رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي : 9/5/67
شماره دادنامه : 444/21
مرجع رسيدگي  : شعبه 21 ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده :
در تاريخ 26/9/64 آقاي (ف ) به وكالت آقايان (س )و(غ )دادخواستي به خواسته 000/485/1 ريال اجرت المثل از تاريخ 10/9/61 تا10/6/64 به قرار ماهيانه 000/45 ريال به طرفيت آقاي (ر) تسليم دادگاههاي حقوقي يك تهران نموده كه پرونده به شعبه 38 دادگاه عمومي ارجاع و به كلاسه 64/603 ثبت شده است. و به طور خلاصه توضيح داده كه شخصي به نام (ج ) طبق اجاره نامه رسمي 19807-22/8/58 دفترخانه 183تهران ساختمان ملكي موكلين را كه داراي 19 دستگاه آپارتمان مي باشند، با اختيار انتقال به غير براي مدت سه سال از قرار ماهي 000/470 ريال اجاره كرده و جزء شروط قرارداد اين بوده كه چنانچه مستاجر در پرداخت اجاره تاخير نمايد از موجبات فخس است كه به علت تاخير مستاجر وطرح دعوي عليه وي شعبه 70 دادگاه عمومي صلح سابق بشرح دادنامه شماره 426-31/5/62 حكم تخليه عليه مشاراليه صادر نمود لكين به علت واگذاري آپارتمانها به مستاجرين جزء از جمله خوانده درمرحله اجراء مستاجرين جزء اعتراض ثالث نمودند.خوانده نيز با تمسك به قرارداد اجاره تنظيمي با مستاجر كل ووكالتنامه تفويض مول به مستاجر كل دادخواست اعتراض طرح نموده كه به علت انقضاء مدت اجاره مستاجر كل واينكه قرارداد اجاره مستاجر جزء بهرحال نمي توانست زائد بر اجاره مستاجر كل باشد متقابلا" موكلين نيز دادخواست تخليه به لحاظ انقضاي مدت طرح نمودند كه شعبه 70 با پذيرش دعوي اعتراض ثالث نهايتا" حكم عليه تجديدنظر خوانده را طي دادنامه هاي 401و402 مورخ 19/6/63 صادر نمود كه در مرحله پژوهش در شعبه 24 دادگاه عمومي سابق بشرح دادنامه شماره 75-14/2/64 تاييد شد كه در مرحله اجراء با درخواست عسر وحرج تجديدنظرخوانده مهلت يك ساله تعيين گرديده و از آنجائي كه رابطه خاص مستاجر كل با مستاجرين جزء از لحاظ وجوه دريافتي وميزان اجور مقرره ارتباطي به موكلين ندارد و در جريان رسيدگي به اعتراض ثالث نيز اين مساله توسط دادگاههاي رسيدگي كننده مودر توجه قرار گرفته است وارائه تصرفات خوانده با انقضاي مدت اجاره بهرحال مستلزم پرداخت اجرت المثل مي باشد از دادگاه محكوميت خوانده را به پرداخت اجرت المثل از10/9/61( زمان انقضاي مدت اجاره مستاجر كل ) الي 10/6/64 به قرار ماهي 000/45 ريال طبق نظركارشناس خواستار شده است كه با تعيين وقت رسيدگي و دعوت طرفين آقاي (و) به وكالت خوانده در دادرسي دخالت كرده وضمن طرح دادخواست جلب ثالث و جلب آقاي (د) مستاجر كل به دادرسي مدافعاتي نموده كه خلاصه آن اين است كه موكل وجوه اجاره را پرداخته كه قمستي از آن طبق قبوض تقديمي است و بقيه در پرونده 62/831شعبه 70 مي باشد و چون مستاجر كل وديعه دريافتي را به مالكين پرداخته است مي بايد بين دو دعوي (پرداخت ودعيه و اجور مورد مطالبه تهاتر صورت گيرد. و ضمن دادخواست جلب ثالث با ضمميه كردن فتوكپي اجاره نامه عادي تنظيمي بين موكل و مستاجر ثالث درخواست تهاتر را تكرار مي نمايد. بالاخره دادگاه با تجديد جلسه و مطالبه نسخه خواناي وكالتنامه مربوط به مستاجر كل واخذ توضيح در خصوص خواسته دعوي جلب ثالث و استعلام از دفترخانه در مورد قبوض پرداختي و اينكه ناظر به چه ايامي است. و پاسخ دفترخانه دايربر اينكه وجوه پرداختي مربوط به 30/7/62 الي 1/5/65 باشد وهمچنين ملاحظه كل قبوض پرداختي تجديدنظر خوانده واستماع مدافعات وكلاي طرفين در تاريخ 6/8/66 تشخيص وجود رابطه استيجاري بين مالكين و مستاجر جزء و رد دعوي تهاتر وملاك قرار دادن اجور مقرر بين مستاجر جزء و مستاجر كل با توجه به اينكه وجود اجاره لااقل از تاريخ فسخ اجاره بين مالكين و مستاجر كل به بعد پرداخت شده است دعوي مالكين را نسبت به مازاد از وجوه پرداختي و زمان قبل از تاريخ صدور حكم فسخ اجاره مستاجر كل مردود اعلام نموده است و دعوي جلب ثالث را نيز به لحاظ اينكه از مجلوب ثالث چيزي خواسته نشده بود نتيجتا" رد كرده است. با ابلاغ اين دادنامه وكيل مالكين مبادرت به تقديم دادخواست تجديدنظرخواهي نموده كه به كلاسه بالا ثبت و به اين شعبه ارجاع گرديده است و لايحه اعتراض و پاسخ وكيل تجديدنظرخوانده در موقع شور قرائت مي شود.
هيئت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد پس از قرائت گزارش آقاي ...  و اوراق پرونده مشاوره نموده چنين راي مي دهند:
1- با تصويب قانون تشكيل دادگاههاي حقوقي يك و دو وبااستناد ماده 18 آن والغاء كليه قوانين ومقررات مغاير آن از جمله مقررات خاص فرجام خواهي موقعيتي براي توجه به اعتراض وكيل تجديدنظر خوانده تحت عنوان فرجام و تجديدنظر تبعي وجود ندارد.
2- اعتراض وكيل خواهانهاي تجديدنظر در خصوص نحوه محاسبه اجرت المثل مورد مطالبه و رد دعوي اجرت المثل تا زمان فسخ قرارداد اجاره مستاجر كل در دادنامه شماره 263-264-6/8/66 شعبه 38دادگاه حقوقي يك تهران وملاك قرار دادن اجور مقرر در قرارداد اجاره عادي مورخ 20/9/58 تنظيمي بين مستاجر كل و تجديدنظرخوانده وارد است  (زيرا با انقضاي مدت اجاره مستاجر كل و جزء و تقديم تصرفات مستاجر جزء و ادامه آن و بنا به مفهوم ماده 494 قانون مدني معلوم نيست به چه مجوزي دعوي مطالبه اجرت المثل تا تاريخ فسخ قرارداد اجاره مستاجر كل ( كه عملا" مدتها بعد از انقضاء مدت قرارداد صورت گرفته ) كه آثار آن با دعوي اعتراض ثالث الغاء گرديده  مردود اعلام شده است. به علاوه با عنايت به صراحت ماده ياد شده و ملاك راي وحدت رويه شماره 4-19/3/63 هيئت عمومي ديوان عالي كشور پرداخت اجرت المثل به ميزان اجرت المسمي بدون اينكه در اين مورد قيدي در اجاره نامه عادي مربوط شده باشد وجهه قانوني ندارد.)  و اقتضاء داشت كه دادگاه با ارجاع امر به كارشناسي اجرت المثل عادله ايام مورد مطالبه را تعيين و چنانچه مبلغ آن بيش از وجوه پرداختي مي باشد با تهاتر ارقام تصميم لازم اتخاذ مي كرد بنا به مراتب دادنامه تجديدنظر خواسته در جزء مربوط به دعوي مطالبه اجرت المثل قانوني نبوده و مستندا" به بند ب ماده 12 قانون تشكيل دادگاههاي حقوقي يك ودو فسخ مي گردد و رسيدگي مجدد به شعبه ديگر دادگاه حقوقي يك تهران محول مي شود.

مرجع :
كتاب صلح و اجاره و احكام راجع به آنها ، تاليف يداله بازگير
چاپ اول ، سال 1379 ، چاپ گيتي ، انتشارات فردوسي