه قرارداد دادگاه نظربر فسخ قرارداد مورخه 20/9/67واسترداد بيعانه دارد و چون خواندگان وعدم پيش بيني تجزيه قرارداد دادگاه نظر برفسخ قرارداد مورخه 20/9/67 و استرداد بيعانه دارد و چون خواندگان دليلي بر اذن مالك در تصرفات خودنسبت به طبقات همكف و اول ساختمان ارائه نكرده اند و مستند20/9/67 نيز دلالتي بر اينكه فروشنده قبل از انجام عقد معامله آپارتمان هاي مذكور را به تصرف خواندگان داده باشد ندارد لذا دادگاه نظر برخلع يد خواندگان نسبت به سه دانگ مشاع ازششدانگ آپارتمان هاي مذكور و رددعوي خواهان دعوي تقابل نسبت به سه دانگ ديگر بلحاظ عدم مالكيت وي را دارد) نظريه فوق الذكربشرح مندرجات لوايح موجود در پرونده در مهلت قانوني پنجروزه موضوع ماده 14 قانون تشكيل دادگاههاي حقوقي يك و دو مورداعتراض وكيل خواهانهاي دعوي اصلي وشخص خواهانهاي مزبور واقع شده و آنان ضمن بيان ايراداتي نسبت به استدلالات دادگاه در نظريه درخواست فسخ آنرا كرده اند بر اثر وصول لوايح اعتراضيه فوق التوصيف پرونده حسب تصميم مورخ 14/6/71 دادگاه صادر كننده نظريه بديوانعالي كشور ارسال گرديده و پس از وصول و ثبت بكلاسه 25/6627 بشعبه چهاردهم ديوانعالي كشور ارجاع شده ودفتر شعبه مزبور با توجه به ماده 6 قانون اصلاح و حذف موادي از قانون تشكيل دادگاههاي حقوقي يك ودو مصوب 12/12/1371 داير به حذف مادتين 14و15 قانون سوم آذر 1364 و جايگزيني ماده 14 اصلاحي بجاي آنها و اينكه در ماده اصلاحي مزبور تصريح شده و دادگاههاي حقوقي يك پس از رسيدگي به پرونده بايد راي صادر نمايند و مستند قانوني براي بررسي نظردادگاههاي حقوقي يك توسط ديوانعالي كشور وجود ندارد پرونده را بدادگاه حقوقي يك مربوطه اعاده داده ا ست ودر نتيجه دادگاه در جلسه فوق العاده مورخ 14/2/73با اعلام ختم رسيدگي مبادرت بصدور حكم نسبت بهر دو پرونده اصلي تقابل عينا" بشرح نظريه فوق الاشعار و استدلالات مندرج در آن كرده است خواهانهاي دعوي اصلي پس از صدور حكم بشرح لايحه ثبت بشماره 94و95-14/3/72 موضوع حكم فوق الذكرمورد تجديدنظرخواهي آقاي (ش ) وكيل دادگستري بوكالت خواهانهاي دعوي اصلي قرار گرفته و وكيل مزبوربشرح لايحه صفحه اي پيوست دادخواست تجديدنظركه عمدتا" تكرار همان اعتراضاتي است كه قبلا" بنظريه دادگاه شده بوده نقض راي صادره را درخواست كرده و در بند5 لايحه مزبور عنوان كرده با توجه به استعلام ثبتي ضميمه پرونده هر چند آقاي (س ) مالك سه دانگ مشاع از پلاك ثبتي موضوع دعوي مي باشند ولي نظر باينكه دو واحداز مجموعه مذكور موضوع معامله ايشان و در تصرف موكلين اينجانب است لذا مالكيت مشاعي مشاراليه با توجه به حقوق مسلم آقاي (س )خللي بر عقد بيع وارد نمي نمايد و صورتجلسه تفكيكي شماره 40062/64- مورخ 29/3/68 صادره از اداره ثبت نيز مويد اين ادعا است (فتوكپي پيوست پرونده مي باشد) پس از تكميل تبادل لوايح تجديدنظرخواهان پاسخ داده پرونده حسب تصميم مورخ 25/6/72صادركننده حكم كه اعتراضات را وارد ندانسته و نظر خود را بر تائيد دادنامه اعلام داشته به ديوانعالي كشور ارسال گرديده و پس از وصول و ثبت بكلاسه 9/7459 باين شعبه ارجاع شده است لوايح طرفين هنگام شور قرائت خواهدشد
هيئت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد پس ازقرائت گزارش آقاي ...  عضو مميز وبررسي اوراق پرونده نسبت به دادنامه شماره 94و95-14/2/72 تجديدنظرخواسته مشاوره نموده چنين راي مي دهد.

بسمه تعالي
اعتراضات وكيل تجديدنظرخواهان بر دادنامه تجديدنظرخواسته در قسمتهائي كه به زبان موكلان وي صادر شده وارد است زيرا: 1- تحقق عقد بيع نسبت به كل پلاك مورد دعوي فيمابين امضاء كنندگان آن يعني تجديدنظرخوانده بعنوان فروشنده از يكطرف و تجديدنظرخواهان و آقايان رحيم  ... و مسعود.00 و حجت الله  ...  بعنوان خريداران از طرف ديگر باتوجه به مندرجات قرارداد مستند دعوي بويژه قسمت اخير بند5 آن كه طرفين قرارداد اقرار به خريد و فروش نموده اند محرزو مسلم است 2- مندرجات توافقنامه عادي مورخ 10/10/67 تنظيمي فيمابين پنج نفر خريداران حاكي است كه آنان هر يك طبقه اختصاصي خودرااز طبقات پنجگانه پالك موردمعامله با رضايت ديگران انتخاب كرده و آپارتمان  متصرفي فعلي تجديدنظرخواهان همان آپارتمان هاي اختصاص يافته به آنان بموجب توافقنامه مزبور مي باشد ضمنا" توافقنامه مذكور بر اينامر دلالت داردكه از مبلع بيست ميليون ريال وجه بيعانه مبلغ چهار ميليون ريال آن بهر يك از پنج نفر خريداران تعلق دارد 3- آقايان رحيم  ... ومسعود.00 و حجت الله  ...  سه نفر از خريداران قراردادمستنددعوي بموجب نوشته هاي مورخ 29/3/69 و27/8/69 15/12/68 قرارداد فوق الذكر را نسبت به سهم خود با فروشنده اقاله كرده وآنچه را هم كه بموجب شماره 911620-15/12/768 صادره بعهده بانك صادرات خيابان جمهوري در وجه آقايان مسعود.00 و حجت الله 00 بمبلغ چهارده ميليون ريال بابت فسخ قولنامه مورخ 20/9/67 و شماره 475471-20/9/69 صاره بعهده همان بانك در وجه آقاي رحيم  ... بمبلغ چهار ميليون ريال بابت فسخ قولنامه مورخ 20/9/67 دريافت داشته اند مربوط به سهم و حقوق اختصاصي آان ناشي از قرارداد مستند دعوي و اقاله آن مي باشدواقدام آ;ان در اقاله قرارداد تاثيري در حقوق مكتسبه تجديدنظرخواهان ناشي از قرارداد مستند دعوي نمي تواند داشته باشد 4- مندرجات اظهرانامه شماره 1564-20/1/69 ارسالي از ناحيه فروشنده (تجديدنظرخوانده ) براي پنج نفر خريداران و نيز مندرجات گواهي شماره 3665-28/12/68 دفتر اسناد رسمي شماره 120 تهران حاكي از اينست كه حداقل تا تاريخ 20/1/69 تنظيم و ثبت اظهارنامه فوق الذكر در دايره اظهارنامه توافقي بين فروشنده وسه نفر خريداراني كه قرارداد را اقاله كرده اند راجع به اقاله قرار داد صورت نگرفته بوه ودر نتيجه تاريخ واقعي اقاله نامه تنظيمي بين آقاي حجت الله  ...  از يك طرف و فروشنده از طرف ديگر و نيز تاريخ واقعي صدورچك شماره 911620-15/12/68نمي تواندتاريخ 15/12/68 مندرج در نوشته عادي 15/12/68 مربطو به آقاي حجت الله  ...  هم در اقاله نامه مورخ 27/9/68مربوط به آقاي مسعود.00 قيد گرديده و به حكايت مندرجات ظهر چك مذكور هم وجه آن در تاريخ 27/8/69 ازبانك دريافت شده است تارخي واقعي همان تاريخ 27/8/69مي باشد 5- بحكايت پاسخ استعلام ثبتي سه دانگ مشاع از ششدانگ پلاك مورد دعوي درملكيت شخص ديگري مي باشد و تجديدنظرخوانده معامله موضوع قرارداد مستند دعوي را نسبت به سه دانگ مزبور با پنج نفر خريداران فضولتا" انجام داده است لذا بهمين علت دادگاه ميبايسيت نسبت بدعوي خوواهان دعوي تقابل (تجديدنظرخوانده ) بخواسته فسخ قرارداد مستند دعوي نسبت به سه دانگ مشاع مالك ديگر بلحاظ عدم سمت و صلاحيت خواهان تقابل در طرح دعوي مزبور اين قسمت از دعوي مطروحه راغير قابل استماع اعلام مي نمود همانگونه كه نسبت بدعوي خلع يد نسبت به سه دانگ مزبور حكم برد دعوي صادر كرده است 6- استناد باينكه با اقاله قرارداد نسبت به سه نفر از پنج نفر خريداران وعدم پيش بيني تجزيه قرارداد ونامشخص گرديدن تعهدات مابقي طرفين قرارداد اركان اساسي آ; بهم خورده وموجبي براي فروشنده قراردادبه انتقال دو دستگاه آپارتمان كه خواهانها به ميل و اراده خود از پنج دستگاه آپارتمان  انتخاب و قيمت گذاري نموده اند بنظر نمي رسه استنادي موجه ووارد نيست زيرا با مشخص بودن ثمن كل مورد معامله در قرارداد مستند دعوي ( ... / ... /75ريال ) تعيين ثمن سه دانگ مشاع از ششدانگ دو طبقه آپارتمان هاي متصرفي تجديدنظرخواهان ازطريق جلب نظر كارشناس بر اساس همان قيمت كل تعيين شده بمنظور صدور حكم به الزام تجديدنظرخوانده به انتقال رسمي سه دانگ مشاع سهمي خود از آپارتمان هاي مذكور خالي از ايراد قانوني بوده است بنا بمراتب فوق دادنامه تجديدنظرخواسته در قمستهاي مورد تجديدنظر خواهان مستندا" بماده 3 و بنددو وماده 6و بندهاي 1و4 ماده 10 قانون تجديدنظرآراء دادگاهها مصوب مرداد ماه 1372 نقض و رسيدگي و صدور حكم مجدد بشعبه ديگر دادگاه حقوقي يك تهران ارجاع مي شود.

مرجع :
كتاب قانون مدني در آراء ديوان عالي كشور- خيارات واحكام راجع به آن - به اهتمام يداله بازگير - انتشارات فردوسي - چاپ اول 1379 - چاپ دريا