رای وحدت رويه ديوان عالی كشور

تاريخ رسيدگي  25/9/1371
شماره دادنامه 555
مرجع رسيدگي شعبه دهم ديوانعالي كشور

خلاصه جريان پرونده : در تاريخ 6/1/1369 آقاي (الف) به وكالت از طرف آقاي (ژ) دادخواستي به خواسته اعلام فسخ معامله مقوم به مبلغ دو ميليون و يكصد هزار ريال عليه آقا (ح) به دادگاه حقوقي يك تبريز تقديم نموده و با استناد به فتوكپي مصدق قولنامه مورخ 27/12/67 و اظهارنامه شماره 145018/11/68 و گواهي دفتر اسناد رسمي شماره 7 تبريز و وكالتنامه و استعلام از اداره ثبت اسناد و املاك توضيح داده است كه خواهان پلاكهاي شماره 798الي 801 را به شرايط مندرج در قولنامه مستند دعوي با خوانده معامله نموده و مطابق مندرجات قولنامه مستند دعوي بين طرفين مقرر گرديده خوانده تمامي ماليات و عوارض متعلقه را پرداخت كند و به لحاظ عدم انجام تعهدات مذكور بشرح اظهارنامه مستند دعوي به مشاراليه اعلام گرديده با در دست داشتن مدارك لازم و چك بانكي مربوط به بقيه قيمت مورد معامله جهت تنظيم سند انتقال در وقت معين در دفتر اسناد رسمي شماره 71 تبريزحاضر شود ليكن مشاراليه با حضور در دفترخانه از تنظيم سند انتقال امتناع نموده كه مراتب وسيله سردفتر اسناد رسمي يادداشت گرديده است چون مطابق قسمت اخير بند6 قولنامه در صورت سرپيچي و امتناع و يا عدول و انصراف خريدار در تنظيم سند رسمي انتقال معامله منفسخ و خريدار حقي بر بيعانه پرداختي ندارد علهيذا تقاضاي رسيدگي و صدور حكم بر فسخ معامله و لغو قولنامه تنظيمي با احتساب خسارات دارد و درخواست مي نمايد .  جهت مراجعه به دفترخانه اسناد رسمي واخذ موارد استفاده خود و ارائه آنها در جلسه دادرسي به وي معرفينامه داده شود .  رسيدگي به دعوي مذكور به شعبه سوم دادگاه حقوقي يك تبريز ارجاع و پرونده به كلاسه 69/4 ثبت گرديده و با صدور معرفينامه به نام وكيل خواهان جهت مراجعه به دفترخانه اسناد رسمي و تعيين وقت از طرفين دعوي جهت رسيدگي دعوت به عمل آمده است .  دفترخانه اسناد رسمي شماره 7 تبريز با وصول معرفينامه دادگاه نموده است كه در ساعت 10 صبح روز 15/12/68 اصحاب دعوي جهت انجام و ثبت معامله به آن دفترخانه مراجعه نموده اند ليكن پس از مذاكرات به توافق نرسيده و مدارك لازم را جهت تنظيم سند به دفترخانه ارائه نداده و در ساعت 12 ظهر دفترخانه را ترك نموده اند .  آقاي (ح) نيز در تاريخ 28/3/69 دادخواستي به عنوان تقابل به خواسته الزام آقاي (ژ) به تنظيم سند رسمي پلاكهاي 798 الي 801 با شرايط مندرج در مبايعه نامه مورخ 5/1/68 مقوم به مبلغ دو ميليون و ششصد هزار ريال به دادگاه حقوقي يك تبريز تسليم داشته و با ابراز فتوكپي مصدق اسناد عادي مورخ 15/1/68 و 27/12/67 اظهار نموده است كه مبايعه نامه مورخ 27/1 بين او و خوانده دعوي تقابل تنظيم گرديده گزافي بابت جريمه تخلفات مذكور مطالبه مي نموده به مشاراليه مراجعه كرده كه در نتيجه با وساطت عده اي سند مورخ 5/1/68 بين آنان تنظيم گرديده كه به موجب آن مقرر شده كه پرداخت كليه مالياتها و هزينه هاي مربوط به شهرداري تا تاريخ مزبور به عهده خوانده دعوي تقابل قرار گيرد و سپس ملك دراختيار او قرار گرفته است .  با توجه به شرايط مندرج درقرارداد مورخ 5/1/68 حكم به الزام مشاراليه به تنظيم سند رسمي انتقال صادر گردد .  
رسيدگي به دعوي نيز به همان شعبه ارجاع و پرونده به كلاسه 69 ثبت گرديده دادگاه با صدور قرار رسيدگي توام به هر دو پرونده مجددا" طرفين را بر دعوت نموده است .  آقاي (الف) دردعوي تقابل نيز خود را به وكالت از جانب آقاي (ژ) معرفي نموده و با تسليم فتوكپي اظهارنامه شماره 75401/12/68 و استهشاديه و گواهي نامه پايان كار و قبوض پرداخت عوارض و درآمد نوسازي اظهارداشته است كه بر خلاف تصور خواهان دعوي تقابل مندرجات قرارداد صوري مورخ 5/1/68 مورد استناد مشاراليه نيز بر تعهد خواهان اصلي به پرداخت مالياتهاي متعلقه دلالت ندارد زيرا در سند مذكور قيدگرديده كه پرداخت بعد از تحرير سند مذكور به عهده خريدار است و باتوجه به اينكه ماليات املاك و سرقفلي و عوارض شهرداري بعد از تحريرسند محقق مي شود لذا شخص خواهان دعوي تقابل عهده دار پرداخت آن بوده است و چون حسب مندرجات گواهينامه پايان كار ساختماني علميات ساختماني مطابق پروانه ساختمان صورت گرفته و تخلفي نسبت به آن واقع نشده و عوارض نوسازي ملك نيز تا پايان سال 68 وسيله خواهان دعوي اصلي تاديه گرديده و به علاوه ، اگر چه مساحت مورد معامله در قولنامه تصريح نشده مع الوصف چنانچه موضوع طرح اصلاحي مربوط به گذر ملك حسب ادعاي خوانده تاثيري در معامله داشته به دلالت ماده 255 قانون مدني حق فسخ معامله براي مشاراليه موجود بوده است لذا تنظيم قولنامه صوري اخير بر خلاف ادعاي خواهان دعوي تقابل به جهت وقوع تخلف ساختمان و مطالبه عوارض و جريمه نبوده بلكه باتوجه به مقررات قانوني اخير مربوط به ماليات سرقفلي علت تنظيم آن تنها ايجاد تغييراتي به منظور عدم پرداخت ماليات متعلقه بوده است .  بعلاوه با وجود مراجعه قرارداد مورخ 27/12/67 به تعهدات خود عمل ننموده و بقيه ثمن معامله را پرداخت نكرده و جهت انجام معامله حاضر نشده و لذا معامله مزبور با توجه به مقررات مربوط به شرط فعل و تاخير ثمن ، به استناد مواد 237 الي 247 و ماده 394 قانون مدني قابل فسخ است خوانده دعوي اصلي ( خواهان دعوي تقابل نيز اظهار كرده است كه بيش از مبلغ پنجاه ميليون ريال از بهاي مورد معامله رابه خواهان پرداخت نموده قراردادبه اعتبار اينكه رسيدگي مساحت زير بناي ملك 1350 مترمربع است تنظيم گرديده وپس ازمراجعه به شهرداري معلوم گرديده ملك مذكور مشمول طرح اصلاحي است و قسمتي از آن بايد جزء گذر شود و فاقد مزاياي اظهار شده ازجانب خواهان بوده و به جهات فوق متوجه گرديده كه در معامله مغبون شده و به خواهان دعوي اصلي مراجعه كرده و خواهان كه قصد عزيمت به خارج از كشور داشته مبادرت به تنظيم قولنامه دوم با شرايط مناسب ترنموده است .  به هر حال شخصا" تخلفي نسبت به قرارداد ننموده و ادعائي نيز از حيث نقصان مساحت ملك به لحاظ طرح اصلي گذر مجاور ندارد و حاضر است باقيمانده ثمن معامله را جهت تنظيم سند رسمي انتقال پرداخت نمايد و در مورد دعوي اصلي اظهار نموده كه قراردادمستند دعوي دلالتي بر امكان فسخ معامله به علت عدم ادعاي فسخ براساس قرارداد سابق باقي نيست و باعنايت به مفاد سند مورخ 5/2/68 متضمن اقرار خوانده دعوي تقابل به دريافت مبلغ دو ميليون تومان از بابت مبايعه نامه مورخ 5/1/68 ادعاي صوري بودن سند مذكور بي وجه است .  
دادگاه جهت تحقيق درخصوص شرايط معامله و ميزان ثمن مقرر بين قولنامه هاي مورد استناد طرفين نموده است .  سپس آقاي (ح) خود را به وكالت از جانب خوانده دعوي اصلي (خواهان دعوي تقابل) به دادگاه معرفي نموده و با تكرار توضيحات ومدافعات سابق خوانده مزبور از وكالت مشاراليه مستعفي گرديده و با استعفاي او آقاي (ع) خود را به وكالت از طرف نامبرده معرفي كرده و دادگاه با استماع شهادت شهود مذكور و گواهان اقامه شده از جانب خواهان دعوي تقابل سرانجام در تاريخ 4/12/1370 نظر آقاي مشاور را كسب به دين خلاصه مبادرت به اعلام نظريه قضائي نموده است ...  
( نظر به اينكه تنظيم قرارداد مورخ 5/1/1368 كه از نظر شرايط تكرار همان قرارداد مورخه 27/12/1267 ذكر مبلغ و ثمن معامله است ، با در نظر گرفتن مدلول اظهارنامه رسمي شماره 75401/12/1368 ارسالي خوانده دعوي اصلي در مقام پاسخ به اظهارنامه رسمي شماره 5018 14/11/68 مستند خواهان دعوي اصلي و موداي شهادت آقاي (م) اخد از مسجلين ذيل دو فقره قولنامه هاي عادي مدركيه طرفين وهمچنين موداي شهادت گواهان ذيل استشهاديه محلي مورخه 22/12/1368منضم پرونده ومندرجات اقرارنامه عادي مورخ 3/2/1361 منتسب به آقاي (ه) در ارتباط بانقل و انتقال تمامي حق سرقفلي سه دانگ مشاع از ششدانگ يكباب مغازه و زير زمين جزء پلاكهاي مورد معامله موصوف در قولنامه هاي عادي مدركيه به خواهان دعوي اصلي و بالاخص با در نظر گرفته دو فقره چكهاي شماره 403396و403397 صادره از حسابجاري شماره 1203 خوانده دعوي اصلي نزد بانك سپه شعبه شريعتي شمالي تبريز هر يك به مبلغ بيست ميليون ريال در يد خواهان اصلي با وجود پرداخت مبلغ بيش ازچهل و نه ميليون ريال از ثمن معامله در حق او (خواهان دعوي اصلي متعلقه كه پرداخت تقليل و كاهش حقوق مالياتي موردمعامله و فرارازپرداخت ماليات متعلقه كه پرداخت آن طبق شرايط قرارداد مورخه 27/12/1367 به عهده خريدار (خوانده دعوي اصلي بوده است ، مي باشد و مندرجات دو فقره مبايعه نامه هاي عادي مورخ 24/1/68و26/10/1368تنظيمي في مابين خوانده دعوي اصلي از يك طرف و آقاي (خ) از سوي ديگر در ارتباط با واگذاري و انتقال سرقفلي يكباب مغازه موصوف در آن و ديگر قرائن و امتيازات معلوم قضيه مشعر بر اين معني بوده و دلالت بر صوري بودن قرارداد عادي موخره (قولنامه مورخ 5/1/1368) دارد و با اين وصف انجام معامله مجدد نسبت به پلاكهاي مورد دعوي قبل ازاقاله يا فسخ معامله اول موضوعيت نداشته و با توجه به مقرارات ماده 190 قانون مدني باطل بوده و منشاء اثر نيست فلذا دادگاه عقيده بر رد دعوي مطروحه خواهان دعوي تقابل دارد و همچنين در خصوص دعوي مطروحه و وكيل خواهان اصلي ، با توجه به محتويات پرونده و درنظر گرفتن مندرجات مبايعه نامه عادي مدركيه و عدم استفاده خواهان از حق فسخ مقيده در آن و همچنين اخذ و دريافت مبلغ چهل ونه ميليون و دويست هزار ريال از ثمن معامله در تاريخ موخر بر تنظيم مبايعه نامه عادي مزبور آنهم در طي دفعات عديده و بالاخص اعلام آمادگي مشاراليه ، به تنظيم سند رسمي انتقال قطعي مبيع ... دادگاه عقيده به رد دعوي مطروحه وكيل خواهان دعوي اصلي دارد ...  
( نظريه مذكور در تاريخ 12/3/71 به وكيل خواهان دعوي اصلي وي در تاريخ 20/3/71 به وكيل خواهان دعوي تقابل ابلاغ گرديده و به ترتيب در تاريخ 19/3/71و16/3/71 مورداعتراض وكلاي مزبور واقع شده و دادگاه اعتراض و ذيل خواهان دعوي اصلي را به لحاظ اينكه خارج از موعد مقرر قانوني به عمل آمده قابل ترتيب اثر قانوني ندانسته وپرونده را جهت رسيدگي به اعتراض وكيل خواهان دعوي تقابل به ديوان عالي كشور ارسال داشته كه به اين شعبه ارجاع گرديده است .  لايحه اعتراضيه وكيل خواهان دعوي تقابل به هنگام مشاوره قرائت خواهد شد.
هيئت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد و باقرائت گزارش آقاي ...  عضو مميز وبررسي اوراق پرونده مشاوره نموده چنين راي مي دهد.

راي
تنظيم سند مورخ 5/1/68پس از انعقاد قرارداد مورخ 27/12/1367 دلالت ضمني بر انصراف طرفين نسبت به شرايطي دارد كه با تنظيم سند موخر انشاء و يا نسبت به قرارداد سابق تغيير يافته است وبا التفات به احراز اصالت سند اخير و صحت انتساب آن به متعاملين و دلالت مندرجات آن بر الزام طرفين به ايفاي تعهدات مذكور در آن و اقرار خوانده دعوي تقابل به وصول قسمتي از ثمن معامله موضوع سندمذكور در تاريخ موخر و عدم تاثير مندرجات سند مذكور در احتساب ماليات نقل و انتقال ملك موضوع آن و عدم حجيت دلايل و قرائن مورد استناد دادگاه بر صوري بودن قرارداد اخير، تلقي آن به عنوان قرارداد صوري بنا به احتمال قصد طرفين به كاهش ماليات متعلقه با دلايل دعوي تقابل و مقررات قانوني اعلام شده مورد تاييد نيست ومستندا" به ماده 15 قانون تشكيل دادگاههاي حقوقي يك و دو پرونده جهت اتخاذ تصميم مقتضي به شعبه سوم دادگاه حقوقي يك تبريزاعاده مي شود.


مرجع :
كتاب قانون مدني در آيينه آراء ديوان عالي كشور - عقود وتعهدات
به اهتمام يدالله بازگير- انتشارات فردوسي - چاپ اول - چاپ دريا