رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي : 3/11/69
شماره دادنامه : 1100/22
مرجع رسيدگي  : شعبه 22ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده :
در تاريخ 17/4/59 آقايان (ج ) و(خ ) با وكالت آقاي (م ) بطرفيت شركت ملي گاز ايران به خواسته 12555000 ريال مال الاجاره معوقه باضافه كليه خسارات تقديم دادگاه عمومي تهران نموده كه به شعبه 12ارجاع گرديده وخلاصتا" معترض گرديده آقاي (ج ) به موجب اسناد مالكيت خواهانهاي اولي و دومي هر يك 6 دستگاه آپارتمان دو اطاق خوابه با متعلقات آن مي باشد در تاريخ 8/5/57 آقاي (ج ) پلاك 627/106 را به موجب سند قطعي به (خ ) واگذار نموده است به موجب سندرسمي شماره 7801 دفترخانه رسمي شماره 95 بندرعباس آقاي (ج )18دستگاه آپارتمان فوق را به قرار ماهيانه يك ميليون و سيصد و پنجاه هزار ريال به مدت يك سال از تاريخ 15/5/57 بمنظور سكونت كاركنان شركت گاز به خوانده اجاره داده و چون سازمانهاي آب و برق بندر عباس نتوانسته بودند آب و برق مورد اجاره را در موعدمقرر تامين نمايد بموجب بند19 قرارداد و سند اجاره نامه عادي مورخ 15/9/57 اجاره نامه رسمي فوق منفسخ و كان لم يكن تلقي و اجاره نامه عادي مذكور حاكم بر روابط استيجاري طرفين بوده و ابتداي مدت اجاره 24/8/57 تعيين گرديده به لحاظ رعايت بندهاي 2و8و10 اجاره نامه عادي آقاي (ج ) متحمل هزينه هاي سنگين به منظور انعقاد عقد اجاره گرديده كه از جمله بايد به ايجاد تانك آب و پرداخت ماهيانه حدود سيصد هزار ريال هزينه حمل و تامين آب آشاميدني دو تانكر به مدت حدود5 ماه و خريد و نصب كولرهاي گازي و كابينت آشپزخانه ودوبار تعويض آب گرم كن و پرداخت حدود يك ميليون و دويست هزار تومان بابت شبكه آب و برق و ترانسفور موتور و تابلوهاي فشارقوي وضعيف اشاره مي شود با وجودي كه موكل به كليه تعهدات خود عمل نموده و اجاره نامه عادلانه بوده از تاريخ 24/5/68 خوانده از پرداخت اجاره بها خودداري نموده كه با وجود ابلاغ اظهارنامه اجور معوقه پرداخت نگرديده و هرچند كه ملك مورد اجاره در بندرعباس قرارداردواجاره نامه نيز در آن شهرستان منعقد شده اما از آنجا كه شركت ملي گاز ايران در تهران به ثبت رسيده و در اجاره نامه رسمي اقامتگاه خوانده تهران تعيين شده و در تاريخ تنظيم اجاره نامه عادي نيزبه علت دستخوش حريق شدن مركز اصلي شركت در تهران تعيين اقامت در تهران ميسر نبوده اما اشاره به شماره ثبت شركت در اجاره نامه دليل بر محل اقامت آن در تهران مي باشد و هرچند شركت خوانده به تعديل در ميزان اجاره بعد از انقلاب بوده اما با توجه به مصوبه دولت وقت انقلاب و اينكه سازمانهاي دولتي مكلف بودند در صورت عدم توافق در تبديل اجاره بها بفرض اعتقاد بغير عادلانه بودن آن نسبت به تخليه مورد اجاره خود اقدام نمايند و اينكه موكلين توافق در تعديل و كسر مال الاجاره نداشته اند و از جمله بموجب مشروحه مورخه 29/7/58 به اظهار نظر آقاي ...  نسبت به تعديل اجاره بهاء اعتراض نموده اند بهرحال اقدامات يك طرفه شركت خوانده دركسر ميزان مال الاجاره غير قانوني بوده است و شركت خوانده مكلف به پرداخت اجور معوقه بشرح دادخواست خواهدبود هرچند كه آقاي (ج ) وكيل تام الاختيار آقاي (خ ) در اخذ وصول مال الاجاره بوده مع الوصف از نظر تقسيم و تعيين سهم هر يك از موكلين نسبت به خواسته توافق دارند كه از ميزان كل اجاره بها13 متعلق به آقاي (خ ) و بقيه به آقاي (ج ) تعلق داشته باشد آنچه از دادگاه موردتقاضااست 1 تقاضاي صدور حكم به محكوميت خوانده به پرداخت مبلغ 12240000 ريال اجور معوقه از تاريخ 24/5/58 تا17/4/59 و از اين تاريخ تا تاريخ صدور حكم 2 در صورت لزوم گواهي مرحمت نمايند تا با مراجعه به ثبت شركت آخرين اقامتگاه حين تنظيم اجاره نامه اخذ و تقديم گردد0 مستندات 1 فتوكپي اسنادمالكيت 2 فتوكپي اجاره نامه رسمي 3 فتوكپي اجاره نامه عادي 15/9/57 4 فتوكي هاي مصدق اظهارنظر شماره 1696 آقاي (الف ) و پيش نويس اعتراض مورخ 29/7/58 موكل آقاي (ج ) مبني بر عدم توافق در مقابل مال الاجاره 5 فتوكپي مصدق سند قطعي شماره 8358 دفترخانه شماره 9 بندرعباس 6 فتوكپي مصدق وكالتنامه مطابق به تمبر ماليات و تعاون 7 فتوكپي مصدق اظهارنامه 8 در صورت لزوم معاينه و تحقيقات محلي مي باشد0
دادگاه طبق صورتجلسه مورخه 4/5/59 قرار عدم صلاحيت باعتبار صلاحيت دادگاه شهرستان بندرعباس صادر كرده كه پس از وصول به شعبه اول ارجاع گرديده كه با تعيين وقت و ابلاغ به طرفين خوانده ضمن لايحه تقديمي خلاصتا" اظهار داشته با توجه به اينكه اقدام شركت ملي گاز ايران در استناد به لايحه قانوني تخليه ساختمانهاي استيجاري بوسيله وزارتخانه ها و شركتها و سازمانهاي دولتي مصوب 6/5/58 در خصوص تقليل اجاره بها ساختمان استيجاري فوق براساس نظريه كارشناس رسمي دادگستري مورد اعتراض موجرين قرار گرفته بود كه منجر به تقديم دادخواست فوق گرديد اما با تفهيم لايحه قانوني فوق به موجرين قرار داده اجاره جديدي بر مبناي اجاره بهاي تعيين شده توسط كارشناس تنظيم و امضاء گرديد ضمنا" اضافه مي گردد كه آقاي (ج ) احد از موجرين با تقديم نامه مورخ 19/3/60اعلام نموده كه اينجانب و شريكم هيچگونه شكايتي نداريم لذا تقاضاي رد دادخواست خواهان را دارد دادگاه طبق صورتجلسه 11/7/60 پس از ملاحظه لوايح طرفين را جهت اخذ توضيح دعوت كرده و ضمنا" در تاريخ 4/4/62 آقاي (ج ) بطرفيت شركت گاز منطقه استان هرمزگان دادخواستي به خواسته مبلغ 24970000 ريال تقديم دادگاه عمومي بندرعباس نموده و خلاصتا" توضيح داده كه اينجانب برابر اجاره نامه رسمي قرارداد اجاره اي با خوانده جهت سكونت كارمندان تنظيم و تحويل گرديده و اجاره بهاء مبلغ 1350000 ريال تعيين گرديد ليكن از تاريخ 22/11/57 كه برابر نظريه و تصميم شوراي انقلاب ميزان اجاره بهاء اماكن مي بايستي 20% كاهش داده شود كه من تمكين نموده ام اما شركت ملي گاز (خوانده ) به اين امر وقعي نگذاشته و با تعيين و انتخاب كارشناس يك طرفه بدون اطلاع و رضايت اينجانب ميزان اجاره بهاء را ماهيانه 750000 ريال تعيين نموده در صورتيكه برابر قوانين مربوط به اجاره و مفاد اجاره نامه تنظيمي در صورتكيه تعميرات اساسي لازم باشد بايستي مراتب را به موجر اطلاع تا اقدام لازم انجام گردد و در صورتكيه تعميراتي كه براي بهتر استفاده كردن باشد ربطي به موجر ندارد سازمان مذكور هنگام تخليه و تحويل آپارتمان به مالك جديد يعني اداره مخابرات بندرعباس برابر نظريه كارشناسي رسمي دادگستري حدود700000 ريال خسارت به 7دستگاه آپارتمان وارد كه مراتب در صورتجلسات تحويل و تحول به اداره مخابرات قيد گرديده و و به 5دستگاه ديگر نيز در همين حدود خسارت وارد كرده برابرنظريه شوراي انقلاب اسلامي با احتساب كاهش 20% از ميزان اجاره بهاءاينجانب 19270000 ريال به عنوان اجاره معوقه از شركت گاز طلبكار مي باشم اينك با توجه به اينكه آپارتمانهاي مذكور در اثري تعدي و تفريط خسارت رسيده و نيز با توجه به ديرپرداخت اجاره بهاء بدهي زيادي از قبيل بهره بانكي و غيره به گردن من افتاده و اعمال شركت مزبور برابر مواد492 قانون مدني قابل رسيدگي است با توجه به ادله موجود در پرونده در خصوص تامين اجاره بهاي معوقه و ضرر و زيان وارده قرار تامين خواسته صادر فرمايندو راي مقتضي درخصوص اجاره بهاء معوقه و ديركرد و خسارات وارده به آپارتمان كه برابر نظر كارشناس براي هر دستگاه حدود110000 ريال تعيين گرديده صادر فرمايند خوانده ضمن لايحه تقديمي خلاصتا" اظهار داشته اولا" تامين خواسته مستلزم پرداخت خسارت احتمالي از طرف خواهان است ثانيا" ادعاي خواهان مشتمل بر دو قسمت است در آن قسمت از دعوي خواهان كه مربوط به اجاره بهاء ميباشد شركت باستناد قسمت آخر ماده واحده لايحه قانوني نحوه تخليه سازمانهاي استيجاري مصوب سال 58 نسبت به تعديل مال الاجاره طبق نظر كارشناس اقدام كرده خواهان تا تاريخ 6/8/69 كليه اجاره هاي خود را بر اساس مبالغ تعديل شده از شركت دريافت ولي درتاريخ مزبور طبق تصميم وزارت نفت كه پرداخت اجاره بهاء بيش از پنجاه هزار ريال راموكول به اجازه وزير محترم نفت گرديده است در قسمت ديگر ادعاي خواهان كه ظاهرا" خسارت وارده به ساختمانهاي مورد اجاره است ادعاي خواهان مدلل نبوده و وي دراين قسمت به فتوكپي قرار تامين دليلي كه استناد نموده هيچگونه ارتباطي به وي ندارد و مربوط به شركت مخابرات مي باشد علاوه بر اين خواهان به موجب نامه عادي مورخ 19/3/60 مراتب رضايت خود را از شركت ملي گاز اعلام نموده ثانيا" خواهان به تنهائي با اين شركت قرارداد ندارد بلكه باتفاق شخص ديگري قرارداد اجاره منعقد كرده ثالثا" خواهان دعوي ديگري طرح نموده كه به شماره 153/2 /59 بندرعباس تحت رسيدگي مي باشد كه تقاضاي توام شدن دو پرونده رادارد و شركت كليه اجاره بهاء را پرداخت كرده كه در صورت لزوم تقاضاي انتخاب كارشناس جهت بررسي مدارك را دارم و طبق صورتجلسه مورخه 9/9/60 خواهان پس از ذكر خلاصه دعوي خود اضافه نموده كه چون بدهكاري داشته ناچار شدم آپارتمان را در25/12/60به اداره مخابرات بفروشم و درفاصله ايجاد شده بين فروش وتخليه طبق نظر كارشناس 79430 تومان خسارت وارده شده كه به عهده شركت ملي گاز مي باشد و شركت ملي گاز مدعيست كه بالغ بر چهار ميليون ريال خرج اين آپارتمان كرده كه مورد قبول من نيست و نماينده خوانده نيزمطالبي عنوان كرده كه تكرار لايحه تقديمي مي باشد0
دادگاه جهت بررسي اظهارات طرفين قرار ارجاع امر به كارشناس صادر واجراء نموده و كارشناس نظريه خود را تقديم كرده وآقاي (ز) با تقديم يك برگ فتوكپي وكالتنامه خود را وكيل آقاي (ج ) معرفي كرده و دادگاه پس از استماع اظهارات آقاي (ز) خلاصتا" انتخاب كارشناس حسابرسي را ضروري تشخيص و كارشناسي آقاي ...  راكه كارشناس ساختماني بوده كافي ندانسته و قرار ارجاع امر به كارشناس ديگر صادر و آقاي (ه) به كارشناسي تعيين شده و مشاراليه نيز نظريه خود را تقديم كرده و در جريان رسيدگي دادگاه عمومي تبديل به دادگاه حقوقي يك شده و دادگاه پس از كسب نظر آقاي مشاور قرارعدم صلاحيت خود را صادر نموده و شعبه بيست و چهارم ديوانعالي كشور طبق دادنامه شماره 140/2524/3/65 با اعلام صلاحيت دادگاه حقوقي يك بندرعباس حل اختلاف كرده است و پرونده را اعاده نموده و دادگاه پس از وصول پرونده و اخذ توضيح از كارشناس را ضروري تشخيص وچند جلسه تجديد بعلل منعكس در پرونده آقاي ...  با تقديم يك برگ وكالتنامه خود را وكيل (م ) معرفي و آقاي كارشناس ضمن لايحه تقديمي توضيحاتي داده و نيز آقاي (ج ) نيز ضمن لايحه تقديمي آقاي (غ ) را به وكالت خود تعيين و آقاي (غ ) با تقديم وكالتنامه خود را وكيل وي معرفي كرده است و سرانجام دادگاه پس از رسيدگي و كسب نظرآقاي مشاور خلاصتا" چنين اظهار نظر كرده است (000 در خصوص دعوي آقايان (خ ) و(ج ) بطرفيت شركت ملي گاز ايران به خواسته مطالبه مبلغ 12555000 ريال مال الاجاره معوقه آپارتمانها به پلاك 625و626و627 فرعي از106 اصلي بخش يك به استناد اجاره نامه عادي مورخه 15/9/57 و نيز در خصوص دعوي آقاي (ج ) بطرفيت همان خوانده به خواسته مطالبه مبلغ 24970000 ريال نظر به اينكه تقليل اجاره بهاء ازماهيانه 1250000 ريال به 750000 ريال بموجب اجاره نامه تنظيمي كه ممضي به امضاء اصحاب دعوي بوه و نامه مورخه 19/3/1360 ارسالي ازسوي آقاي (ج ) نيز مويد توافق طرفين در انعقاد آن مي باشد بعمل آمده ودليلي بر صحت اركان عقد منعقده خلل وارد آورد و آنرا مخدوش دارد نيز اقامه نگرديده و با التفات به ماده 223 از قانون مدني در خصوص صحت عقدمنعقده واز219از قانون مذكور داير به لازم الاتبارع بودن آن روابط فيمابين و اينكه تقليل يا افزايش اجاره بهاءچه برموافقت طرفين و چه حكم قانون با توجه به پيش بيني تعديل اجاره بهاء در قانون موجر و مستاجر مخالف قانون محسوب نمي گردد تا قابل ترتيب اثر نباشد بلكه دقيقا" بر استفاده از حقوق مالكانه از سوي مالك افاده معنا دارد و مالك نيز قادر به اسقاط حقوق مالكانه خويش مي باشدوبه هر جهت تسري عقد به قبل از انعقاد آن مباينتي باقانون ندارد و نظر به اينكه شق 11 از اجاره نامه تنظيمي موجر را ملزم به معرفي نماينده تام الاختيار براي انجام تعهداتي در موقع غيبت خود به خوانده نموده كه مستنبط از محتويات پرونده عدم تعرفه نماينده از سوي موجرين ميباشد و غيبت موجرين نيز مورد انكار قرار نگرفته و بند مذكور اختيار انجام تعميرات و رفع عيب ونقص و نيز كسر مخارج از مال الاجاره را بعهده مستاجره گذارده وباتوجه به نظريه كارشناس كه با اوضاع واحوال محقق و معلوم قضيه مطابقت داشته و اعتراض غيرموجه وكيل خواهانهاآنرامخدوش نمي سازداقدامات انجام شده از سوي خوانده را جزو تعميرات اساسي و جهت سكونت ضروري و ميزان اعلامي را صحيح دانسته و آنها نيز مورد نظر و استفاده از ساختمانهاي اعلام داشته نه تعدي و تفريط مستاجر و مجموع مخارج انجام شده باضافه مبالغ پرداختي به موجر وماليات پرداختي بيش از كل مطالبات استحقاقي خواهانها مي باشد و با مرعي داشتن ماده 295 از قانون مدني كه تهاتر را قهري اعلام داشته و وكيل خواهانها نيز اين معنا را مورد توجه قرار داده است بنابراين با احراز حاكميت اجاره و نامه اخيرالتنظيم بر روابط فيمابين و باستناد ماده 10 قانون مدني و دعوي خواهانها داير به مطالبه اجور معوقه و رد ادعاي خواهانها داير به مطالبه بهره بانكي به لحاظ غير مشروع بودن آن و قيمت كولر و آبگرمكن و غيره با التفات به ميزان دريافتي و كسرماليات متعلقه به آن كه از سوي خوانده پرداخت گرديده و ميزان مخارج انجام شده دادگاه ذمه خوانده را غير مشمول احراز و نظريه رد دعوي خواهانها دارد000)آقاي (غ ) به وكالت از آقايان (خ )و(ج ) بنظريه مذكور اعتراض كرده وضمن لايحه اعتراضيه خلاصتا" اظهار داشته 1 بند11قرارداد اجاره به مستاجر اخير داده در صورتيكه مورد اجاره نياز به تعميرات پيدا كند و موجرين در مسافرت و غايب باشند مستاجر خود اقدام به تعميرات و رفع نقض نمايد در صورتيكه موجرين در تمام مدت به مسافرت نرفته و غايب هم نبوده اند تا مستاجر به قائم مقامي موجرين اقدام كند0 2 چگونه ممكن است كه موجرين با ميل و رضا حاضر به تعديل اجاره بها باشند و اظهارنظر كارشناس پس ازنه سال باقطع رابطه استيجاري و تخليه مورد اجاره خلاف منطق مي باشد و تعديل اجاره بهاءو تنظيم اجاره نامه دوم بدون توجه به مفاد ماده واحده مي باشد درخواست فسخ نظريه دادگاه را دارد پس از ارسال پرونده به ديوانعالي كشور و ارجاع كار به اين شعبه اينك در وقت بالا هيئت شعبه تشكيل با بررسي محتويات پرونده و مشاوره بشرح زير اظهار نظر مي نمايد

بسمه تعالي
نظريه  با ملاحظه محتويات پرونده اعتراض آقاي وكيل معترضين بنظريه دادگاه بنحوي نيست كه موثر در رد نظر دادگاه باشد و با توجه به اينكه نظريه موصوف موجه مي باشد لذا ضمن رد اعتراض آقاي وكيل معترضين تاييد مي شود0

مرجع :
كتاب سقوط تعهدات - ضمان قهري - به اهتمام يداله بازگير
انتشارات فردوسي - چاپ اول 1379  - چاپ دريا