رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي : 5/8/66
شماره دادنامه : 356/22
مرجع رسيدگي  : شعبه 22 ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده : در تاريخ 30/1/64 بانو (ر) دادخواستي به طرفيت فرجامخواندگان به خواسته تاييد و صحت انجام معامله والزام خواندگان به تنظيم سند رسمي يك قطعه زمين به مساحت 235 مترمربع جزء پلاك 509461491442 فرعي از پلاك 172 اصلي تقديم دادگاههاي عمومي كرج نموده كه به شعبه دوم ارجاع گرديده و خلاصتا" توضيح داده كه خوانده رديف اول به موجب قولنامه يا قطعه زمين به مساحت 225 مترمربع را به اينجانب فروخته و به علت داشتن موانع تاكنون به من سند رسمي نداده است به اداره عمران اراضي شهراستان تهران مراجعه كرده ام ارشادم نموده اند كه به دادگاه مراجعه كنم و در خاتمه تقاضا صدور حكم بر تاييد و صحت انجام معامله و الزام خواندگان به تنظيم سند رسمي كرده است مستندات خواهان فتوكپي قولنامه مورخ 4/3/58 و فرم الف 208489 مي باشد باتعيين وقت و ابلاغ به طرفين آقاي (ز) و (س) با تقديم يك برگ وكالتنامه خود را وكيل خواهان معرفي نموده اند و آقاي (م) ضمن لايحه تقديمي خلاصتا" اظهار داشته كه اينجانب ملك مورد بحث را در چند سال پيش به ايشان (خواهان) واگذار نموده و دعوي ايشان را قبول داشته و استدعاي صدور حكم عادلانه و شايسته را كرده است و سرپرست اداره زمين شهري كرج نيز لايحه تقديمي نماينده اي معرفي كرده است ونماينده مذكور طبق نوشته اي 3 برگ لايحه اي دفاعي و فتوكپي هاي صورت مجلس مورخه 25/11/62 و نامه شماره 9261/165/11/56 به اداره يك اسناد واملاك كشور اعلام نموده كه از صدور پاسخ استعلام و نقل وانتقال كليه اراضي شهرك مزبور تا قبل از صدور گواهي پايان عمليات ساختماني خودداري شود و صرفنظر از مدافعات مزبور و مدافعات ديگر سازمان زمين شهري بشرح لايحه تقديمي و مستندات پيوست اصولا" قولنامه استنادي از جهات مختلفه فاقد اعتبار قانوني است از جمله اينكه اگر نوشته 4/3/58 قولنامه تلقي شود همانطوري كه عنوانا" نيز قولنامه قيد گرديده و نام برده و به قولنامه و قرارداد ابتدائي لازم الوفا نيست و بخشنامه 41191/281/8/62 شوراي عالي قضائي نيز مشعر بر همين محني است و چنانچه مبايعه نامه تعبير شود چون در بيع استفاده از مواد  216338190و شن 2 ماده 233 قانون مدني معلوم بوده به بيع و ثمن از شرايط اساسي صحت معامله است و در سندعادي مورد بحث ثمن معامله معين و تشخيص نيست معامله باطل مي باشد وبه طور كلي با توجه به قرائن موجوده از جمله اينكه آقاي (م) قطعات زيادي از پلاكهاي مورد بحث را كه با تصويب قانون لغو مالكيت اراضي موات مصوب 5/4/58 از مالكيت وي خارج بوده با اشخاص قولنامه نموده بشرح پرونده هاي ديگر مشاراليه قولنامه استنادي خواهان صوري به نظر مي رسد و صحت معامله مزبور احراز نم گردد و دعوي از اين محكوم به رد است و همچنين در قسمتي از دعوي به طرفيت سازمان زمني شهري به خواسته الزام به دادن سند رسمي انتقال چون سازمان مزبور تعهدي در قبال خواهان نكرده و ندارد دعوي متوجه سازمان مزبور نمي باشد مستندا" نسق 2ماده 198 قانون آئين دادرسي مدني قرار رد دعوي خواهان در اين قسمت صادر مي گردد ... ) آقايان (ز) و (س) به وكالت بانو (ر) از دادنامه مذكور فرجامخواهي كرده اند و ضمن دادخواست فرجامي خلاصتا" معترض گرديده اند كه:
 1 - دستور اداره سازمان عمران شهري كرج مبني بر اصدار دستور عدم نقل وانتقال اراضي شهرك كيان شهر تا قبل از صدور گواهي پايان كار عمليات ساختماني نمي تواند مسقط حق مالكيت رقبه مورد انتقال باشد وعمل سازمان مزبور صرفا" يك دستور اداريست
 2 - استناد دادگاه اينكه قولنامه مورخ 4/3/58 فاقد اعتبار قانوني است وبخشنامه شورايعالي قضائي اداره گرديده قطع نظر از اينكه معاملات و نقل وانتقالات اموال غيرمنقول در حوزه شهرستان كرج و اغلب نقاط كشور از طريق قولنامه انجام مي پذيرد در بسياري از موارد دادگاههاي مستند مزبور را معتبر تشخيص و به اصدار راي مبادرت مي نمايند
3 - بر فرض اينكه قولنامه مورد بحث بنا به استدلال دادگاه غيرقابل استناد باشد حداقل يك قرارداد خصوصي تلقي مي گردد كه به استنادماده 10 قانون مدني بين طرفين لازم الاتباع است
 4 - دادگاه مستند سابق الذكر (قولنامه)را يك سند عادي مبايعه تشخيص ولي از جهت عدم تعيين ثمن معامله بيع را باطل دانسته هرچند خوانده (فروشنده) برابر لايحه شماره ...  به وصول ثمن اعتراف نموده از اين حيث نظر دادگاه تامين گرديده و در اركان بيع خللي وارد نشده ومعامله صحيحا" انجام پذيرفقته و به علاوه عدم ذكر ثمن معامله در مفاد قولنامه نقص در انشاء معامله است كه اركان آن چنانچه ماده 193 قانون مدني  مي گويد انشاء معامله ممكن است به وسيله عملي كه مبين قصد و رضا باشد مثل قبض و اقباض حاصل گردد
5 - از جمله اركان مهمه بيع قبض به بيع است كه در دعوي مطروحه مبيع نو تصرف موكل است ودادگاه در اين مورد توجهي نكرده و حال آنكه برابر مصرحات قوانين اصلاحي آئين دادرسي مدني مكلف به كسب دليل مي باشد و شرعا" نيز دراخلاق حد موكل مكلف به كسب او به نفع او بوده است
 6 - چون بشرح موارد فوق دادنامه صادره هم از حيث مباني عرضي و هم از جهات شرعي مخدوش است در خاتمه نقض آن را درخواست كرده است كه مبادرت به لايحه جوابيه از طرف آقاي سرپرست اداره زمين شهري كرج گرديده است پس از تقديم دادخواست فرجامي به ديوانعالي كشور وارجاع آن به اين شعبه و ا نجام تبادل لوايح فرجامي به وسيله دفتردادگاه صادر كننده راي و تكميل آن اينكه در وقت بالا هيئت شعبه تشكيل با بررسي محتويات پرونده ومشاوره بشرح زير مبادرت به صدور راي مي نمايد.

بسمه تعالي
راي : دادنامه فرجامخواسته مخدوش است زيرا دادگاه به استدلال اينكه قولنامه لازم الوفاء نيست و با اينكه به فرض مبالغه نامه بودن آن به جهت معلوم نبودن ثمن و مبيع در سند عادي مورد بحث معامله مزبور باطل است مبادرت بر رد دعوي خواهان نموده درصورتي كه به فرض صحيح بودن مراتب مزبور و امكان انطباق آن ايردات بر مورد هنگامي صحت و بطلان معامله انجام شده مي تواند مورد بررسي دادگاه قرار گيرد كه احد متعاملين ايرادي از حيث عدم تحقق بعگ امور معتبره در عقود بر معامله انجام شده گرفته باشد از قبيل اينكه انتقال صوري بوده و يا اينكه جعل ثمن و يا ثمن دانسته و امثال ذمه و اما چنانچه طرفين معامله بر صحت آن توافق داشته و هيچگونه ادعايي از حيث عدم رعايت شروط معتبره در آن ننموده اند ديگر ايراد دادگاه به صرف اطلاق عبارت مستند مدركيه دعوي از حيث تعيين ثمن و مثمن و نتيجتا" جهالت آن نزد متعاملين و نظائر اين قبيل ايرادات صحيح و موجه نميباشد بنابراين دادنامه فرجامخواسته كه بر خلاف حق و قانون صدور يافته نقض و رسيدگي مجدد به دعوي مطروحه و تحقيق از مالكيت زمين مورد بحث و جواز انتقال آن به غير طبق مقررات قانوني به دادگاه حقوقي يك كرج ارجاع مي گردد.


مرجع :
كتاب قانون مدني در آيينه آراء ديوان عالي كشور - عقود وتعهدات
به اهتمام يدالله بازگير- انتشارات فردوسي - چاپ اول - چاپ دريا