رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي : 8/2/63
شماره دادنامه : 66/3
مرجع رسيدگي  : شعبه سوم ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده :

بدوا" در تاريخ 6/4/68 آقاي (ع ) دادخواستي بطرفيت آقاي (غ ) به شعبه 4 دادگاه حقوقي 1 تهران تقديم وتوضيح داده است خوانده مستاجر من بوده و طبق قولنامه 25/4/67 مبلغ 600 هزار تومان باينجانب دادندوقرار شد در مدت 3 ماه منزل را از من بمبلغ  ... /190/1بخرند متاسفانه از آمدن به محضر خودداري نموده باياشناعلام كردم اظهار نامه 20/3/68بعد از قولنامه از دادن اجاره خودداري كرده ايد چون ديگر نمي خواهم اين محل را بفروشم تقاضامندم قرارداد را باطل و وجه خود را پس بگيريد كه اياشن امتناع واز تحويل خانه و دادن اجاره خودداري كرد فلذا تقاضاي رسيدگي و صدور حكم مبني برابطال و فسخ قولنامه 25/4/67 بعلت عدم مفاد قولنامه كه قرار بود3 ماهه حل و فصل بشود و بيش از اين طول كشدي و همچنين صدور حكم مبني بر استردادو تحويل منزل بمبلغ 600 هزار تومان مورد تقاضاست خواهان دراولين جلسه رسيدگي اظهار داشته بيعانه پرداختي خوانده آ'اده است كه پرداخت ومسترد كنم آقاي (غ ) در مقام دفاع اعلام داشته : اينجانب بشرح پرونده كلاسه 67/365 در شعبه 47 دادگاه حقوقي 2 تهران علهي ايشان بخواسته الزام به تنظيم سند رسمي طرح دعوي نموده ام و ضمنا" دفاعاتم بشرح لايحه 2863-4/10/68 مي باشد خوانده ضمن لايحه مذكور دفاع نموده است كه :
مساجر ملك (ششدانگ يك دستگاه آپارتمان مسكوني واقع در تهران خيبان استخر ...  مورد ادعا بوده ام كه باينجانب فروخته شده و مبلغ نهصد هزار ريال في المجلس نقدا" و مبلغ 5 ميليون تومان طي چك شماره 724228-10/5/67 بانك ملي پرداخته ام و قرار شده بقيه ثمن معامله در موقع تنظيم سند پرداخت شود ومدارك لازم براي تنظيم سند در15/7/67 توسط فروشنده تهيه شود و بر همين مبنا ملك را تعمير كردم كه 600 هزار تومان هزينه آن شده چون فروشنده حاضر نشده اظهارنامه فرستادم 13/3/68 در دفتر250 حاضر شود علاوه بر امتناع چنين دعوائي را مطرح ساخته باتوجه بانيكه ايشان صحت قرارداد را تائيد نمود فلذا باعتبار تحقق بيع الزام او را خواستار شدم و قصد ايشان از طرف دعوي فعلي اخذمبلغ اضافي است كه خلاف اخلاق مي باشد و من در اين محل سكونت دارم و قيمت واگذاري نيز كمتر از بهاء فروش باينجانب بوده حكم برد دعوي او را خواستارم 0 مرجع رسيدگي پرونده 365-47/68 را از دادگاه حقوقي 2  مطالبه و وضعيت ثبتي پلاك را استعلام و پس از مطالعه پرونده مذكور كه ضمميه مي باشد و دلالت دراد آقاي (غ ) در تاريخ 24/4/68 الزام آقاي (ع ) را به تنظيم سند رسمي و خسارات قانوني بمبلغ 500 هزار ريال خواستار گرديدشرحي بدادگاته حقوقي مي نويسد تا پرونده مذكور را بمنظور جلوگيري از تعارض تصمميات بدادگاه حقوقي 1 ارسال دارند. دادگاه حقوقي 2 باعتبار اينكه حد نصاب دعوي مطروحه در صلاحيت دادگاه حقوقي 2 مي باشد در تاريخ 14/8/69قرار عدم صلاحيت صادر نموده كه نهايتا" در تاريخ 19/6/70 شعبه 4 دادگاه حقوقي يك تهران هر دو پرونده را توام مي نمايد ودر جريان رسيدگي آقايان دكتر(ن ) و (ش ) بوكالت از آقاي (ع ) و آقاي (فل ) بنكالت از آقاي (غ ) خودرا معرفي مي نمايند كه دادگاه با تعيين وقت وكلاي طرفين را دعوت مي نمايد. وكلاي آقاي (ع ) ضمن تقديم لايحه وانضمام فتوكپي راي شماره 96-7/9/68 اعلام داشته اندمبيع محقق نيست ورابطه طرفين صرفا" استيجاري است و با تخلف آقاي (غ ) قرارداد بي اعتبار است و ضمانت اجراي عدول و حق انصراف نيز پيش بيني شده است بنابراين فسخ قراردادموردتقاضاست آقاي (ف ) مقتابلا" اظهار دءاشته بيع طبق موازين قانوني انجام شده و مورد معامله بقبض موكل در آمده و 5سال است متصرف مي باشد و 14 سال مستاجر اين ملك بوده و سپس با انجام بيع تصرفات بصورت تصرف مالكانه درآمده والزام به تنظيم سندموردتقاضاست و موضوع عدول از معامله منتفي است دادگاه رسيدگي كننده از آقاي (ف ) وكيل آقاي (غ ) توضيح مي خواهد كه منظور موكلش از جمله ذيل دادخواست مطالبه خسارت طبق ماده 100 قانون مدني چه بوده است ؟ و با وصول پاسخ كه منظور خسارت دادرسي است ختم رسيدگي اعلام و بدين خلاصه راي صادر مي نمايد: با عنايت بقرارداد تنظيم فيمابين طرفين واينك بصراحت قيدعدول شدهومنظور طرفين اينستكه قصد آنان حين تنظيم قرارداد اين بوده كه هر دو طرف در صورت تمايل با پرداخت مبلغ 5 ... 00 ريال در دفترخانه حاضر نشده واز انجام معامله منصرف شوندوخسارت را هم مقطوع معين نموده اند بنابراين دعوي الزام به تنظيم سند موجه نيست وراي برد آن معامله دارد و با توجه بدعوي مطروحه آقاي عباس وقار عليه آقاي (غ ) با توجه بمراتب بالاقراردادمورخه 25/4/67 را منفسخ اعلام مي نمايد بديهي است آقاي (ع ) بايستي مبلغ 59 ... 0 توماني را كه گرفته باضافه 5 ... 00 به آقاي (غ ) بپردازد اين راي موضوع تجديدنظرخواهي آقايان (ح ) و(ت ) كه متعاقبا" بوكالت آقايان (غ )انتخاب شده اند واقع و ضمن توضيح مطالب قبلي استدلالات دادگاه بدون در نظر گرفتن حق فسخ و برداشت ناصواب از قطع يدطرفين منطبق باواقع ندانسته واعلام داشته اند بيع خياري نيست واگر خيار فسخ و برداشت ناصواب از قطع يد طرفين منطبق با واقع ندانسته واعلام داشته اند بيع خياري نيست واگر خيار فسخ شرط شده بود در مورد استرداد بيعانه نيز بايستي تصريح مي گرديد وكلاي خواهان ضمن توضيحات مفصل راي صادره را مغايرمواد457و399و339و401قانون مدني و ماده 39 آئين نامه اجراي اسناد رسمي وماده 159 ق آ د م و اصول 19و20 قانون اساسي وآراي اصراري شماره 67/126و68/96و 68/58و66/3 ديوانعالي كشور اعلام و فسخ راي صادره را خواستار گرديده اند. دادگاه رسيدگي كننده پس از وصول دادخواست تجديدنظر ومبادله لوايح پرونده را بديوانعالي كشور ارسال داشته كه باين شعبه ارجاع و بهنگام مشاوره اعتراضات و پاسخ آنها قرائت خواهد شد.
هيئت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد پس ازقرائت گزارش آقاي ...  عضو مميز واوراق پرونده مشاوره نموده چنين راي مي دهد.

راي
بدلالت اوراق پرونده خواسته دعوي آقاي (ع ) بطرفيت آقاي (غ ) درخواست صدور حكم مبني بر ابطال و فسخ قولنامه مورخ 25/4/67 به علت رعايت مفاد آن وهمچنين صدور حكم مبني بر استردادو تحويل بمبلغ ششصد هزارتومان كه متعاقبا" در تاريخ 24/5/68 آقاي (غ ) هم بطرفيت آقاي (ع ) بخواسته محكوميت خوانده به تنظيم سندرسمي انتقال بر طبق برگ فروش مورخ 25/4/67 وخسارات قانوني مقوم بمبلغ پانصد هزار ريال در دادگاه حقوقي دوتهران اقامه دعوي كرده كه نهايتا" اين دعوي هم بتقاضاي وكيل خواهان ( با لحاظ ماده 28 قانون آئين دادرسي مدني ) در شعبه چهارم دادگاه حقوقي يك تهران تواما" مطرح رسيدگي قرار گرفته و وكيل آقاي (غ ) بشرح لايحه تقديمي خواسته دعوي اخير را هم بمبلغ دو ميليون وده هزار ريال تقويم كرده است و گر چه شعبه چهارم دادگاه حقوقي يك تهارن كه بصدوردادنامه تجديدنظر خواسته شماره 219و220 مورخ 3/4/72 مباردت نموده در باب دعوي آقاي (ع ) بخواسته استرداد وتحويل منزل نفيا" يا اثباتا" حكمي صادر نگرديده مضافا" در مقام صدور حكم بلوزم اقدام آقاي (ع ) در زمينه پرداخت مبلغ 59 ... 0 تومان بابت وجود دريافتي از آقاي (ع )باضافه مبلغ 5 ... 00 تومان ديگر (بابت وجه التزام ) در حق آقاي (غ ) اظهار نظر كرده كه اساسا" اين مبالغ جزء خواسته دعوي آقاي (غ ) نبوده است لكن چون آقاي (ع ) نسبت بدادنامه هاي شماره 219و220-  3/4/1372 تجديدنظرخواهي نكرده است با عنيات به تبصره 1 ذيل ماده 4 قانون تجديدنظرآراء دادگاهها مرجع رسيدگي تجديدنظر حق رسيدگي و اظهار نظر ندارد اما در مورد تجديدنظرخواهي آقااين وكلا، آقاي (غ ) نسبت بدادنامه هاي مذكور اشعار مي دارد اعتراضات وكلاء تجديدنظرنسبت به دادنامه هاي تجديدنظرخواسته موجه وموثر نيست ونقض حكم تجديدنظر خواسته را ايجاب نمي كند و با عنايت باوراق پرونده دارسي و نظر بانيكه اولا" قرارداد عادي مورخ 21/4/67 مستند دعوي كه اصالت آن موردتاييد طرفين مي باشد با لحاظ مصرحات متن سندوشرايط منعكس در آن وتعهداتوالزاماتي كه طرفلين بعهده گرفته و موردتوافق قرار داده اندمثبت وقوع عقد بيع نمي باشد در بند2 اين قرارداد تصريح گرديده (فروشنده موظف است كليه مدارك لازم براي انجام معامله رادر موعد مقرر تهيه نمايد و طرفين معامله با علم آگاهي و بررسي اوضاع واحوال مبادرت بامضاء اين قرارداد نمده و در صورت عدول از معامله مكلفند مبلغ پانصد هزار تومان معادل نيم ميليون ريال در حق ديگري (طرف ديگر معامله ) بعنوان ضرر وزيان بپردازند ومقرر گرديد حداكثر تا پانزدهم مهرماه سال 67 جهت انتقال وامضاء سند در محضر حضور بهمرسانند) با اين ترتيب عبارات مندرج در بند2 و قمست اخير قرارداد كه كشاف از قصد طرفين است بوضوح معلوم مي دارد كه طرفين انتقال وانجام معامله را موكول بحضور دردفترخانه اسناد رسمي نموده و برحسب اشتراط طرين مختار بوده اند كه از انجام معامله عدولت نمايند النهايه عدول كننده بايستي مبلغ پانصدهزار تومان بعنوان ضرر وزيان در حق طرف ديگر معامله تاديه نمايد ثانيا" عرف مسلم در نقل وانتقال اموال غير منقول حكم مي كند كه اگر خريدار وفروشند بخواست خودشان يا بر حسب الزام قانوني تصريح بلزوم انجام مهامله و تنظيم سند رسمي معامله در دفترخانه نموده وجه التزام تخلف وعدول از انجام معامله را هم مقرر داشته باشد ظاهر اين است كه قصد طرفين تعهد بانجاممهامله بدوه نه وقوع عقد بيع ، ثالثا" طبق مندرجات قراردادمستند دعوي حق عدول براي هر يك از طرفين مقدي ومشروط بزمان معين نبوده است و طبق مندرجات اظهار نامه فتوكپي مصدق اظهارنامه شماره 244-20/3/68 ضميمه دادخواست كه آقاي (ع ) بعنوان آقاي (غ ) ارسال نموده صريحا" اعلام داشته  ... 0 بنده خودم مستاجرم و نياز شخصي بملك دارم و حاضر نيستم محل مزبور را بفروشم  ...  و بدينطريق آقاي (ع ) با استفاده از حق حاصله از شرط مصرح در قرارداد از انجام معامله عدول كرده است بنابه مراتب و با عنايت باينكه بر مبناي چنين قراردادي مشروطي الزام مشاراليه به تنظيم سند رسمي انتقال وجاهت وموقعيت قانوني ندارد لذا دادنامه تجديدنظرخاسته قطع نظر از كيفيت استدلال در حدي كه ناظر است به صدور حكم برد دعوي آقاي (غ ) وثائق بخواسته الزام به تنظيم سند رسمي انتقال و بطلان دعوي ) واعلام استفاده آقاي (ع ) از حق انصراف مصرح در قرارداد و در نتيجه بلااثر شدن قرارداد ازحيث الزامات وتعهدات آقاي (ع ) نتيجتا" صحيح و بلااشكال و منطبق با موازين قانوني صدور يافته و با اين وصف دادنامه تجديدنظرخواسته در حدي كه مورد تجديدنظرخواهي قرار گرفته بالنتيجه تاييد و ابرام مي شود.

مرجع :
كتاب قانون مدني در آراء ديوان عالي كشور- خيارات واحكام راجع به آن - به اهتمام يداله بازگير - انتشارات فردوسي - چاپ اول 1379 - چاپ دريا