رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي  21/10/70
شماره راي     846/21
مرجع رسيدگي شعبه 21 ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده آقاي (س) وكالتا" از طرف آقاي (ح) درتاريخ 1/2/70 دادخواستي عليه آقاي (م) و بانو (ر) به خواسته الزام خواندگان به حضور در دفترخانه اسناد رسمي و تنظيم سندانتقال خانه پلاك شماره 436/123 واقع در بخش 11 تهران مقوم به 2100000ريال و هزينه دادرسي تقديم دادگاه حقوقي يك تهران نموده و توضيح مي دهد كه : (خواندگان ششدانگ پلاك مذكور را طي مبايعه نامه مورخ 11/2/67 به موكل فروخته و مبلغ بيست ميليون ريال آن را نقدا" دريافت و مبلغ 19 ميليون ريال مورخ 11/2/67 به موكل فروخته ومبلغ بيست ميليون ريال آن را نقدا" دريافت و مبلغ 19 ميليون ريال به حواله و دستور خوانده به آقاي (گ) مستاجر مورد معامله پرداخت گرديده و به اين ترتيب از45 ميليون ريال ثمن معامله كلا" چهل ميليون ريال به مشاراليها پرداخت شده و بقيه بايد در دفترخانه موقع تنظيم سند پرداخت ليكن متاسفانه اقدامي در اين خصوص به عمل نياورده و تعلل نموده اند لذا درخواست رسيدگي و صدور حكم دارم 0) در اين خلال آقاي (غ) با تقديم وكالتنامه و لايحه وارده به شماره 5813/4/70 خود را وكيل خواندگان معرفي و دفاعا" اظهار مي دارد: (1 قرارداد مذكور به صورت عقد منجز و قطعي انشاء نشده ودر بند 5 قرارداد براي هر يك از طرفين اختيار انصراف از انجام معامله پيش بيني شده و اين توافق و تراضي بر طرفين الزام آوراست .  2 در ماده 230 قانون مدني قانونگزار تصريح كرده كه اگر در معامله اي شرط شود كه متخلف در صورت تخلف مبلغي بابت وجه التزام بپردازد حاكم نمي تواند او را به بيشترياكمترمحكوم نمايد .  3 راي اصراري هيئت عمومي نيز مويد استدلال فوق است 4 در قولنامه هم نظير بيع اختيار انصراف از انجام معامله براي طرفين پيش بيني مي شود .  لذا خواهان نيز مي تواند از موكل به علت انصراف از فروش ملك وجه التزام مورد توافق را مطالبه نمايد لاغير0 لذا درخواست صدور حكم به بطلان دعوي با احتساب خسارات را دارد . )
وكيل خواهان در جلسه مورخ 23/4/70 در دادگاه حاضر و با ملاحظه لايحه وكيل خواندگان ملخصا" اظهارمي دارد: (فروشندگان متعهد بوده اند در تاريخ 20/9/67 با دريافت بقيه ثمن معامله به تنظيم سند رسمي اقدام ولي متاسفانه با وجود گذشتن سه سال به تعهد خود عمل نكرده اند در مورد لايحه وكيل خواندگان نامبرده ضمن قبول عقد بيع دفاع نموده كه موكلين ايشان حق انصراف داشته اند و حال آنكه شرط مذكور در زير قرارداد براي استحكام عقد بيع بوده به خصوص با توجه به اسقاط كافه خيارات معلوم مي شود كه شرط مذكورخودبخود از بين رفته و بر فرض قبول شرط مذكور به عنوان خيار شرط، داراي زمان ومهلت بود و بايد تا تاريخ 20/9/67 به موكل اعلام مي نمودند يعني از طريق اظهارنامه رسمي و استرداد كل ثمن دريافت شده به موكل و خسارات نه اينكه بعد از سه سال كه عقد بيع كاملا" تحقق يافته چنين ادعائي مي نمايند لذا دفاعيات وكيل خواندگان وجهه شرعي و قانوني نداشته درخواست صدور حكم به شرح دادخواست را دارد
دادگاه پس از بررسي پرونده و استماع اظهارات وكيل خواهان و ملاحظه لايحه دفاعيه وكيل خواندگان و اظهارنظر مشاور دادگاه درتاريخ 23/4/70 با انعكاس خلاصه اظهارات وكلاي طرفين ملخصا" به اين شرح اظهارنظر مي نمايد:) با توجه به رابطه حقوقي طرفين مستندا" به قولنامه مورخ 19/2/67 كه اصالت و صحت آن مورد قبول طرفين بوده و باتوجه به مفهوم و مندرجات آنكه مبايعه نامه تلقي مي گردد و نظر به قصد و رضاي طرفين و اخذ مبالغي ازثمن به دفعات توسط فروشندگان و تصرف بيع توسط خريدار و تحقق معامله مذكور شرعا" و عرفا" و قانونا" با توجه به ماده 362 قانون مدني و مالك بيع شدن مشتري به محض وقوع بيع وقوع معامله محرز تشخيص مي گردد .  النهايه خواندگان تنظيم سند انتقال رسمي را موكول به رفع موانع نموده اند ليكن خواندگان به تاريخ موخر از تاريخ مبايعه نامه وجوهي از بابت ثمن معامله از خواندگان دريافت داشته و خانه را به تصرف خواهان داده اند با اقدامات خويش عملا" آن را تنفيذ و تاييد نموده اند و مادام كه مستند مزبور قانونا" فسخ يا اقاله يا ابطال نگرديده براي طرفين متبتع و لازم الاجرا است و نظر به اينكه مالكيت خواندگان نسبت به قطعه 11 تفكيكي پلاك ثبتي شماره 436 فرعي از 123 اصلي اراضي جنب آباد شميران بخش 11 تهران محرز مي باشد و دليلي بر ايفاء يا اسقاط تعهد از ناحيه خواندگان ابراز نگرديده و مطالب عنوان شده از جانب وكيل خواندگان فاقد وجاهت قانوني بوده وموثر در مقام تشخيص نمي گردد لذادعوي خواهان صحيح تشخيص و مستندا" به مواد 10و219و223 قانون مدني بر الزام خواندگان به حضور در يكي از دفاتر اسنادرسمي و تنظيم سند انتقال رسمي و قطعي ششدانگ خانه مذكور به انضمام كليه ملحقات و متعلقات آن در قبال دريافت مبلغ پنج ميليون ريال باقيمانده ثمن معامله به نام خواهان اظهارنظر مي نمايد و نيز با توجه به مقررات قانوني آئين دادرسي مدني و مواد 1و2 قانون مسئوليت مدني وماده 331 قانون مدني به محكوميت خواندگان به پرداخت مبلغ 124725 ريال بابت خسارات دادرسي اظهار نظر مي گردد . )
اظهارنظر دادگاه در تاريخ 27/5/70 به آقاي (ع) وكيل خواندگان ابلاغ و مشاراليه طي لايحه وارده به شماره 301327/5/70 نسبت به آن اعتراض مي نمايد پرونده حسب دستور و تصميم مورخ 10/6/70 به ديوانعالي كشور ارسال و به اين شعبه ارجاع مي گردد لايحه اعتراضيه هنگام شور قرائت خواهد شد.
هيئت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد پس ازقرائت گزارش آقاي ...  عضو مميز و اوراق پرونده و نظريه دادگاه و لايحه اعتراضيه مشاوره نموده چنين راي مي دهند.
ايرادات واعتراضات آقاي وكيل خواندگان ملحضا" عبارت است از: 1 ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك  كه موخر از مقررات عقد بيع قانون مدني تصويب گرديده چگونگي معاملات اموال غيرمنقول ثبت شده و ماده 362 قانون مدني را تخصيص داده و دولت فقط كسي را كه ملك به اسم او ثبت شده ...  مالك خواهد شناخت و حال آنكه دادگاه نوشته عادي در اين مورد را اعتبار بيع داده است .
2 دادگاه به تراضي طرفين توجهي نكرده زيرا طبق سطر دهم قرارداد پرداخت الباقي ثمن به هنگام انتقال قطعي موكول شده و تراضي طرفين اين نبوده است كه عقد بيع باامضاء قولنامه تمام شود.
3 قولنامه در عرف و قانوني عقد عهدي است كه مالك تحت شرايطي متعهد مي شود ملك خود را به مبلغ معيني به خريدار انتقال دهد.
4 در ماده 5 قرارداد اختيار انصراف از انجام معامله براي طرفين منظور گرديده و چون بدون قيد مدت مي باشد طبق ماده 401 قانون مدني باطل و مبطل است و بالاخره راي هيئت عمومي اصراري ديوانعالي كشور (بدون قيد شماره آن) بر خلاف استنباط دادگاه صادر شده و موردتوجه دادگاه قرار نگرفته است . )
ايرادات و اعترافات وارده به نظر نمي رسد زيرا 1 بيع در فقه اسلامي و طبق ماده 338 قانون مدني عبارت است از: (تمليك عين به عوض معلوم) اعم از آنكه بيع منقول يا غير منقول باشد ومقررات قانون ثبت اسناد و املاك  اسناد و املاك  تغييري در ماهيت عقد بيع يا تخصيصي نسبت به مقررات قانون مدني كه ام القوانين مي باشد نداده بلكه تكاليفي جداگانه در رابطه با ثبت اموال غير منقول مقرر داشته است و مراجعه خواهان در اين گونه موارد به دادگاه و درخواست الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و ثبت واقعه فروش و تنظيم سند رسمي همين جهت و استفاده از مقررات و مزاياي قانون ثبت اسناد و املاك  اسناد و املاك  اسنادمي باشد
2 مستنبط از قرارداد مستند دعوي بيع به مفهوم قانون مدني بوده نه (تعهد به بيع) و قيد (هنگام انتقال قطعي)درقرارداد عرفا" ناظر انجام تشريفات ثبتي معامله مي باشد لاغير.
3 بند5 قرارداد و وجه التزام مقرر در آن نيز با توجه به قيد اسقاط كافه خيارات در همين بندصرفا" به منظور تعيين ضمانت اجرا جهت مراجعه به دفترخانه و ثبت واقعه و انجام تشريفات ثبتي در مهلت مقرر در قرارداد بوده نه خيارشرط براي طرفين زيرا مستفاد از قرارداد مطلوب مي باشد (مراجعه به دفترخانه و انجام تشريفات ثبتي در موعد مقرر مطلوب اوليه و انجام اين تشريفات هر چند در خارج از مهلت مقرر باشد مطلوب ثاني) مضافا" با فرض تلقي اين بند به عنوان خيار شرط با عنايت به مدت و مهلت مقرر جهت انجام قرارداد و مراجعه به دفترخانه 25/9/69 اولا" موضوع مشمول ماده 401 قانون مدني نبوده ثانيا" به حكايت پرونده در اين مهلت اعلام فسخ يا ادعاي ان نشده ثالثا" ادعاي مكلف بودن متخلف صرفا" به پرداخت وجه التزام با توجه به تعبير فوق غير موجه مي باشد .  لذا با توجه به مستندات ومباني اظهارنظر دادگاه و وارد نبودن ايرادات و اعتراضات و عدم اشكالي از لحاظ رعايت مقررات و اصول دادرسي و استدلال دادگاه صحيح تشخيص و تاييد و پرونده جهت انشاء حكم اعاده مي گردد.

مرجع :
كتاب قانون مدني در آيينه آراء ديوان عالي كشور - عقود وتعهدات
به اهتمام يدالله بازگير- انتشارات فردوسي - چاپ اول - چاپ دريا