رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

شماره وتاريخ نظريه 563/7-5/2/1381

سئوال - فرد (الف ) مقدار26متر مربع از پلاك ثبتي 550/1 را به موجب سند عادي از فرد(ب ) خريداري نموده است. مالكيت (ب )درپلاك مذكور به صورت مشاعي بوده ومالكين ديگر دارد. در قرارداد تنظيمي فروشنده ملزم به انتقال رسمي مورد معامله شده و خريدار به همين عنوان دادخواست الزام فروشنده را به تنظيم سند رسمي مورد معامله شده و خريدار به همين عنوان دادخواست الزام فروشنده را به تنظيم سند رسمي تقديم دادگاه كرده است. دادگاه به اين استدلال كه مالكيت مالكين مشاعي و خريدار در دفعه بعد دادخواست به طرفيت تمامي مالكين مشاعي پلاك مذكور تقديم نموده وخواهان محاسبه و تعيين سهم مشاعي ايشان از پلاك مورد اشاره با ارجاع امر به كارشناسي والزام مالكين به انتقال رسمي ميزان سهم مشخص شده ، الزام مالكين مشاعي به انتقال سهم تبديلي صحيح است ؟ و آيا با عنايت به اينكه مورد معامله به صورت مفروز قيد شده و ديگر مالكين تعهدي به انتقال مورد معامله نكرده اند، مي توان آنان را ملزم به انتقال مورد معامله به شكل مذكور نمود.

نظريه اداره كل حقوقي و تدوين قوانين
فروش سهم مشاع از ناحيه مالك مشاعي ازاعم از اينكه تمام سهم مشاع خود را بفروشد يا فقط قسمتي از آن را فاقد اشكال است زيرا خريدار به ميزان سهام مشاع مورد معامله در هر ذره ملك شريك خواهد بود ولي اگر مالك مشاعي قسمت معيني از كل ملك را به صورت مفروز كه داراي ابعاد ومشخصات معلوم باشد، بفروشد معامله نسبت به سهم ساير مالكين در آن قسمت مشخص و معين نادرست است. بنابراين چنانچه مورد معامله يعني مقدار26 متر مربع زمين از پلاك 550/1 را به طور مفروز و در يك نقطه معين فروخته باشد كه ظاهر سند عادي به همين ترتيب است ، به لحاظ اينكه اولا" - پلاك مذكور بين مالكين افراز نشده است و يكي از مالكين نمي تواند قسمتي از آن را شخصا" مفروز نموده و بفروشد و ثانيا"- مالكيت ساير مالكين در هر ذره مورد معامله به صورت اشاعه وجود دارد نمي توان چنين معامله اي را صحيح تلقي نموده و لذا نه تبديل آن به سهم مشاعي مقدور است و نه خريدار مي تواند مالكين را ملزم به انتقال آن نمايد.
اما اگر مالك مشاعي ملك مذكور از سهم مشاع خود مقدار26مترمربع را به صورت مشاع فروخته باشد مثلا" اگر فروشنده مالك يك دانگ مشاع ملك بوده و اين يك دانگ معادل صد مترمربع به صورت مشاع در كل ملك باشد مالك مي تواند مقدار26 مترمربع مشاع از100 مترمربع يك دانگ مشاع از شش دانگ پلاك موصوف را بفروشد در اين صورت چنانچه مبايعه نامه از جهات ديگر به نظر دادگاه صحيح باشد مي تواند فروشنده را به انتقال مورد معامله به شكلي كه در بالا به آن اشاره شد، ملزم نمايد و به اين ترتيب نيازي به دخالت ساير مالكين نخواهد بود.