رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

.
تاريخ رسيدگي : 21/9/71
شماره راي    : 597/21
مرجع رسيدگي  : شعبه 21 ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده :

در تاريخ 14/5/69 آقاي (الف ) با كالت آقاي (ز) دادخواستي به خواسته صدور حكم بر احراز قطعيت بيع شرط موضوع مبايعه نامه مورخ 25/12/63 واثبات مالكيت خواهان نسبت به موردمعامله مقوم بمبلغ 21 ... 00 ريال بطرفيت آقاي (ح ) تقديم دادگاههاي حقوقي 2 مشهدنموده توضيح داده است خوانده مطابق مبايعه نامه مورخ 25/12/63تمامي و همگي 6دانگ يك باب منزل پلاكثبتي شماره 1662 فرعي از330 اصلي بخش 9 مشهد واقع در خيابان شهيد مطهري كوچه عباس آباد ملكي خود را به بيع شرط بمبلغ 131 ... 00 ريال بخواهان فروخته و ثمن آنرا دريافت و منزل را بتصرف وي داده است بموجب شرط مبايعه نامه حق خيار بمدت يكسال براي بايع پيش بيني نشده تا در صورتي كه ظرف يكسال مثل ثمن را مسترد دارد اختيار فسخ داشته باشد فروشنده در مهلت مقرر نسبت باسترداد ثمن اقدام نكرده و بيع قطعي شده براثر عدم آگاهي وتصور اينكه پس از انقضاي مدت بايستي قرارداد جديدي تنظيم شود قرارداد جديدي در تاريخ 20/1/65 بين رفين منعقد و به امضاء مي رسد چون باكيفيت جديد فروشنده حاضر به تنظييم سند رسمي انتقال بنام خريدار نمي شود باستناد مبايعه نامه اخير بطرح دعوي الزام به تنظيم سند رسمي انتقال بطرفيت فروشنده مباردت مي نمايد ليكن دادگاه بعلت متعلق بودن ثمن وعدمت حقق بيع براساس نوشته 20/1/65 آنرا باطل ودعوي را مردود اعلام مي دارد لذا با توجه به بي اعبتاري قرارداداخير مبايعه نامه 25/12/63 بقوت واعتبار خود باقي است و بر طبق دستور مواد459و458 قانون مدني بيع قطعي گرديده استدعاي رسديگي و صدور حكم بشرح خواسته دارم 0 در تاريخ 14/5/69 آقاي (ح ) دادخواستي بخواسته الزام به تحويل يكباب منزل بطرفيت آقاي (ال ) تقديم دادگاههاي حقوقي 1 مشهد نموده توضيح داده است باستناد پرونده هاي كلاسه 1024-65 شعبه 29 دادگاه حقوقي 2 مشهد كه متتهي بصدور راي گرديده و پرونده كلاسه 65-383 شعبه 6دادگاه حقوقي 2 مشهد كه منتهي بصدور راي گرديده وپرونده كلاسه 65-383 شعبه 6 دادگاه حقوقي 1 دائر بر تاييد راي بدوي و پرونده كلاسه  ...  كه دعاوي مطروحه از جانب خواند علهي اينجانب رد شده است مشخص گرديده كهمعامله اي واقع نشده و حكم بر ابطال ادعاي ايشان بخريد منزل داده شده است عليهذا باستناد دادنامه هاي قطعي شده استنادي صدور حكم بر الزام خواند هبه خلع يد از منزل وتحويل باينجانب را خواستارم - هر دو پرونده تواما" در شعبه ششم دادگاه حقوقي يك مشهد مورد رسيدگي قرار گرفته و به كلاسه 297-69و 214- 69 ثبت دفتر گرديده و طرفين براي وقت معين بدادرسي دعوت شده اند درجلسه دادرسي مورخ 28/9/69 آقاي وكيل دعوي اثبات مالكيت اظهار داشته همانگونه كه خواهان (خواهان دعوي خلع يد وتحويل ) درمتن دادخواست عنوان كرده و مفاد قرارداد حاكي است كه قصد ورضاي طرفين بر بيع شرط بوده ومبلغ مندرج در آن همان قيمت واقعي ملك است كه اين قرار داد بيع شرط مسبوق به بيع قطعي مورخ 18/2/62 بوده كه منزل تحويل خريدار(بموكل ) گرديده ليكن بعلت اشكالات سند قرارداد بيع قطعي بتراضي اقاله ومتعاقبا" قرارداد بيع شرط تنظيم ثمن معامله طي چهار فقره چكهاي مزبور در قولنامه مورخ 18/12/62 بفروشنده تاديه شده بنابراين با تاديه قميت واقعي منزل بفروشنده وانقضاي مدت بيع شرط به بيع قطعي تبديل گرديده و قرارداد بيع ثانوي بعلت مجهول بودن ثمن بلااثر وباطل اعلام گرديده لذا قرارداد ثانوي نمي تواند آثار عقد بيع شرط را زائل نمايد وايراد خوانده موثر در مقام نيست وقرارداد بيع شرط كماكان بقوت واعبتار خود باقي است صدور اجرائيه بمنظور وصول چك پشتوانه قطع نظر از اينكه ارتباطي به تبع شرط و ثمن معامله ندارد دليل بر استكاف فروشنده از استرداد ثمن موردمعامله است و دعويخلع يد او اعم از اينكه در مدت خيار باشد يا خراج از آن مسموع وقانوني نخواهد بود وتصرفات موكل مالكانه است آقاي (ح ) خوانده دعوي اثبات مالكيت وخواهان دعوي تحويل و خلع يد كه در جلسه دادرسي مورخ 28/9/69 حضورنداشته طي لايحه تقديمي كه ثبت دفتر نشده وتاريخ تنظيم آن معلوم نيست براي همني جلسه مطالبي اشعار داشته و متذكر شده است قرارداد مورخ 20/1/65تنظيمي بين طفين ناقض قرارداد بيع شرط مورخ 25/12/63 استوقرارداد دوسال بعد از بيع شرط بامضاء رسيده وايشان همان چكي را كه بابت بيع اول يداده است واز بنده در قبال پولش باضافه بيع نامهعادي چك را گرفته است اجراء صادر كرده و منزل مرا تامين كرده است معامله اي روي منزل انجامنشده تقاضاي اعلام بي حقي وي را دارم متعاقبا" وقت رسيدگي باحتمال حصول سازش بين طرفين تجديد گرديده آقاي (م ) بوكالت از آقا (ح ) در پرونده مداخله نموده با تقديم فتوكپي احكام صادره از محاكم حقوقي 1و2 متذكر شده است نوشته عادي مورخ 20/1/65 تنظيمي بين طرفين بر طبق دادنامه هاي صارده از شعبه 29 حقوقي 2و6 حقوقي يك باطل اعلام گرديده و مالكيت موكل در منزل مورد بحث بقوت خود باقي است تصرفات آقاي (الف ) غاصبانه است مشاراليه بر بي اعتباري نوشته 20/1/65 گردن نهاده براي مطالبه وجه التزام مقرر در اناقامه دعوي نموده و شعبه 11 دادگاه حقوقي 2 مشهد باستناد احكام صادره از مراجع قضائي مبني بر بي اعبتاري قرارداد مورخ 20/1/65 مطالبه وجه التزام را مردود اعلام نمودهو به بطلان دعوي راي داده است خودآقاي (الف ) دردادخواست هاي تقديمي بدادگاه بالصراحه تاكيد كرده است كه :طرفين باموافقت يكديگر در تاريخ 20/1/65 اين سند را تنظيم كرده اند. بنابراين مبايعه نامه شرطي مورخ 25/12/63 اعتبار خود را از دست داده و استاد به چنين نوشته اي فاقد اثر قانوني است مضافا" اينكه آقاي (الف ) معادل مبلغي كه آقاي (ح ) پرداخته چك بانك داشته وبراي وصول طلب خودهمان چك را باجراء گذاشته واجرائيه صادر شده وموكل آمادگي پرداخت اين وجه را دارد قرارداد مورخ اشاره آقاي وكيل محترم خواهان دعوي اثبات مالكيت كه تاريخ آن 18/12/62 مي باشد به تراضي اقاله شده و باين مطلب در قرارداد بيع شرط 25/12/63تصريح گرديده و قرارداد اخير بتوافق طرفين اقاله ومتعاقبا" قرارداد مورخ 20/1/65 فيمابين ايشان تنظيم گرديده و قرارداد20/1/65 هم بموجب آراء صادره از دادگاههاي حقوقي 1و2 كان لم يكن اعلام گرديده استدعاي صدور حكم بر بطلان دعوي آقاي (الف ) دارم واضافه مي كند با تحويل منزل به آقاي (ح ) پرداخت طلب آقاي (الف ) صلح وسازش بين طرفلين برقرار خواهد شد. دادگاه پرونده هاي اجرائي ثبت و دادگاه هاي حقوقي 2و يك را مطالبه نمودهو طرفين را بدادرسي دعوت كرده است وكيل آقاي (الف ) در جلسه دادرسي مورخ 19/4/70 اظهار داشته پرونده هاي استنادي حاكي است آقاي (ح ) بكرات اعلام داشته كه اين منزل را بموكل به بيع قطع فروخته النهايه مبلغ 250 هزار تومان بابت باقيمانده ثمن طلبكار است با اين ترتيب اقرار بموقوع عقد بيع شده موكل بمنظور حل موضوع حاضر است اين مبلغ را نقدا" بپردازد قطع نظر از اينكه قراردادهاي مورخ 20/3/65و25/12/63 اعتبار داشته باشد يا خير چون عقد بيع واصل ايجاب و قبول محقق است وخوانده نيز وقوع آنرا اقرار دارد تقاضاي صدور حكم بشرح هواسته دارم وكيل آقاي (ح ) در همين جلسه بشرح لايحه تقديمي و به استناد پرونده هاي دادگاهها و دعوي مطروحه عليه موكل را فاقد وجاهت قانوني اعلام تقاضاي صدور حكم در هر دو دعوي بسود موكل نموده است بدادگاه متعاقبا" وضعيت ثبتي پلاك مورد بحث را استعلام و سرانجام مبادرت بصدور نظريه مورد اعتراض نموده است و با اين استدلال كه با عنايت بدادخواستهاي تقديمي ومدافعات مفصل وكلاء طرفين وملاحظه پرونده هاي اسنتادي اولا" در مورد دعوي آقاي (الف ) نظر باينكه طبق اقرار طرفين منزل مودر ادعا طي قولنامه عادي مورخ 18/12/66 به آقاي (الف ) فروخته شده وثمن ومثمن ردوبدل گرديده ومنزل بمالكيت آقاي (الف ) در آ'ده و بعدا" در سال 1313 قولنامه فوق الذكر فسخ و بطور بيع شرط به آقاي (الف ) فروخته شده و تاكنون منزل در اتيار خريداران است ودليلي بر استفاده از خيار شرط از ناحيه فروشنده شرطي ارائه نگرديده بنابراني بيع قطعي شده و اعلام بطلان قولنامه مورخ 20/1/1365 اثري در معامله قبلي كه صحيحا" انجام گرفته وموردتائيد طرفيت است ندارد ومورد مشمول امر مختوم نيست زيرا دليلي بر فسخ معامله وجود ندارد ومعاملات باطل بعدي اثري در معاملات صحيح قبلي ندارد آراء قبلي مربوط به قولنامه مورخ 20/1/65 است ودعوي فعلي ناظر بر قولنامه 25/12/63 و چون ماليكت قبلي آقاي (الف ) محرز است با شك در بقاء آن مالكيت قبلي استصحاب مي شود لذا نظر بر صدور حكم بر مالكيت آقاي (الف ) ملك موضوع قولنامه 25/21/63 و رد دعوي تحويل بلحاظ اينكه آقاي (ح ) مالكيتي در پلاك متنازع فيه ندارد ابراز مي گردد نسبت به اين نظريه از جانب آقاي ...  وكيل آقاي (ح ) اعتراض شده كه لايحه اعتراضيه به هنگام شور قرائت خواهد شد پرونده امر جهت رسيدگي باعتراض به ديوانعالي كشور ايفاد  گرديده و به اين شعبه ارجاع شده است.
هيئت شعهب در تاريخ  بالا تشكيل گرديد پس ازقرائت گزارش آقاي ...  عضو مميز واوراق پرونده مشاوره نموده چنين راي مي دهد.

بسمه تعالي

اقاله بهر لفقظ يا فعلي واقع مي شود كه دلالت بر بهم زدن معامله نمايد تنظيم قرارداد مورخ 20/1/65 بعد از معامله شرطي مورخ 25/12/63 بين طرفلين هرچندكه باستناد احكام صادره از مراجع قضائي بيع تشخيص داده نشده لكين در هر صورت عملي است كه مبين تراضي طرفين بر اقاله وتفاسخ قرارداد25/12/1363 است لذا نظريه مورداعتراض واجد ايراد قضائي است و با عدم تائيد آن پرونده به شعبه 6 دادگاه حقوقي يك مشهد جهت اقدام مقتضي اعاده مي گردد.

مرجع :
كتاب قانون مدني در آراء ديوان عالي كشور- خيارات واحكام راجع به آن - به اهتمام يداله بازگير - انتشارات فردوسي - چاپ اول 1379 - چاپ دريا