رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي : 30/9/1373
شماره دادنامه : 73/542/18
مرجع رسيدگي  : شعبه 18 ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده :
در تاريخ 6/10/69 آقاي (م) به وكالت از خانم (ن) دادخواستي به طرفيت 1 آقاي (ح) 2 (ر) به خواسته صدور حكم به ابطال معامله موضوع قراردادعادي مورخ 27/5/68 تنظيمي بين طرفين مقوم به يكصد هزرا ريال وخلع يد خواندگان را از يك باب عمارت موضوع قرارداد فوق بشرج مشخصات متن دادخواست مقوم به يك ميليون ريال تسليم دادگاههاي حقوقي اراك نموده كه رسيدگي به شعبه دوم دادگاه حقوقي دو اراك ارجاع شده و به كلاسه 69/744ح 2 ثبت شده است وشرح دادخواست بشرح زير است : (خواندگان در تاريخ 27/5/1368  به موجب قرارداد عادي پيوست دادخواست اقدام به معامله يك باب خانه واقع درمجتمع مسكوني سردشت بلوك 5 پلاك 2 با مشخصات ثبتي مفروزه قطعه 23 تفكيكي پلاك 1756 فرعي از يك اصلي مفروز ومجزي شده از1184 فرعي از يك اصلي مزبور واقع در حومه بخش دو اراك با موكله نموده انددرتاريخ وقوع معامله 27/5/68 موكله مالكيتي در پلاك ياد شده نداشته و چون قرار بوده است كه عمارت موصوف از طرف دولت به ايشان انتقال يابد تصور نموده مالكيت وي بر ملك مستقر گرديده است و سپس در تاريخ 14/8/65 به موجب قرارداد تنظيمي با اداره كل مسكن وشهرسازي استان مركزي و در تاريخ 23/8/69 به موجب ستون نقل وانتقالات سند مالكيت عمارت مورد دعوي به موكله انتقال قطعي يافته است بنا به مراتب قطع نظر از اينكه مورد معامله به موجب مدارك پيوست در رهن بانك مسكن به نمايندگي از طرف اداره كل مسكن و شهرسازي مي باشدو به صراحت قرارداد رسمي تنظيمي بين دولت (اداره كل مسكن وشهر سازي و موكل حق انتقال خانه مورد معامله رابه هيچ صورت وعنواني نداشته و ندارد و با عنايت به اينكه به نحو مشروحه در تاريخ وقوع معامله 27/5/68 موكله مالك عمارت فروخته شده به خواندگان نبوده و عمل وي مشمول مقررات قانون مدني غيرقانوني و غصبانه است و ملزم به رد مورد معامله به موكل مي باشند به علاوه مدعي عليهم خود نيز به دلالت قرارداد مورد تقاضاي ابطال عالم به عدم مالكيت موكله بوده اند (سطور 7و8) و با علم به اين واقعيت اقدام به تنظيم قرارداد نموده اند (مواد 347به بعد قانون مدني ونيزمواد  365و366 و مقررات مربوط به مبحث غصب از قانون فوق) عليهذا با امعان نظربه اينكه موكله مدت كوتاهي پس از معامله غيرقانوني بودن فروش خانه انصراف خود را به اطلاع خريداران رسانيده است و خواندگان حاضر به رد خانه مورد قرارداد و دريافت وجه پرداختي نشده اند و اينكه معامله نافذ نبوده تقاضاي رسيدگي و صدور حكم بر ابطال معامله مورخ 27/5/1368 خلع يد از ارزيابي تقاضاي ابطال قرارداد كه مبلغ 865 هزار تومان قيد شده است دادگاه ضمن تعيين وقت در بروز17/1/70 طرفين را براي رسيدگي دعوت نموده است 2 در تاريخ 4/12/69 آقاي (ص) به وكالت از آقا (ح) و خانم (ر)دادخواستي به طرفيت خانم (م) به عنوان دادخواست تقابل در قبال دعوي خواهان اصلي به كلاسه پرونده 69/744ح 2/2 به خواسته الزام خوانده به انتقال عمارت فرعي 1756/1 از1184 اصلي بخش 2 اراك مقوم به يك ميليون ريال تسليم داشته كه رسيدگي به شعبه دوم دادگاه حقوقي دو اراك ارجاع و به كلاسه 69/891/ح /22 ثبت شده و شرح دادخواست به شرح زير است (بانوي خوانده كه به موجب قرارداد مبايعه نامه مورخ 27/5/65 كه مورد قبول و استناد مشارالهيا در پرونده كلاسه 69/744/ح 2/2 قرار گرفته است ششدانگ ساختمان مسكوني خريداري شده از اداره كل مسكن و شهرسازي را كه در سال 1360 به مبلغ 2274777 ريال بر اساس مصوبه هيئت وزيران ابتياع و با پرداخت هشتاد و هشت هزار تومان بقيه را از طريق وام ازبانك مسكن شعبه اراك با موافقت اداره كل مسكن و شهرسازي عهده دار پرداخت گرديده است به مبلغ هشتصد و شصت و پنج هزار تومان در تاريخ 27/5/65 فروخته است و با تحويل عمارت و دريافت مبلغ ششصد هزارتومان بقيه را درمحضر اسناد رسمي بانك رهن انتقال رسمي در حق موكل قرار دهد حاليه پس از يكسال ونيم از انجام معامله طمع بر مشاراليه غالب شده و بر خلاف موازين شرعي و قانوني در مقام ابطال معامله برآمده و مدعي است كه معامله فضولي است وموكلين را غاصب معرفي نموده چون ملك در رهن اداره كل مسكن بوده است ادعاي خواهان اصلي به دلائل زير واهي و مردود است زيرا طبق ماده 773 قانون مدني وبر اساس رويه ديوانعالي كشوررهن گذاردن مال (بيع قطعي مشتمل بررهن) كه در نامه 9457/6612/6/69 اداره كل مسكن وشهرسازي نيز اشاره شده) آن را از قابليت نقل و انتقال خارج نمي نمايد ومعامله باطل نخواهد بود و با فك رهن همانطوريكه در قراداد نيز تصريح شده و موكلين در محضر اسناد رسمي نقدا" پرداخت و با فك رهن معامله رسما" قابل انتقال خواهد بود و به علاوه در قرارداد تنظيمي با موكلين خيار فسخ ذكر نشده بلكه تصريح شده كه بر خلاف شرح وقانون نكول در انجام معامله نگردد و صريحا" به جهت انجام و ايفاي به عهد به جهت تشريفات رسمي معامله انجام شده است با عرض مراتب علاوه از اينكه رسيدگي به موضوع دعوي در صلاحيت نسبي دادگاه محترم نمي باشد حسب الوظيفه وكالتي به تقديم دادخواست متقابل از طرف موكلين مبادرت كه دادگاه صالحه پس از رسيدگي واحراز واقعيت حكم بر الزام خواهان اصلي به حضور در دفتر اسناد رسمي به جهت انجام تشريفات انتقال رسمي عمارت مورد بحث طبق مفاد قراردادحكم شايسته صادر و اعلام فرمايند) دادگاه مرجوع اليه ضمن تعيين وقت بروز 24/2/70 طرفين را براي رسيدگي دعوت نموده است .
در تاريخ 17/1/70 طي لايحه وارده به شماره 7 آقاي (ص) وكيل خواندگان اصلي و وكيل خواهان هاي متقابل توضيح داده است كه در دادخواست تقابل اشتباها" تاريخ قرارداد27/5/68 را سال 65 قيد كرده و به همين جهت وقت رسيدگي بروز24/2/70 تعيين شده و تقاضا نموده كه پرونده اصلي نيز بروز24/2/70 تعيين وقت شود و در روز 17/1/70 جلسه دادگاه با حضور وكيل خواهان اصلي تشكيل شده و پس از استماع توضيحات وي چون وكيل خوانده در دادخواست تقابل وطي لايحه نيز به صلاحيت دادگاه ايراد كرده قرار ارجاع امربه كارشناس براي ارزيابي خواسته صادر نموده است و كارشناس منتخب بشرح لايحه وارده به شماره 18118/3/70 ارزش خواسته را مبلغ 670000/19 ريال تعيين نموده است و دادگاه روز18/3/70 در وقت فوق العاده تشكيل جلسه داده و در پرونده اصلي با توجه به نظريه كارشناس درباره ارزش خواسته قرار عدم صلاحيت خود را به صلاحيت دادگاه حقوقي يك اراك صادر نموده است و پرونده متقابل را نيز به جهت اينكه بايستي در دادگاهي رسيدگي شود كه به دعواي اصلي رسيدگي مي شود درپرونده مذكور نيز قرار عدم صلاحيت خود را به صلاحيت دادگاه حقوقي يك صادر نموده است كه رسيدگي به شعبه دوم دادگاه حقوقي يك اراك ارجاع شده كه به كلاسه 70/80 ثبت شده و در تاريخ 20/3/70 آقاي (پ) وكيل خواهان اصلي به شرح لايحه تقديمي دادخواست خود را در پرونده 69/744/ح 2 مسترد نموده است و دادگاه شعبه دوم حقوقي يك روز17/5/70 در وقت فوق العاده تشكيل جلسه داده و در مورد دادخواست خانم (ن) به طرفيت آقاي (ح) و خانم (ر) به خواسته صدور حكم با ابطال قرارداد عادي مورخ 27/5/68 و خلع يد از يك باب عمارت موضوع قرارداد قرار ابطال دادخواست صادر نموده است و در پرونده ديگر (دعوي متقابل) دستور تعيين وقت صادر نموده است .
3 در تاريخ 31/6/70آقاي (م) به وكالت از خانم (ن) به طرفيت آقاي (ح) و خانم (ر) به خواسته صدور حكم بر ابطال معامله موضوع قراردادمورخ عادي 27/5/1368 و خلع يد خواندگان از يك باب عمارت موضوع قرارداد مقوم به دو ميليون و پانصد هزار ريال تسليم داشته كه رسيدگي به شعبه دوم دادگاه حقوقي يك اراك ارجاع و به كلاسه 70/97ح 1/2 ثبت شده و شرح دادخواست با تغييرات جزئي به شرح دادخواست مندرج در پرونده 69/744/ح 2 كه دادخواست مسترد شده است مي باشد.
دادگاه مرجوع اليه ضمن تعيين وقت طرفين را براي روز 7/11/70 دعوت نموده است .
4 در تاريخ 23/9/70 آقاي (ص) به وكالت از آقاي (ح) وخانم (ر) دادخواستي به عنوان دادخواست متقابل در قبال الدعوي اصلي به كلاسه پرونده 70/107/ح 2 به خواسته الزام خوانده به انتقال سند عمارت پلاك فرعي 1756/1 از1184 اصلي بخش 2 اراك مقوم به دوميليون و پانصد هزار ريال تسليم داشته كه رسيدگي به شعبه دوم دادگاه حقوقي يك اراك ارجاع وبه كلاسه 70/507ح /21 ثبت شده و شرح مذكور منطبق باشرح دادخواست پرونده كلاسه 70/180/ح 1/2 (پرونده 69/891/ح 2/2 سابق) مي باشد دادگاه مرجوع اليه در اين پرونده نيز به روز7/11/70 تعيين وقت نموده (وقت پرونده 70/118ح 1) و طرفين را براي رسيدگي دعوت كرده است و در تاريخ 7/11/70 تشكيل جلسه داده وپس ازاستماع اظهارات خواهان اصلي و ملاحظه لايحه وكيل خواندگان و خواهان هاي متقابل به وارده 775/11/70 دادگاه مقرر داشته است جريان ثبتي و اسامي مالك يا مالكين پلاك ثبتي موضوع دعوي را از اداره ثبت اسناد استعلام نموده به علاوه به آقاي وكيل خوانده اصلي (خواهان دعوي متقابل) اخطار شود ظرف ده روز با مراجعه به دادگاه و ملاحظه اظهارات وكيل خواهان اصلي مدافعات كتبي خود را اعلام داردبلافاصله وكيل خواهان اصلي ضمن اطلاع از تصميم دادگاه مطالبي ظاهرا" به خودش در پيرو دفاعيات خود در حقانيت موكله اش بيان داشته است و آقاي (ص) وكيل خواندگان و خواهان هاي متقابل لايحه اي تسليم داشته كه به شماره 24398/11/70 ثبت شده است و پس از توضيحاتي تقاضاي صدور حكم بر الزام خوانده به انجام معامله حسب قرارداد مبايعه نامه ضمن رد دعوي خواهان اصلي را خواستار شده است ودادگاه در وقت فوق العاده روز16/4/71 تشكيل جلسه داده و با توجه به نامه شماره 172381/11/70 اداره ثبت مقرر داشته است چون خانم ...  مدعي انتقال رسمي ششدانگ پلاك 1184/1756/1 را حومه بخش 2 از طريق اداره كل مسكن شهرسازي در حق خود شده چگونگي سوابق را به طور كامل اعلام دارند و اداره ثبت اراك طي نامه وارده بشماره 1324 11/5/71اعلام نموده است سندمالكيت ششدانگ پلاك 1756/1 واقع در حومه بخش 2 اراك به نام اداره كل مسكن وشهرسازي استان مركزي صادر وتسليم وبرابر ثبت افراز (دفتر املاك به نظر صحيح مي رسد (املاك به موجب سندرسمي شماره 2394160/8/69 دفتر12 اراك ششدانگ به خانم (ن) انتقال قطعي گرديده و برابر سند رهني شماره 2394160/8/69 دفترخانه مذكور در رهن بانك قرار گرفته) و در پاسخ استعلام دادگاه بانك مسكن شعبه اراك (مركزي) اعلام نموده است (اقساط سررسيد شده سند رهني شماره 2394160/8/69 به نام خانم (ن) پرداخت شده است و مانده بدهي مربوطه در اين تاريخ 1/10/1371 بالغ بر مبلغ 580912/1 ريال مي باشد در تاريخ 16/9/71 دادگاه استعلام از بانك مسكن شعبه مركزي اراك در خصوص اينكه سند رسمي شماره 239416/8/69 دفتر12 اراك فك رهن به عمل آمده است يا خير استعلام نموده و بانك در پاسخ اعلام نموده است بدهي در تاريخ 12/2/72 مبلغ 115/550/1 ريال مي باشد و دادگاه استعلام از اداره ثبت در خصوص نام مالك فعلي پلاك مورد اختلاف را استعلام نموده و اداره ثبت اراك طي شماره 247695/4/72 اعلام نموده است مراتب طي شماره 138213/5/71 به آن شعبه اعلام شده و تغيير دال بر انتقال پلاك فوق وجود ندارد ولي مجددا" دادگاه از بانك ميزان بدهي خانم ... واز اداره ثبت نام مالك را استعلام نموده است و بانك طي شماره 28831/4/72 اداره ثبت طي شماره 1016482/8/72 پاسخ هاي لازم را اعلام نموده اند و دادگاه در تاريخ 13/10/72 در وقت فوق العاده تشكيل جلسه داده و ختم رسيدگي را اعلام وراي هاي تجديد نظرخواسته را بشرح زير صادر نموده است (در خصوص دادخواست آقاي (م) به موضوع قرارداد عادي مورخ 27/5/68 و 2 خلع يد خواندگان از يك باب عمارت موضوع قرارداد فوق و دعوي متقابل مشارالهيا (آقاي (ك) و (ن) با وكالت آقاي (ص) به خواسته الزام خوانده (خانم ن) به انتقال رسمي ششدانگ عمارت پلاك 1756/1 فرعي از 1184 اصلي حومه بخش دواراك (در دادخواست بخش 2 درج گرديده) بشرح دادخواست هاي تقديمي و به دين خلاصه كه خواهان دعوي 23/8/69 يعني بيش از يك سال بعد از تنظيم قرارداد ملك به او منتقل گرديده ودر نتيجه معامله فضولي است به علاوه ملك در رهن بانك مسكن از اين جهت نيز حق نقل و انتقال پلاك را تقاضاي صدور حكم برابطال قراردادوخلع يد شده است خوانده در مقام دفاع و در بيان دعوي خود قراردادخوانده متعهد به انتقال رسمي عمارت شده تقاضاي صدور حكم بر الزام مشاراليها به انتقال اسناد و بانك مسكن و اظهارات طرفين وساير محتويات پرونده نظر به اينكه طرفين در تاريخ تنظيم قرارداد عالم بوده اند كه تشريفات مربوط به انتقال رسمي ملك انجام نگرديده و سند رسمي به نام ثمن معامله را دريافت كرده است فروشنده حقوقي در عمارت مورد بحث داشته است كه به خواندگان منتقل نموده و در نتيجه موضوع منصرف از ماده 254 قانون مدني است و ازاين جهت موجبي براي ابطال قرارداد نيست و در مورد مرهونه بودن ملك نيز اقدامي مغاير حقوق بانك مرتهن صورت نگرفته و ظاهرا" اقساط بانك پرداخت گرديده و اصولا" اگر قرار باشد دعوي در اين خصوص مطرح گردد بايد مرتهن اقامه دعوي نمايد نه راهن كه يك بار تخلف نموده و باديگر قصد بهره برداري از تخلف خود را دارد به هرحال موجبي براي ابطال قرارداد نيست و با بقاء قرارداد خلع يد خواندگان نيزمحمل قانوني ندارد لذا حكم به بطلان دعوي اصلي صادر ودر مورد دعوي متقابل با عنايت به قرارداد25/5/69 كه خوانده در آن متعهد به انتقال رسمي عمارت در حق خواهان شده است و اينكه نامبردگان اعلام آمادگي در جهت پرداخت مطالبات بانك مسكن و فك رهن از پلاك مذكور را نموده حكم به الزام خوانده به انتقال رسمي ششدانگ عمارت پلاك فوق 1756/1 فرعي از1184 اصلي حومه بخش دو اراك واقع در سردشت اراك در حق خواهان ها صادر مينمايد و بديهي است مدعيان بايد قبل از درخواست صدور اجرائيه اولا" مطالبات بانك را پرداخت و از پلاك مارالذكر فك رهن نمايند ثانيا" مبلغ يك ميليون وسيصد و پنجاه هزارريال مانده طلب فروشنده را به حساب دادگستري توديع نمايد تا پس از تنظيم سند رسمي انتقال به نامبرده (خانم ر) كه خانم (ن) صحيح است) پرداخت گردد راي صادره طبق مقرارت قابل تجديدنظرخواهي در ديوانعالي كشور مي باشد) و پس از ابلاغ راي آقاي (م) به وكالت از خانم (ن) به طرفيت (ك) و خانم (ر)تقاضاي تجديدنظرخواهي نموده و پس از ابلاغ راي آقاي (م) به وكالت از خانم (ن) به طرفيت (ك) و خانم (ر) تقاضاي تجديدنظرخواهي نموده و پس از اداي توضيحاتي نقض دادنامه صادره و صدور حكم مبني بر فسخ و بطلان قراردادعادي مورخ 27/5/65 تنظيمي بين موكله خود و خواندگان و رد دعاوي خواندگان داير بر الزام موكله خود به تنظيم سند رسمي را خواستار شده است با ارسال نسخه دوم دادخواست جهت تجديدنظرخواندگان مشاراليهم طي لايحه اي كه به شماره 1423/1/73 ثبت شده تقاضاي استواري دادنامه را نموده اند و با وصول پرونده به ديوانعالي به كلاسه بالا ثبت و جهت رسيدگي به اين شعبه ارجاع شده است دادخواست تجديدنظرخواهي و لايحه جوابيه هنگام شور قرائت خواهد شد.
هيئت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد پس ازقرائت گزارش آقاي ...  عضو مميز و بررسي اوراق پرونده نسبت به دادنامه هاي شماره 746 و 747و748/1372/10/1372 تجديدنظرخواسته مشاوره نموده چنين راي مي دهد:

بسمه تعالي
نسبت به دادنامه هاي تجديدنظرخواسته ايراد وارد به نظر مي رسد زيرا: اولا" در تاريخ 27/5/68 كه قولنامه مستند دعوي الزام به تنظيم سند رسمي تنظيم شده است خانم (ن) (فروشنده) در ملك مورد معامله مالكيتي نداشته است و در تاريخ 14/8/69 به موجب قرارداد تنظيمي ملك به خواهان دعوي ابطال معامله و قرارداد واگذار شده است و به موجب سند رسمي در تاريخ 23/8/69 به مشارالهيا انتقال يافته و در همان تاريخ نيز در رهن بانك مسكن شعبه اراك قرار گرفته است صرفنظر از اينكه مطابق مفاد ماده 254 قانون مدني اين معامله نافذ نخواهد بود به علاوه به موجب متن قرارداد (قولنامه) مستند دعوي براي هر يك از طرفين كه از معامله به علت شرعي و قانوني نكول كند وجه التزام تعيين شده است هرچند مهلتي براي نكول معين نشده ولي تسليم دادخواست ازناحيه فروشنده دليل انصراف او تلقي مي شود عليهذا به جهات فوق الذكر صدور حكم الزام به تنظيم سند و رد دعوي ابطال قرارداد وخلع يد موجه نبوده است و با عنايت به مراتب مستندا" به ماده سه وبندد ماده شش قانون تجديدنظرآراء دادگاهها مصوب مرداد1372 دادنامه هاي تجديدنظرخواسته نقص رسيدگي مجدد به شعبه ديگر دادگاه حقوقي يك اراك ارجاع مي شود تاباعنايت به مراتب بالا رسيدگي وراي مقتضي صادر نمايند.

مرجع :
كتاب قانون مدني در آيينه آراء ديوان عالي كشور - عقود وتعهدات
به اهتمام يدالله بازگير- انتشارات فردوسي - چاپ اول - چاپ دريا