رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي : 3/8/66
شماره دادنامه : 359/22
مرجع رسيدگي  : شعبه 22 ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده :

در تاريخ 26/3/64 آقاي (ح ) اصالتا" از سوي خانم (م ) دادخواستي بخواسته رسيدگي و صدور حكم بر محكوميت خواند بفسخ قرارداد تنظيمي فيمابين بشرح متن دادخواست واحتساب خسارت معنوم بمبلغ 21 ... 0 ريال بطرفيت خانم (ب ) تقديم دادگاه عمومي تهران نموده كه بشعبه 11 ارجاع گرديده وخلاصتا" توضيح داده كه با موكل تمامي ششدانگ عرصه واعيان پلاك ثبتي شماره 3/2022 بشخ 3 رابالمناصفه شريك مي باشند و بدلالت اجاره نامه رسمي شماره 35971-21/4/56تنظيمي در دفتر سند رسمي شماره 21 حوزه ثبت ترهان وكيل ديگر شريك ملك خانم (م ) هستم طبق قرارداد تنظيمي مورخه 1/7/60يك دستگاه آپارتمان جزء پالك ياد شده را با شرائط موصوف در اختيار خواندگان قرار داده ايم با آنكه مقرر بوده سات ده صبح 1/7/67 بمنظور انجام معامله وتنظيم سند در دفتردخاه 249 حوزه ثبت تهران مراجعه شود خوانده با رعايت انتظار كافي وحضور در دفترخانه مزبور خودداري نموده و در خاتمه تقاضاي صدور حكم بر محكوميت خوانده بر فسخ قرارداد مورد نرظ بعلت عدم حضور در دفترخانه و عدم انجام تعهدات مربطو به طي مراحل ثبتي وقانوني در موعد مقرر كه خود دليلي در موافقت عملي خوانده بر فسخ قرارداد محسوب است با احتساب كليه خسارات نموده است مستندات خواهان فتكپي سند ماليكت - قرارداد - وكلاتنامه رسمي مي باشد با تعين وقت وابلاغ بطرفين خانم (ب ) با وكالت آقاي (ق ) دادخواستي بطرفيت آقاي (ح ) و خانم (م ) بخواسته دعوي تقابل دائر به درخواست صدور حكم بر الزام خواندگان بحضور دردفتر اسناد رسمي وتنظيم وامضاء سند اتقال رسمي يك دستگاه آپارتمان جزء پلاك 3/3522 بخش 3 تهران با ملحقات ومشاعات قانوني در حق موكل مقوم مبغل دويست وده هزار ريال تقديم دادگاه عمومي تهران نموده كه بشعبه 11 ارجاع گرديده خلاصتا" توضيح داده كه خوانده رديف اول اصالتا" و وكالتا" پس از انتقال ملك به بيع قطعي و دريافت قسمتي از ثمن معامله آپارتمان مذكور را بموكل تحويل و بعبارتي قيض اقباض بعمل آمده و در حالي اين آپارتمان تحويل شده كه هنوز حداقل 10 تا 15درصد از كارهاي داخلي وتزيئنات و غيره انجام نشده وموكل چون داراي همسري مريض بوده كه همواره ميبايست در تهران تحت نظر پزشك باشد از ناچاري در آن سكونت كرده وهزينه خود و با كمك عملي فرزندانش نواقص را رفع نموده و مبلغي حدود پانصد هزارريال هزينه نموده تا آپارتماان محل سكونت گردد واكنون اين خانواده متجاوز از 4 سال است درمحل موردمعامله ساكن هستند بشرح متن بيعانه قرار بر اين شرحه كه طرفين در روز 1/7/61ساعت ده صبح در دفتر اسناد رسمي 249 تهران براي انجام تشريفات ثبت معامله حاضر گردند كه در اين خلال طرفين با همديگر تماس حاصل نموده و فروشنده اعلام مي نمايد كه چون امر تفكيك آپارتمان هنزو عمل ينشده و قرارا است خوانده رديف دوم نيزشخصا" از مسافرت برگشته ودر انتقال ملك واخذ وجه حضور داشته باشد و تعجيلي در رفتن به محضر نيست بعدا" اقدام خواهد شد موكل نيز كه خانمي فرهنگي وشهرستاني است از روي حسن نيت باين اظهارات تمكين مي كند اينك جاي تاسف است كه پس از 4 سال از انجام معامله 1 ...  امر غير واقعي را (عدم حضور موكل در محضر كه خود نيز هيچگاه در محضر حاضر نشده نمي توانسته حاضر شود) بهانه قرار داده وقصدخلع يد و تصرف مجدد آپارتمان را دارد ودر خاتمه صدور حكم بر در دعوي فسخ بيعنامه والزام خواندگان بحضور در دفتر اسناد رسمي وتنظيم و امضاء سند انتقال ملك مورد معامله را نموده است دادگاه پرونده هاي مذكور را پيوست كرده وتواما" موردرسيدگي قرار داده وطبق صورتجلسه مورخه 15/8/64 پس از استماع توضيحات ومدافعات وكلاي طرفين ختم رسيدگي را اعلام وخلاصتا" چنين راي داده است ( ...  با توجه بمستندات دعوي در هر دو پرونده وارتباط بقرارداد عادي مورخه 1/7/60تنظيمي موضوع معامله يك دستگاه آپارمان در خيابان ويلا طبقه پمنجم بمبلغ هشت ميليون ريال است كه با توفاق مبلغ سه ميليون ريال فروشنده دريافت و در عوض موردمعامله تا يك سال بدون دريافت وجهي بايستي در اختيار خانم (ب ) خريدار مودرمعامله باشد پس از پايان مدت يك سال بايستي خريدار وجه بقيه معامله پرداخت نموده  ...  و در غير اينصورت تخليه نموده و مبلغ سه ميلوين ريال دريافت و آپارتمان را تحويل دهد ودر قسمت آ[ر با قيد اين قراردادفقط يك سال اعتبار دارد و اينكه در متن قراردادمقرر بوده در ساعت ده صبح 1/7/61 بمنظور انجام معامله در دفترخانه 249 ثبت تهران مراجعه شده ادعاي وكيل خواهان درباره عدم انجام شرائط مندرج در مهلت مقررخودبخود منتفي است خوانده فاقد مجوز مسكن بوده و چون در مدت قرارداد معهامله انجام نشده ديگر قراردادمعتبر نيست مجمول بر صحت است و ايرادات وكيل خواندهمبني بر اينكه وجود مبيع و تعيين ثمن و قبض و اقباض و خصوصيات طرفين معامله موجود است ومتجاوز از 4سال است كه موكل دنبال فروشندگان كه احراز آنها در خارج است تا ملك را رسما" باو منتقل نمايند و در عقد بيع كه بصورت عادي انجام پذيرفته قيدمدت نمي تواندمطرح باشدموجه بنظر نمي رسد زيرا با عدم ارسال اظهارنامه و دادخواست دعوي تقابل پس از 4ماه ازدادخواست متقاضي فسخ قرارداد است وعقد بيع در قرارداد بصورت منجز انجام نگرديده و مشروط بشرائطي بوده كه وكيل خوانده دعوي متقابل دلائل موجهي راجع باحراز تحقق آن در هر دو پرونده ابراز نداشته و فتوكپي ارائه شده مبني بر رسيداخذ وجه مبلغ سه ميليون ريال و اينكه در قراردادهر يك شروطي راقبول نموده اندكه درموعد معينه حاضر بانجام معملهنشوند چنانجه فروشنده باشدعلاوه بر استرداد بيعانه مبلغ معادل آن بخريدار و اجگر خريدار باشد حقي بمطالبه بيعانه ندارد دلالت بر ايندارد كه دعوي وكيل خواهانهاياصلي در پرونده  64/174 ثابت است ودفاع وكيل وانده غير موجه است و لذا با حكم فسخ قرار داد مورخه 8/7/60 بين طرفلين موجبي جهت الزام به تنظيم آن نبوده و در پرونده 64/482 حكم به بطلاندعوي وكيل خواهان تقابل صادر و اعلام مي شود از دادنامه مذكور خانم (ب ) با وكالت آقاي ... فرجام خواهي كرده و ضمن لايحه فرجامي پس از ذكر مقدمه خلاصتا" معترض گرديده : 1- در عقد بيع وجود و صحت اركان بيع شرط است ولاغيربنا براين از نظر شرعي وقانوني تحقق يافته است 2- وكيل فروشندگان و احراز مالكين در دادگاه براي فرار از اثرات بيع قطعي عنوان نموده كه بيع شرطي بوده نه قطيع در كجاي اين قرارداد مفاد مواد 458و459 قانونمدني كه ناظر بر شروط لازم در بيع شرط است اشاره و انعكاس دارد 3 - دادگاه عدم حضور موكل را در روز1/7/61در دفتر اسناد رسمي ونداشتن مجوز خريد مسكن و ياعدم ارسال اظهارنامه و تاخير در تقديم عرض حال تقابلي دليلي بر بي حقي او دانسته معلوم نيست چرا عدم حضور ومراجعه فروشنده بههان محضر وعدم اخذگواهي از محضر و با تامين دليل ويا راسال اظهارنامه ودعوت از خريدار و عدم ارائه صورت تفكيكي آپارتمان و گواهي پايان كار حتي در روز جلسه دادرسي  ...  نمي تواند بضرر فروشنده مورد استناد وتوجه دادگاه باشد 4- عمده ترين مسئله براي انتقال وجود صورت مجلس تفكيك و گواهي پايان كار و گواهي پرداخت ماليات و سطح شهر وغيره مي باشد كه همگي در حيطه اقتدار و امكانات فروشنده است 5- در مورداينكه مدت اعتبار قرارداد يك سال قيد گرديده بدادگاه توضيح داده شدكه بيعنامه در تاريخ 1/7/60بامضاء رسيده و قرار بوده سند رسمي انتقال در روز1/7/61 تنظيم و امضاء گردد حال اگربعلت عدم مراجعه فروشنده به محضر وعدم تونائي در تهيه اسناد و لازم براي انتقال و يا عدم موافقت محضر با اتقال ملك با وكالتنامه و غيره در روز مذكور سند تنظيم نگرديده چرا دادگاه نبايد علت وعلل عدم انجام معامله را بررسي نمايدتا عمل خلاف فروشند را بضرر خريدار بود استناد قرار ندهد ودر خاتمه نقض دادنامه را درخواست كرده است كه مبادرت به لايحه جوابيه از طرف فرجامخواندگان گرديده است پس از تقديم دادخواست فرجامي بديوانعالي كشور وارجاع آن باين شعبه وانجام تبادل لوايح فرجامي بوسيله دفتر اين شعبه و تكميل آن اينك در وقت بالا هيئت شعبه تشكيل با بررسي محتويات پرونده و مشاوره بشرح زير مبادرت بصدور راي مي نمايد.

بسمه تعالي
راي : دادنامه فرجامخواسته مخدوش است زيرا اولا" قرارداد مدركيه دعوي صريح و وقوع عقد بيع منجز بوده كه در ضمن آن باتعبير به كلمه بايستي ومتعهد مي شود التزامات وتعهداتي از طرفين صورت گرفته كه با اينوصف شروط مزبوره بمعني تعهدات ابتدائيه نبوده بلكه از مقوله شروط ضمن عقد بشمار آمده وهيچگونه تعليقي نيز در انشاء معامله صورت نگرفته تا آنرا از اساس مخدوش و باطل گرداند و بر اين اساس برداشت دادگاه باينكه شرطو مزبور موجب تعليق در انشاء گرديده و يا انيكه در صورت عدمتحقق آن شروط و ياعدم ارائه دليلي بر حصول آنعقد بمرحله تنجيز واصل نگرديده و ساير مراتب مسطوره در اين قسمت از راي هيچ محلي از صحت و وجاهت نداشته مخدوش اعلام مي گردد ثانيا" اينكه وكيل خواهان بشرح دادخواست تقابل خالصتا" اشعار داشته كه خوانده ضمنتماس با خواهان اظهار داشته كه تامراجعه احدشركاء ملك از مسافرت خود تعجيلي در رفتن به محضر نيست و بعده هر وقت كه اين موانع برطرف شد نسبت بانجام معهامله رسمي اقدام خواهد شد كه در صورت صحت اين ادعاء چون خواهاناصلي اقدام باسقاط حق خود نبت بحضور خوانده در دفترخانه در موعد مقرر نموده و باسقاط حق خود نسبت ببحضور خوانده دردفتر خانه در موعد مقرر نموده وبااسقاط حق مزبور حتي اگر هم مجوز مسكن توسط خوانده تهيه نگرديده عدم حضور وي نمي توانسته ازموجبات فسخ معامله طبق شرط مذكور در قرارداد بشمار آيد نتيجتا" معامله هنوز هم بقوت خود باقي است لهذا با عنايت بمراتب مشروحه فوق دادنامه فرجامخواسته از هر حيث مخدوش بوده و رسيدگي مجددپرونده و رعايت مقررات ماده 28 قانون تشكيل دادگاههاي عمومي سابق و عندالاقتضاء استماع سوگند فرجامخوانده در مورد ادعاي فرجامخواه بشرح فوق الاشاره و هرگونه رسيدگي ديگر كه مقتضي شود بدادگاه حقوقي يك تهران ارجاع مي گردد.

مرجع :
كتاب قانون مدني در آراء ديوان عالي كشور- خيارات واحكام راجع به آن - به اهتمام يداله بازگير - انتشارات فردوسي - چاپ اول 1379 - چاپ دريا