رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي :  119/21
شماره دادنامه : 10/3/71
مرجع رسيدگي  : شعبه 21ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده : در تاريخ 29/2/69 آقاي (ب) با وكالت آقاي (خ) دادخواستي به طرفليت آقاي (س) به خواسته الزام خوانده به تنظيم سند رسمي انتقال پلاك 46/1908 مقوم به مبلغ 2100000 ريال تقديم دادگاههاي حقوقي يك تهران نموده مدعي شده است خوانده به موجب قراردادفروش مورخ 3/2/68 ششدانگ مورد بحث پلاك شماره 46/1908 واقع در بخش 11 تهران را از عرصه فروش مورخ 3/2/68 ششدانگ مورد بحث پلاك شماره 26/1908 واقع در بخش 11 تهران را از عرصه و اعيان و متعلقات آن به توكل فروخته و چك شماره 770733 بانك ملت را به مبلغ سي ميليون ريال بابت قسمتي از بهاي آن دريافت كرده و تعهد نموده تا تاريخ 20/3/68 مبادرت به تنظيم سند رسمي انتقال نمايد و ليكن با اقتضا موعد حاضر به انجام تعهد خود نشده لذا تقاضاي رسيدگي و صدور حكم بشرح بالا دارد خوانده طي اولين لايحه تقديمي دعوي خواهان را از جهت وقوع عقد بيع تكذيب نموده مدعي عدم تحويل ثمن و مثمن شده است همچنين اشعار داشته بايع قدرت برتسليم ندارد چه اولا": ملك در رهن وزارت كشاورزي است در تصرف غير است وضع طبقه سوم بلاتكليف و مبهم است معامله غرري است زيرامقدار متنابهي مصالح ساختماني جزء معامله بوده كه از جهت مقدار و تعداد و وزن مشخص و وزن مشخص نيست اينجانب از حق خود بشرح قرارداد استفاده مي كنم و آماده پرداخت وجه التزام مي باشم دادخواست متقابل نيز تقديم كرده ام  به اين دعوي درشعبه 26دادگاه حقوقي 1 تهران رسيدگي شده متقابلا" آقاي (س) نيز به طرفيت آقاي (ب) اعلام بي اعتباري ورقه تنظيمي مورخ 3/2/68 را نموده كه با ثبت به كلاسه 69/166 توام با پرونده دعوي اصلي به كلاسه 69/62 مورد رسيدگي در همان شعبه قرار گرفته دادگاه وضعيت ثبتي پلاك را استعلام نموده اداره ثبت قلهك طي دو فقره نامه اعلام كرده است مزبور برابر سند رسمي تنظيمي در دفترخانه 100دررهن آقاي (ص) و برابر شماره 316570/6/64 دفتر94 تهران يك دانگ مشاع ازششدانگ دررهن وزارت كشاورزي قرارداده وكيل خوانده تقابل (خواهان اصلي)طي لايحه متذكرگرديده ادعاي اينكه وجهي به خواهان نشده به حكايت مندرجات مبايعه نامه بي وجه است فقط يك ششم ازموردپرداخت معامله بابت وجه التزام در وثيقه وزارت كشاورزي است كه هنگام تنظيم مبايعه نامه با اين صفت اشاره شده و موكل قبول مي كند با پرداخت بدهكاري فروشنده به حساب مشاراليه نسبت به فك رهن اقدام نمايد و اجاره بودن ملك از جمله موارد عدم قدرت بر تسليم مبيع نيست ابهام در مورد معامله وجود ندارد كم و كيف معامله و زمان وقوع عقد براي طرفين روشن بوده سرانجام دادگاه عقد بيع را محرز دانسته با حفظ حقوقي رهن موضوع اسناد رسمي 247669 دفترخانه 100 تهران و3165710/6/64 دفتر اسناد رسمي 94 اظهارنظر به محكوميت خوانده دعوي اصلي به انتقال رسمي و رددعوي متقابل نموده است پرونده بر اثر اعتراض آقاي (س) به ديوانعالي كشور فرستاده شعبه 41 ديوانعالي كشور طي راي شماره 117/2921/2/70 انتقال ملك راقبل از رهن يا اذن مرتهن منافي حق مرتهن تشخيص داده و با عدم تاييد نظريه پرونده را به دادگاه اعاده داده است دادگاه در وقت فوق العاده مورخ 5/5/70 مبادرت به صدور راي نموده در راي صادره متذكر گرديده با عنايت به مفاد قرارداد و مبايعه نامه مورخ 3/2/1368 فروشنده و خريدار و مورد معامله و ثمن معلوم و رضاي طرفين و ايجاب و قبول وقوع معامله مستفاد مي گردد سي ميليون ريال از ثمن طي چك بانك ملت پرداخت گرديده و عدم استفاده از آن با توجه به قرارداد مانع وقوع عقد نيست مدافعات وكيل خوانده موثر در مقام نمي باشدانتقال ملك با در نظر گرفتن حق مرتهن منافات با حقوق مرتهن ندارد و مادامي كه محكوم له حق مرتهن را پرداخت ننموده ورهن را فك ننمايد انتقال صورت نمي گيرد و راي به محكوميت آقاي (س) به انتقال پلاك ...  با دريافت الباقي ثمن معامله به مبلغ 174000000 ريال صادرگرديده و در راي صادره قيد شده خواهان اصلي مكلف است قبل ازصدوراجرائيه مبلغ مذكور را در صندوق دادگستري توديع و قبض آن را تسليم دارد و با توجه به مراتب راي به رد دعوي تقابل صادر و خوانده دعوي اصلي به پرداخت مبلغ 104625 ريال هزينه دادرسي درحق خواهان اصلي از بابت تسبيب محكوم شده است راي صادره پس از ابلاغ به طرفين مورد تجديدنظرخواهي آقاي (الف) با وكالت آقاي ...  قرار گرفته پرونده امر بعد از انجام تبادل لوايح و رفع نقص متعاقب اعلام دادگاه به بقاء به استدلال منعكس در حكم وارسال به ديوانعالي كشور به شعبه 21 ديوان تسليم گرديده دادخواست و لايحه تجديدنظر خواه و پاسخ تجديدنظر خوانده به هنگام شور قرائت مي شود.
هيئت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديدپس ازقرائت گزارش آقاي ...  عضو مميز و اوراق پرونده و لوايح طرفين دادنامه شماره 189190 5/5/70 تجديدنظرخواسته مشاوره نموده چنين راي مي دهند.
ايرادات و اعتراضات وكيل تجديدنظرخواه نسبت به دادنامه تجديد نظرخواسته ملخصا" اينست كه :
1 - قرارداد مورخ 2/2/68 مستند دعوي قراردادي ابتدائي بوده و بدون وقوع عقد بيع تنظيم و به امضاء رسيده است .
2 - با فرض تلقي آن به عنوان عقد بيع نظر به اينكه مورد معامله دو طبقه آپارتمان و مقداري مصالح ساختماني غير مشخص بوده به علت مبهم بودن مقدار مصالح قرارداد محكوم به بطلان است .
3 - پلاك مذكور به دلالت نامه هاي اداره ثبت دررهن بانك كشاورزي وثيقه مي باشد و چون رهن و مرتهن ممنوع از تصرف هستند لذاطرفين با آگاهي كامل از ابتدا قصد بيع نداشته و ورقه مزبور فقط حاكي از قول و قرار آنان مي باشد.
4 - تجديدنظرخوانده در رابطه با ادعاء خود وجهي نپرداخته و ملك نيز به ايشان تسليم نشده است .
5 - با فرض اطلاق بيع به ورقه ادعائي قيد عبارت : خودداري هر يك از طرفين ... انصراف هر يك از راي كاشف از حق فسخ براي هر يك از دو طرف بوده و موكل از اين حق فسخ استفاده كرده و مبادرت به تقديم دادخواست تقابل نموده است .
6 - استدلال دادگاه به اينكه مادام كه رهن رافك ننمايد انتقال صورت نمي گيرد .  بهترين دليل بر عدم وقوع انتقال است .
و چنين برگي كاشف از وقوع عقد بيع نيست مضافا" حق مرتهن را چه كسي بايد به پردازد بنابراين تقاضاي رسيدگي و نقض دادنامه تجديدنظرخواسته را دارد.
ايرادات و اعتراضات با آنكه تكرار مطالبي است كه در دادگاه عنوان نموده ومستدلا" مردوداعلام گرديده است وارد به نظرنمي رسد زيرا
1 - قطع نظر از كلمات مندرج در قرارداد از قبيل فروشنده ، خريدار و غيره ونيز سياق قرارداد اساسا" با توجه به عبارت مذكور درسطر هفدهم آن به اين شرح ، صيغه بيع شرعا" و قانونا" بين متعاملين جاري گرديد با اجراي صيغه بيع و امضاء اين قرارداد فروشنده مالك ثمن و خريدار مالك بيع گرديده ادعاي تعهد بدوي بودن قرارداد يا عدم تصد و نيت بيع مردود است .
2 - ايراد و اعتراض به مشخص نبودن مصالح ساختماني جزء معامله و بالنتيجه مبهم بودن موردمعامله و باطل بودن قرارداد نيز با توجه به اينكه مورد معامله و مشخصات آن در سطر ششم الي دهم قرار داد به تفصيل قيد و در آخر سطر دهم اضافه گرديده به رويت خريدار رسيده و همچنين مندرجات ذيل قرارداد تفصيل قيد و در آخر سطر دهم اضافه گرديده به رويت خريدار رسيده و همچنين مندرجات ذيل قرارداد از ذكر مصالح ساختماني جزء معامله به اين عبارت تحويل خريدار داده شده از كليات قرارداد طرفين راضي و با اطلاع كامل معامله انجام داده شده و نيز با توجه به ماده 216 قانون مدني و كفايت علم اجمالي در اينگونه موارد وارد به نظر نمي رسد.
3 - ادعاي در رهن يا وثيقه بودن موضوع معامله و ممنوع بودن طرفين از تصرف در عين مرهونه و استنتاج بيع نمودن قرارداد يا شرعي نبودن آن با توجه به اينكه مستفاد از ماده 793 قانون مدني صرفا" عدم نفوذ معامله مي باشد نه بطلان آن و با توجه به اينكه تجديدنظرخواه با علم و اطلاع از مرهونه بودن مورد معامله اقدام به انعقاد قرارداد و امضاي آن نمود و نتيجتا" به لوازم آن ملتزم گرديده است اساسا" با عنايت به مندرجات سطر دهم الي دوازدهم قراردادبه اين شرح : فروشنده تعهد نمود .  ضمن انجام تشريفات رسمي تهيه كلي مدارك موردنياز سطح شهر، نوسازي ، پايان ساختمان ،داراي انتقال و غيره حاضر و در تاريخ بيستم خرداد ماه 68 در محضراسناد رسمي (52) حضور يافته نسبت به انتقال سند رسمي مورد معامله به خريدار اقدام نمايد با توجه به كلمه و غيره فك رهن هم از مقدمات انجام قرارداد وانتقال رسمي پلاك موضوع بحث و به عهده تجديدنظر خواه بوده و دادگاه نيز با تذكر ديوانعالي كشور اين موضوع رادر دادنامه تجديدنظرخواسته قيد و منعكس نمود .  بنابراين ،اين ايراد هم مردود است .
4 - ادعاي خياري بودن قرارداد با توجه به مندرجات قرارداد در اين خصوص به اين شرح از طرفين اسقاط خسارات منجمله خيار غبن به عمل آمد چنانچه فروشنده در موعد مقرر در اين قرارداد به منظور تنظيم وامضاءسندرسمي انتقال به خريداردردفترخانه اسنادرسمي حضور نيايدمكلف است برابرهم روزتاخيردرتنظيم سندرسمي مبلغ پنج هزارتومان به خريدار پرداخت نمايد) نظر به اينكه ضمانت اجراي مذكور دراين خصوص صرفا" جهت حضور در دفتر اسناد رسمي و ثبت رسمي واقعه بوده نه وجه التزام جهت فسخ قرارداد و نتيجتا" منظور نمودن خيار شرط بنابراين ادعاي مذكور هم غيرموجه و مردود اعلام مي گردد.
همچنين با توجه به عبارت مذكور در ذيل قرارداد به اين كيفيت : چون ملك موردمعامله قسمتي از آن در گرو بانك كشاورزي مي باشد چنانچه با اشكالي برخورد نمايد كه فروشنده نتواند سند راآزادكند خريدار حق استرداد بيعانه يا انجام معامله با توافق فروشنده را دارند .  قطع نظر از اينكه تجديدنظرخواه دليلي در اين رابطه ارائه ننموده (وجود اشكال به كيفيتي كه نتواند سند را آزاد نمايد) اساسا" چون حق استرداد بيعانه يا انجام معامله صرفا" براي خريدار النهايه با توافق فروشنده منظور گرديده نه خيار شرط براي بايع ، لذا استناد وكيل تجديدنظرخواه به اين عبارت يا ادعاي عدم پرداخت وجهي توسط خريدار بر خلاف مندرجات قرارداد بوده وموثر تشخيص نمي گردد .  بنابراين دادنامه تجديدنظرخواسته با توجه به مستندات ومباني آن و عدم ايراد و اعتراض موثري از ناحيه وكيل تجديدنظرخواه و عدم اشكالي از لحاظ رعايت اصول ومقررات دادرسي ابرام مي گردد.

مرجع :
كتاب قانون مدني در آيينه آراء ديوان عالي كشور - عقود وتعهدات
به اهتمام يدالله بازگير- انتشارات فردوسي - چاپ اول - چاپ دريا