رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي : 3/11/73
شماره دادنامه : 73/853
مرجع رسيدگي  : شعبه 52 دادگاه حقوقي دوتهران

راي دادگاه
درخصوص دعوي خواهان با وكالت (ر) به طرفيت آقاي (ي ) باوكالت بعدي (الف ) به خواسته صدور حكم تخليه از يك باب آپارتمان واقع در زيرزمين ساختمان متعلق به خواهان تحت پلاكهاي 3613و 3614 واقع در بخش 3 تهران به لحاظ انقضاي مدت اجاره 0 نظر به اينكه به موجب مندرجات سند رسمي پيوست مالكيت خواهان محرز و به حكايت مفاد اجاره نامه عادي 10/5/69 رابطه استيجاري فيمابين طرفين نسبت به مورد اجاره ومسلم و مدت اجاره نيز منقضي شده است ونظر به اينكه مطابق مفاد سند عادي اجاره نامه مستند دعوي (بند9اجاره نامه )محل مورد اجاره به منظور محل سكونت به خوانده اجاره داده شده است و وكيل خوانده دلل ومستندي كه دلالت بر آن نمايد كه از ابتدا انعقاد قرارداد اجاره اراده ونيت طرفين بر استفاده تجاري از مورداجاره بوده و يا بعدا" به تغيير نحوه استيفاء ازمسكوني به تجاري موافقت شده ارائه واقامه ننموده وموادي گواهي گواهان تعرفه شده نيز ثبت ادعاي وكيل خوانده نبوده بلكه گواهان تعرفه شده خوانده همگي خصوص نحوه و چگونگي استفاده مستاجر از عين مستاجره شهادت داده اندو چك شماره 842574 به مبلغ پنج ميليون ريال همانطور كه در متن نوشته عادي مورخ 8/11/68 ابرازي وكيل خوانده صراحت دارد و به عنوان قرض الحسنه از ناحيه مستاجر صادر و موجر(خواهان ) مكلف گرديد زمان تخليه و تحويل وجه آن را به مستاجر بپردازد لذا بنا به مراتب فوق و با انقضاء مدت اجاره و عدم رضايت مالك بر استمرار رابطه استيجاري فيمابين مستندا" به مواد 1و15 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1362 و ماده 494قانون مدني حكم برانتزاع يد خوانده از مورد اجاره بشرح مندرج دراجاره نامه و تحويل آن به خواهان صادر واعلام مي گردد حكم صادره ظرف بيست روز پس از تاريخ ابلاغ تجديدنظرخواهي در دادگاه تجديدنظر استان تهران است.

راي دادگاه تجديدنظر در تجديدنظرخواهي از راي فوق الذكر:
شماره دادنامه :  1266
تاريخ :  9/10/1374
مرجع رسيدگي : شعبه سوم دادگاه تجديدنظر دادگستري استان تهران

راي دادگاه
جريان دعوي مطروحه اين است كه :
1- به موجب قرارداد عادي 10/5/69 آقاي (ت ) با وكالت آقاي (س ) يك طبقه زيرزمين از پلاك 3613 و 3614 واقع در صباي جنوبي نبش پشن واقع در بخش يازده تهران مشتمل بر يك سالن و توالت را به مدت يك سال از تاريخ 10/5/70 لغايت 10/5/71 به (ي ) به اجاره برگزار گرديده و اجاره بهاي ماهيانه چهارصد هزار ريال تعيين و مطابق ماده 9 قرارداد مورد اجاره به منظور سكونت شش نفر اختصاص داده شد.
2- در تاريخ 22/9/71 موجر با وكالت آقاي (ر) دادخواستي به خواسته تخليه مورد اجاره به علت انقضاء موعد تقديم كه به شعبه 78دادگاه حقوقي دو سابق ارجاع گرديد. آقاي (الف ) وكيل دادگستري دفاعا" مدعي گرديد كه محل منظور محل كسب بوده و موجر براي احتراز از شمول مقررات قانون روابط موجر ومستاجر سال 1356 آن را بعنوان آپارتمان مسكوني برگزار نموده و سرقفلي منظور را تحت عنوان قرض الحنسه دريافت نموده ومستاجر به عنوان مدير عامل شركت حيات وانديشه طرف قرارداد اجاره بوده واز آن محل از ابتداء براي شماوره ومديريت وخدمات كامپيوتري استفاده نموده وايادي قبل از او نيز آن را به عنوان واحد تجاري در اختيار داشته اند. علاوه بر اينكه كليه واحدهاي ساختمان كه مشتمل بر 9 دستگاه است همگي محل كار اشخاص حقوقي وحقيقي بوده وموجر شخصا" نيز واحدي ازآن را با نام شركت ساختماني پل تبريز اداره مي كند و كليه اجور ماهانه با چك شركت و با مهر مجاز شركت پرداخت شده وسرانجام با اعلام اينكه موجبر كاربري محل را به اجاري تبديل و مورداجاره علاوه بر تلفن و برق سه فاز داراي خط فاكس مايل بوده كه عرفا" مورد استفاده تجاري است و ماليات و حقوق بيمه به حساب شركت حيات و انديشه منظور گرديده و موكل داراي خانه شخصي در قيطريه بوده و نيازي به اجاره آن محل براي سكونت خانواده اش نداشته با استناد به شهادت شهود صدور حكم به رد دعوي موجر را تقاضا كرده است كه دادگاه با صدور قرار معاينه وتحقيقات محلي نهايتا" به موجب دادنامه 73/853 مورخ 2/11/73 با استدلال اينكه محل مورداجاره به منظور سكونت به خوانده اجاره داده شده و دليلي بر موافقت موجر به تغيير نحوه استفاده از آن اقامه نشده و به مبلغ پنج ميليون ريال موضوع چك شماره 842574 نيز به عنوان قرض الحسنه صادر شده است با احراز عدم رضايت مالك به ادامه رابطه استيجاري و استنادا" به مواد يك و پانزده قانون روابط موجر ومستاجر1362 و ماده 494 قانون مدني حكم به تخليه وانتزاع يد مستاجر صادرنموده است.
3- آقاي (الف ) وكالتا" از طرف آقاي (ي ) و در مقام تجديدنظر خواهي از دادنامه ياد شده ضمن تكرار مدافعات مرحله بدوي به كاربري تجاري محل ونيز استفاده تجاري از كليه واحدهاي مستقر در آن مجتمع و نيز به سابقه ثبت شركت در اداره ثبت شركتها تعرض نموده است كه نظريه لزوم معاينه و تحقيق محلي و استعلام از مراجع مربوط در تاريخ 22/8/74 قرارهاي صادره به موقع اجراءدرآمد و شهرداري نيز به شرح فتوكپي گواهي پايان كار، كاربري زيرزمين مورد اجاره را با ديگر طبقات آن اداري معرفي و حسب آگهي منتشره در روزنامه رسمي به شماره 12312-17/3/66 محل مورد اجاره مقر شركت حيات وانديشه تعرفه شده است كه اينك دادگاه با ملاحظه لوايح اعتراضيه و جوابيه وكيل تجديدنظرخوانده آقاي (ر)واظهارات آنان در جلسات دادرسي و مدارك ابرازي آنان بشرح آنچه كه مذكور افتاده است اولا" از آنجا كه حسب اجاره نامه مدركيه مورد اجاره منحصرا" براي سكونت و براي استفاده خانواده مستاجر اختصاص داده شده و طرفين به حكم آزادي اراده وشرائط و تعهدات طرفين پذيرفته اند كه محل منظور مهياي سكونت باشد و مستاجر بشرح قرارداد مزبور و حتي با عنوان مديرعامل شركت حيات وانديشه وبا توجه به چگونگي قرارداد و آثار آن قبول كرده است كه آن محل مسكوني است و حكومت قانون روابط موجر ومستاجر سال 62 والتزامات ناشيه از آن را در نظر داشته است بنابراين ادعاي اينكه اجبارا" به قرارداد موصوف تمكين كرده است از حيث اينكه مي توانسته به شرائط مقرر ومعهود تن در ندهد بي وجه است.ثانيا" تصديق شهرداري به اينك كاربري ساختماني مسكوني و يا تجاري است نمي تواند به حقوقي كه در رهگذر قوانين مربوط به روابط موجر ومستاجر فراهم آمده است اخلال نمايد. مقررات شهرداري مربوط به نظام ساختماني وتنسيق آن در حدود ضوابط شهرسازي و حفظ بافت مناطق آزاد تغيير كاربري در حالتي كه ممكن است مستلزم مسئوليتهائي باشد به احاله حقوق وتكاليف موجر ومستاجرتضميني ندارد و مستاجر نمي تواند محل مسكوني را به دستاويز تغيير كاربري آن به تجاري تبديل ومستمسك اضرار به حقوق موجر قرار دهد ثالثا" اگرچه پيش پرداختها غالبا" ماهيت حقوقي مشخصي نداشته وهميشه صريح در اراده نوع معيني از رابطه استيجاري نيست با اينهمه با توجه به اينكه در چك شماره 842574 مبلغ پنج ميليون ريال به عنوان قرض الحسنه قيد شده و به دريافت سرقفلي دلالتي ندارد و اين مبلغ هم با توجه به موقعيت محل متناسب نبوده و ظهور در سرقفلي ندارد ادعاي وكيل تجديدنظر خواه به اينكه اين مبلغ باطنا" بابت سرقفلي تحصيل شده غيروارد است و رد مي شود. رابعا" پرداخت ماليات و بيمه از طرف شركت و تنها به دلخواه واراده مستاجر و يا دريافت اجور از حسابداري شركت وصول آن از طرف مالك وجها"من الوجوه به رضايت موجر و موافقت او به تبديل و تغيير استفاه او دلالتي ندارد. مفادتبصره 2 ماده 7 قانون روابط موجر ومستاجر آشكارا حاكي از اين امر است. علاوه بر اينكه اقدام مستاجر با شرائط و ترتيباتي كه در اجاره نامه تنظيمي تعين شده مخالفت دارد. خامسا" قرارداداجاره مهظر و منشور اراده طرفين است و آنان به قاعده حاكميت اراده وتراضيا" حدودي را در روابط خود تعيين نموده اند و به موجب اين توافق مورد اجاره براي سكونت تخصيص داده اند. اقدام بعدي تجديدنظرخواه به تبديل و استفاده غير مجاز از آن به كارگيري تمهيداتي از جمله نصب دستگاهها و تجهيزات و تغيير دكوراسيون و غيره با مراضاتي كه از عقدمنظور حاصل آمده مغايرت دارد لذا از آنجا كه تجديدنظرخواه دليلي كه حاكي از رضاي تجديدنظرخوانده به تغيير شرائط منظور باشد در اين مرحله اقامه ننموده و مواردي را كه مدرك ادعاي خود به تجاري بودن محل قرار داده است نيز حتي در فرض صحت و وقوع نمي توان به موافقت موجر مستند نمود و موداي شهادت شهودي كه در جلسه اجراي قرار از آنان استطلاع شده است مشعر اين است كه تجديدنظر خواه مورد اجاره را براي استفاده مسكوني به قيد اجاره خود درآورده است. اعتراضات وكيل تجديدنظر خواه را غيرموجه تشخيص و با رد آنها دادنامه معترض عنه را كه حدود موازين قانون صادر شده واز حيث رعايت ترتيبات دادرسي هم بلااشكال است عينا"  تائيد مي نمايد. اين راي قطعي است.

مرجع :
كتاب صلح و اجاره و احكام راجع به آنها ، تاليف يداله بازگير
چاپ اول ، سال 1379 ، چاپ گيتي ، انتشارات فردوسي