رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي : 12/11/70
شماره راي    : 889/21
مرجع رسيدگي  : شعبه 21 ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده : بانو (الف) و آقاي (م) دادخواستي به طرفيت آقاي (ف) و (س) به خواسته فسخ قرارداد30/6/68 نسبت به پلاك 896 بخش 2 تبريز بارزش دو ميليون و دويست و پنجاه هزار ريال به دادگاه حقوقي يك تبريز داده اندكه در شعبه چهارم به شماره  ثبت ومورد رسيدگي واقع شده است و توضيح داده اند كه خواندگان موجبات تضييع حقوق آنها را با تاخير و تعلل عمدي فراهم آورده وجه آن را در موعد مقرر پرداخت ننموده اند لذا با رد كليه مفاد آن و همچنين فسخ و ابطال قرارداد كه در پاسخ اظهارنامه شماره 3092 كتبا" قيد و ابلاغ شده است تقاضاي صدور راي قطعي دارند و فتوكپي قرارداد 30/6/68 و تكميلي آن و فتوكپي سند مالكيت را مستند دعوي قرار داده اند و مفاد قرارداد30/6/68 وتكميلي آن و فتوكپي سند مالكيت را مستند دعوي قرار داده اند مفاد قرارداد30/6/68 اين است كه خواهان ها به عنوان فروشنده و خواندگان تحت عنوان خريدار ششدانگ پلاك 869 بخش 2 واقع در ميدان شهرداري كه داراي پروانه ساختمان 229 ونقشه ساختماني بوده با حق امتياز برق و آب و تلفن به مبلغ 170 ميليون ريال به خواندگان فروخته دو ميليون تومان چك 1/7/67 دريافت داشته تا بقيه را در سه قسط پنجاه ميليون ريالي به خواندگان فروخته شده دريافت دارند و جزء شرايط معامله اين بود در صورت انصراف فروشنده از معامله و يا تخلف علاوه بر بيعانه همين مبلغ را به خريدار بردارد و اگر خريداران منصرف شوند حق مطالبه بيعانه را ندارند و اضافه شده مورد معامله جهت فعاليت ساختماني پس از دريافت پروانه ساختماني دريد خريداران خواهدبود و فروشنده متعهد شده اند وكالتنامه اي كه مجوز دريافت مصالح باشد به خريداران بدهند خريداران حق واگذاري مورد معامله را جزء وكلا به غير خواهند داشت متعاقبا" قرارداد ديگري بين طرفين تنظيم شده كه قسمتي از شرايط معامله را تغيير داده از جمله پرداخت ثمن معامله است كه هشتاد ميليون ريال طي سه فقره چك پرداخت شده و هفتاد ميليون ريال ديگر مي بايستي تا آخر خرداد شصت و نه پايان يابد در غير اين صورت هر وقت هر يك از طرفين نسبت به تنظيم سند حاضر نگردد بايستي تمامي ضرر و زيان طرف ديگر را پرداخت نمايدو ساير شرايط قرارداد به قوت خود باقي است خواندگان طي لايحه وارده به شماره 672دفاع كرده اند كه به موجب قرارداد30/6/68 و متمم آن مورخه 6/12/68 (فتوكپي منضم به دادخواست فاقد تاريخ است مبلغ يكصد ميليون ريال طي چهار فقره چك بابت ثمن معامله پرداخته اند و مابقي را قرار بود كه در موقع تنظيم سند رسمي پرداخت نمايد كه به موجب اظهارنامه 282098/4/69 دعوت براي آن شده و حاضر نگرديده اند و اقدام به طرح دعوي نموده اند كه آنان متقابلا" دادخواستي بر الزام خواهان ها با انتقال رسمي مورد معامله به دادگاه داده و تقاضا كرده اند تواما" رسيدگي شود واضافه كرده با تنظيم قرارداد متمم مورخه 6/12/68 عقد بيع شرعا" و قانونا" تحقق يافته و حقي براي فسخ معامله براي خواهان ها نيست متعاقبا" آقاي (د) نيز به وكالت از خواهان ها وارد دعوي شده اند و آقاي (س) و (ف) دادخواست متقابل عليه خواهان هاي اصلي به خواسته الزام به تنظيم سند رسمي مقوم به مبلغ يكصد و هفتاد ميليون ريال به دادگاه داده و به استناد مبايعه نامه و سندهاي پرداختي بابت ثمن معامله و وكالتنامه 93885 دفتر72 تقاضاي رسيدگي و صدور حكم بر محكوميت خواندگان را نموده اند كه به شماره 333 ثبت و تواما" مطرح رسيدگي قرار گرفته است دادگاه پس از انجام تشريفات دادرسي واستماع اظهارات طرفين و اظهارنظر مشاور نظر به رد دعوي خواهان هاوالزام آنها به انتقال پلاك مورد گفتگو به خواهان ها داده اند اين نظر به طرفلين ابلاغ شده و وكلاي خواهان ها در مهلت قانوني با آن اعتراض نموده اند ماحصل اعتراض آنان به اين شرح است كه استنباط دادگاه به اينكه خواهان هاي اصلي به جهت استفاده از خيار تاخير ثمن بوده به هيچوجه صحيح نيست و منطبق با متن دادخواست وتوضيحات درجلسه دادرسي نمي باشد بلكه اعلام و درخواست فسخ معامله به لحاظ وجود خيار فسخ معينه در قرارداد است و استدلال دادگاه به اينكه با فرض آنكه خيار فسخي هم تعيين شده باشد فقط تاتاريخ 31/3/69مقيده در توافق نامه بعدي مورخه 6/12/68 بود است كاملا" مخالف صريح قراردادهاي يادشده مي باشد زيرا اساسا" در قرارداداصلي مدت براي خيار فسخ تعيين نشده و در نوشته 6/12/68 نيز فقط تاريخ تنظيم سند رسمي تا تاريخ 31/3/69 موكول شده آن هم به شرطيكه شرايط انجام معامله قطعي و تنظيم سند رسمي از نظر تشريفات اداري وقانوني فراهم شده باشد و حال آنكه علاوه بر انيكه شرايط انجام معامله فراهم نبوده و خواهان هاي دعوي متقابل دليل ومدركي در اين مورد ابراز نكرده اند حتي در ذيل نوشته اخير بدون قيد مدت حق انصراف از انجام معامله صريحا" درج و تاكيد شده است كه دادگاه برآن توجه نكرده اند تحويل مبيع به خريدراان نيز نه عنوان تصرف قعطي ملكي بود بلكه برخلاف برداشت دادگاه صرفا" براي احداث بنا بوده است و اگر مالكيت خواندگان اصلي محرز بوده نيازي به تنظيم وكالتنامه 93885 نبوده است وتصرف آنها از قبل موكلان بوده است و اجازه واگذاري مورد معامله به غير وتحويل مدارك ...  ساختمان به خريداران هم با وجود صراحت حق انصراف از انجام معامله در قرارداد اصلي و خصوصا" در قسمت اخير توافق نامه 6/12/68مسقط شرط خيار و خيار فسخ منظور براي موكلان نبوده است و دعوي متقابل خارج از موعد قانوني تسليم شده و قبول آن وجاهت قانوني نداشته و قطع نظر از اينكه اساسا" شرايط انجام معامله ازحيث پايان كار و سايرتشريفات قانوني آن فراهم نشده اصولا" چون خواهان هاي متقابل اعلام كرده اند كه چهاردانگ رابه اشخاص ثالث واگذار و منتقل كرده اند ديگر حق درخواست تنظيم سندرسمي به نام خود ندارند و خريداران ثالث نيز با مالكين اصلي طبق شرايط معامله رفتار خواهد كرد و نظر دادگاه صحيحا" و موجها" صادر نگرديده است لايحه اعتراضيه آقاي (د) در هنگام شور قرائت خواهد شد دادگاه اعتراض را نپذيرفته و پرونده به ديوان عالي كشور ارسال و به اين شعبه ارجاع گرديده است .
هيئت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد سپس از قرائت گزارش آقاي عضو مميز واوراق پرونده و نظريه دادگاه و لوايح اعتراضيه مشاوره نموده چنين راي مي دهند.
نظر به اينكه طرفين دعوي پس از انعقاد قرارداد اوليه 30/6/68 قرارداد ديگري در تاريخ 6/12/68 در همين خصوص امضاء و تغييراتي در آن داده اند بنابراين قرارداد جديد وارد بر قرارداد اوليه بوده و با توجه به عبارت مندرج در ذيل قرارداد اخير به اين شرح : (سند رسمي بايد تا آخر خرداد ماه شصت ونه پايان يابد در غير اينصورت هر وقت هر يك از طرفين نسبت به تنظيم سند حاضر نگردد بايد تمامي ضرر و زيان طرف ديگر را پرداخت نمايد . )چنين استنباط مي شود كه بيع خياري نبوده و وقت و مهلت مقرر در آن صرفا" جهت حضور در دفتر اسناد رسمي و تنظيم سند بوده و به عبارت ديگر فقط تشريفات رسمي معامله به صورت تعدد مطلوب و ضمانت اجراي مقرر در آن نيز ناظر به تخلف از اين امر بوده (مطلوب اول انجام تشريفات رسمي سند در ظرف زمان معين و مطلوب دوم انجام اين تشريفات درهر صورت حتي پس از انقضاء مدت) لذا ايراد و اعتراض وكلاي خواهان هاي اصلي وارد و موثر نبوده و با توجه به عدم اشكال از لحاظ رعايت اصول و مقررات دادرسي استنباط و استدلال دادگاه دراين خصوص صحيح تشخيص و تاييد و پرونده جهت انشاء حكم اعاده مي گردد.

مرجع :
كتاب قانون مدني در آيينه آراء ديوان عالي كشور - عقود وتعهدات
به اهتمام يدالله بازگير- انتشارات فردوسي - چاپ اول - چاپ دريا