رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

.
تاريخ رسيدگي : 21/8/66
دادنامه شماره : 502/24
مرجع رسيدگي  : شعبه 24 ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده :
آقاي (م ) در تاريخ 5/4/65 دادخواستي به طرفيت آقاي (ب ) به خواسته خلع يد مقوم به دو ميليون و پانصد هزار ريال تقديم دادگاه حقوقي يك شهرستان زنجان نموده و توضيح مي دهد كه طبق دادنامه شماره 65/120 طبق اجاره نامه مورخ 9/9/1359 تصرفات خوانده در يك باب مغازه واقع در دروازه رشت جزء پلاك شماره 1001 بخش يك زنجان ملكي اينجانب مشمل مقررات اجاره و قانون روابط موجر و مستاجر نبوده و مجاز نمي باشد لذا تقاضاي رسيدگي و ملاحظه پرونده استناد و صدور حكم به خلع يد خوانده از مغازه مورد دعوي را دارد متعاقبا آقاي (س ) در تاريخ 16/6/65 باتقديم وكالت نامه و لايحه اي خود را وكيل خواهان معرفي و تقاضاي رسيدگي مي نمايد خوانده با ارسال لايحه وارده به شماره 2672/1-18/6/65 ضمن استناد به پرونده هاي 62/509 - 65/225 و 63-379 دادگاه صلح اجمالا" اظهار مي دارد كه : 
خواهان كرارا" با شكايتهاي واهي مزاحم كار وكسب اينجانب شده و با اطلاع كامل از اينكه مغازه مورد نظر اينجانب از صاحب ملك قبلي اجاره كرده ام و سرقفلي آن را نيز از شخص ديگري خريده بودم فقط به علت سودجوئي بو بدون اطلاع فدوي كليه ملك آن را خريده كه شامل مغازه ديگر و نيز حدود80 متر زمين پشت آن مي باشد و به حيطه و نيرنگهائي متوسل شده تا مغازه اينجانب را از دست خارج و سود نامشروع بيشتري به جيب بزندو از طرف ديگر خواهان طبق دادخواست كه به كلاسه 382-65 ثبت شده صريحا" اعتراف كرده رابطه استيجاري ومال الاجاره خود را نيز از طريق صندوق ثبت دريافت نموده است لذا رابطه استيجاي فيمابين محرز و خواهان بدوي رعايت حقوق و حصه و مسلم اينجانب مبادرت به تقديم دادخواست خلع يد نموده و حسب ماده 501 قانون مدني كه مقرر مي دارد چنانچه عقد اجاره مدت به صريح ذكر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز يا ماه سالي فلان مبلغ تعيين شده باشد اجاره براي يك روز يا يك ماه يا يك سال صحيح خواهد بود. لذا تقاضاي صدور حكم بر رد دعوي خواهان را دارد 
در جلسه مورخ 13/8/65 در دادگاه حاضر و اظهار مي دارد كه من مستاجر خواهان هستم زيرا ايشان قائم مقام مالك قبلي هستند و من ازمالك قبلي آقاي (ق ) مدرك اجاره وشاهد دارم در سال 59 اين مغازه را اجاره كرده ام واجازه داد و قبض دريافت كرده ام ايشان در تاريخ 1362 اين مغازه را خريده كه من مستاجر هستم و ايشان مرا مستاجر خوددانسته واز من اجرت مغازه را خواسته است تا حال اجاره بها را پرداخت كرده و هيچگونه بدهي تا اين تاريخ بابت اجاره بهاي اين مغازه ندارم و در مورد سرقفلي مغازه من مبلغ هفتاد هزارتومان در حضور و رضايت مالك به مستاجر قبلي داده ام يعني در حضور آقاي (ق ) مالك اين مبلغ را به عنوان مستاجر قبلي آقاي (ي )داده ام و با آنهاتسويه حساب كرده و آقاي (ق ) اجور معوقه خود را گرفت و از سرقفلي كه من به مستاجر داده ام حق مالكانه دريافت كرده در اين خصوص فتوكپي مدارك خود را در چهار برگ و با اصل آن نيز موجود است خويل خواهان درجلسه مورخ 7/10/65 اظهار مي دارد كه اولا" حسب محتويات پرونده را اظهارات تقديم مي كنم خوانده ملك متصرفي خود را از مالك اجاره نكرده است واظهارات شهود تلقيني مي باشد ثالثا" همين دادگاه مطابق دادنامه شماره 65/120 كه داراي اعتبار قضيه محكوم بها مي باشد راي به بطلان عقد اجاره بين آقاي (ب ) و آقاي (ق ) به لحاظ محدود بودن مدت اجاره داده است در رابطه بين رفين به صورت مستاجر و موجر نمي باشد لذا قانون مالك و مستاجر بر آن حكومت ندارد لذا تقاضاي صدور حكم به شرح دادخواست دارد دادگاه پس از بررسي پرونده و استماع اظهارات طرفين دعوي وملاحظه پرونده هاي مورداستناد در تاريخ 8/11/65 به صدور اظهارنظر بر خلع يد خوانده از رقبه مورد اختلاف صادر اين نظر اجمالا" درتاريخ 20/11/65 نسبت به آن اعتراض مي نمايد در نتيجه دادگاه درتاريخ 30/11/65 نهايتا" به اين شرح به صدور اظهارنظر مبادرت مي نمايد به نظر دادگاه ملخص دعواي طرفين اين است كه خواهان ادعا مي كند پلاك 1001 بخش يك زندان مورد دعوي را بدون قيد و شرط خريداري كرده ام و حق سكني و سرقفلي پلاك توسط مالك سابق يا وكيل وي به كسي واگذار نشده و اجاره خوانده نيز باطل بوده حق استيفاي منفعت ندارد يا خلع يد نمايد خوانده ضمن انكار دعوي خواهان ادعا مي كند حق سكني و سرقفلي پلاك مذكو را از مستاجر قبلي خريده ام كه ايشان نيز از مال سابق خريده است اين پلاك بدون حق سكني و بعداز فروش سرقفلي به خواهان منتقل شده وي حق ادعاي خلع يد نداردوحاضر به عقد اجاره به ايشان نيستم دادگاه با بررسي وتحقيقات لازم با توجه به محتويات پرونده امر و پرونده استنادي و سند مالكيت خواهان ادعاي خوانده را بلادليل وغير موجه تشخيص مي دهد زيراعقد اجاره در سند ابرازي وي به تاريخ 1/1/59 به لحاظ مجهول بودن مدت اجاره كه مدت آن را نامحدود ذكر كرده اند شرعا" باطل و فاقد اثر شرعي و قانوني بوده و در پرونده كلاسه 509/1-63 اين دادگاه كه منتهي به حكم قطعي شده به بطلان اجاره مذكور تصريح شده است و اما در مورد معامله سرقفلي (امتناع حق سكني و سرقفلي پلاك مورد دعوي توسط خوانده از مستاجر قبلي ) كه سند عادي مورخ 8/9/59 خوانده ارائه داده كه پلاك مذكور را مستاجر قبلي آقاي (ي ) با دريافت مبلغ هفتادهزار تومان به خوانده فروخته و ماليات آن را پرداخته است كه صحت و مشروعيت اين معامله (خريد و فروش سرقفلي ملكي توسط مستاجر به مستاجر ديگر ) موقوف به داشتن چنين حقي براي مستاجر اول طبق فتواي امام در تحريرالوسيله جلد دوم صحت سرقفلي مسائل 5 و 6 و 7 و 8 مي باشد كه بر اثبات چنان حق دليل ومدرك شرعي وقانوني از ناحيه خوانده ارائه نگرديده است تنها شهادت و ادعاي آقاي (ي ) مساجر قبلي مبني بر اينكه سرقفلي پلاك مورددعوي را قبلا" از مالك سابق مرحوم (ن ) به مبلغ هجده هزار تومان خريده بودم اين حق سرقفلي را به مبلغ هفتاد هزار تومان به خوانده فروخته ام اين شهادت صرفنظر از خرج وتعديل وي چون مشاراليه در مانحن فيه به نحوي ذينفع محسوب و در صورت بطلان معامله سرقفلي مدعا خوانده وي حق استرداد مبلغ هفتاد هزار تومان از ايشان دارد لذا تقاضاي شهادش نافذ نيست وادعايش نيز فاقد دليل اثباتي شرعي و قانوني و موردانكار خواهان (م ) مي باشد مضافا" بر اين دو بار از اداره دارائي زنجان در خصوص معامله سرقفلي پلاك مورد دعوي استعلام گرديده در پاسخ فقط به معامله سرقفلي بين مستاجر اول (ي ) ومستاجر دوم (خوانده ) اشاره رفته ازانجام معامله سرقفلي با مالك سابق و پرداخت ماليات آن و يا كسر مبلغ سرقفلي اخيردر محاسبه مالياتي ذكري به ميان نيامده لذا چون براي انجام معامله سرقفلي پلاك مورد دعوي با مالك سابق (ن ) يا ورثه وي كه به موجب سلب حق سكناي پلاك مذكور از خواهان شده و ايجاد حق براي خوانده م نمايد يا به انحاء ديگر كه در تحريرالوسيله قسمت سرقفلي مذكور است براي مستاجر حق تعلق گرفته باشد كه بتواند آن حق را به ديگران تفويض نمايد و تمليك نمايد دليل شرعي و قانوني وجود ندارد و ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر نيز طبق نظريه شماره 1488-8/5/63 شوراي نگهبان در صورتي كه منطبق با موارد جواز سرقفلي نباشد قابل استناد و محل نيست بلكه مورد دعوي منطبق با مسائل 1 و 2 و 3 تحريرالوسيله مي باشد دادگاه به استناد مراتب فوق تصرف خوانده را در پلاك مذكور در حكم نصب و غيرمجاز تشخيص و خواهان را در دعواي محق دانسته و به استناد فتواي مذكور و ماده 308 و 311 قانون مدني تصميم به صدور حكم به خلع يد دارد پرونده به اين كيفيت به ديوانعالي كشور ارسال و به اين شعبه ارجاع مي گردد لايحه اعتراضيه هنگام شور قرائت خواهد شد.
هيئت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد پس از قرائت گزارش آقاي ...  عضو مميز واوراق پرونده مفادو ملاحظه لايحه اعتراضيه مورخ 8/11/65 و دادنامه 20/11/65 شعبه اول دادگاه حقوق يك زنجان مشاوره نموه چنين راي مي دهند:
با توجه به محتوي مفاد دادنامه شماره 120-21/2/65 كه دراظهار نظر مذكور به آن اشاره شده و قطع نظر از اينكه موضوع مورد بحث به اين كيفيت مشمول اعتبار قضيه محكوم بها مي باشد يا خيراساسا" با توجه به اينكه خواهان اين پرونده طي دادخواست وارده به شماره 187-31/5/65 اعلام نموده كه خوانده آقاي (ب ) در شش دانگ يك باب مغازه ملكي اينجانب واقع در دروازه رشت مستاجر مي باشد و در فتوكپي اظهارنامه پيوست نيز به اين معني اشاره شده و با توجه به اينكه عين مستاجره به حكايت پرونده محل كسب و مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر بوده و نيز با توجه به مفاد پاسخ سر مميزي مالياتي شماره سه زنجان وارده به شماره 4982/1-24/10/65 مبني پرداخت مبلغي به عنوان حق مالكانه توسط خوانده دعوي به آقاي (ق ) نماينده وراث مرحوم (ن ) (مالك قبلي ) نظر دادگاه واجد ايراد قضائي است لذا پرونده مستندا" به ماده 15 قانون تشكيل دادگاههاي حقوقي يك و دو جهت اقدام قانوني به دادگاه اعاده مي گردد.

مرجع :
كتاب صلح و اجاره و احكام راجع به آنها ، تاليف يداله بازگير
چاپ اول ، سال 1379 ، چاپ گيتي ، انتشارات فردوسي