رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي : 8/12/69
شماره دادنامه : 1269/22
مرجع رسيدگي  : شعبه 22 ديوانعالي كشور

خلاص جريان پرونده : در تاريخ 18/12/65 شركت ...  (سهامي خاص) با وكالت آقايان 1 (ك) 2 (ض) به طرفيت 1 (ف) 2 (الف) به خواسته صدور حكم بر ابطال و فسخ قرارداد مورخه 3/2/56 منعقده وخلع يد خوانده رديف 2 نسبت به يك دستگاه آپارتمان شماره 2104واقع درطبقه 10از برج سيمرغ جزء پلاك 1094الي 1097 و2588و2735 و 2275 فرعي از70 اصلي واقع در بخش 11 تهران بشرح متن دادخواست مقوم به مبلغ دو ميليون و يكصد هزار ريال به انضمام خسارات به استناد 1 - فتوكپي سند مالكيت 2 - فتوكپي قرارداد3 - فتوكپي اظهارنامه واعلام فسخ 4 - فتوكپي وكالتنامه و دليل مديريت 5 - عندالزوم تحقيق و معاينه محلي ، تقديم دادگاه حقوقي يك تهران نموده كه به شعبه سي ارجاع گرديده و خلاصتا" توضيح داده خوانده رديف يك به موجب قراردادمورخ 3/2/56 تقاضاي خريد يك دستگاه آپارتمان با متعلقات و مشاعات مربوط به شماره داخلي 2104واقع در طبقه دهم از برج سيمرغ مجموعه ساختماني ملكي شركت موكل را نموده و آپارتمان مورد تقاضاي خريدبه تحويل و تصرف مشاراليها داده شده و مقرر گرديده بهاي آپارتمان موصوف به صورت اقساط و به صورت سفته هاي تسليمي موكل پرداخت نمايد تا پس از پرداخت تمامي اقساط عقد بيع واقع ومعامله با تنظيم سند رسمي انجام پذيرد و به موجب ماده 5 قرارداد موصوف شرط گرديده در صورتيكه متقاضي خريدازپرداخت هريك ازسفته هاي مذكورتاخيرنمايد شركت موكل مختار و محقق به اعلام فسخ و بطلان يك جانبه قرارداد تنظميي خواهد بود و متقاضي خريد نيز ملزم به خلع يد از آپارتمان موصوف و تحويل آن به شركت خواهان مي باشد نظر به اينكه خوانده رديف 1 (متقاضي خريد) بشرح سفته هاي موجود از پرداخت وجه سفته هاي مورد بحث استنكاف نموده و با وجود اخطاريه صادره به اين استنكاف ادامه داده است و موكل با استفاده از حق تفويضي نسبت به فسخ قرارداداقدام نموده و به شرح اظهارنامه ابلاغيه ارسالي براي نامبرده ضمن اعلام فسخ و ابطال قرارداد ابلاغ نموده است نسبت به خلع يد از آپارتمان موصوف اقدام كند لكن خوانده مذكور نه تنها به وظيفه قانوني خود عمل ننموده آپارتمان مذكور را به تصرف خوانده رديف دوم آورده است لذا با توجه به مراتب اولا" چون شركت مذكور صرفنظر در انطباق آن با ماده 10 قانون مدني كه براي طرفين لازم الرعايه مي باشد منطبق با مواد  188 و 395 قانون مدني است و باتوجه به اعلام فسخ توسط شركت موكل تصرفات خوانده اول بدون مجوزبوده اثبات يد نامبرده به استناد ماده 308 قانون مذكور بدون مجوز ودر حكم غصب و با استناد ماده 311 قانون مدني ملزم به رد آن بانك (شركت موكل) مي باشد ثانيا" خوانده رديف دوم هيچگونه رابطه قانوني و حقوقي با موكل نداشته و ندارد و استيلاي يد مشاراليه بر ملك موكل بدون مجوز و غاصبانه بوده و نامبرده به استناد ماده 311 مورد اشاره محكوم به خلع يد و تحويل آپارتمان مذكور مي باشد و به تقديم اين دادخواست مبادرت نموده و با رعايت اصل 139قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران در رد ماده 13 قرارداد منعقده استدعاي رسيدگي نموده و صدور حكم عليه خوانده رديف اول و فسخ وابطال قرارداد و محكوميت خوانده رديف دوم به خلع يد بشرح خواسته را دارد پس از اخطار رفع نقص وتكميل آن و تعيين وقت وابلاغ به طرفين و عدم شناسائي و مجهول المكان بودن آقاي (ف) و دعوت وي از طريق آگهي طبق صورتجلسه مورخه 22/9/66آقاي (الف) احد از خواندگان ضمن لايحه تقديمي خلاصتا" اظهار داشته كه اظهارنامه به آقاي (ف)ابلاغ گرديده چون مشاراليه مجهول المكان اعلام گرديده و آقاي (ف) در موقع اظهار نامه در خارج از كشور بوده است تصرف اينجانب قانوني بوده و با توجه به تشكيل پرونده حقوقي موجود در شعبه 60 دادگاه حقوقي دو تهران كه به كلاسه 65/425 ثبت گرديده و در جريان رسيدگي است و خريداري و تصرف آپارتمان بر مبناي تراضي طرفين است و يداينجانب يد قانوني است و شركت خواهان در طول 8 سال كه اينجانب متصرف مي باشم به طور ضمني تصرف وخريداري آپارتمان راتاييدكرده وخوب بود شركت به محض مطلع شدن از انتقال مورد دعوي اقدام به شكايت مي نمود و در اين مورد تقاضاي مطالبه پرونده كلاسه 65/425 موجوددر شعبه 60 دادگاه حقوقي 2 تهران را مي نمايم چون شركت عنداللزوم تقاضاي تحقيق ومعاينه محلي را نموده اينجانب نيز تقاضاي معاينه و تحقيقات محلي را دارم دادگاه پرونده 65/425 را مطالبه كرده و آقاي (ل) ضمن لايحه تقديمي كه به شماره 92099/12/66 ثبت دفتر گرديده ضمن لايحه تقديمي نشاني خود را پاريس اعلام كرده واضافه نموده كه كليه حقوق خود را به آقاي (الف) در يك دستگاه آپارتمان خريداري از شركت ...  و همچنين قرارداد مورخه 3/2/1365واگذار نموده ام و با اين وصف طرح دعوي عليه اينجانب موقعيت ندارد و اينجانب آپارتمان را به شهادت مديريت ساختمان به آقاي (الف)تحويل داده ام و طبق صورتجلسه مورخه 15/12/69 آقاي (الف)ضمن لايحه تقديمي خلاصتا" اظهار داشته با تقديم فتوكپي قرارداد و صورتمجلس تحويلي و فتوكپي تعدادي از قبوض برق و آب محل مذكور كه كلا" توسط اينجانب پرداخت شده و نيز قبوض فتوكپي تمين دليل شماره  65/425 صادره از شعبه 65 دادگاه حقوقي 2 تهران تقاضاي صدور حكم بر رد دادخواست خواهان كرده و اضافه نموده كه دادخواستي به خواسته الزام به انتقال قرارداد عليه شركت ...  به دادگاه حقوقي يك تقديم كه به شعبه 20 ارجاع و به كلاسه 66/498 مطرح رسيدگي است آقاي (ك) وكيل خواهان در جلسه مذكور با استحضار از لايحه خوانده اظهار داشته شركت موكل هيچگونه رابطه حقوقي و قانوني با خوانده رديف دوم ندارد و پرداخت هزينه شارژ و نگهداري دليل بر قانوني بودن تصرف ايشان نيست وادعاي خوانده رديف يك مبني بر اينكه آپارتمان را به خوانده رديف دوم واگذار نموده است نيز بي وجه مي باشد زيرا بشرح ماده هفتم قرارداد هرگونه نقل وانتقال و اقدام خوانده مذكور بدون موافقت كتبي شركت از مشاراليه سلب شده واعلام گرديده كه در صورت انجام باطل و بلااثر است و آقاي (الف) اظهار داشته مدافعات بشرح لايحه تقديمي است دادگاه پرونده مطروحه را از شعبه 20 مطالبه كرده است و پس از وصول آن طبق صورتجلسه مورخه 8/2/68 پرونده جهت رسيدگي توام به شعبه بيستم ارجاع گرديده است درپرونده 5516420 كه بعدا" به پرونده 65/184 تبديل شدهاست در تاريخ 20/9/64 آقاي (الف) 1 آقاي (ف) 2 شركت ...  (سهامي خاص) دادخواستي به خواسته الزام خوانده به تنظيم سند انتقال رسمي نسبت به يك دستگاه آپارتمان مقوم به مبلغ دويست وده هزار ريال تقديم دادگاه عمومي تهران نموده كه به شعبه بيستم ارجاع گرديده و خلاصتا" توضيح داده خوانده رديف يك دستگاه آپارتمان شماره 2104 به مساحت 205 مترمربع بامشخصات مندرج در آن از خوانده رديف دوم خريداري كرده و سپس عين مورد انتقال وكليه حقوق خود را نسبت به قرارداد مذكورقطعا" به اينجانب منتقل و قسمتي از بهاء پرداختي به خوانده رديف 2 را از اينجانب دريافت نموده و عين مورد معامله را نيزبه تصرف اينجانب داده كه هم اكنون متصرف ومقيم هستم عليهذا اينجانب جانشين خوانده رديف 1 در قرارداد مذكور بوده و آپارتمان مورد بحث در مالكيت اينجانب قرار گرفته بنابراين تقاضاي صدور حكم بر الزام خوانده رديف دوم به تنظيم سند رسمي انتقال دارد مستندات فتوكپي قرارداد بين خواندگان و فتوكپي قرارداد مورخه 5/4/59 و فتوكپي مدركيه 1/5/59مي باشد به لحاظ عدم شناسائي آقاي (ف) احضار خواندگان اخطار رفع نقص و سپس قرار رد دادخواست از طرف دفتر صادر و با اعتراض و شكايت خواهان از قرار مذكور دادگاه قرار صادره را فسخ ومقرر گرديده كه طبق مقررات ماده 100 قانون آئين دادرسي مدني اقدام شود و آقاي (ه) با تقديم يك برگ وكالتنامه خود راوكيل خواهان معرفي و پرونده هاي مذكور تحت كلاسه 4896620و156720 تواما" مورد رسيدگي قرار گرفته و پس از چند جلسه تجديد به علت منعكس در پرونده طبق صورتجلسه مورخه 29/1/68 آقاي  (ض)احد او وكلاي شركت ...  اظهارداشته 1 موكل هيچگونه رابطه حقوقي و قانوني با آقاي  (الف) ندارد و موارد ادعائي كه همكار محترم نيز در لايحه تقديمي خود عنوان كرده به هيچ وجه آثاري برآن مترتب نبوده زيرا سكونت در ساختمان و يا پرداخت شارژ با انجمن مالكين هيچگونه ارتباطي با شركت موكل ندارد 2 ادعاي خواهان تقابل مبني بر انتقال واحد ملكي مورد تاييد نمي باشد و هيچ اعتباري نمي تواند بشرح ماده 7 قرارداد تنظيمي فسخ شده داشته باشد و پس از توضيحات وكلاي طرفين دادگاه اتخاذ تصميم نموده كه به وكلاي طرفين اخطار شود كه رقم دقيق پرداختي آقاي (ف) وميزان واقعي باقيمانده مشاراليه را به ارائه مدارك به دادگاه ابراز دارند آقاي (ف) ضمن لايحه تقديمي خلاصتا" اظهار داشته طبق قرارداد خريد ملكي راازشركت ... خريداري نموده و قسمتي از وجه آن را پرداخته و نمي توان آن را يك طرف به هم زد در اين معامله قسمتي از ثمن پرداخت شده قرار بوده بقيه به اقساط بپردازم در مقابل پرداخت هر قسط يكي از سفته ها راپس بگيرم اما فروشنده برخلاف قرارداد با سوءاستفاده از هرج ومرج اوائل انقلاب و استفاه از غيبت اينجانب سفته ها را به بانك سپرده وقتي نماينده اينجانب (الف) براي پرداخت اقساط مراجعه كرد وجه را از او نگرفتند زيرا قيمتها به طور سرسام آور بالا رفته بود و فروشندگان فقط مي خواهند پول بدست آوردند وبه چيزديگري نمي انديشند اينجانب مانده بدهي خود را حاضرم بپردازم اين قراردادهاي زمان طاغوت به اندازه خود طاغوت ارزش دارد اين قرادادها تركمانچائي اگر شروطي هم منظور مي كردند اين شروط خلاف مقتضاي عقد و محكوم به بطلان است با توجه به روح قانون و شرع مقدس اعتبار مبايعه نامه و ضوابط اسلامي استدعاي اصدار حكم محكوميت خواهان و اعلام بي اعتباري و فسخ قرارداد يك طرفه فروش وامضاء و تحكيم و تثبيت اعتبار اين مبايعه نامه را مي نمايم آقاي (ه) ضمن لايحه تقديمي خلاصتا" اظهار داشت به طور كلي اينجانب دعاوي مربوط به دادخواست الزام خواندگان به تنظيم سند رسمي را كه در تاريخ 20/9/64 تقديم داشته ام و همچنين دادخواست مورخ 13/6/68 كه به طرفيت همان خواندگان به خواسته تنظيم سند رسمي و صدور حكم به تنفيذ مبايعه نامه تقديم كرده ام كلا" مسترد و هيچگونه ادعائي در دعاوي مذكور ندارم و درخواست صدور تصميم شايسته را مي نمايم آقاي (ك) احد از وكلاي شركت ...  اظهار داشته در مورد استرداد دعوي آقاي (الف)هيچ گونه ادعا و اظهاري ندارم آقاي (الف)در مورد اعلام رقم دقيق پرداختي آقاي (ف) به شركت ...  اظهارداشت اينجانب شخصا" به شركت ...  وجهي نپرداخته ام اما طبق اظهارات آقاي (ف) به اينجانب ايشان مبلغ 000/300/8 ريال به شركت پرداخت نموده و خود اينجانب مبلغ 000/800/5 ريال به آقاي (ل) نقدا" پرداختم و بقيه بدهي آقاي (ف) را كه عبارت از دوازده ميليون ريال مي باشد اينجانب تقبل نموده پرداخت نمايم وايشان كليه آپارتمان را به اينجانب تحويل دادندو تاريخ استفاده و تصرف آپارتمان به اينجانب وآقاي (ف) در پرونده موجود است و چند ماه اينجانب به شركت ... براي پرداخت ديون خود و مابقي ثمن مراجعه كردم ولي از رهن وجهي دريافت نشده آقاي (ك) اظهار داشته اولا" در خصوص استعلام دادگاه مبلغ مورد تعهدآقاي (ف) در قبلا شركت موكل مبلغ بيست ميليون ريال بوده كه آقاي (ف) از فروردين ماه 58 سفته هاي موردتعهد را پرداخت نكرده كه عين 133 برگ سفته واخواست گرديده و جمع آنها575/017/14 ريال مي باشد كه مابه التفات آن تا مبلغ بيست ميليون ريال يعني حدود شش ميليون ريال با اقساط توسط آقاي (ف) پردخت گرديده ثانيا" استرداد دعوي آقاي (الف) مويد غير مادون بودن تصرفات وي در ملك موكل و انطباق آن با ماده 308 قانون مدني مي باشد ثالثا" موكل با استفاده از شرط مندرج در ماده 5 قرارداد را فسخ و باطل نموده است سرانجام دادگاه پس از كسب نظر آقاي مشاور خلاصتا" چنين اظهار نظر كرده است (در خصوص دادخواست آقاي (الف) بر عليه آقاي (ف) و شركت سهامي خاص 000 به خواسته الزام خواندگان به تنظيم سندانتقال يك دستگاه آپارتمان و نيزدادخواست وكيل مشاراليه به تاريخ 13/6/68 به طرفيت خواندگان مذكور به خواسته الزام به صدور حكم به تنفيذ مبايع نامه نظربه اينكه خواهان مذكور در جلسه دادگاه دعاوي خود را به طور كلي مسترد نموده است و از جانب وكيل حاضر خوانده رديف دوم نيز اعتراضي انجام نشده لذا به استناد قسمت اخير ماده 298 قانون آئين دادرسي مدني قرار سقوط دعوي صادر و اعلام مي نمايد و در خصوص دادخواست مورخ 18/12/65 شركت ...  با وكالت آقايان (ك) و (ض) عليه آقايان (ف) و (الف) به خواسته صدور حكم بر ابطال و فسخ قرارداد مورخ 3/2/56 منعقده في مابين شركت خوانده و خوانده رديف اول وصدور حكم خلع يد بر عليه خوانده رديف دوم با توجه به اينكه شركت خواهان به موجب قرارداد تنظيمي خود براي مطالبه ووصول ثمن باقي مانده اقدامي معمول و مبذول نداشته است لذا با توجه به اينكه خريدار حاضر به پرداخت ثمن معامله بوده است و فروشنده ازدريافت آن امتناع ورزيده است و با توجه به اينكه پرداخت دين موجل بودن است (وجود133 فقره سفته) واز جانب خواهان اقدامي بر واخواست و مطالبه و وصول آن معمول نگرديده است لذا به استناد ماده 395 قانون مدني به لحاظ تحقق عقد بيع فقط فروشنده مستحق مطالبه باقيمانده ثمن معامله مي باشد و لاغير بنا به جميع جهات مذكور طرح دعوي به كيفيت مذكور و مرقوم فاقد محمل قانوني و شرعي تشخيص و نظر به صدور حكم به بيحقي و بطلان دعوي معنونه خواهان دعوي صادر و اعلام مي شود و در مورد درخواست خلع يد از تصرفات خوانده رديف دوم نيز بنا به جهات فوق الاشعار خواهان مستحق و صالح بر طرح اين ادعا تشخيص داده نمي شود و نظر به مردود بودن خواسته معنونه ومطروحه موصوف صادر واعلام مي گردد ... ) آقايان (ك) و (ض) و وكلاي شركت ...  به نظريه مذكور اعتراض كرده اند كه خلاصه اعتراضات آنان تكرار مطالبي است كه در مرحله بدوي عنوان كرده اند آقاي (ض) خلاصتا" عنوان كرده قراردادي كه صرفا" در اجراي ماده 10 قانون مدني تنظيم شده چگونه دادگاه از آن افاده عقد بيع كرده و حال آنكه واحد ساختماني به نحو اماني تسليم متقاضي گرديده ومتقاضي در قبال شركت تعهداتي داشته و ضمانت اجراي آن نيز مشخص گرديده از جمله عدم پرداخت هر يك از اقساط بوده كه موجبات فسخ يك جانبه از طرف موكل بوده و آقاي (ك) نيز مطالبي در مورد عدم پرداخت اقساط از ناحيه آقاي (ف) كه منتهي به فسخ از ناحيه موكلش شده عنوان كرده و استدلال دادگاه را به اينكه شركت اقدامي براي وصول وجه 133 فقره سفته نكرده بي اساس قلمداد كرده و وجوه سفته هاي واخواست شده در يد موكلش را دليل بر عدم پرداخت وجه سفته ها از ناحيه خوانده عنوان كرده واضافه نموده كه ملك دررهن بانك صادرات بوده و طبق ماده 793 قانون مدني امكان وجود عقد بيع نبوده و با توجه به حق پيش بيني شده در ماده 5قرارداد شركت موكل مبادرت به اقامه دعوي براي اثبات صحت فسخ انجام شده از دادگاه كرده است و باتوجه به فسخ معامله تصرف خوانده دوم در حكم غصب مي باشد پس ازارسال پرونده به ديوانعالي كشور وارجاع آن با اين شعبه اينكه در وقت بالا هيئت شعبه تشكيل با بررسي محتويات پرونده و مشاوره به شرح زير اظهارنظر مي نمايد.

بسمه تعالي
نظريه هرچند اظهارات وكلاي شركت خواهان در مورد اينكه قرارداد منعقده بين طرفين بيع نيست موجه نمي باشد وي را با توجه به نحوه معامله بين طرفين و پرداخت وجه به عنوان ثمن و تصرف كردن مورد معامله كاملا" دلالت بر وقوع بيع دارد ليكن عدم پرداخت قسطي از اقساط طبق ماده 5 قرارداد بخواهان حق فسخ معامله را داده است النهايه خوانده معترض گرديده كه نماينده اش جهت پرداخت اقساط مراجعه كرده ليكن شركت از دريافت آن خودداري كرده وخوانده ديگر نيز مراتب را تاييد كرده است كه به لحاظ مذكور اقتضاء داشته دادگاه از جهت روشن شدن موضوع به اينكه خوانده اقساط رابه موقع پرداخت كرده و خواهان از دريافت آن خودداري كرده يا خير دلايل وي را جهت روشن شدن موضوع استعلام و سپس با توجه به نتايج حاصله مبادرت به صدور راي مقتضي نمايد عليهذا نظريه معترض عنها مخدوش و غيرقابل تاييد است .

مرجع :
كتاب قانون مدني در آيينه آراء ديوان عالي كشور - عقود وتعهدات
به اهتمام يدالله بازگير- انتشارات فردوسي - چاپ اول - چاپ دريا