رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي :7/11/70
شماره دادنامه :569/3
مرجع رسيدگي  : شعبه سوم ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده :
در تاريخ 11/11/67 آقاي (ف ) وكيل دادخواستي به طرفيت سازمان بهداري استان كردستان به شعبه پنجم دادگاه حقوقي 2 سنندج تسليم و اظهار داشته در سال 57 به موجب اجاره نامه رسمي سازمان منطقه اي بهداري ساختمان ملكي اينجانب را واقع در سنندج اجاره نموده و9 سال است مدت اجاره پايان يافته چند سال به طور متعارف از ساختمان استفاده نشده و آن را تبديل به انبار نموده و درهاي آهني و يدوار و قرنيزها را تخريب كرده اند با مذاكراتي كه به عمل آمده طبق شرط اول مندرج در قرارداد تا كنون تعميرنكرده اند. با توجه به شرط چهارم مندرج در قرارداد كه صريحا" قيد شده بعد از انقضاي مدت اجاره در صورت تمايل طرفين اجرت المثل بر مبناي اجرت المسمي پرداخت گردد و طي اين مدت مكررا" عدم رضايت خود را اعلام داشته ام بنا به مراتب تقاضاي صدور حكم بر تعيين اجرت المثل به ماخذ ماهانه 360 هزار ريال بر اساس نظر كارشناس دارم. قبل از جلسه اول دادرسي خواهان بشرح لايحه تقديمي خواسته خود راتغيير داده واظهار داشته خوانده و ساختمان را صحيح و سالم تحويل گرفته ومتعهد شده به نحو صحيح و سالم تحويل دهد از طرفي اجاره بهاء مرتبا" پرداخت نشده ظرف چند سالي كه از مدت اجاره منقضي شده مرتبا" عدم رضايت خود را به ميزان اجرت المثل پرداختي اعلام داشته و در تاريخ 6/6/63 مبادرت به تقويم دادخواست كردم كه به موجب دادنامه صادره از شعبه چهارم دادگاه عمومي سنندج دعوي مردود اعلام شد و حداقل از تاريخ فوق عدم رضايت اينجانب برادامه رابطه استيجاري محرز است لذا تقاضاي وصول مابه التفاوت اجرت المثل و اجرت المسمي ساختمان مذكور را از آن تايخ تا زمان وصول حكم دارد همچنين خسارات وارده بر ساختمان مورد مطالبه است. نماينده سازمان خوانده در پاسخ به دعوي اظهار داشته :استفاده سازمان منطقه اي بهداري از مورد اجاره به نحو متعارف بوده وتا كنون مبلاغ زيادي صرف تعمير قسمتهاي مختلف سازمان شده ومالك در ظرف 11 ساله هيچگونه تعميراتي انجام نداده فقط يك يا دوبار بامها را اسفالت كرده است كه آنهم از وظايف خاص موجر است در مورد تعيين اجرت المثل دعوي ايشان در رابطه با همين موضوع قبلا" مردود اعلام شده وفتوكپي دادنامه شماره 63/518 حاكي از اين موضوع است ، علاوه بر اين افزايش از تاريخ صدور حكمنافذ و قابل اجراء خواهد بود نه از تاريخ مطالبه از طرفس ساختمان هر سال مقداري افت و استهلاك دارد و برابر ماده يك قانون موجر ومستاجر مصوب سال 62 اماكني كه براي سكني اجاره داده مي شود مشمول مقررات آن قانون است و در اين قانوني ترتيبي براي تعديل مال الاجاره منظور نشده و به همين لحاظ دعوي قبلي مردود اعلام شده است ووفق قرارداد پس از انقضاي مدت اجرت المثل برابر اجرت المسمي تاديه شده ودربند چهارم آن مجوزي براي افزايش مال الاجاره پيش بيني نشده است وموجر مي تواند در صورت تمايل فقط تخليه عين مستاجره را بخواهد و تقاضاي رد دعوي را دارد. دادگاه به منظور تعيين اجرت المثل ساختمان از تاريخ 6/6/63 هياتي از كارشناسان را مامور بررسي نموده و هيات مذكور مال الاجاره ماهيانه را مبلغ 230 هزار ريال و هزينه تعميرات را مبلغ يك ميليون ريال برآورد كرده كه نظر آنان مورد اعتراض طرفين قرار گرفته ومجددا" براي تعيين مال اجاره و هزينه ترميم خسارات وارده به ساختمان قرار ارجاع امر به كارشناس صادر شده ولي قبل از مباشرت كارشناسان به لحاظ اينكه ميزان مطالبات خواهان خارج از نصب صلاحيت دادگاه حقوقي 2 است به اعتبار صلاحيت دادگاه حقوقي 2 دانسته و شعبه سوم ديوان عال يكشور به موجب راي صادره با توجه به ميزان اجرت المثل و طول و زمان مورد مطالبه دادگاه حقوقي يك را صلاح به رسيدگي دانسته و پرونده را به شعبه پنجم دادگاه مذكور اعاده داده كه با كلاسه 70/243 در جريان رسيدگي قرار گرفته 0 دادگاه در تاريخ 19/5/70 نظر مشاور را كسب و با توجه به اينكه جهت تعديل اجاره بهاي اماكن مسكوني مجوز قانوني وجودندارد و شرط مذكوردر بند چهارم اجاره نامه نيز حاكي از توافق طرفين بر پرداخت اجرت المثل به ميزان اجرت المسمي است و اداره خوانده از تاريخ انقضاء مدت اجرت المسمي مقرر را پرداخت نموده لذا خواهان استحقاق ومطالبه مابه التفاوت را ندارد و به صدور حكم بر رد دعوي اظهارنظر مي نمايد. نظر دادگاه در مهلت قانوني مورداعتراض خواهان قرار گرفته و پرونده به اين شعبه ارجاع شده لايحه اعتراضيه هنگام شور قرايت مي شود.
هيئت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد پس از قرائت گزارش آقاي ...  عضو مميز واوراق پرونده مشاوره نموده چنين راي مي دهند
راي
اعتراض نتيجتا" وارد به نظر مي رسد زيرا اگرچه حكم ماده چهار قانون روابط موحر ومستاجر وماده واحده اصلاحي آن در مورد تعديل اجاره بهاء ملغي الاثر گرديده ولي با توجه به ماده 15 قانون روابط موجرومستاجر مصوب 1362 اگر موجرين در مورد ميزان اجرت المثل براي خود حقي قائل باشند مجاز مي باشند براساس مقررات قانون مدني نسبت به ايام ماضي در محاكم دادگستري اقامه دعوي نمايند و دادگاه وظيفه دارد از تاريخ احراز عدم رضايت موجر(تاريخ تقديم دادخواست به دعوي خواهان رسيدگي و طبق مقررات به صدور راي مبادرت ورزد فلذا نظر متخذه به نحوي كه صدور يافته قابليت تنفيذ را ندارد مقرر مي شود پرونده به دادگاه مربوطه اعاده شود.