رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي : 25/11/73
شماره دادنامه : 670/21
مرجع رسيدگي  : شعبه 21ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده : ابتدا در تاريخ 17/5/72 آقاي (ع)دادخواستي به طرفيت (ك)به خواسته خلع يد از زمين مزروعي روستائي موضوع سند 141862/2/51 و فسخ سند معامله مورخ 10/8/68 جمعا" مقوم به مبلغ سيصد و پنجاه هزار تومان به دادگاه حقوقي يك سقز داده كه به شماره 72/322 ثبت و رسيدگي به آن به عهده شعبه اول محول گرديده به ادعاي اينكه در10/8/68 چهار قطعه زمين مزروعي موضوع سند مالكيت 51/1862 متعلق به خود را به خوانده فروخته و به منظور فرار از مقررات قانوني اجاره نامه 99 ساله منعقد شده است كه به منزله معامله قطعي است چنين معامله اي به مستفاد از مواد 7و19و20وتبصره 2نحوه واگذاري زمين به زارعين ممنوع و مشمول ماده 348 قانون مدني است درخواست خلع يد از آنها را نموده است به منظور اثبات ادعا فتوكپي اجاره نامه عادي 10/8/69 كه به موجب آن ششدانگ سه قطعه زمين مزروعي شامل بيست پوط آبي و50 پوط ديم و مقداري اشجار اعم از مثمر و غيرمثمر از پلاك 16 اصلي به مدت 99 سال به مال الاجاره سيصد و پنجاه هزار تومان كه تماما" نقد به موجر پرداخت گرديده است و فتوكپي سند141862/2/51 واگذاري اصلاحات ارضي خوانده به شرح دادخواست متقابل به شماره 72/464 كه به طرفيت خواهان اصلي طرح نموده مطالبه ده ميليون ريال بابت هزينه هاي انجام شده در خانه و وزمين ها پس از انعقاد قرارداد متحمل شده نموده به دين توضيح كه سه فقره قرارداد قولنامه كلي نسق زراعي خود واقع در روستاي قشلاق صالح نيك را در مقابل 2500000 ريال به وي منتقل كرده است از تاريخ 30/7/62 مبلغ خواسته براي آماده كردن زمين كه مدتها رها شده و باير و لم يزرع شده بود و جمع آوري خروارها سنگ قلوه داخل زمين كه جمع كرده و استخر ساخته و ديوار كشي نموده است هزينه نموده و مطالبه رقم فوق را نموده است دادگاه به منظور تعيين ميزان خسارت وارده به خواهان دعواي تقابل قرار كارشناسي صادر نموده كه آقاي ...  كارشناس كشاروزي خسارات و هزينه هاي متحمل شده خوانده اصلي و قيمت اشجار موجود را جمعا" 230900ريال و آقاي مهندس 000 هزينه هاي احداث خانه را2335000 ريال برآورد نموده دادگاه پس از استماع اظهارات طرفين راي بر فسخ معامله و خلع يد از مورد معامله در قبال تاديه مبلغ اجاره بها پرداخت شده به خوانده با كسر اجاره سنوات مورد دعوي و پرونده 4664000 ريال بابت خسارت از طرف خواهان اصلي به خوانده (خواهان دعي تقابل) داده اين راي در تاريخ 13/6/23 به خواند ابلاغ گرديده ودر21/6/73 تقاضاي تجديدنظر نموده كه لايحه تجديدنظرخواسته در هنگام شور قرائت مي گردد.

بسمه تعالي
هيئت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد پس ازقرائت گزارش آقاي ...  عضو مميز واوراق پرونده و لوايح طرفين ودادنامه شماره 338 و339/73 تجديدنظرخواسته مشاوره نموده چنين راي مي دهد.
مستند و استدلال دادگاه در مورد اعلام فسخ قرارداد و خلع يد خوانده از موضوع قرارداد اينست كه اجاره نامه نود و نه ساله را بيع نسق زراعي تلقي و حسب مقررات قانون اصلاحات ارضي آن را صحيح تشخيص نداده است و حال آنكه اولا"  قرارداد عادي مورخ  10/8/68 با توجه با الفاظ و عبارات مذكور در آن وبا عنايت به ماده 224 قانون مدني محمول بر مبناي عرفي و در قالب عقد اجاره بوده وطول مدت اجاره موجب قلب ماهيت عقد اجاره به بيع نبوده (نظير اجاره اراضي موقوفه) و تعهد موجر نيز در ذيل قرارداد به انتقال ملك به مستاجر در صورت مجاز شدن انتقال اينگونه اراضي ازنظر قانوني تاثيري در عنوان قرارداد و نوع رابطه حقوقي طرفين ندارد.
ثانيا"  با فرض عدم جواز معامله و فروش اينگونه اراضي وفرض ثبوت حقي در اين رابطه (من له الحق) وزارت اصلاحات ارضي و قائم مقام او بوده نه خواهان كه با علم و اطلاع از مقررات مربوطه قرارداد را امضاء نموده است .
ثالثا" با توجه به مقررات مواد 147و148 اصلاحي قانون ثبت اسناد و املاك  قانونگزار انتقال اراضي موضوع نسق هاي زراعي را به كيفيت مذكور در اين مواد  اجازه داده است بنابراين اعلام فسخ قراردادعادي مورخ 10/8/68 بدون موافقت خوانده دعوي و استدلال دادگاه واجد ايراد قضائي و اعراض تجديدنظرخواه وارد تشخيص و يا نقض دادنامه تجديد نظرخواسته پرونده جهت رسيدگي مجددا" به بند5 ماده 6 قانون نظر آراء دادگاهها به شعبه ديگر دادگاه حقوقي يك شهرستان سقز ارجاع مي گردد.

مرجع :
كتاب قانون مدني در آيينه آراء ديوان عالي كشور - عقود وتعهدات
به اهتمام يدالله بازگير- انتشارات فردوسي - چاپ اول - چاپ دريا