رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

.
تاريخ رسيدگي : 15/8/69
شماره دادنامه : 606/22
مرجع رسيدگي  : شعبه 22 ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده :
در تاريخ 18/7/68 آقاي (ع ) بطرفيت آقاي (ح ) دادخواستي بخواسته الزام به تنظيم سند رسمي انتقال در دفترخانه اسناد رسمي مقوم به مبغل ده ميلوين وده هزار ريال تقديم دادگاه حقوقي يك تهران نموده كه بشعبه شانزدهم ارجاع گرديده وخلاصتا" توضيح داده خوانده در تاريخ 29/6/68يك باب آپارتمان مسكوني موضوع پلاك 67/1614 واقع در نشاني فوق را بمبلغ دو ميليون و سيصد هزار تومان باينجانب فروخته و مبغ يك ميليون و پانصد هزار تومان آنرا طي دو فقره چك باك رفاه كارگران  ...  وزارت كار و دويست هزارتومان نيز طي چك همان بانك در تاريخ 3/7/68 وصول نموده و در همان تاريخ منزل را بتصرف اينجانب داده است واز تحويل فتوكپي سندملك مذكور بمنظور تهيه مقدمات تنظيم سند و پرداخت رهنيه بانك و آزاد شدن سند كه مدعي آنست استنكاف مي ورزد بنا بمراتب تقاضاي صدور راي مبني بر الزام خوانده به تنظيم سند رسمي انتقال با منظور نمودن خسارت وارده را دارم با مستندات وي فتوكپي قولنامه مورخه 29/1/68مي باشد باتعيني وقت وابلاغ بطرفين خوانه ضمن لايحه تقديمي خلاصتا" اظهار داشته كه با خواهان بنا باصرار وي قراردادي منعقد كرده وبااينكه بوي تذكر داده شدهكه سندمذكور در ضمانت كسي قراردارد و ممكن است ده سال طول بكشد اظهار داشتك ه ده سال هم طول بكشد منتظر خواهد بود و اين ظرط نيز در قرارداد قيد گرديده ودرتاريخ 29/7/68 قرارداد منعقد شد و قرار شد كه يك ماه ديگر ساختمان را تحويل دهم ولي ايشان به بهانه اي كليد را گرفته و آپارتمان را تصاحب نمود يك فقره چك او بمبلغ پنج ميليون ريال برگشت شد ولي وي از پرداخت وجه چك معذور بود و قرار بود كه با اين چك من دنبال آپارتمان ديگري باشم و هم سند را آزاد مايم و بيش از دو ميليون ريال زيان ديه ام طبق صورتجلسه مورخه 2/11/68 پس ازتوضيحات طرفين و وصول گزارش ثبت در مورد جريان وضعيت ثبتي آن باينكه ملك در نزد بانك ملي ايران در رهن است و با حفظ حقوق سند رهني مذكور ششدانگ آن بموجب نامه داديار شعبه 40 دادسراي ناحيه انقلاب اسلامي مركز بازداشت گرديده و بنگاه معاملات املاك ساحل مدعي شده كه آقاي (ح ) مورد ثبت را بصورت قولنامه به آقاي (ج ) فروخت دادگاه علت بازداشت را از دفتر دادياري استعلام و فتوكپي سند رهني را نيزاز دفترخانه مربوطه مطالهب وميزان بدهي آقاي (ح ) رااز بانك ملي استعلام كه پاسخ واصل گردديه و سرانجام دادگاه طبق صورتجلسه مورخه 18/4/69 پس از توضيحات طرفين و كسب نظر آقاي مشاور خلاصتا" چنين اظهارنظر كرده است ( ...  نظر بانيكه قراردادهاي استنادي مانند كليه اسنادي كه براي ايجاد تعهد تنظيم مي شود بين طرفين و قائم مقام قانوني آنانمعتبر ولازم الاجراء است و طرفين به آثار تعهدات خودماخوذند واز آنجائي كه در تشخيص طبيعت حقوق قراردادي به آزاد شدن سند و حضور در دفتر اسناد رسمي اشاره اي شده ظاهر اين است كه در باب تعهدات قصد طرفين تعهد قطعي بر انتقال و واگذاري ملك بنحو آزاد شده مي باشد كه با اين وصف مباني تعهدات طرفين مزاني به اصل حق مرتهن وارد نمي سازد زيرا حق مرتهن و بتسانكار مقدم حقي عيني تبعي است كه با تعهد موخر فروشنداز بين نمي رو واز ناحيه خوانده ايراد ودفاع موثري كه بطلان دعوي ياانحلال قرارداد را مدلل دادر اقامه نشه ودر قضيه مطروحه در واقع متعهد قبل از تنظيم سند رسمي انتقال قطعي مكلف است با اداءحق مرتهن و آزاد نمودن سند ملك را بنام خواهان انتقال رسمي دهند كه با استفاده از ملاك ماده 33 الحاقي آئين نامه طرز اجراي معاملات شرطي و رهني مصوب تيرماه سال 54 واينكه حقوق بستاكار مقدم بايد رعايت جمع شود و در جمع با رعايت حقوق مكتسبه بنظر دادگاه نظر باينكه بيش از نيم ازبهاي موردمعامله (مبلغ دوازده ميليون ريال )بخوانده پرداخت گرديده وگرچه از اينگونه معاملات و تعهدات قبض شرط صحت معامله نبوده كه اساسا" ملك نيز فورا" با تنظيم قراردادبتصرف خواهان داده شده لذا خوانده ملزم است با حصول اجازه باپرداخت بدهي سند رهني و آزادنمودن پلاك از قيد وثيقه در دفترخانه اسناد رسمي حاضر و با رعايت ساير مقررات قانوني پلاك شماره 67/1614 (يك دستگاه آپارتمان قطعه دوازده بمشاره ثبتي مذكور بخش ده تهران ) را بخواهان انتقال رسمي دهد و بهاي معامله مبلغ يازده ميليون ريال باقي و بر ذمه خريدرا است كه بنظر دادگاه بارعايت ماده ده قانون اجراي احكام مدني در قبال تنظيم سندمي بايدپرداخت شود.00) آقاي (ح ) بنظريه مذكور اعتراض كرده كه خلاصه لايحه اعتراضيه وي اينست كه خواهان بتعهد خود رفتار نكرده زيرا يك فقره چك وي بلا محل بود و اينكه قرار شد كه پس از آزاد شدن سندمعامله انجام شود و در قرارداد نيز اين موضوع ذكر شده و ايشان خلاف تعهد رفتار كرده است.
پس از ارسال پرونده بديوانعالي كشور وارجاع آن باين شعبه اينك در وقت بالا هيئت شعبه تشكيل با بررسي محتويات پرونده و مشاوره بشرح زير اظهار نظر مي نمايد.

بسمه تعالي
نظريه : هر چند ايراد در زميه فسخ ياانفساخ قرارداد بجهات اشعاري در لايحه اعتراضيه موثر در موضوع پرونده امر نمي باشد و خوانده مي تواند در زمينه فوق عرض حال بمرجع صالح تقديم نمايد ولي ساير ايرادات مشاراليه بنظريه مرقوم بشرح زير وارد است.
1- درمتن قرارداد مورخ 29/6/68 تصريح شده باينكه ( ... وتاريخ محضر پس ازآزاد شدن سند انجام مي شود) واين عبارت ظاهر در آنست كه آزاد شدن ملك نيز محدود بزماني نگدريده و فروشنده درهر زمان كه فك ملك را از رهن ارداه نمايد و سند آزاد شود آنهنگام مكلف به تنظيم سند است وقبل از آن هيچگونه حقي براي خريدار در عهده فروشنده از حيث مزبور وجود ندارد.
2- بفرض اينكه دلالت عبارت مزبور در فوري بودن موضوع آزاد سازي ملك توسط فروشنده ثابت بوده باشد بازهم موضوع حق الزام نمودن فروشنده به فك رهن بوده و مالك آن يعني (فروشنده ) قادر بر انجام نقل وانتقالات در روي آ; بنحو منجز وقطع نمي باشد(معامله مزبور) غير نافذ ونظير بيع فضولي بشمار آمده است ديگر محلي براي فعليت وتنجيز ساير تعهدات وشروط مندرج در ضمن آن نخواهد بود چه اينكه الزامي بودن شرط به تبع الزامي بودن اصل معامله است و شروط منرج در مضن آن نخواهد بود چه اينكه الزامي بودن شرط به تبع الزامي بودن اصل معامله است ودر جائي كه اصل آن معامله فاقد وصفي است چگونه مي تواندمعطي آن وصف بديگري بوده باشد بنا بمراتب نظريه صادره كه برخلاف جهات اشعاري فوق صدور يافته قابل تاييد نبوده مخدوش اعلام مي گردد.

مرجع :
كتاب قانون مدني در آراء ديوان عالي كشور- خيارات واحكام راجع به آن - به اهتمام يداله بازگير - انتشارات فردوسي - چاپ اول 1379 - چاپ دريا