رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي :169/21
شماره دادنامه :10/4/71
مرجع رسيدگي  : شعبه بيست و يكم ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده : آقايان (ك) و (ب) دادخواستي به خواسته الزام آقاي (ق) و بانو فاطمه ...  به تنظيم و تسليم سند عرصه و اعيان پلاك 21965 مشهد مقوم به دو ميليون و يكصد هزار ريال به دادگاه حقوقي يك مشهد داده كه ذيل شماره 69/6119 در شعبه ششم مطرح رسيدگي واقع و چنين عنوان گرديده كه بانو (ب) مورث خواندگان به موجب قولنامه مورخه 26/9/68 يكدستگاه ساختمان ساخته شده بر روي زمين استيجاري از آستان قدس رضوي را كه در مرحله سفت كاري بود به آنان فروخته و قسمتي از ثمن را دريافت داشته و پس از فوت وي وراث حاضر به انتقال نيستند و تقاضاي رسيدگي و صدور حكم محكوميت آنان را نموده است و فتوكپي اجاره نامه 921956/2/69 منعقد بين آستان قدس رضوي ومرحوم (ب) و برگ پايان كار شهرداري وفتوكپي تقاضاي گواهاي حصروراثت ورونوشت قولنامه 26/9/68را ضميمه عرضحال نموده است
 مفاد قولنامه حاكي است كه خانم (ب) به عنوان فروشنده و خواهان هاي به عنوان خريدار ساختماني سفت كاري شده در دو طبقه را به مبلغ 97500000 تومان خريداري كرده پانزده ميليون ريال طي دو فقره چك نقد و پانزده ميليون چك در موقع امضاء دوم و6750000 ريال ديگر در دفترخانه هنگام امضاء دوم و تحويل مبيع پرداخت نمايند در قرارداد مذكور نوشته شده صيغه شرعي جاري شده و چنانچه فروشنده از تنظيم سند خودداري نموده مبلغ ده ميليون ريال به اضافه كميسيون بنگاه معاملات ملكي پرداخت نمايند و چنانچه خريداران به محضر نيامدند و پشيمان شدند مبلغ ده ميليون به انضمام كميسيون بنگاه را بابت خسارات بفروشنده پرداخت نمايند تاريخ مراجعه و تنظيم سند در محضر1/11/68 تعيين شده است در پايان سند اضافه شده ( ضمنا" براي تعهد انجام معامله از فروشنده يك برگ چك بانك ملي شعبه مدرس به شماره 6 الي 9552538 به مبلغ يكصد ميليون و پانصد هزار ريال گرفته شده كه در نزد بنگاه سپرده شده است كه پس از تنظيم سند جديد به نام خريداران و هر شخصي كه خريداران مايل بودند مي نمايند پس از فسخ سند و سند جديد به نام خريداران چك مزبور را به فروشنده مسترد دارند و در صورت عدم مراجعه فروشنده به محضر و عدم تنظيم سند بنگاه موظف است چك را در اختيار خريداران بگذارد ... 
دراجاره نامه مورخه 9/2/61 زميني نيز تصريح شده كه مستاجر متعهد است از تاريخ تنظيم سند ظرف يكسال پروانه ساختمان از شهرداري گرفته و تا مدت پنجسال حق انتقال به غير ندارد و به موجب بند 5 اجاره نامه مستاجر شخصا" يا به وكالت غير و به صيغه صلح و به وكالت و يا نمايندگي و يا هر نوع عقد ديگري بدون موافقت كتبي موجر حق واگذاري حقوق مورد اجاره را جزء يا كلا" به غير ندارددر صورت تنظيم سند از نظر آستان قدس بي اعتبار است بانو (ف) احد از خواندگان طي لايحه دفاع كرده كه به موجب بند 5 اجاره نامه مستاجر حق واگذاري مورد اجاره را به غير نداشته و در اين مورد آستان موافقت ننموده است .  اعياني مورد معامله فاقد سند مالكيت است بنابراين قابل انتقال نيست و در قولنامه حق فسخ براي طرفين معين شده بنابراين الزام به تنظيم سند موردي ندارد بانو (ب) پس از تنظيم سند مورد اختلاف قرارداد ديگري براي خريد خانه با شخصي به نام (ق) منعقد نمود قبل از آنكه مهلت رفتن به محضر فرارسد در اثر انفجار كپسول گاز در منزل دچار سوختگي شده از دنيا رفت آقاي (ق) كه فروشنده خانه بود و خواهان ها كه خريدارساختمان نيمه تمام بودند در بنگاه خراسان جمع شدند و قرار شد هر دو معامله اقاله شود آقاي (ق) خانه را مسترد كرده و خريداران نيز موافقت با اقاله نمودند لكن يكي از آنها قصد مسافرت داشت قرار شد پس از مراجعت پول را بگيرد ليكن آنان بعدا" مطالبه دو ميليون تومان نمودند در صورتي كه اگر اصرار به اقاله نمي كردند ما هم معامله را فسخ نمي كرديم متعاقبا" آقايان (ع) به وكالت خواهان ها و آقاي (ن) به وكالت فاطمه ... احد از اخواندگان وارد دعوي شده و مدافعاتي نموده اند و آقاي (ق) و احد از خواندگان به دعوي تسليم شده و اعتراف كرده اند كه معامله واقع شده و آماده است سهم خود را منتقل كند و بعدا" نيز طي دو فقره اسناد شماره و حقوق خود را نسبت به اجاره عرصه و همچنين اعياني به خواهان ها واگذار نموده است . بانو فاطمه ...  دعوي تقابل به خواسته صدور حكم به فسخ قولنامه مقوم به دو ميليون و يكصد هزار ريال طرح نموده و به استناد يكبرگ استشهاديه تقاضاي صدور حكم به فسخ قولنامه را نموده است دادگاه از گواهان و مسجلين ذيل سند ومتصدي بنگاه واسطه معامله استماع شهادت نمودند و قرارمعاينه و تحقيق محلي صادر و اجراء واصل قرارداد رامطالبه و پس از استماع اظهارات طرفين و اظهارنظر مشاور كه عقيده بر الزام خوانده به تنظيم سند انتقال داشته نظر بر رد دعوي خواهان هاي اصلي داده و وكيل خواهان هادر مهلت قانوني اعتراض نموده متن نظريه و لايحه اعتراضيه در هنگام شور قرائت مي گردد پرونده به ديوانعالي كشور ارسال و به اين شعبه ارجاع گرديده است .
هيئت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد پس ازقرائت گزارش آقاي ...  عضو مميز واوراق پرونده و نظريه دادگاه و لايحه اعتراضيه مشاوره نموده چنين راي مي دهند.

بسمه تعالي
استدلال دادگاه مبني بر رد دعواي خواهان هاي اصلي ملخصا" اينست كه :
 1 - عدم حصول اطمينان دادگاه مبني بر موافقت مرحومه بتول ...  با تنظيم قولنامه موضوع بحث و امضاي آن توسط نامبرده با توجه به وجود اختلاف بين فرزندان بانو فاطمه ...  در مورد اعيان پلاك مذكور و نحوه ازدواج آن مرحومه و نحوه وصول چك بيعانه و ذينفع بودن احد از خواندگان (ق) با توجه به پذيرفتن دعوي خواهانها
 2 - با فرض صحت قولنامه ، معامله به لحاظ مشخص و معلوم نبودن مساحت اعياني و ارزش آن و بالنتيجه غرري بودن معامله باطل مي باشد.
  3 - مبالغي كه بابت ماليات اين پلاك و حقوق آستان قدس رضوي وجرائم تخلفات ماده 100 قانون شهرداري به عهده خريداران واگذار شده جزء ثمن معامله بوده و با توجه به مجهول بودن اين مبالغ ثمن معامله هم مجهول و معامله از اينجهت نيز باطل مي باشد .
  4 - با توجه به عبارت مندرج در ذيل قولنامه و منظور نمودن خيار شرط براي طرفين و عدم تعيين مدت براي آن موضوع مشمول ماده 401 قانون مدني و باطل بوده و به مبطل عقد مي باشد ليكن استدلال و استنباط دادگاه صحيح به نظر نمي رسد زيرا :
با توجه به عبارت مندرج در دادخواست خواهان دعواي متقابل (بانوفاطمه) به اين شرح : (خواندگان طبق قولنامه مورخ 26/9/68 يكباب منزل مسكوني را با مرحوم (ب) دختر و مورث اينجانب قولنامه كرده طرفين توافق نموده اند ... ) طرفين در هر صورت قرارداد مورخ 26/9/68 پذيرفته و وجود اختلاف بين فرزندان بانو فاطمه (احد از خواندگان دعواي اصلي يا نحوه ازدواج بانو (ب) با نحوه وصول چك يا ذينفع بودن احدازخواندگان تاثيري درقرارداد مذكور نداشته و همچنين با توجه به اينكه در قرارداد قيد گرديده است كه ساختمان به رويت خريداران رسيده طبق ماده 216 قانون مدني علم اجمالي به آن در اينگونه مورد كافي بوده ومعامله غرري نمي باشد و ثمن معامله نيز در قرارداد صريحا" قيد گرديده است و شرايط جنبي قرارداد موجب مجهول بودن ثمن معامله نبوده و نظر به اينكه تاريخ حضور در محضر جهت رسمي نمودن قرارداد قيد و مشخص گرديده با فرض تلقي عبارت مندرج در ذيل قرارداد به عنوان خيار شرط و تاريخ مذكور و اينگونه موارد مدت براي خيارشرط نيز منظور مي گردد بنابراين اظهارنظر دادگاه واجد ايراد قضائي تشخيص و اعتراض وكيل خواهان هاي اصلي وارد و مستندا" به ماده 15 قانون تشكيل دادگاههاي حقوقي يك و دو پرونده جهت اقدام مقتضي به دادگاه اعاده مي گردد.

مرجع :
كتاب قانون مدني در آيينه آراء ديوان عالي كشور - عقود وتعهدات
به اهتمام يدالله بازگير- انتشارات فردوسي - چاپ اول - چاپ دريا