رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي : 16/11/1368
شماه راي     : 1287/21
مرجع رسيدگي  : شعبه 21 ديوان عالي كشور

خلاصه جريان پرونده :
در تاريخ 25/4/1365 آقايان اسماعيل و حبيب 000 فرزندان.00و آقاي ...  فرزند.00 دادخواستي به طرفيت آقايان 1- 000 فرزند.00 2-رمضان.00 فرزند.00 3- جمعه 000 فرزند.00 4- آقاي (ج ) فرزند.00 5-000 فرزند.00 6- آقاي ...  فرزند.00 7- عظيم.00 فرزند.00 8- اداره اوقاف تايباد و تربت جام به خواسته خلع يد از يك حلقه چاه عميق شماره 4508 معروف به بيت المقدس 5 واقع در اراضي ارزنچه به انمضام اراضي مزروعي متعلق به آن پلاك 284 بخش 24 مشهد وابطال قرارداد اجاره شماره 456-2/4/1362 مقوم به دو ميليون ريال ويكصد هزار ريال تسليم دادگاه حقوقي يك تايباد مي نمايد.بشرح دادخواست و توضيحات بعدي ماحصل اعلام مي دارند اداره اوقاف تربت جام به موجب قرارداد شماره 456-2/4/1363 به عنوان اينكه چاه عميق موقوفه و در اراضي ميرآقابيك قرار داده و با اراضي به بقيه خواندگان اجاره داده در حالي كه چاه مزبور در مزرعه ارزنچه واقع و به موجب حكم شماره 129-28/6/1364 دادگاه عمومي حقوقي تايباد نامه هائ يكه اداره اوقاف چاه مزبور را وقفي قلمداد نموده ابطال و وجود چاه در اراضي ارزنچه ثابت نشده است و خواندگان با وجود و ارسال اظهارنامه رفع تصرف ننموده اند. صدور حكم بر خلع يد از چاه وابطال قرارداد 456-2/4/1362 مورد تقاضا است. فتوكپيهائي پيوست دادخواست مي شود كه به كلاسه 65/114 ثبت وقت رسيدگي تعيين مي گردد. آقاي ...  در دادگاه به خلاصه اظهار مي دار قبل از اينكه چاه به او و بقيه داده شود درتصرف اسماعيل 00 و صفر000 بود بعدا" به هر كدام از 7 خوانده يك شبانه روزقرارداد بسته شد و سه شبانه روز ديگر در دست صفر است. حرف كلي رااوقاف بايد تاسيسات چاه وسيله توتونچيان پياده و صغر مدت 9سال با اوقاف قرارداد به عنوان مستاجر امضاء كرده و خواهانها درتاريخ 4/4/59 در جلسه اي كه با ساير چاهداران داشته گفته اند چاه در زمينهاي مربوط به مزرعه ميرآقابيك قرارداد. عظيم.00 و000 و رمضان.00 آقاي (ج ) اظهارا را تائيد نموده اند آقاي ...  به وكالت از طرف اداره كل اوقاف خراسان مداخله مي نمايد و ماحصل اعلام مي دارد دعوي خلع يد عليه متصرف غاصب بايد اقامه شود نه غيرمتصرف كه اوقاف متصرف رقبه مورد دعوي حسب اقرار وكيل وقت خواهانها در پرونده 123/63 نبوده 0 دعوي عليه غير متصرف قابل استماع نيست. دادنامه 129-28/6/1364حقي را براي خواهانها اثبات نمي نمايد. در دعوي خلع يد بايد مالكيت خواهانها محرز و تصرف غاصبانه خواندگان مدلل شود ه دليل مالكيت خواهانها ضميمه نگرديد. اگر مقصود خواهانها خلع يد از چاه عميق موقوفه واقع در پلاك 290 مزرعه مير آقابيك باشد با توجه به سوابق ثبتي موقوفه بودن چاه محرزومدلل و دعوي محكوم به بطلان است. كارشناسان در پرونده 123/63 صلاحيت فني اظهارنظر را نداشته اند و نظر آنان موجب تضييع حقوق وقف شده جهت احقاق حق نظر كارشناسان متخصص در تشخيص حدودثبتي جلب گردد. خواسته در قسمت ابطال قرارداد هم بايدتقويم شود. آقاي ...  به وكالت از طرف خواهانها مداخله مي نمايد. پرونده كلاسه 63/123و62/23 دادگاه حقوقي تايباد ضميمه مي شود.(كه هنوز پيوست مي باشند)پس از اظهارنظر مشاور مبني بر صدور راي به نفع خواهانها درتاريخ 17/9/1365 رئيس دادگاه به خلاصه اين استدلال كه حسب رسيدگي هاي معموله در پرونده 63/123 كه منتهي به صدور راي 129-28/6/1364 گرديد اراضي و چاه بيت المقدس 5 در اراضي ارزنچه پلاك 284 واقع است و دادگاه نامه هاي اداره اوقاف كه اراضي مربوط به چاه را وقفي قلمدادنموده ابطال كرده و راي دادگاه قطعيت يافته و حسب راي فوق و اظهارات خواندگان در دادگاه چاه و اراضي مورد اختلاف قبلا" در تصرف خواهانها بوده دليلي كه خواهانها به رضايت يا به دستور مراجع قضائي چاهرا خلع يد و در اختيار خواندگان قرار داده باشند در پرونده مشاهده نمي گردد نظر خود را بر ابطال قرارداد اجاره 456-2/4/1362 تنظيمي بين خواندگان ونتزاع يد 7 خوانده غير از اوقاف از چاه واراضي مورداختلاف ابراز مي نمايد. بر اثر اعتراض وكيل اوقاف و بعضي ديگر از خواندگان پرونده دراجراي ماده 14 قانون تشكيل دادگاههاي حقوقي يك ودو به ديوان كشور ارسال مي شود. شعبه 21 ديوان كشوربشرح راي شماره 198-21-28/3/1366 و به عنوان اينكه اقتضاء دارد از خواهانها در مورد مساحت و موعقيت و محدوده اراضي مورد درخواست خلع يد اخذ توضيح واز محل معانيه ووضعيت وموقعيت دقيق اراضي ادعائي خواهانها كه درخواست خلع يد اخذ توضيح و از محل معاينه ووضعيت وموقعيت دقيق اراضي ادعائي خوهانها كه درخوسات خلع يد وابطال قرارداد اجاره را دارند در صورت مجلس قيد و در صورت احراز تصرف خواندگان نسبت به اراضي معرفي شده در محل با توجه به اينكه آقاي رضا فرزند مراد به موجب اقرارنامه رسمي شماره 11514-29/4/1351 دفترخانه 32تايباد پيوست پرونده 63/123 به آقايان اسمعايل وصفرعلي اجازه داده تا50 سال از چهارصد هكتار اراضي تحت تصرف و سهمي او ازمزرعه ارزنچه پلاك 284 اصلي بخش 14 مشهد دهستان پائين ولايت باخرز قريه كاريز استفاده نمايند وضعيت ثبتي پلاك 284 وحدوداربعه و ميزان مالكيت.00 از اداره ثبت مربوط استعلام و يا با ملاظحه پرونده ثبتي روشن و نظر كارشناس جهت پياده كردن حدود پلاك مذكور و مجاورين آن براي تعيين اينكه زمين مورد درخواست خلع يد كه در معاينه محل معرفي وتصرف خواندگان نسبت به آن احراز مي شود جزء پلاك 284 بخش 14مشهد مي باشد يا خير و نيز چه ميزان از مساحت 160هكتار اراضي مورد اجاره قرارداد 456 جزء پلاك اخير است جلب سپس نظر مقتضي ابراز گردد نظريه دادگاه تائيد نمي شود. پس از اعاده پرونده دادگاه از ثبت استعلام نموده و وقت دادرسي جهت ادامه توضيح تعيين كرده كه وكيل خواهانها به خلاصه توضيح داده تمام يكصد و شصت هكتاراراضي قرارداد 456 در پلاك 284 معروف به مزرعه ارزنچه قرار دارد كه قريب سيرده سال در تصرف خواهانها بوده بعدا" بدون مجوز قانوني ادراه اوقاف و هيئت 7 نفره آن را موقوفه قلمداد نموده وبه 7نفر خوانده اجاره داده اند كه خلع يد از يكصد و شصت هكتار اراضي وچاه مورد تقاضاست. قرار معاينه و تحقيق محلي و كارشناسي صادر واجرا گرديد. مشاور دادگاه اظهارنظر برخلع يد تا ميزان نظر كارشناس و رد دعوي نسبت به بقيه نموده 0 رئيس دادگاه بشرح تصميم مورخ 24/12/1367 به عنوان اينكه حسب نظر كارشناس 149 هكتار اراضي مربوط به چاه بيت المقدس 5 در اراضي ارزنچه پلاك 284 و مساحت 72 هكتار داخل در محدوده سعدآباد مي باشد و دلايل منعكس در نظريه 17/9/1365 نظر خود را بر فسخ قرارداد اجاره 456-2/4/1362 و محكوميت 7 نفر خواندگان به خلع يد از149 هكتار اراضي مربوط به چاه كه در محدوده ارزنچه مي باشد وتحويل به خواهانا و رد دعوي خواهانها نسبت به 72 هكتار اراضي مورد اردعا كه در محدوده سعد آباد است ابراز نموده 0 بر اثر اعتراض وكيل اوقاف خراسان پورنده به ديوان كشور ارسال به كلاسه بالا ثبت به اين شعبه ارجاع شده است
هييت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد پس از قرائت گزارش آقاي ...  و اوراق پرونده مشاوره نموده چنين راي مي دهند.
كارشناس منتخب دادگاه بشرح نظريه مورخ 24/6/1367 و نقشه پيوست آن با پياده كردن حدود ثبتي مزرعه ميرآقابيك واراضي ارزنچه و سعدآبادو تطبيق با اراضي مورد ترافع معرفي شده در معانيه محل مورخ 28/1/1367 چاه عميق مورد دعوي موسوم به بيت المقدس 5 و مساحت 149 هكتار اراضي را جزء اراضي ارزنچه پلاك 284 اصلي بخش 14 مشهد تشخيص داده است. 3 كارنشاس در نظريه مورخ 18/1/1364 وارد به شماره 1118/1-21/1/1364 ابرازي در پرونده 63/123 دادگاه حقوقي تايباد و يك كارشناس به موجب نظريه مورخ 31/6/1362 ابرازي در پرونده 23/63 چاه مورد بحث را خارج از محدوده پلاك 290 مزرعه ميرآقابيك وداخل در اراضي مزرعه ارزنچه پلاك 284 دانسته اند. با وجود اتفاق نظر 5كارشناس نيازي به جلب نظر هيات كارشناسان به نحو عنوان شده در لايحه اعتراض وكيل اوقاف خراسان نبوده است. مواي شهادت شهود در تحقيق  محلي مورخ 28/1/367 دلالت بر تصرف فعلي 7 خوانده نسبت به چاه عميق و 149 هكتار اراضي مورددعوي وتصرف قبلي خواهانها دارد. برابر رونوشت نامه شماره 665-31/2/1364 اداره ثبت اسناد و املاك تايبادآقاي رضا000 فرزند.00 مالك قسمتي از مزرعه ارزنچه پلاك 284 مي باشد.  (به موجب ماده 473 قانون مدني براي صحت اجاره بايد موجرمالك منافع عين مستاجره باشد و يا ثبوت عدم مالكيت اوقاف نسبت به عين ومنافع چاه عميق و 149 هكتار اراضي مورد اجاره مندرج در قرارداد456-2/4/1362 به لحاظ جزئيت ثبت آن با پلاك ديگر اجاره مزبور نسبت به مالغير بدون رضايت مالك باطل است. قرارداد اجاره مرقوم در سال 1362 تنظيم شده وابتداء اجاره هم مهرماه 1361 قيد گرديده كه مورد منصرف از ماده واحده قانون واگذاري زمينهاي باير وداير كه بعد از انقلاب به صورت كشت موقت دراختيار كشاورزان قرار گرفته مصوب آبان 1365 به نحوادعائي وكيل اوقاف در لايحه اعتراضي است.)  بنا به مراتب فوق و حكم قطعي شده شماره 129- 28/6/1364 صادره در پرونده 63/123 دادگاه حقوقي تايباد چنانچه منظور دادگاه از نظريه مورخ 24/12/1367 صدور حكم بر ابطال قرارداد اجاره عادي شماره 456-2/4/1362 نسبت به چاه عميق و 149 هكتار اراضي مزرعه ارزنچه پلاك 284 اصلي بخش 14 مشهد وخلع يد از آنباشد موجه و صحيح تشخيص وتائيد مي گردد واعتراض وكيل اوقاف خراسان نسبت به نظريه مزبور وارد نيست. لكن در صورتي كه به نحو مقرر در نظريه منظور فسخ اجاره باشد چون بطلان غير از فسخ است و خواسته دعوي هم ابطال قرارداد اجاره بوده 0 نظريه راجع به فسخ تاييد نمي شود. بشرح توضيحات وكيل خواهانها در جلسه دادرسي مورخ 20/6/1366 خواسته دعوي در قسمت خلع يد نسبت به مساحت /160 هكتار مندرج در اجاره نامه بوده نه مساحت 231 هكتار با ثبوت اينكه 149 هكتار از مورد اجاره جزء مزرعه ارزنچه است و ابطال اجاره نامه تا ميزان فوق مازاد آن تا خواسته دعوي 11 هكتار خواهد شد نه 72 هكتار مذكور در نظريه به علاوه 7 نفر خانه فاقد وكيل هستند و اوراق پرونده دلالتي بر ابلاغ نظريه استنباطي دادگاه به 7خوانده حقيقي ندارد.

مرجع :
كتاب صلح و اجاره و احكام راجع به آنها ، تاليف يداله بازگير
چاپ اول ، سال 1379 ، چاپ گيتي ، انتشارات فردوسي