رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي : 15/2/66
شماره دادنامه : 607/22
مرجع رسيدگي  : شعبه 22 ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده :
در تاريخ 1/5/63 شهرداري ابهر با وكالت آقاي (غ ) بطرفيت آقاي (ع ) بخواسته صدور حكم به پرداخت 2950000 ريال اجاره بهاء معوقه و مبلغ 3480000 ريال بابت تاخير در تخليه عين مستاجره بقرار روزانه يكهزار ريال و همچنين تخليه مورد اجاره تقديم دادگاه عمومي حقوقي ابهر نموده و خلاصتا" توضيح داده كه خوانده تمامي يك باب ساختمان سالن و يك باب ساختمان قديمي شهرداري به شماره پلاك ثبتي يك فرعي از204 اصلي واقع در ابهر بخش 3 زنجان را طي سند اجاره به شماره 62100 تنظيمي در دفترخانه شماره 8ابهر جهت تاسيس سينما براي مدت 5 سال اجاره نموده و پس از انقضاي مدت اجاره مستاجر توجهي به دو فقره اخطاريه هاي صادره ننموده واقدامي جهت تخليه و تحويل ساختمان به عمل نياورده است بعلاوه ازتاريخ اول مهرماه سال 53تا پايان تيرماه 63 ازپرداخت اجرت المثل خودداري نموده كه جمعا" به مبلغ 2950000 ريال بالغ مي گردد و با توجه به بند4 اجاره نامه كه مستاجر ملتزم بوده پس از انقضاي مدت اجاره مورد را بدون قيد و شرط تخليه و تحويل شهرداري بدهد در غيراين صورت روزانه يكهزار ريال اضافه بر اجاره بهاء پرداخت نمايد با توجه به اخطاريه هاي فوق الذكر اقدامي جهت تخليه عين مستاجره بعمل نياورده و مشمول پرداخت روزانه يكهزار ريال مي باشد كه صدور حكم به پرداخت مبلغ فوق الذكر مورد تقاضا است و همچنين نظر بر اينكه مستاجر با انقضاي مدت اجاره اقدامي به تخليه و تحويل مورد اجاره ننموده و ساختمان مورد اجاره در مسير طرح توسعه ميدان شهرداري قرار گرفته و قريبا" تخريب خواهد شد و اينكه مستاجر حدود ده سال از پرداخت اجاره بهاء خودداري نموده و مورد اجاره را طي اجاره نامه رسمي به شماره 108080 تشخيص ديگري واگذار نمودهو طبق اجاره نامه فيمابين چنين حقي نداشته است ودر خاتمه تقاضاي رسيدگي و صدور حكم به تخليه و تحويل عين مستاجره و پراخت كليه خسارات قانوني از قبيل هزينه دادرسي وحق الوكاله و غيره را مي نمايد مستندات 1- فتوكپي سند اجاره 2- فتوكپي اخطاريه شماره 22/8/353 فتوكپي اخطاريه شماره 3958-19/12/453- فتوكپي وكالتنامه رسمي به شما8080-23/2/553 وكالتنامه مي باشد
 با تعيين وقت و ابلاغ بطرفين طبق صورتجلسه مورخه 27/10/63 خوانده پس از توضيحات وكيل خواهان خلاصتا" اظهار داشته به استناد نامه شماره 58/39-19/12/53 شهرداري كه به آقاي (ك ) فرزند و وكيل اينجانب نوشته شده اخطار گرديده با توجه به اينكه ساختمان فوق شهرداري در مسير طرح و توسعه قرار گرفته و تخريب خواهد شد ساختمان را تخليه كنيد و مدت 20 روز نسبت به تخليه وتحويل مهلت داده شده تا ركودي در اجراي طرح وتوسعه ايجاد نگردد و پس از گذشتن 20 روز مهلت شهرداري اقدام به تخريب ساختمان نموده است و ازتاريخ 11/3/54 نامه شماره در مورد احداث ساختماني تازه كه به پيشنهاد اينجانب بوده است شهرداري اجازه داده است (انجمن شهر كه ساختماني تازه احداث و پس از خامه كار نصف مخارج ساختمان به اينجانب نقدا" و نصف ديگر از اجاره بها كسر گردد وانيجانب به استناد تائيد و نامه انجمن شهر و اجازه شهرداري اقدام به احداث ساختمان نموده و چندين فقره صروتحساب تدريجي به شهرداري داده شده و نصف مخارج روزانه ساختمان طي چك بانكي ملي ازحساب شهرداري ابهر علي الحساب به اينجانب پرداخت شده است و در تمام مدت كه حدود10 سال مي باشد با مراجعه مكرر به شهرداري ودادن قسمتهائي از صورتحساب ومكاتبات شهرداري گويا با كارشناس دفتر فني تا امروز موفق به تخمين مخارج سينما كه مورد قبول شهرداري به آن شكل نبوده نشده و در سال 62 نيز در دادگستري ابهر در حضور بازپرسي و شهردار شاغل شهرداري خواسته شدكه كارشناس براي ارزيابي ساختمان از ريق اداره فني يا ديگر مسئولان كه به ابهر بيايد كه هرچه منتظر شدم كارشناس نيامده و پرونده مربوطه كه در آن بدون مجوز قانوني دستور بستن سينما داده شده بود به كجا رفت و چه شد و در مور روزانه يكهزار ريال بابت تخلف كه در اجاره نامه از آن صحبت شده است لايحه اي كه نوشته ام تمام مسائل مربوط به آن را شرح داده فقط اضافه مي نمايم وقتي شهردراي طبق طرح توسعه ميدان سينما و بنا را خراب كرده است ديگر چه حق تخلف مي خواهد و پرونده مربوط به احراي حكم دادگاه در مورد تخليه سينما د رحكم اجرا طبق اجاره نامه منعقد در سال 48 مي نويسد يك ساختمان تازه و يك ساختمان قديمي شهرداري را كه در اجاره اينجانب بوده تخليه نمايد در حالكيه چنين ساختماني قبلا"تخريب شده و با هزينه انيجانب طبق موافقت شهرداري كه با پرداخت قسمتهاي كوچكي از مخارج ساختمان نو كه طبق صورتحساب به آن شهرداري داده شده ومعادل نصف هزينه علي الاحساب به اينجانب پرداخت شده است واين خود دليل شكايت وتوفاق شهرداري است وآنچه كه به استناد حكم دادگاه بعنوان ساختمانهاي قبلي كه در حكم اجراء ذكر شده است اصولا" در ساختمان تازه وجود ندارد و آقاي وكيل شهرداري در پاسخ اظهارات خوانده خلاصتا" اظهار داشته كه خوانده حق تخريب ساختمان مورد اجاره و نبا نموده و ساختمان جديد نداشته و تنها جهت تعميرات ساختمان اختيار داشته بشرط اينكه به تائيد معمار و ناظر شهرداري برسد چنانچه ايشان هر مبلغي هزينه كه مورد تائيد شهرداري باشد بهمان ميزان خواسته دعوي را استرداد مي نمايم خوانده اظهار داشته كه تائيد انجمن شهر ابهر صريحا" تعميرات نوشته شده و در مورد احداث ساختمان نظر داده اند كه نصف هزينه رامن و نصف ديگر را شهرداري بدهد دادگاه جهت رسيدگي به دعاي خوانده پرونده هزينه تعميرات ساختمان سينما را كه مورد استناد خوانده بوده مطالبه واخذ توضيح را از وكيل خواهان ضروري تخشيص و پس از چند جلسه تجديد بهعلل منعكس در پورنده سرانجام به تاريخ 26/9/64 پرونده مورد مطالبه مورد ملاحظه دادگاه قرار گرفته و پس از توضيحات آقاي وكيل خواهان از جمله خلاصتا" به اينكه در خصوص ادعاي خوانده نسبت به عدم پرداخت هزينه هاي تعميرات ساختمان سينما اگرچه نامبرده سياست هزينه ها را به تائيد معمار شهرداري برساند واز اين كار خودداري كرده لكن نظر بر اينكه نامبرده استناد مخارج ساختمان را در107برگ فاكتور طي نامه مورخه 26/7/58 به شهرداري تحويل داده و در جلسه مورخه 16/11/62 با حضور آقاي انتظاري بازپرسي وقت دادسرا كليه هزينه هاي ادعائي نامبرده جمعا" به مبلغ 3015871 ريال مورد قبول شهردراي واقع شده بنابراين از كل خواسته دعوي تا مبلغ فوق را مسترد مي دارد و نسبت به بقيه تقاضاي صدور حكم كرده و ضمنا" فتوكپي نامه مورخه 26/7/58خوانده وفتوكپي صورتجلسه توافقنامه مورخه 16/11/62 را نيز تقديم كرده است دادگاه ختم رسيدگي را اعلام و خلاصتا" چنين راي داده است : 
( ... وكيل خواهان در جلسه مورخ 26/9/64 به استناد 107 فقره فاكتور بابت هزينه تعميرات سينما منضم به پرونده شهرداري جمعا" به مبلغ سه ميليون و پانزده هزار وهشتصد و هفتاد و يك ريال طي نامه مورخ 26/7/58 و عطف به نامه شماره 3333 - 2/7/58 شهرداري ابهر از طرف آقاي (ك ) فرزند خوانده تقديم شهرداري گرديده ضمن قبول هزينه هاي مزبور از كل مبلغ خواسته كسر نموده و صرفنظركرده است لذا مستندا" به ماده 298 قانون آئين دادرسي مدني قرارسقوط دعوي صادر مي شود ثانيا" در خصوص بقيه مبلغ خواسته به ميزان 3414129 ريال با توجه به مفاد اجاره نامه عادي فيمابين به تاريخ 7/7/48 كه اجاره بهاء مقرره به قرار ماهي بيست و پنجهزار ريال تعيين گرديده و علاوه بر آن خوانده متعهد و ملتزم گرديده درازاء هر كي روز تاخير در تخليه مبلغ يكهزار ريال علاوه بر اجاره بهاء ماهيانه پرداخت نمايد بنابراين با توجه به مراتب فوق نظر به اينكه خوانده بعد از انقضاي مدت اجاره در تاريخ 7/7/53 نسبت به تخليه مورد اجاره با عنايت به اخطاريه هاي شهرداري اقدامي ننموده است وهيچگونه دليل ومدركي دال بر پرداخت اجرت المثل مورد اجاره از تاريخ انقضاي مدت اجاره تا تاريخ آخر تيرماه 1363 و همچنين نسبت به پرداخت يكهزار ريال وجه التزام عدم تخليه سينمانسبت به هر روز تاخير از تاريخ 22/8/53 تاريخ اوليه اخطاريه كتبي شهرداري تا آخر تير ماه 1363 اقامه ننموده است لذا دادگاه ادعاي شهرداري ابهر را ثابت تشخيص ومستندا" به ماده 494 قانون مدني و ماده 6 قانون روابط مالك و مستاجر مصوب 1356 و ماده 221 قانون مدني حكم به محكوميت خوانده به پرداخت سه ميليون و چهارصدو چهارده هزار ويكصد و بيست ونه ريال از بابت اصل خواسته ومبلغ سه ونه هزار و يكصد وهشتاد ريال از بابت هزينه دادرسي صادر مي نمايد ... ) از دادنامه مذكور آقاي (ع ) فرجامخواهي كرده و ضمن لايحه فرجامي خلاصتا" اظهار داشته كه مدارك مورد استنادش در شهرستان ابهر مي باشد و جهت تكميل مدارك خود احتياج به وقت بيشتري دارد كه ضمن لايحه اي كه متعاقبا" تقديم خواهد كرد مدارك خود رانيز ارائه خواهد داد و تقاضا نموده كه پرونده مربوط به اجاره تخريب واحد مجدد بنا كه كاملا" در پرونده وي در شهرداري ابهر ميباشد وبارها به آن استناد كرده ودادگاه بدوي به آن توجه نكرده از شهرداري مطالبه و يا مطالعه ننموده اند مطالبه و به استناد آن پرونده راي منقضي صادر فرمائيد ومتعاقبا" لايحه مفصلي در 7 صفحه تقدمي نموده ك خلاصتا" اظهار داشته بنحوه قرارداد وي با شهرداري در مورد احداث ساختمان سينما و نيز استناد وي به پرونده شهرداري توجهي نكرده است كه در هنگام شور قرائت خواهدشد كه مبادرت به لايحه جوابيه از طرف شهرداري نشده است پس ازتسليم دادخواست فرجامي بديوانعالي كشور و ارجاع آن به اين شعبه و اخطاريه رفع نقص وتكميل آن از طرف دفتر اين شعبه اينك در وقت بالا هيئت شعبه تشكيل با بررسي محتويات پرونده ومشاوره بشرح زير مبادرت به صدور راي مي نمايد.
بسمه تعالي
را ي : دادنامه فرجامخواسته مخدوش است زيرا در شرائطي كه خوانده بدوي (فرجامخواه ) بشرح لايحه دفاعيه در صورتمجلس مورخ 27/10/63 خلاصتا" اشعار داشته كه شهرداري پس از20 روز از تاريخ نامه مورخ  19/12/53 اقدام به تخريب ساختمان سينما نموده و ساختماني كه موضوع حكم تخليه قرار گرفته بعد احداث و هيچگونه ارتباطي با ساختمان موضوع اجاره نامه به شماره 62100 - 7/7/48 نداشته و با اين وصف مطالبات شهرداري از بابت اجور معوقه و حق التخلف موضوع اجاره ساختمان تخريب شده بي مورد بوده و جهت اثبات مراتب ادعاي خود به پرونده سينما متشكله در شهرداري و معاينه و تحقيق محلي و ارجاع امر به كارشناس استناد كرده است ضرورت داشته كه دادگاه پس از بررسي پرونده ثبتي مورد اجاره و تطبيق آن با محل و هرگونه اقدامي كه موثر در روشن شدن حقيقت امر و اينكه موضوع دادنامه شماره 914 - 63 حكم (تخليه ) همان موضوع مورد اجاره مورخه 7/7/48 بوده يا خير اقدام در زمينه هاي اجور معوقه و حق التخلف محل بحث اتخاذ تصميم مقتضي نمايد بنا به مراتب دادنامه فرجامخواسته به جهت نقص رسيدگي نقص  رسيدگي مجدد به دادگاه حقوقي يك تاكستان ارجاع مي گردد.

مرجع :
كتاب صلح و اجاره و احكام راجع به آنها ، تاليف يداله بازگير
چاپ اول ، سال 1379 ، چاپ گيتي ، انتشارات فردوسي