تاريخ رسيدگي  21/12/72
شماره دادنامه  809/3
مرجع رسيدگي   شعبه سوم ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده : در تاريخ 28/7/69 آقاي (خ) به وكالت از آقاي (ش) دادخواستي به طرفيت آقايان و بانوان (ن) و (الف) و (ت) و (د) به خواسته الزام خواندگان به تنظيم سند رسمي انتقال ششدانگ يك دستگاه ساختمان احداثي در پلاكهاي ثبتي 681 و682 فرعي از 6933 فرعي بخش 2 تهران به شعبه پنجم دادگاه حقوقي يك تهران تسليم و توضيح داده مورث خواندگان مرحوم ادوارد ...  به موجب مبايعه نامه مورخ 3/11/68 ششدانگ يك دستگاه ساختمان احداثي در دو پلاك فوق را به موكل اينجانب فروخته و متعهد شده در تاريخ 2/5/69 در دفتر اسناد رسمي شماره 351 تهران حاضر و با دريافت مابقي ثمن مورد معامله را رسما" به وي منتقل نمايد خريدار با همكاري فروشنده مدارك لازم را تهيه مي كند اما فروشنده در تاريخ 8/5/69 فوت كرده ، خريدار از وراث وي درخواست كرده به قائم مقامي مورث خود نسبت به انتقال ملك اقدام نمايند كه تا كنون اقدامي در جهت اخذ گواهي حصر وراثت و ساير مدارك و انجام تعهد آن مرحوم معمول نداشته اند .  چون در مبايعه نامه تصريح شده هنگام تنظيم سند انتقال خريدار مي تواند به نام هر كسي كه مايل باشد سند تنظيم كند لذا تقاضاي الزام آنان را به انتقال رسمي ملك به نام موكل و آقاي (و) دارد .  بهاي خواسته مبلغ 2100000 ريال تعيين و پرونده با كلاسه 69/414 در جريان رسيدگي قرار گرفته ، خواندگان در نشاني تعيين شده شناخته نشده اند و دادخواست و پيوست هاي آن از طريق انتشارآگهي درروزنامه ابلاغ شده كه در موعد معينه پاسخي به دعوي نداده ودرجلسه دادرسي حضور نيافته اند در تاريخ 24/9/70 آقاي (گ) خود را به وكالت از خواندگان معرفي كرده ولي در قبال اداي خواهان ها دفاعي به عمل نياورده دادگاه وضعيت ثبتي پلاكهاي مورد دعوي را استعلام و به صدور حكم طبق خواسته اظهار عقيده مي نمايد .  وكيل خواندگان به نظريه ابرازي اعتراض و در لايحه تقديمي اظهار داشته مستنددعوي قولنامه اي است كه براي طرفين در آن حق انصراف منظور شده وفروشنده تلگرافي انصراف خود را از معامله اعلام داشته و خريدار فقط مستحق مطالبه بيعانه پرداختي و وجه الضمان مقرر در قولنامه است و مطالبي در مورد ماهيت حقوقي قرارداد عنوان (درخواست فسخ نظريه را نموده است و اين شعبه در مقام رسيدگي به اعتراض نامبرده به موجب دادنامه شماره 698/283/10/71 خلاصه به شرح زيراظهارنظرنموده است 
اولا" قسمتي از نظريه دادگاه مشعر است بر الزام خواندگان به انتقال رسمي ملك به آقاي (و) از آنجا كه نامبرده اقامه دعوي نكرده و صرف قيد جمله : (خريدار مجازخواهد به نام هركس كه مايل باشد تنظيم سند نمايد) نمي تواند مجوز الزام خواندگان باشد .  ثانيا" اخطاريه به خواندگان مربوطه به جلسه 20/3/70 از طريق انتشارآگهي در روزنامه به آنان ابلاغ شده و مشاراليهم در جلسه مرقوم حضور نيافته اند و اقدامات و رسيدگي هاي بعدي دادگاه بدون تعيين جلسه و دعوت اصحاب دعوي با ماده 11 لايحه قانوني تشكيل دادگاههاي عمومي مغايرت دارد و رسيدگي و اظهارنظر وجه قانوني نداشته است . ثالثا" در سند مورخه 3/11/68 تصيح گرديده : (فروشنده متعهد مي شودچنانچه در موعد معين حاضر به انجام معامله نگرديده تعهد مي نمايد كه علاوه بر استرداد بيعانه دريافتي خود معادل آن اضافه بر بيعانه دريافتي به عنوان خسارت به خريدار پرداخت ...  متقابلا" هم خريدار نيز تعهد مي نمايد چنانچه در موعد معين حاضر به انجام معامله نگرديد حق مطالبه بيعانه پرداختي خود نخواهد داشت ... ) و به شرح فتوكپي مصدق تلگرام شماره 4797/5/69 منتسب به (مالك ملك) به دفتر اسناد رسمي شماره 351 تهران و دفتر املاك مهرابيان (واسطه معامله) اعلام شده مشاراليه از فروش منزل مورد قولنامه منصرف شده و با وصف جعل چنين شرطي براي طرفين معامله و با وصف مفاد ماده 220 قانون مدني الزام خواندگان به انتقال رسمي ملك بر مبناي معامله و تعهد مشروط وجه قانوني نداشته و با قصد و رضاي طرفين و كيفيت مراضات و توافق آنها تطبيق نمي كند لذا نظريه دادگاه تاييد نمي شود و پرونده در اجراي ماده 15 قانون تشكيل دادگاههاي حقوقي يك و دو به دادگاه ذيربرط اعاده مي گردد .  پس ازوصول پرونده آقاي ...  وكيل خواهان با تسليم گواهي فوت و حصروراثت اعلام داشته آقاي (ش) در گذشته و وراث وي بانو دولت ...  همسر و بانوان ... و فرزندان وي مي باشند كه دادرسي بامداخله آنان جريان يافته است .  دادگاه پس از استماع توضيحات وكلاي طرفين كفايت رسيدگي را اعلام و خلاصه بشرح زير راي صادر نموده است : عمده اعتراض وكيل خواندگان اينست كه موكلين وي طبق شرط ضمن عقد از معامله انصراف حاصل نموده اند، اما گرچه در بند يك قرارداد تصريح گرديده : چنانچه فروشنده در روز موعد معين حاضر به انجام معامله نگرديد ... ) لكن اين شرط در واقع تعيين ضمانت اجراي عدم حضور فروشنده دردفترخانه است و همچنين مشخص نمودن وجه التزام مربوط به عدم حضور است و شرط مرقوم دلالتي براختيار فسخ معامله از ناحيه فروشنده در مدت معين و كيفيت مقرر در ماده 399 قانون مدني ندارد، بدين لحاظ مدافعات وكيل خواندگان خدشه اي به اصالت و الزامات منعقده في مابين وارد نمي آورد و لذا مستندا" به مواد 219 و220 و 338 و341 قانون مدني و ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاك  راي بر الزام خواندگان به انتقال رسمي ششدانگ پلاكهاي مورد دعوي به نام ورثه مرحوم (ش) در قبال دريافت باقيمانده ثمن صادر مي نمايد .  قسمتي از دعوي وكيل خواندگان مبني بر انتقال قسمتي از ملك به آقاي (و) به علت اينكه آقاي (و) شخصا" يا توسط وكيل ادعائي ننموده غيرموجه بوده ومردود اعلام مي گردد .  وكيل خواندگان درخواست تجديدنظر نموده واعتراضات وي مفادا" تكرار مطالبي است كه درجريان دادرسي عنوان شده پرونده جهت رسيدگي به ديوانعالي كشور ارسال و به اين شعبه ارجاع شده لايحه اعتراضيه هنگام شور قرائت خواهد شد.
هيئت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد پس ازقرائت گزارش آقاي ...  عضو مميز واوراق پرونده مشاوره نموده چنين راي مي دهند.

راي
اعتراض وكيل تجديدنظرخواهان نسبت به دادنامه شماره 17247/3/72 صادره از شعبه پنجم دادگاه حقوقي يك تهران وارد است .  زيرا اولا" مستند دعوي خواهان (وراث خواهان) قرارداد عادي مورخ (4/11/1368) تنظيمي در دفتر معاملات ملكي ...  است و عليرغم اينكه درصدرقرارداد تصريح گرديد قولنامه ومبايعه نامه رسمي و قرارداد رسمي ... )لكن مندرجات و مصرحات متن قرارداد و تعهدات و الزاماتي كه طرفين به عهده گرفته اند و شرائطي را كه مورد توافق قرار داده اند به وضوح معلوم مي دارد كه قرارداد مذكور مثبت تحقق عقد بيع نيست بلكه قولنامه و تعهد به انتقال و خريد و فروش است .  زيرا اولا" صرف به كار بردن عناوين و اصطلاحات خريدار و فروشنده و مورد معامله و بهاي آن در متن قرارداد موجب تحقق عقد بيع نيست كمااينكه درماده 329 قانون مدني كه توصيف كننده قوائم و عناصر تحقق عقد بيع است گفته شده (پس از توافق بايع و مشتري در مبيع و قيمت آن عقد بيع به ايجاب و قبول واقع مي شود) به ديگر عبارت ماده مرقوم قبل از وقوع عقد بيع از تواق بايع و مشتري و مبيع و قيمت گفتگو كرده است و سند عادي مورخ 4/11/1368 صرفا" منعكس كننده توافق بايع و مشتري در مبيع و قيمت آن است النهايه صرف اين توافق واقعي به مقصود نيست بلكه با ايجاب و قبول است كه معامله بيع به تمامه واقع مي شود .  و لذا (در تشخيص ماهيت حقوقي قراردادي كه مستند دعوي قرار گرفته دادرس بايستي خواسته مشترك طرفين را پي جوئي نمايد و وسيله اي كه در اين زمينه در اختيار دارد مندرجات قرارداد مصرحات متن سند و الفاظي است كه طرفين در تنظيم قرارداد به كار برده اند با حمل آن به معاني عرفي و نهايت داوري عرف و اوضاع و احوال قضيه است)0 مصرحات متن سند و الفاظ استعمال شده در آن به وضوح تاييد مي نمايند كه طرفين قولنامه تنظيم كرده اند و انجام معامله را به حضور در دفتر اسناد رسمي شماره 351 تهران در تاريخ سوم مرداد ماه 1369 موكول نموده اند الف : در سطر17قرار داد تصريح شده (قرار شد طرفين معامله خريدار و فروشنده در روز سوم مرداد ماه 69 ساعت ده صبح با در دست داشتن تمام مدارك لازم در دفترخانه رسمي 351 تهران براي انجام معامله حاضر شده سند راامضاء نموده معامله را انجام نمايند.
ب : در بند1 شرايط قرارداد قيد گرديده (در اينجا فروشنده متعهد مي شود چنانچه در روز موعد معين حاضر به انجام معامله نگرديده تعهد مي نمايد كه علاوه بر استرداد بيعانه دريافتي خود معادل آن اضافه بر بيعانه دريافتي به عنوان خسارت بدون هيچگونه عذر و بهانه به خريدار پرداخت نمايد و حق كميسيون بنگاه رابرابر معامله انجام شده به بنگاه بپردازد) در بند2 شرايط آمده است (خريدار نيز تعهد مي نمايد چنانچه در موعد معين حاضر به انجام معامله نگرديد حقي به مطالبه بيعانه پرداختي خودنخواهدداشت و ... ) سپس در بند3 شرايط توضيح داده اند (توضيح اينكه پرداخت خسارت طرفين به يكديگر بدون هيچگونه عذر و بهانه بايستي انجام شود براي اينكه فروشنده به خاطر اين خريدار يك خريدار ديگر را از دست مي دهند و همچنين خريدار براي تهيه پول متحمل خسارت هاي گوناگون مي شود كه جبرانش به غير از انجام معامله ممكن نيست)0در بند4و8و9 شرايط تصريح سند (سند مالكيت مورد معامله بعد ازامضاء قولنامه و قرارداد تا روز انجام معامله نزد بنگاه خواهدماند) مدارك عدم حضور هر يك از طرفين براي عقد قرارداد و انجام معامله فوق تصديق و گواهي دفترخانه اسناد رسمي شماره 351 تهران خواهد بود ... و اين قولنامه و قرارداد بدون مهر و امضاء بنگاه هيچگونه ارزش قانوني نخواهد داشت) بنا به مراتب مذكور مقطوع و مسلم است كه سند عادي مورخ 4/11/1368 حاوي تعهد و الزامات طرفين براي انجام معامله به كيفيتي كه مورد توافق قرار گرفته در تاريخ 3/5/1369 و در دفتر اسناد رسمي شماره 351 تهران است ثانيا" به حكايت متن قرارداد تعهد و الزامات طرفين براي انجام معامله مقرون به شرائطي است كه خود موردتوافق قرار داده اند از جمله جعل وجه التزام به منظور جبران خسارت ناشي از نقض عهد كه به طور كلي جعل وجه التزام در قراردادها به دو منظور صورت مي گيرد.
1 به عنوان خسارت تاخير در اجراي تعهد يا عدم انجام تعهد و نهايت تحكيم اجراي تعهد كه در اين صورت متخلف از اجراي تعهد علاوه بر اينكه بايستي ايفاء عهد نمايد در صورت مطالبه ذينفع و اثبات تخلف وجه التزام مقرر را هم بايستي بپردازد .  2 به عنوان خسارت عدم اجراي تعهد و شرط جزاي آن و جانشين تعهد اصلي كه بر اين تقدير يا ثبوت تخلف طرف متخلف فقد ملزم به تاديه وجه التزام مقرر است و ديگر نمي توان او  را به ايفاء تعهد ملتزم نمودوضابطه در تشخيص نوع وجه التزام و كيفيت آثار آن قصد و اراده مشترك طرفين قرارداد و الفاظ توافق كرده اند چنانچه فروشنده در روز موعد معين حاضر به انجام معامله نگرديد تعهد مي نمايد علاوه بر استرداد بيعانه دريافتي خود معادل آن اضافه بر بيعانه دريافتي بعنوان خسارت بدون هيچگونه عذر و بهانه به خريدار پرداخت و حق كميسيون بنگاه را برابر معامله انجام شده به بنگاه بپردازد .  متقابلا" خريدار هم تعهد مي نمايد چنانچه در مور معين حاضر به انجام معامله نگرديد حقي به مطالبه بيعانه پرداختي خود نخواهد داشت ... ) و عبارات مذكور شرايط قرارداد مفهم اين معني است كه طرفين وجه التزام معينه را جانشين عدم ايفاء تعهد اصلي قرار داده اند والا معني نداشت كه فروشنده هم ملزم به استرداد بيعانه دريافتي باشد و هم معادل آن به عنوان خسارت بپردازد و هم اينكه او را به ايفاء تعهد اصلي الزام نمايند .  صرف اين مطلب كه فروشنده در صورت حاضر نشدن براي انجام معامله بايستي بيعانه دريافتي را مسترد نمايد بهترين دليل است بر اينكه بر حسب جعل و توافق طرفين در صورت حاضر نشدن فروشنده به انجام معامله در صورت اثبات تخلف صرفا" مكلف به تاديه وجه التزام مقرره است در غير اين صورت با استرداد بيعانه و لزوم ايفاء تعهد اصلي نتيجه اين خواهد شد كه عوضين نزد خريدار جمع شود زيرا هنگام انجام معامله بيعانه دريافتي به عنوان قسمتي از ثمن معامله محاسبه خواهد شد و ترديدي نيست اين كيفيت تلقي از شرايط مصرحه در قراردادخلاف اصل و منطق حقوقي و لزوم تعادل اقتصادي متعاملين در عقد بيع است و استدلال دادگاه صادر كننده حكم تجديدنظرخواسته مبني بر اينكه (شرط مندرج دربند يك در واقع تعيين ضمانت اجراي عدم حضور فروشنده در دفترخانه است و همچنين مشخص نمودن وجه التزام مربوط به عدم حضور است النهايه شرط مرقوم دلالتي بر اختيار فسخ معامله از ناحيه فروشنده در مدت معين به كيفيت مقرر در ماده 399 قانون مدني ندارد وبدين لحاظ مدافعات وكيل خواندگان خدشه اي به اصالت والزامات منعقده فيمابين طرفين وارد نمي آورد).
خلاف مصرحات متن قرارداد و دلالت سندي است كه طرفين صحت واصالت آن را قبول دارند زيرا ماده 399 قانون مدني راجع به موردي است كه عقد بيع به كيفيت مصرح در ماده 339 قانون مزبور واقع شده باشد و بنابرآنچه گذشت سند عادي مورخ 4/11/1368 مثبت وقوع عقدبيع نيست قولنامه و قراردادي است كه ضمن آن طرفين در زمينه انجام معامله بعدي مورد توافق تعهدات و الزاماتي را پذيرفته اند و اين قرارداد مشروط به شرايطي است كه محل مراضات طرفين بوده و به اين وصف خيار شرط موضوع ماده 399 صادق به مورد نيست و موضوع حق فسخ مطرح نگرديده بلكه بر حسب اشتراط طرفين قرارداده اندبراينكه هركس در تاريخ معينه براي انجام معامله در دفتر اسناد رسمي معهود حاضر نشود مبلغي به عنوان خسارت به طرف مقابل بپردازد و اين وجه التزام به ويژه ، لزوم استرداد بيعانه جانشين تعهد اصلي است و بنابه مراتب دادنامه تجديدنظرخواسته در حدي كه موردتجديد نظرخواهي قرار گرفته خلاف دلالت اسناد ابرازي طرفين و قصد مشترك آنان صدور يافته و دادگاه به قراردادتنظيمي معناي ديگري داده كه مورد نظر اطراف قرارداد نبوده و همچنين به لحاظ مخالفت آن با ماده 339 قانون مدني نقض مي شود و رسيدگي مجدد به شعبه ديگردادگاه حقوقي يك تهران ارجاع مي گردد.

مرجع :
كتاب قانون مدني در آيينه آراء ديوان عالي كشور - عقود وتعهدات
به اهتمام يدالله بازگير- انتشارات فردوسي - چاپ اول - چاپ دريا