رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

شماره دادنامه 2/7/69
تاريخ رسيدگي   458/22
مرجع رسيدگي شعبه 22 ديوانعالي كشور
خلاصه جريان پرونده : 
در تاريخ 20/2/67 آقاي (ب) با وكالت آقاي (ن) به طرفيت آقاي (س) دادخواستي به خواسته الزام به انتقال رسمي سهم الملك خوانده از پلاك 993/7 اصلي واقع در ...  مقوم به مبلغ 4010000 ريال تقديم دادگاه حقوقي يك گنبد نموده كه به شعبه اول ارجاع گرديده و 
خلاصتا" توضيح داده كه موكل به منظور اجراي يك طرح عملي و اجتماعي در امر گسترش و توليد گياهان داروئي به موجب قرارداد مورخ 7/2/64 به بيع نقد و قطعي سهم خوانده از ملك پلاك 993/7 اصلي به ميزان سه دانگ از بخش هفت ثبتي واقع در خيابان را خريداري مي نمايد و براي تثبيت معامله مورد بحث فروشنده (خوانده) ضمن اقرار به وصول ثمن معامله قيد حقوق و خيارات احتمالي را از خود ساقط كرده به قطعي بودن معامله تصريح نموده و سندملك مرقوم را نيز تحويل خريدار مي نمايد و در خاتمه صدور حكم بشرح خواسته كرده مستندات وي 
1 - وكالتنامه 2 - فتوكپي قراردادفي مابين 3 - فتوكپي سند مالكيت 4 - فتوكپي اظهارنامه 
مي باشد با تعيين وقت وابلاغ به طرفين آقاي (الف) با تقديم يك برگ وكالتنامه خود را وكيل خوانده معرفي كرده طبق صورتجلسه مورخه 27/7/67 خلاصتا" اظهار داشته كه قبل از ورود در ماهيت دعوي عرض مي شود دعوي مطروحه قبلا" طي كلاسه 66/15 در دادگاه حقوقي 2 را ميان مورد رسيدگي واقع وچون به ميزان خواسته اعتراض گرديده دادگاه راميزان خواسته را بالغ بر هفتاد و پنج ميليون ريال اظهار نظر كرده كه دادگاه قرار عدم صلاحيت به شايستگي دادگاه حقوقي يك گنبد صادر و پرونده را به اين شعبه ارسال نموده در دادگاه قرار عدم صلاحيت به شايستگي دادگاه حقوقي يك گنبد صادر و پرونده را به اين شعبه ارسال نموده در دادگاه حقوقي 1 پرونده به كلاسه 967/66 به ثبت رسيده و با اخطار به خواهان مبني بر الصاق تمبر كه خواهان دعوي خود را مسترد و قرار ابطال دادخواست صادر گرديده كه در اين خصوص 
اولا" تقديم دعوي مطروحه به چهار ميليون و ده هزار ريال با توجه به اينكه ميزان خواسته قبلا" وسيله مرجع قضائي معلوم گرديده امر غير قانوني مي باشد و تقاضا دارددستور رفع نقص صادر شود 
ثانيا" به استناد ذيل ماده 298 قانون آئين دادرسي مدني چون خواهان دعوي خود را قبلا" مسترد داشته به منزله انصراف خود از طرح دعوي مي باشد و عملا" بر قضيه اعتبارامر مختومه بهاء را پيدا كرده 
در مورد سند عادي اين اولا" به اعتبار ماده 46 و 48 قانون ثبت اسناد و املاك  به لحاظ اينكه پلاك زمين تشريفات ثبتي خود را به اتمام رسانيده و سندمالكيت صادر شده به هيچ وجه قابل پذيرش نمي باشد و همكار محترم در دادخواست تقديمي قيد كرده عمل و قبض و اقباض از ناحيه موكل صورت پذيرفته اين عمل در هيچ زمان و هيچ مكاتب به وقوع نپيوست و موكل بعد از پيروزي انقلاب تاحال كماكان زمين را در اختيار و تصرف خود دارد و چنانچه لازم باشدتمام مدارك واسناد موجود در اين خصوص را كه حكايت از تنظيم قراردادهاي ...  به استناد و ارگان هاي ...  و تحويل محصول زراعي ...  به دادگاه تقديم خواهد نمود مسئله ديگري بند 7 قرارداد است كه چنانچه بر فرض محال به اين سند ارائه شده اعتباري بخشيده قيد شده كه در صورت عدم انجام معامله در دفاتر اسناد رسمي فروشنده متعهدگرديده قيمت نقدي ثمن معامله و مبلغ معادل آن را به خريدار بپردازد كه مسلما" اين شرط هم يك شرط صحيح مي باشد كه هيچ خللي به اركان معامله وارد نمي آورد وكيل خواهان اظهار داشته 
اولا" در خصوص ايراد امر مختومه چون دادگاه دادخواست را باطال كرده بنابراين تجديددادخواستي اشكال است 
ثانيا" در خصوص اعتراض به بهاي خواسته حق اعتراض براي خوانده زماني به وجود مي آيد كه افزايش خواسته موثر در صلاحيت بوده باشد 
در مورد استناد به ماديت 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاك  اين مسئله مدتها قبل توسط محاكم مورد بحث بود و سرانجام در سال 52 به موجب راي وحدت رويه ديوانعالي كشور يك باره و براي هميشه حل شد به اين معني كه متعهد به انجام معامله غير از وقوع نفي معامله است و لذا تعهد به انجام معامله به طور عادي و حتي شفاهي براي تعهد الزام آور است 2 دادگاههاي حقوقي سالها است كه با سند عادي معروف به قولنامه در زمينه الزام تعهد به انجام معامله رسمي عنايت مبذول داشته و احكام فساد رواني صادر و تماما" در ديوانعالي كشور ابرام شده 3 سند عادي مورد توجه از دو قسمت جداگانه تشكيل شده يكي وقوع معامله و تعهدات طرفين و ديگري تعهد خوانده به انجام تشريفات رسمي حال استناد همكار محترم به بند7 قرارداد واقع پرداختي به ظواهر قضيه ولي توجهي به ماهيت اين شرط است زيرا مقصود از شرط آنست كه اگر طرفين براي تنظيم سند به دفاتر اسناد رسمي مراجعه و به جهتي از جهات قانوني براي تنظيم سند مانعي حادث شد در آن صورت متعهد يافروشنده و در حال حاضر خوانده ملزم خواهد بود تا طبق شرط مورد بحث را دو برابر اعاده نمايد و حال آنكه مقدمات اين شرط وجود ندارد 
وپس از پاسخ آقاي وكيل خوانده دادگاه ايرادات وكيل خوانده را مردود اعلام كرده و دادگاه وضعيت ثبتي پلاك مذكور را استعلام كرده كه پاسخ واصل گرديده و سرانجام دادگاه طبق صورتجلسه مورخه 20/12/67پس از استماع اظهارات وكيل خوانده و كسب نظر آقاي مشاور طبق نظريه مورخه 20/12/67 چنين اظهار نظر كرده است (با توجه به محتويات پرونده و نظريه مشاور نظر به اينكه وكيل خوانده امضاء موكل خود را در ذيل سند عادي مورخه 7/3/64 قبول كرده ودرمتن سندنيزخوانده اقرار به وصول ثمن معامله نموده و با توجه به قطعيت معامله و عدم دفاع موجه وموثري از ناحيه خوانده و عدم فسخ آن تا تاريخ تقديم دادخواست با توجه به فوريت خيار دعوي مطروحه به نظردادگاه ثابت است عقيده بر الزام خوانده به تنظيم سند رسمي سه دانگ مشاع از پلاك 993 فرعي از 7 اصلي واقع در خيابان ...  و انتقال آن به خواهان دارم ... ) آقاي (ك) وكيل خوانده به نظريه مذكوراعتراض كرده و ضمن لايحه تقديمي خلاصتا" اظهار داشته 
الف  سندمستند خواهان به موجب مواد 46 و 47 و 48 قانون فاقد اعتبار قانوني است .  
ب  موكل در سند تعهدي به اينكه در دفترخانه حاضر و معامله را انجام دهد نكرده و به همين دليل بند 7 قرارداد حاكم برقرارداد طرفين است 
ج  اگرچه سند تنظيمي با عبارت فروشنده و خريدارومورد معامله تنظيم گرديده 
ولي با توجه به مفاد بند7 قرارداداين سند قولنامه است كه براساس بخشنامه شورايعالي قضائي مسلما" مقررات و ضوابط قانوني قولنامه بر آن حاكم است و دادگاه در نظريه صادره اعلام فسخ معامله را تا تاريخ تقديم دادخواست نشانه صحت معامله دانسته در حالي كه اين نظريه صحيح نيست زيرا
اولا" دربند7 قرارداد هيچگونه محدوديت زماني براي اعلام فسخ معامله از ناحيه فروشنده قيد نگرديده و علاوه بر آن موكل اعلام فسخ معامله در صورت جلسه پرونده كلاسه 967/66 دادگاه حقوقي يك گنبد به خريدار اعلام داشته و در خاتمه تقاضاي صدور حكم به نقض دادنامه را كرده است پس از ارسال پرونده به ديوانعالي كشور و ارجاع آن به اين شعبه اينك در وقت بالا هيئت شعبه تشكيل با بررسي محتويات پرونده و مشاوره بشرح زير اظهار نظر مي نمايد.

بسمه تعالي
نظريه : اعتراضات معترض بر نظريه صادره وارد است و موجبات تخديش آن بشرح زير است : 
1 - فوريتي براي خيار شرط طبق بند7 قرارداد منظور نگرديده و خيار مزبور نيز در اصل از جمله خياراتي نيست كه داراي فوريت بوده باشد بنابراين مبناي استدلال دادگاه بي اساس است .
2 - چنانچه بند7 قرارداد مدركيه محمول بر شرط خيار فسخ بوده باشد در اينصورت به صراحت ماده 401 قانون مدني شرط مزبور به علت اينكه داراي قيد مدت نيست باطل و هم مبطل عقد است و ديگر محلي براي اعمال خيار فسخ در هر زمان از ناحيه فروشنده باقي نمي ماند
3 - چنانچه منظور از بند7 فوق الاشعار عبارت ازشرط نمودن انصراف از معامله به عوض پرداخت مبلغي معين بوده باشد در اين صورت هر چند عقد خياري و جائز نيست بلكه لازم است ولي به لحاظ اينكه رعايت مدت نيز در آن نگرديده بنا به مستفاد از ماده 401 قانون مدني و نيز بند2 ماده 233 آن قانون شرط مزبور باطل و هم مبطل عقد است بنا به مراتب نظريه صادره را به جهت فوق مخدوش اعلام مي دارد.

مرجع :
كتاب قانون مدني در آيينه آراء ديوان عالي كشور - عقود وتعهدات
به اهتمام يدالله بازگير- انتشارات فردوسي - چاپ اول - چاپ دريا