رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي  12/2/73
شماره دادنامه 158 - 12/2/72
مرجع رسيدگي شعبه 6 دادگاه حقوقي يك تهران

راي
در خصوص دعوي خواهان خانم (ز)باوكالت آقاي (س ) وكيل 000مستندا" به فتوكپي مصدق اجاره نامه عادي مورخ 10/4/1368 و فتوكپي مصدق ورقه مالكيت ثبتي شماره چاپي 35004/3 و وكالتنامه شماره 61284 وكيل بطرفيت خوانده آقاي (ب ) داير به خواسته رسيدگي و صدور حكم به محكوميت خوانده به تخليه و تحويل شد يكدستگاه آپارتمان پلاك ثبتي شماره 8532 فرعي از70 اصلي واقع در بخش 11 تهران بانضمام لوازم و وسائل متعلقه به آن مندرج در اجاره نامه عادي مورخ 10/4/1368 بنشاني تهران خيابان 000 شهرداري و همچنين پرداخت اجور معوقه از مهرماه سال 1369 تا اول تيرماه 1371 به مبلغ 2850000 ريال و نيز پرداخت اجور از تاريخ اخيرالذكر تا زمان صدور حكم و تخليه بااحتساب خسارات دادرسي بشرح دادخواست تقديمي اين است كه موكله خانم (ز) بموجب اجاره نامه عادي مورخ 10/4/1368 يك دستگاه آپارتمان يك خوابه بانضمام دو عدد تختخواب يكدستگاه يخچال  يكدستگاه گاز يكعدد ماشين لباسشوئي ويك ماشين ظرفشوئي و دو عدد لوستر به اضافه پرده و ساعت ديواري وسائل و لوازم مندرج در اجاره نامه را بشرح اجاره نامه مستند دعوي براي مدت دو سال به آقاي (ب ) واگذار نموده است نظربه اينكه مدت اجاره  منقضي گشته و خوانده از تخليه و تحويل مورد اجاره امتناع نموده و تا اين مدت با وعده و وعيد و گرفتن مهلت به تعهدات خود وفا نكرده است بهمين لحاظ باستناد ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 و ماده 494 قانون مدني از دادگاه محترم درخواست رسيدگي و صدور حكم به تخليه و تحويل را استدعا دارم ضمنا" خوانده محترم از تاريخ اول مهرماه 1369 تا كنون از پرداخت اجاره خودداري كرده است بهمين جهت تقاضاي محكوميت مشاراليه را بپرداخت اجور معوقه و پرداخت اجرت المثل تا زمان تخليه را مي نمايم و نيز صدور حكم بپرداخت هزينه دادرسي و حق الوكاله مورد استدعاست  بشرح مدافعات خوانده به موجب لايحه تقديمي اينستكه اجور معوقه مورد دعوي طي دو فيش جداگانه يكي بشماره 998008/71 به مبلغ يك ميليون و سيصدو پنجاه هزار ريال در تاريخ 10/7/69و ديگري بشماره 542507/67 باز مبلغ جمعا" دويست و هفتاد هزار تومان از بانك تجارت محموديه به حساب آقاي (ه) داماد خواهان بابت اجاره بهاي ماهيانه پرداخت شده است  بنابراين خواهان طلبي از اين بابت ندارد و ادعاي او واهي است فتوكپي فيشها بعنوان دليل ضميمه لايحه مي باشد مضافا" به اينكه ماده 5 قرارداد مقرر مي دارد در صورتيكه مستاجر مايل به سكونت باشد دو سال ديگر با توافق موجر مي تواند اجاره را تمديد كند اجاره در10/4/70 بپايان رسيده است اينجانب نيز در 18/3/70 مبلغ يكصد و سي و پنج هزار تومان براي نه ماه ديگر موجراز طريق دامادش پرداخته ام آيا اين بطور ضمني توافق براي  تمديدبه حساب نمي آيد عليهذا بعلت اينكه اينجانب اجاره را پرداخت كرده ام وامور معوقه بدهكار نيستم و موجر با دريافت مال الاجاره پس از انقضاي مدت نيز توافق به تمديد اجاره كرده است استدعاي رد دعوي نامبرده را از دادگاه دارم ضمنا" آقاي (ج ) بعنوان شاهد انعقاد اجاره و پرداخت كليه مال الاجاره به آقاي (ه) داماد خانم (ز) بدادگاه معرفي مي گردد كه عنداللزوم در صورت نياز در دادگاه براي  شهادت حضور خواهنديافت مطالب لايحه جوابيه آقاي وكيل خواهان درقبال مدافعات خوانده اجمالا" اينست كه تا قبل از مهرماه 1369 خوانده محترم به شخص خواهان اجور را پرداخت مي كرد و رسيد دريافت مي داشته است ولي اكنون مدعي است كه پول اجور معوقه را بداماد مشاراليها پرداخت كرده است كه عنايت مي فرمايد ربطي به موكله ندارد و همانطوريكه در دادخواست تقديمي معروض شده چون مدت اجاره منقضي گرديده و از طرفي با مراجعه بخوانده از تخليه خودداري مي نمايد تقاضاي محكوميت خوانده به تخليه مورد اجاره و نيز پرداخت اجور معوقه تا روز صدور حكم و تخليه را بر اساس دادخواست تقديمي دارم 0 به تشخيص و استنباط قضائي دادگاه  نظر باينكه مالكيت بانوي خواهان بدلالت فتوكپي مصدق سندمالكيت ثبتي پيوست دادخواست محرز و محقق بوده و بقاء آن استصحاب مي گردد نظر باينكه حكايت اجاره نامه عادي مورخ 10/4/1368 و بدلالت محتويات پرونده و لوايح تقديمي اصحاب دعوي وجود رابطه استيجاري بين طرفين محرز ومسلم تشخيص مي گردد نظر باينكه بصراحت اجاره نامه عادي مزبور ششدانگ يكدستگاه آپارتمان پلاك ثبتي شماره 8533/70 واقعه در بخش 11 تهران بنشاني مندرج در اجاره نامه بانضمام لوازم و وسائل منعكسه و مشخص شده در اجاره بهاي ماهيانه يكصد و پنجاه هزارريال بمستاجربمنظور سكونت باجاره خوانده واگذار شده و در تاريخ تقديم دادخواست مدت اجاره منقضي گرديده است نظر باينكه عقد اجاره به محض انقضاء مدت بين طرفين برطرف مي گردد و تصرفات بعدي مستاجر در ملك موجر به موجب مراضات حاصله است كه استمرار مي يابد نظرباينكه خواهان با تقديم دادخواست و تقاضاي تخليه و انتزاع يد خوانده در حقيقت به ادامه است ايفاء منقعت خوانده در ملك خود اعلام عدم رضايت نموده و بعلاوه خوانده دليلي كه حاكي از رضايت شخص مالك و موجر (خواهان ) بر ادامه تصرفات خود باشد بدادگاه ارائه وابرازننموده است لذا ادامه تصرفات خوانده بنحو توصيف شده فاقد هرگونه محمل شرعي و مجوز قانوني است و ديگر موجبي براي استمرار تصرفات خوانده در ملك خواهان بنظر نمي رسد و مطلب و مدافعات خوانده مبني بر ادعاي پرداخت مبلغ يك ميليون سيصد و پنجاه هزارريال در تاريخ 18/3/70 براي مدت نه ماه ديگر به موجر از طريق دامادش آقاي (ه) را بطور ضمني دليل توافق تمديد مدت بر اساس مفادماده قرارداد اجاره مستند دعوي تلقي نموده است قانون قابل توجيه و شايسته پذيرش دادگاه نبوده و بعبارت ديگر مورد پذيرش مقررات قانون روابط مالك و مستاجر مصوب سال 1362 و مقررات قانون مدني در باب اجاره نمي باشد خصوصا" كه پرداختهاي ادعائي خوانده به آقاي (ه) مورد قبول آقاي وكيل خواهان قرار نگرفته است زيرا به اعتقاد دادگاه اولا" پرداخت اجور معوقه دوران درخواستي بانوي خواهان و(موجر) و بعد از آن به حساب بانكي آقاي (ه) داماد خواهان بر فرض صحت قانونا" ارتباطي به شخص موجر نداشته و نداردوثانيا" دليل تمديد مدت اجاره تلقي نمي گردد زيرا مفهوم و منطوق ماده قرارداد اجاره مستند دعوي همچنانكه خوانده خود در لايحه خويش به آن اشاره و استناد نموده است بيش ازاين دلالتي نداردكه درصورتيكه مستاجر مايل به سكونت باشد دوسال ديگر با توافق موجر مي تواند اجاره را تمديد كند بنابراين تعبير و تفسير فقط و فقط منحصرا" شخص موجر است كه مي تواند با تمديد مدت اجاره با مستاجر شخصا" بطور كتبي موافقت نمايد و لاغير و چنانچه شخص ديگري بخواهد از جانب بانوي موجر دخالت نمايد مي بايستي با اخذ مجوز قانوني و به موجب جواز قانوني ماخوذه از موجر اقدام نمايد و بعقيده دادگاه دخالت آقاي (ه) در روابط استيجاري از جانب موجر فضولي تشخيص مي گردد و پرداخت اجور توسط خوانده به داماد خواهان قانونا" ارتباطي به شخص بانوي موجرنخواهد داشت و بعبارتي پرداخت دين به غير دائن است و بر همين اساس بوده است كه ادعاي خوانده مورد مخالفت و ايراد آقاي وكيل خواهان واقع گرديده است و از طرفي به استناد ماده 271 قانون مدني دين بايد به شخص داين با به كسي كه از طرف او وكالت دارد تاديه گردد يا به كسي كه قانونا" حق قبض را دارد و مستندا" بماده 272 همان قانون تاديه به غيراشخاص مذكور در ماده فوق وقتي صحيح است كه داين راضي شودو از طرفي ديگر طبق ماده يك قانون شهادت وامارات هيچيك از عقود منجمله عقداجاره را نمي توان فقط بوسيله شهادت شفاهي يااستشهاد نامه اثبات كرد نظر باينكه مطالب و معاذير خوانده فاقد وجاهت قانوني بوده وموثر در مقام تشخيص نمي گردد عليهذا دادگاه پس از دادرسي هاي معموله سرانجام در جلسه 18/12/71 دعوي خواهان را در مورد تخليه وتحويل ملك مورد اجاره به انضمام لوازم و وسائل مندرج در اجاره نامه را به لحاظ انقضاء مدت اجاره ثابت تشخيص داده و به استنادمواد1و15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 و ماده 494 قانون مدني به محكوميت خوانده نامبرده به تخليه و تحويل ششدانگ آپارتمان مورد اجاره به انضمام لوازم و وسايل مندرج در اجاره نامه مستند دعوي را به خواهان اظهارنظر نموده است كه حسب گزارش دفترنظريه دادگاه به طرفين ابلاغ و بموجب لايحه تقديمي شماره 52 مورخ 16/1/72 مورد اعتراض خوانده واقع گرديده است بنا به مراتب دادگاه به علل و جهات ياد شده به استناد ماده 14 اصلاحي قانون اصلح و حذف موادي از قانون تشكيل دادگاههاي حقوقي يك و دو مصوب 12 اسفند ماه سال 1371 و راي شماره 20001 مورخ 24/1/72 هيئت عمومي حقوقي ديوانعالي كشور و ساير مواد استنادي سابق الذكر راي به محكوميت خوانده نامبرده به تخليه و تحويل ششدانگ آپارتمان مورد اجاره بانضمام لوازم و وسايل مندرج در اجاره نامه مستند دعوي به خواهان صادر و اعلام مي نمايد و اما در مورد دعوي مطالبه اجور معوقه درخواستي خواهان از خوانده براي فاصله زماني تاريخ اول مهرماه سال  1369 تا اول تيرماه سال 1371 به مبلغ 2850000 ريال و نيز تقاضاي اجور از تاريخ اخيرالذكر تا تاريخ صدور حكم نظر به اينكه آقاي وكيل خواهان راي قبول او بعد از انقضاء مدت اجاره اجرت المثل رابرابر اجرت المسمي از خوانده مطالبه نموده است كه در حقيقت فاقد فقهي المومنون عند شروطهم و نيز اصل حاكميت اراده ومراضات حاصله در محدوده مندرجات قرارداد اجاره مستند دعوي را توجه و مدنظرداشته نظر به اينكه خوانده در قبال دعوي مطروحه و مستندات ابرازي خواهان بنا به استدلال دادگاه و توجيهات قضائي كه فوقا" گذشت دفاع موجهي معمول نداشته و دليلي براي برائت ذمه خويش و يا پرداخت اجور معوقه به شخص خواهان به دادگاه ارائه ننموده است عليهذا دادگاه پس از دادرسي هاي معموله سرانجام درجلسه 18/12/71 دعوي مطالبه اجور خواهان را محمول بر صحت دانسته و به استناد ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 و ماده 494قانون مدني و ماده 357 قانون آئين دادرسي مدني به محكوميت خوانده به پرداخت 1 مبلغ 4140000 ريال بابت اجور معوقه از تاريخ اول مهر ماه 1369 تا تايخ صدور نظريه دادگاه (18/12/1371) به قرارماهي يكصد و پنجاه هزار ريال به ماخذ اجرت المسمي بابت اصل خواسته 2 مبلغ 237500 ريال بابت خسارات دادرسي اعم از بهاي هزينه تمبر دادخواست و اوراق و دفتر و حق الوكاله وكيل مستندا" به مقررات قانون آئين دادرسي مدني در باب خسارات دادرسي و مواد 1و2 قانون مسئوليت مدني و ماده 331 قانون مدني كه مبتني بر اصل تسبيب و قاعده لاضرر است مجموعا" در حق خواهان اظهارنظر نموده است باقيد اينكه لزوما" خواهان مكلف است در صورت صدور حكم قبل از صدور اجرائيه و اجراي حكم نيز مابه التفاوت هزينه دادرسي بين مبلغ 2850000 ريال مندرج در ستون خواسته و مبلغ 4140000 ريال كل اجور موضوع تصميم دادگاه را توديع نمايد و معادل دودرصد متعلقه به مابه التفاوت بين دو مبلغ اخير مارالذكر را بصورتجلسه دادگاه تمبر ابطال كند كه حسب گزارش دفتر نظريه دادگاه باصحاب دعوي ابلاغ و بشرح لايحه تقديمي شماره 52 مورخ 16/1/73مورداعتراض خوانده واقع گرديده بنا بمراتب فوق الذكر دادگاه به استناد ماده سال 1371 و راي شماره 2001 مورخ 24/1/72 هيئت عمومي حقوقي ديوانعالي كشور و ديگر مواد استنادي سابق الذكر راي به محكوميت خوانده نامبرده به پرداخت 1 مبلغ 4140000 ريال بابت اجور معوقه از تاريخ اول مهرماه سال 1369 تا تاريخ 18/12/1371 بقرار ماهي يكصد و پنجاه هزار ريال بماخذ اجرت المسمي بابت اصل خواسته 2 مبلغ 237500 ريال بابت كليه خسارات دادرسي مجموعا" در حق خواهان صادرو اعلام مي نمايد لزوما" خواهان مكلف است در صورت قطعيت حكم قبل از صدور اجرائيه و اجراي حكم نيز مابه التفاوت هزينه دادرسي بين مبلغ 2850000 ريال مندرج در ستون خواسته و مبلغ 4140000 ريال كل اجور موضوع تصميم دادگاه را توديع نمايد و معادل درصد متعلقه به مابه التفاوت بين دو مبلغ اخير مارالذكر را بصورتجلسه دادگاه تمبر ابطال كند كه حسب گزارش دفتر نظريه دادگاه باصحاب دعوي ابلاغ و بشرح لايحه تقديمي شماره 52مورخ 16/1/73 مورداعتراض خوانده واقع گرديده است بنا بمراتب فوق الذكر دادگاه به استناد ماده سال 1371 و راي شماره 2001 مورخ 24/1/72 هيئت حقوقي ديوانعالي كشور و ديگر مواد استنادي سابق الذكر راي به محكوميت خوانده به پرداخت 1 مبلغ 4140000 ريال بابت اجور معوقه از تاريخ اول مهر ماه سال 1369 تا تاريخ 18/12/1371 بقرار ماهي يكصد و پنجاه هزار ريال بماخذاجرت المسمي بابت اصل خواسته 2 مبلغ 237500 ريال بابت كليه خسارت دادرسي مجموعا" در حق خواهان صادر و اعلام مي نمايد لزوما" خواهان مكلف است در صورت قطعيت حكم قبل از صدور اجرائيه و اجراي حكم نيز مابه التفاوت هزينه دادرسي بين مبلغ 2850000ريال مندرج در ستون خواسته و مبلغ اخيرالذكر را بصورتجلسه دادگاه تمبر ابطال كند0

مرجع :
كتاب سقوط تعهدات - ضمان قهري - به اهتمام يداله بازگير
انتشارات فردوسي - چاپ اول 1379  - چاپ دريا